En el Boletín Oficial de las Cortes Generales de 7 de septiembre de 2012 se publica el Proyecto de Ley de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas.
Para completar un anterior trabajo, en el que se examinaba la medida anunciada de inscripción
registral de los arriendos procede examinar el alcance y contenido de esa
medida en el proyecto de ley.
En primer lugar se
dice en el preámbulo, -los subrayados son míos-: Es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de
viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador, como
del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico
jurídico, como sucede en la actualidad.
La consecución de esta finalidad exige que el
arrendamiento de viviendas regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos se
someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del
tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los
arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos
frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar,
que el tercer adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por
el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la
existencia de un arrendamiento no inscrito, tal y como ya sucede hoy en el caso
de arrendamiento de locales de negocio.
Se introduce las
siguientes modificaciones en la LAU (art. 7.2):
En todo
caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan
efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos
deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad
Art.
14 Enajenación de la vivienda arrendada:
1. El adquirente de una finca inscrita en el
Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna
los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará
subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se
hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la
presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el
Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del
artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido
por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar
durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su
propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que
se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor que le indemnice
los daños y perjuicios que se le causen
Se añade un apartado
al art. 27:
Tratándose de arrendamientos de finca urbana
inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el
contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y
que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la
resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido
judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en
la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al
requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la
resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que
hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral,
junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación
y que no se ha contestado por el requerido de pago o que se ha contestado
aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar
la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan
sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la
notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre
en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario,
de la fianza prestada por el arrendatario
Afirmar que el sistema
existente hasta la fecha, la habitual no inscripción de los contratos de
arrendamiento en el Registro de la Propiedad ha perjudicado la seguridad del
tráfico jurídico es en el mejor de los casos una afirmación gratuita.
Si los
arrendamientos no inscritos van a carecer de efectos frente a terceros adquirentes
se hace gravitar sobre el inquilino o arrendatario un coste añadido, el
otorgamiento del contrato en escritura pública y su posterior inscripción
registral, que en muchas ocasiones no
podrá asumir.
Hay que subrayar que
el requerimiento judicial o notarial contemplado en el nuevo párrafo del art.
27 solo da derecho al arrendador a cancelar la inscripción registral, para
recuperar la vivienda necesitará una resolución judicial de desahucio.
También cabe destacar la
discriminación que supone obligar a los nuevos inquilinos a asumir el importante
gasto que supone una inscripción, para proteger tres años de arriendo, cuando
existen arrendamientos incluso verbales de 'tiempo inmemorial' cuyos inquilinos tienen derecho a permanecer
en la vivienda vitaliciamente, y no se verán afectados por esta obligación.
