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lunes, 22 de marzo de 2021

Efectos de la ejecución hipotecaria sobre una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 5 de marzo de 2014.

Con fecha 1 de septiembre de 2014 la "Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A." (en adelante Sareb), se adjudica la vivienda antedicha.

SAREB demanda al inquilino solicitando la resolución del contrato, el desahucio por impago y la cantidad de 17.904,40 euros, correspondientes al alquiler de los meses de octubre de 2014 a mayo de 2017 y de las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento.

El Juzgado de 1ª instancia desestima la demanda por considerar que en el presente caso no consta que el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que quedó extinguido por ministerio de la ley por su ejecución de la hipoteca que gravaba la finca, pasando los antiguos arrendatarios a la situación jurídica de precario, al devenir ineficaz su título arrendaticio.

La Audiencia Provincial estimó la apelación y revocó la pronunciada por el juzgado, por entender subsistente el arriendo en aplicación del principio de conservación de los contratos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 1 de marzo de 2021, estima el recurso de casación, casa y anula la sentencia de la Audiencia en cuanto a la condena al pago de las rentas arrendaticias impagadas y a la declaración de resolución del contrato de arrendamiento suscrito, y la mantiene en cuanto a la pretensión de condenar a los demandados al desalojo de la finca ocupada.

Considera el Supremo que, teniendo en cuenta la redacción vigente en el momento de otorgarse este contrato, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada a la SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.

Una cuestión idéntica a la aquí controvertida, como se ha anticipado, fue resuelta por esta sala en la sentencia 577/2020, de 4 de noviembre, en la que asumimos la segunda de las tesis citadas. La razón fundamental de tal decisión fue que, tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.13.1 párrafo I) y que el art. 7.2 de la precitada disposición señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa.

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