El derecho de retracto entre colindantes.

Se insta demanda de retracto al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias.

Los demandados se oponen alegando que, por ser ellos a su vez colindantes con la finca que se pretende retraer, el retracto no puede prosperar.

El Juzgado de primera instancia  estimó la demanda quedando el demandante subrogado en la posición jurídica de los demandados.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de los demandados y acuerda la desestimación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de julio de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial y declara como doctrina jurisprudencial que "no procede el retracto de colindantes cuando el adquirente ha comprado, junto con la finca objeto de retracto, otra colindante con ésta que no tiene colindancia con aquella de la que es titular el retrayente".

Considera el Supremo que la finalidad del retracto legal de colindantes o asurcanos es, como indica la Exposición de Motivos del Código Civil, "facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza". En consecuencia se trata de evitarla excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una situación claramente antieconómica.

El artículo 1523 CC dispone que tienen derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. En este caso la cuestión se plantea en relación con la concurrencia de todas las condiciones necesarias para que el derecho de retracto corresponda al demandante sobre la finca a que se refiere la demanda. La colindancia no se discute, pero sí que el demandado deba soportar una acción de retracto cuando él no ha adquirido sólo la finca que se pretende retraer sino también simultáneamente otra que es colindante con ésta, con la que lógicamente está llamada a integrar una unidad.

En esta situación no cabe entender que el demandante pueda retraer la finca en cuestión dejando al adquirente retraído con una sola de las fincas adquiridas. En el momento de ejercicio del retracto, tan colindante con la finca objeto del mismo es el demandante como el demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de accederse al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de vista lógico y jurídico.

Tampoco cabe olvidar que el derecho de retracto, en tanto que supone una restricción a la libertad de contratación por razones muy especiales, ha de ser interpretado de forma restrictiva.

Así lo tiene declarado esta sala, entre otras, en sentencia núm. 94/2008, de 4 de febrero , cuando afirma que "Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general ( sentencia de 2 febrero 2007 , que cita en igual sentido las de 12 de febrero de 2000 y de 20 de julio de 2004 ).

En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma".