Utilización de local de negocio como vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local comercial, de fecha 23 de mayo de 2023, por una duración de cinco años, y para el destino de almacén tal y como figura en el expositivo II del contrato.

En dicho contrato se pacta lo siguiente: Uso, conservación y reparación El Arrendatario se obliga: A destinar la Finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

El arrendador, en marzo de 2024 recibió una llamada telefónica de Policía Municipal de Pamplona, comunicándole que el local de su propiedad estaba siendo utilizado como vivienda. Fue entonces cuando se enteró de que arrendatario utilizaba el local como vivienda, subarrendándola a terceras personas.

Como consecuencia de tales hechos interpuso demanda para que se declare resuelto el contrato de arrendamiento.

El Juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 11 de noviembre del 2025, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de instancia, ante la falta de consistencia de los argumentos esgrimidos en el mismo.

Considera la Audiencia que ha quedado acreditado que en el contrato suscrito por las partes en fecha 23 de mayo de 2023 se acordó ceder en arrendamiento para destinarlo a uso como almacén del local sito en Pamplona pactándose expresamente en la CLAUSULA NOVENA que el arrendatario no podrá realizar obras en la Finca si no media autorización expresa y por escrito del arrendador.

También en la CLAUSULA DECIMA se pactó que Arrendatario se obliga destinar la finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

Ha quedado acreditado a través de la prueba documental aportada y más concretamente en el expediente abierto por el Ayuntamiento de Pamplona no solo que el local se está destinado a uso como vivienda, sino también que el demandado ha subarrendado el uso del mismo a terceras personas.

Alegándose por la demandada como único motivo de oposición a la demanda que ha presentado proyecto de reforma del local, no consta en las actuaciones prueba alguna de que el propietario haya autorizado la realización de dichas obras y mucho menos cuando con las mismas se pretende modificar el uso del objeto de arrendamiento de almacén a vivienda. Por otra parte, carece de relevancia en la resolución del presente recurso el alcance de las obras a realizar, cuando ha quedado acreditada la voluntad del arrendatario de modificar el destino del local la desestimación del recurso interpuesto y la ratificación de la sentencia dictada.

La prueba del subarriendo inconsentido de una vivienda

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia de desahucio contra los inquilinos de una vivienda por considerar acreditado que subarriendan la vivienda objeto de autos, sin el consentimiento del arrendador.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando error en la valoración de la prueba y  que la juzgadora de instancia ha invertido en este caso la aplicación de las normas sobre carga de la prueba

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de noviembre de 2024, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que los documentos acompañados a la demanda (anuncios de alquiler de habitaciones de la vivienda objeto de autos, publicados a través de los portales "Idealista" y "Facebook") no fueron impugnados durante la audiencia previa al juicio. Es cierto que esos documentos aparecen redactados en idioma extranjero, y sin duda debió haberse requerido a la parte que los había presentado para aportar la correspondiente traducción, conforme al art. 144 LEC. No obstante, el hecho de no haberse impugnado tales documentos hace que la parte apelante no pueda ahora alegar indefensión, ni pretender ahora que tales documentos se tengan por no presentados.

Las declaraciones de los testigos que prestaron declaración durante el acto del juicio fueron rotundas y concluyentes, respecto de la existencia de signos exteriores claros que permiten pensar que la vivienda arrendada fue alquilada a terceros. Así, se apuntó de manera inequívoca la existencia de muchas personas que acudían al inmueble con maletas, muchos de ellos sin llave del piso y llamando en ocasiones a otras viviendas por error. Se expuso durante el juicio el elevado número de quejas entre los vecinos, y la sensación generalizada de que hay un elevadísimo trasiego de personas que entran y salen del inmueble.

En cuanto a que las facturas de luz revelan un consumo bajo, que no es compatible con un alquiler continuo por habitaciones, lo cierto es que evidencian un notable descenso del consumo de electricidad, a partir de la fecha en que se dio traslado a los demandados de la demanda presentada en su contra y se les emplazó para contestar la demanda (28/02/2022).

