¿Qué hacer con los inquilinos morosos?

Con los vientos que corren, normativa anti desahucios, no parece que se vaya a acelerar la tramitación judicial para librarse de esos inquilinos que parecen profesionales de la morosidad.

Como ha quedado dicho, las medidas preventivas para asegurarse que no nos va a tocar alguien de esas características son fundamentales.

Como complemento a lo anterior, cuando el pago se demora, es importante manejar la situación correctamente, actuando de manera rápida y profesional.

Para ello resulta muy aconsejable un servicio de gestión del cobro de la renta que proporcione a los propietarios un enfoque de no intervención para tener que hacer frente a los problemas de pago del alquiler de forma sencilla, ágil y robusta.

El servicio externo actuará como un elemento disuasivo a no pagar el alquiler, al iniciarse rápidamente acciones que el propietario no haría o podría hacer de forma incorrecta, acciones que pueden culminar en el registro del inquilino en ficheros de solvencia y morosidad. El servicio supone además un ahorro en el tiempo dedicado a gestionar el cobro del alquiler.

Ese servicio debería incluir:

     I.- Cobro de la renta mensual al arrendatario, e ingreso en la fecha acordada en la cuenta bancaria del propietario

     II.- Mantenimiento de un registro con informes de las cuentas mensuales para información del propietario o arrendador.

     III.- Gestión administrativa de los atrasos o falta de pago de la renta.

     IV.- En caso de impago, registro de la deuda en los ficheros nacionales de solvencia patrimonial o en su caso en el Registro de Inquilinos morosos.

     V.- Tramitación de la reclamación de la deuda vía mediación, arbitraje o judicial incluyendo los gastos que ello conlleve.

“Bicheando”, como dicen en mi tierra, por la Red he encontrado una web, INTERMIRA (http://www.intermira.com/),  que ofrece esos servicios y garantiza un enfoque profesional en la gestión de la morosidad que contribuye a que se mantengan las buenas relaciones entre el propietario y el inquilino

El listado de inquilinos morosos

Recibo con notable satisfacción la noticia de que el Gobierno (Fomento) tiene previsto introducir en el proyecto de reforma  de la Ley de Arrendamientos la creación de un Registro de Inquilinos morosos, aunque solo sea por la vanidad de haberlo señalado hace más de dos años, en este blog, como uno de los medios para fomentar el alquiler, dando mayor seguridad a los arrendadores del cobro de sus alquileres.

La idea, a falta de aparecer en el BOE y según los medios,  es que en ese Registro se incluirían los inquilinos que hubieran sido condenados por laudo arbitral o sentencia firme en juicio de desahucio por falta de pago, y que dicha inclusión tendría un carácter temporal, cancelándose de oficio al cumplir seis años, es de esperar que esa cancelación solamente se producirá si el interesado no reincide en el impago de alquileres.

No comparto el criterio de que dicho registro entre en colisión con la Ley de Protección de Datos Personales, todo dependerá del procedimiento que se arbitre para la utilización de los datos contenidos en el mismo. Es evidente que no pueden estar al alcance de cualquiera, ni ser objeto de difusión, debiendo gozar de especial protección,  hoy que se puede difundir a través de las redes sociales todo tipo de información sea verdadera o falaz.

Me permito establecer un paralelismo con un Registro de análogas características que lleva en funcionamiento muchos años me refiero al  Registro Central de Penados del Ministerio de Justicia.

En él se inscriben  las resoluciones firmes por la comisión de un delito o falta que impongan penas o medidas de seguridad, dictadas por los Juzgados o Tribunales del orden jurisdiccional penal.

Solamente tienen acceso a esos datos los órganos judiciales, el Ministerio Fiscal, policía judicial, y en determinados casos  las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad.

Sin embargo los interesados acreditando su identidad, tendrán derecho a solicitar el acceso, mediante exhibición, únicamente a los datos relativos a su persona.

En este punto es donde sería útil a los arrendadores el Registro de Inquilinos Morosos, exigiendo a quien aspira a alquilar su vivienda un Certificado de ese Registro para acreditar su seriedad y solvencia económica.

LA OPCION DE COMPRA Y LA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR

En la actualidad como consecuencia de la situación económica que nos agobia se está produciendo una oferta hasta ahora poco común, la vivienda en arrendamiento con opción de compra, cuyas características generales hemos tratado en  el post , ahora vamos a intentar dar respuesta a la siguiente pregunta

¿Qué ocurre si la vivienda objeto de la opción es embargada durante el plazo de esa opción?

Hay que partir de la situación en que el derecho de opción esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad , para lo cual el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, debe reunir las siguientes características:

1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

No obstante en el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del mismo.

Con este requisito se puede afirmar que el derecho de opción de compra inscrito a favor del arrendatario, mientras permanezca vigente ha de ser respetado siempre y en todo caso, en tal sentido el Tribunal Supremo tiene declarado que con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone erga omnes -frente a todos-, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, sin embargo también advierte que esa eficacia no significa que el propietario no puede disponer del bien objeto de la opción ya que puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor del optante.

En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

En el caso de un embargo trabado entre la inscripción del derecho de opción y la escritura de venta otorgada en ejercicio de dicha opción, hay que decir, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, que la escritura de compraventa otorgada en ejercicio del derecho de opción es un título hábil para el alzamiento de la traba -embargo- o inscripción intermedia y ello porque en el contrato de opción la compraventa está configurada completamente y depende, exclusivamente, de que se perfeccione lo que se produce con la comunicación en plazo del optante al concedente y con retroacción de sus efectos al momento en que se convino la opción.