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martes, 27 de agosto de 2019

El alcance del subarriendo inconsentido de un local de negocio


El arrendador de un local de negocio de peluquería y estética y venta de productos, solicita la resolución del contrato de arrendamiento por subarriendo inconsentido al haberse introducido en el local a una persona para prestar servicios profesionales de masajes.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de cinco de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que, como argumenta la resolución de instancia no existe una prueba clara y evidente de que nos encontremos ante un subarriendo en sentido estricto por la cesión del uso del local para la prestación de servicios profesionales de masajista, pues únicamente cabría hablar de cesión o de subarriendo cuando el tercero hubiese sustituido al arrendatario, aunque fuese de manera parcial, de modo que éste hubiese dejado en manos de aquél en todo o parte las facultades posesorias sobre el local y el destino del negocio consensuado. Y lo cierto es que en la alzada no se ha desvirtuado adecuadamente que la constatada e incontrovertida presencia en el local arrendado de la citada masajista durante tres meses para prestar un servicio de masajes suponga algo distinto a una actividad complementaria a la que se venía desarrollando en el local -peluquería y estética- que explota y gestiona directamente el arrendatario.

El funcionamiento de ese negocio no implica haya producido una efectiva cesión posesoria al tercero más allá de lo consentido en el contrato de arrendamiento, que no desnaturalizan el objeto del contrato, ni alteran la actividad económica del negocio en atención a las características y condiciones del local, toda vez que no se ha probado nada sobre el espacio de local que ocupa.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 3 CC procede interpretar las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de acuerdo con la realidad social del tiempo actual, atemperando de ese modo el rigor que se manifiesta en la Doctrina del Tribunal Supremo surgida con anterioridad al texto legal vigente, tal como ha hecho el propio Tribunal en materias similares como la relativa a la inclusión de actividades complementarias en el negocio como máquinas recreativas explotadas por terceros en locales de hostelería, cuando dice "Esta Sala no permanece ajena a la realidad social que manifiesta la existencia generalizada en locales de negocio de máquinas y servicios de diverso tipo (tabaco, teléfonos, dulces, etc.), pertenecientes y explotadas por distinto dueño. Tiene presente que dichos elementos extraños al contrato contribuyen o complementan lo necesario para un moderno desarrollo de la actividad comercial, pero debe evitar que este criterio tolerante ampare a supuestos en los que las máquinas o servicios, por su entidad, lleguen a desnaturalizar el objeto y el carácter del arrendamiento, a alterar la actividad económica del negocio por no ser proporcionados al resultado del mismo" (STS 10 octubre 1991) o "... no conceptuación como subarriendo inconsentido el hecho de la introducción en el local arrendado de máquinas recreativas, si bien la última citada modera la autorización en cuanto que excepciona el caso de que "lleguen a desnaturalizar el objeto y el carácter del arrendamiento al alterar la vida económica del negocio por no ser proporcionados" (STS 27 diciembre 1995).Consecuentemente, el demandante debe demostrar que se ha producido la sustitución subjetiva en el uso total o parcial del espacio arrendado.

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