Así, como señala la sentencia apelada, que incluso dicta resoluciones de esta sala (SAP Barcelona 8/02/2017), en casos de ejercicio de acción de resolución de contrato por arriendo inconsentido, ha de operar en este caso una suerte de inversión de carga de la prueba, de modo que, una vez acreditado el acceso de un número inhabitual de personas a una vivienda, recaerá sobre la parte arrendataria la carga de probar la legalidad de ese acceso, y que el motivo del mismo es diferente de la cesión o arriendo inconsentidos. Lo que no procede es pretender que el actor, o los testigos, hayan de aportar datos concretos respecto de la identidad de las personas que han accedido a esa vivienda, fechas y horas en que lo hicieron, y motivo o condición jurídica de ese acceso o posible derecho de uso.

 

El subarriendo como causa de desahucio en alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 1 de junio de 2017, por plazo de duración de un año, con las prórrogas legales.

La arrendadora tiene conocimiento de que se ha subarrendado para uso turístico al menos desde febrero de 2019 publicitado en AIRBNB, y requiere a la inquilina para que cesara y retirara el anuncio al haberse contratado solo para uso exclusivo de la vivienda por parte de ésta.

La arrendadora presenta demanda solicitando la resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, concretamente por subarrendar sin consentimiento del arrendador.

El juzgado de primera instancia estima la demanda.

La inquilina apela la sentencia invocando invocando por una parte la falta de legitimidad activa de la arrendadora al entender que no ha acreditado ser la propietaria por la simple escritura de donación, y por otra  que la falta de una prohibición expresa para subarrendar no legitima después al casero para  señalar un incumplimiento contractual y que el mero anuncio en internet no se puede considerar prueba documental.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de quince de marzo de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que los motivos carecen de fundamento, por cuanto conforme al Código Civil: ..."La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición....". 

También hay que dejar constancia de que alquilar es un acto de pura administración (no de disposición) que puede realizar el propietario de la vivienda o un tercero. Por ello, no es imprescindible ser propietario para ejercitar las acciones judiciales que corresponden a éste (STS 13-5-1995).

En cuanto al segundo y tercer motivo, si bien es cierto que en el pacto séptimo del contrato, tipificado como "prohibiciones" no se contiene una referencia expresa al tema del subarriendo, el artículo 8º de la LAU señala claramente la prohibición de subarrendar.

 No cabe duda que la interpretación que efectúa el apelante del referido artículo es interesada en la medida que se indica, no que se pueda subarrendar si no se prohíbe, sino que para subarrendar es necesario el consentimiento del arrendador y en el supuesto planteado, no ha tenido lugar, lo que supone que procede la resolución contractual por cuanto esta Sala está de acuerdo con la juez de instancia al considerar acreditada la realidad del subarriendo, destacar la declaración de quien compareció en nombre de la comunidad de propietarios a declarar en juicio quien expresamente indicó que era habitual la presión y las quejas de los vecinos del inmueble sobre el trasiego de gente desconocida en relación al piso arrendado. 

Destacar que en la estipulación novena del contrato de referencia en su apartado b) expresamente se indica ... " no pudiendo ceder o subarrendar en todo ni en parte el inmueble objeto de este contrato..."; añadiéndose que el arrendador manifestó su voluntad en contra al instarle en reiteradas ocasiones a cesar en la utilización del piso a fines distintos para los que se alquiló, que dejara de cederlo para uso turístico, voluntad que se constata en el burofax remitido en este sentido con fecha 5 de julio 2019.

Desahucio por falta de pago en un subarriendo inconsentido

 

HECHOS:

Se interpone una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas con base en un contrato suscrito el 1 de diciembre de 2018.

La inquilina se opone alegando que el demandante la había engañado al decirle que era el propietario de la finca arrendada, cuando solo era el arrendatario y no la podía subarrendar sin la autorización expresa de la propiedad, con la que aquel tenía contratado el arrendamiento con el exclusivo objeto de destinarla a vivienda permanente y alojamiento de él y los miembros de su unidad familiar, lo que también había incumplido al vivir en Alemania desde el año 2017.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda al considerar que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta; que no concurría falta de legitimación activa; y que las cuestiones de fondo suscitadas en la contestación constituían una cuestión compleja que desbordaba el marco del juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la inquilina, revocando la sentencia apelada, desestimó la demanda, por entender que el demandante infringe la buena fe contractual al aparecer frente a la apelante como propietario de la finca, no siendo otra cosa que un mero arrendatario que por contrato firmado con la propiedad, tenía vedada la posibilidad de subarrendar sin autorización y considera que no estamos en presencia de la cuestión compleja en sentido técnico sino ante un antecedente lógico o presupuesto de la acción que repugna al derecho que, como dice el artículo 7 del Código Civil debe ejercitarse conforme a las reglas de la buena fe.

