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lunes, 8 de marzo de 2021

La resolución del alquiler en viviendas de protección oficial y promoción pública.

 

HECHOS:

El Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) suscribe contrato de arrendamiento de una vivienda "de promoción pública" con fecha seis de marzo de 2009, con una duración de UN AÑO, sin perjuicio de las prórrogas que se puedan producir.

Con fecha 25 de octubre de 2013 el IVIMA vende a Encasa Cibeles S.L.U. (en adelante Encasa), un total de 2.935 viviendas pertenecientes a 32 promociones ubicadas en distintas zonas de la Comunidad de Madrid, entre las que se encontraba la vivienda anteriormente citada.

Con fecha 13 de diciembre de 2016 Encasa requirió a la arrendataria comunicándole que el contrato finalizaría el 6 de marzo de 2017, extinguiéndose en esta fecha.

La arrendataria contestó alegando no reconocer la propiedad de la requirente por la existencia de indicios de criminalidad que ponían en duda la legalidad de la venta y que estaban investigándose por un juzgado de instrucción, y negando que el plazo del contrato hubiera expirado.

La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas a la demandante.

La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación de la demandante, confirmó la sentencia apelada con imposición costas a la apelante.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de febrero de 2021, desestima el recurso de casación interpuesto por Encasa.

Considera el Supremo que, aunque la parte recurrente, en su escrito de oposición a la admisión de los referidos documentos, afirma "su posición de dueña", lo hace únicamente por constar todavía como titular registral de la vivienda arrendada, pero no porque niegue la nulidad de la compraventa entre ella y el IVIMA documentada en escritura pública de 25 de octubre de 2013.

La realidad indiscutible es la firmeza del pronunciamiento de la jurisdicción contencioso-administrativa que declara la nulidad de todo el procedimiento que culminó en el otorgamiento de dicha escritura, nulidad fundada en la falta de justificación de la no necesidad de las viviendas para el cumplimiento de los fines del IVIMA.

Además, es especialmente relevante que el fundamento jurisprudencial de la nulidad sea la doctrina de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo (sentencias 1792/2017, de 7 de noviembre, y 518/2018, de 20 de marzo) de que al arrendatario de una vivienda protegida no le es indiferente quién sea el arrendador, "dadas las futuras, pero ciertas, consecuencias negativas derivadas de la desaparición de los beneficios y fines sociales inherentes a la actuación que corresponde al IVIMA. Nos encontramos ante un interés legítimo amparado por el ordenamiento jurídico, que consiste en la defensa del mantenimiento de las condiciones sociales del arrendamiento, con el disfrute de los beneficios propios de la actuación del IVIMA -cuya esencia radica en la vinculación de su actividad al cumplimiento de los fines para los que fue creada como son la bonificación temporal de la renta, prórrogas y otros beneficios e incentivos sociales en relación a la vivienda arrendada que es claro que no subsistirán a partir del momento en el que pierdan vigencia las condiciones del arrendamiento. Así pues, la anulación de los acuerdos impugnados reportaría un beneficio al recurrente, que podría seguir disfrutando del régimen público de la vivienda arrendada, esto es, conllevaría una ventaja o beneficio para su esfera de intereses".

En consecuencia, procede concluir que en virtud de la nulidad de la adquisición de la vivienda por Encasa Cibeles S.L., que comporta además la nulidad de su subrogación en la posición de arrendadora, se ha producido una falta sobrevenida de acción por nulidad del título en que dicha acción se fundaba. Hasta tal punto es así que la propia recurrente, en su demanda, lo que pedía era que dejase la vivienda "a disposición del propietario", que en este momento no puede ser otro que el IVIMA, con la particularidad de que este organismo, en atención a sus fines y a las circunstancias de la demandada, podría no haber promovido el desahucio por expiración del plazo.

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