EL Tribunal Supremo, sentencia de14 de marzo de 2022, estima dos de los cinco motivos de casación alegados por el demandante inicial y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el resultado de la aplicación del artículo 7 del Código Civil es paradójico por partida doble.

Por un lado, y pese a ser elementos esenciales del contrato el goce o uso de la cosa y el precio cierto (art. 1543 CC), exime a la subarrendataria que ha venido gozando pacíficamente del uso de la vivienda arrendada del pago de las rentas devengadas como contraprestación. Consecuencia que no se produciría, en tan radicales términos de gratuidad, ni declarado nulo el contrato, dado que el deber de restitución de la subarrendataria le obligaría a satisfacer la cantidad correspondiente por el tiempo que la disfrutó y el subarrendador estuvo privado de su uso.

Y, por otro lado, da a entender que la posición de la subarrendataria es legítima y, por lo tanto, y dado que el contrato de subarrendamiento sigue produciendo efectos, dado que no ha sido declarado nulo ni resuelto, que ella puede continuar disfrutando del uso de la vivienda sin que el subarrendador tenga derecho a reclamarle la renta ni ella, así las cosas, obligación de pagársela.

La Audiencia, aunque estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia no disiente de ésta en la afirmación de que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta. Por lo tanto, debía haber aplicado el art. 27.2.a) LAU. Al no hacerlo así, ha incurrido, por inaplicación, en la infracción del precepto mencionado

LAU 1994. La resolución del arrendamiento de vivienda por subarriendo o cesión

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de vivienda por subarriendo inconsentido y condena al inquilino al inmediato desalojo.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de marzo de 2021, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Esta sentencia, con abundante cita jurisprudencial, pormenoriza los principios aplicables a estos casos, que podemos resumir del siguiente modo:

 La Ley de Arrendamientos Urbanos, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual.

Tal supuesto ocurre:

-Cuando hay un simple cambio, cualquiera que fuere, en la parte arrendataria.

-Cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios.

-Cuando una utilización compartida se convierte en individual, o la pactada como individual se comparte posteriormente.

Lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.

Lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el del goce de la cosa en cuestión.

Es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario, o que la ocupación sea total o parcial, siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito.

Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el arrendador del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada, de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación, de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque.

Extinción del alquiler de vivienda por subarriendo inconsentido

 

HECHOS

El inquilino de una vivienda abandona la misma, aunque continúa pagando el alquiler y la subarrienda a tres personas, sin firmar ningún contrato y, recibiendo de estos una fianza y la renta.

Para obtener el pago de la renta acude a la finca cada dos meses, sin pernoctar en la misma, o la recibe a través de una tercera persona designada por éste.

El arrendador tiene noticia del hecho del subarriendo, así como la falta de residencia en la finca del inquilino, firmando documento con los subarrendatarios, en los que éstos muestran su interés por permanecer en la finca y arreglar su situación con el titular de la misma.

A continuación, procede, a petición de los subarrendatarios, a cambiar la cerradura de entrada en la finca, dando a cada uno de los moradores un juego de llaves.

El inquilino denuncia al casero, acusándolo del delito leve de coacciones del art. 172 del Código Penal: “El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe”

El Juzgado de Instrucción absuelve al casero de esa acusación.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 10 de julio de 2019, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que del contenido de los hechos probados se infiere la ausencia de consentimiento por parte del arrendador para que se produjese el subarrendamiento, circunstancia que, de conformidad con el artículo 27.2.c) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de ArrendamientosUrbanos, daría derecho al arrendador a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, lo que no consta que se produjese en el presente caso, habiendo procedido por la vía de hecho el hijo del arrendador,  a cambiar las cerraduras de la vivienda de su padre.

Dicho lo anterior, la jurisprudencia de la Sala de lo Penal, al configurar los requisitos del delito de coacciones (entre otras, STS 595/2012, de 12 de julio), exige como elemento subjetivo, con cita de precedentes, la "intención dirigida a restringir la libertad ajena para someterla a deseos o criterios propios" (SSTS 362/1999, de 11 de marzo y 731/2006, de 3 de julio). Ahora bien, en el presente caso, del contenido del relato de hechos probados de la sentencia recurrida se deriva que el derecho al uso y disfrute de la vivienda arrendada por parte del recurrente quedó autolimitado por su propia conducta al subarrendar la vivienda y comportarse de tal forma que se infiere sin forzar las reglas de la lógica una renuncia tácita a dicho uso y disfrute ya que, como se ha dicho anteriormente, ni pernoctaba en la vivienda, ni residía en la misma, ni disponía de dormitorio y únicamente la visitaba, y no siempre, para cobrar la renta. Amén de ello, se ha de tener en cuenta la existencia de una situación "de facto" en la que el uso y disfrute de la vivienda se estaba llevando a cabo por los subarrendatarios con el consentimiento del arrendador, infiriéndose de sus actos su voluntad de convalidarla jurídicamente. En consecuencia, de lo expuesto se deriva la inexistencia de un sustrato fáctico derivado de la prueba practicada que permita subsumir la conducta del acusado en el ámbito del artículo 172.3 del Código Penal, motivo por el que procede desestimar el recurso de apelación planteado y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Instrucción.

El alcance del subarriendo inconsentido de un local de negocio

El arrendador de un local de negocio de peluquería y estética y venta de productos, solicita la resolución del contrato de arrendamiento por subarriendo inconsentido al haberse introducido en el local a una persona para prestar servicios profesionales de masajes.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de cinco de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que, como argumenta la resolución de instancia no existe una prueba clara y evidente de que nos encontremos ante un subarriendo en sentido estricto por la cesión del uso del local para la prestación de servicios profesionales de masajista, pues únicamente cabría hablar de cesión o de subarriendo cuando el tercero hubiese sustituido al arrendatario, aunque fuese de manera parcial, de modo que éste hubiese dejado en manos de aquél en todo o parte las facultades posesorias sobre el local y el destino del negocio consensuado. Y lo cierto es que en la alzada no se ha desvirtuado adecuadamente que la constatada e incontrovertida presencia en el local arrendado de la citada masajista durante tres meses para prestar un servicio de masajes suponga algo distinto a una actividad complementaria a la que se venía desarrollando en el local -peluquería y estética- que explota y gestiona directamente el arrendatario.

El funcionamiento de ese negocio no implica haya producido una efectiva cesión posesoria al tercero más allá de lo consentido en el contrato de arrendamiento, que no desnaturalizan el objeto del contrato, ni alteran la actividad económica del negocio en atención a las características y condiciones del local, toda vez que no se ha probado nada sobre el espacio de local que ocupa.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3 CC procede interpretar las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de acuerdo con la realidad social del tiempo actual, atemperando de ese modo el rigor que se manifiesta en la Doctrina del Tribunal Supremo surgida con anterioridad al texto legal vigente, tal como ha hecho el propio Tribunal en materias similares como la relativa a la inclusión de actividades complementarias en el negocio como máquinas recreativas explotadas por terceros en locales de hostelería, cuando dice "Esta Sala no permanece ajena a la realidad social que manifiesta la existencia generalizada en locales de negocio de máquinas y servicios de diverso tipo (tabaco, teléfonos, dulces, etc.), pertenecientes y explotadas por distinto dueño. Tiene presente que dichos elementos extraños al contrato contribuyen o complementan lo necesario para un moderno desarrollo de la actividad comercial, pero debe evitar que este criterio tolerante ampare a supuestos en los que las máquinas o servicios, por su entidad, lleguen a desnaturalizar el objeto y el carácter del arrendamiento, a alterar la actividad económica del negocio por no ser proporcionados al resultado del mismo" (STS 10 octubre 1991) o "... no conceptuación como subarriendo inconsentido el hecho de la introducción en el local arrendado de máquinas recreativas, si bien la última citada modera la autorización en cuanto que excepciona el caso de que "lleguen a desnaturalizar el objeto y el carácter del arrendamiento al alterar la vida económica del negocio por no ser proporcionados" (STS 27 diciembre 1995).Consecuentemente, el demandante debe demostrar que se ha producido la sustitución subjetiva en el uso total o parcial del espacio arrendado.