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miércoles, 22 de octubre de 2008

El arrendamiento con opción de compra

Probablemente como consecuencia de la crisis que atraviesa el sector inmobiliario está siendo frecuente observar en los anuncios de APIs y Agencias inmobiliarias, ofertas de viviendas mediante arrendamiento con opción de compra.

¿En que consiste?

Se trata de un contrato que integra dos subcontratos: El arrendamiento del inmueble y la opción de compra sobre el mismo.
En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si, p. ej. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.

En cuanto a la opción de compra cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma por lo que la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos:

Ha de existir un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil , aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben respecto de esa opción de compra.

La opción aunque inicialmente puede ser considerada como obligación de carácter personal, puede ser transformada en real, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario)

Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción, en tal sentido es de destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que señala que desde que el arrendatario manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, se transforma en propietario, cesa su obligación de pagar las rentas y debe reintegrársele la fianza, si bien debe entregar el precio pactado, que devenga intereses a favor del vendeedor desde ese momento.

Asimismo debe constar el precio por el que se puede ejercer la opción, es requisito fundamental que sea determinado o determinable. Sin embargo la opción en si puede ser gratuita o también por precio, prima de la opción.

La opción de compra en principio no puede ser transmitida a un tercero sin permiso del dueño, sin embargo la Sentencia del Tribunal Supremo de 23-10-84 señala que, conforme a las reglas de la buena fe, el derecho de opción es transmisible, sin la voluntad del concedente, si éste carece de interés legítimo para poder evitar la transmisión.
También es de interés subrayar la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 6/11/2009: La posibilidad de resolver el contrato por obras inconsentidas de la arrendataria impide la validez de la opción de compra (...) Respecto al ejercicio del derecho de opción, como claramente se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para cualquier situación, sino con una "conditio sine qua non" para su plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho ostente la condición de arrendataria, por tanto, con independencia de las secuelas "ex tunc" o "ex nunc" que propicie la resolución del contrato, constituye un fraude de ley el hecho de vulnerar una estipulación de esta naturaleza, como aquí ha ocurrido, y que, posteriormente, para evitar sus consecuencias, sea utilizado el derecho de opción de compra por la recurrente.

122 comentarios:

  1. Hola Pedro,
    he de agradecerle enormemente el esfuerzo que realiza en mantener éste blog, ya que es de gran utilidad para los que no sabemos de estos temas.

    Tengo unas dudas en cuanto a lo que expone en este post:

    1.- "En cuanto al arrendamiento [...] contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si, p. ej. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra [...]" ¿No es obligatorio entonces descontar las rentas pagadas hasta el momento al precio de compra?

    2.- "La Audiencia Provincial de Sevilla señala [...] si bien debe entregar el precio pactado, que devenga intereses a favor del vendedor [...]" ¿Qué tipo de intereses devengaría?

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  2. a Lucía: La imputación de parte de los alquileres al precio de la compra, caso de ejercitarse la opción, debe estar especificada en el contrato y desde luego no es obligatoria.
    Los intereses a que se refiere serán al tipo pactado y a falta de ello, el interés legal.

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  3. No se si la entrada aun esta activa de estrarlo una pregunta:

    El tiempo de duracion de la opcion de compra sera... la del contrato de alquiler con sus prorrogas legales, solo las del contrato o el tiempo que pacten las partes?

    gracias.

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  4. A tipin: La duración de la opción será la que pacten las partes en el contarto, que puede ser perfectamente la duración d el arrendamiento, con sus prórrogas.

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  5. Buenos días Pedro,

    Actualmente tengo un contrato de alquiler con derecho a compra. Inicialmente aporté una cantidad como señal más su IVA y estoy ingresando mensualmente la cuota de alquiler. El acuerdo al que hemos llegado es que durante el primer año me computan un 70% del alquiler como entrega a cuenta. Por ello, estoy ingresando como digo todos los meses el alquiler más el IVA de la entrega a cuenta en dos transferencias diferentes.

    Es decir, pago 600 euros de alquiler y me consideran como entrega a cuenta 420 euros al mes (70%). Con lo cual, todos los meses ingreso 600 euros por una parte en concepto de alquiler y 21 euros de IVA (5% de 420 euros). Vivo en Canarias y el IVA (IGIC) para la vivienda es del 5%.

    Hace poco, me llamaron de la inmobiliaria diciendo que su asesor les había comunicado que ha salido una nueva norma que dicta que se ha de ingresar el IVA correspondiente al total del alquiler, no sólo a la parte que computa como entrega a cuenta, por lo que me comentan que a partir de ahora ingrese el IVA del total (5% de 600 euros) y que me ponga al día con los atrasos de las otras cuotas puesto que tiene caracter retroactivo.

    ¿Es esto cierto? He estado buscando en Google y sólo he dado con tu blog. Te agradezco de antemano la respuesta.

    Un saludo y Feliz 2010.

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  6. ¿ha leido mis post?
    http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/01/diccionario-jurdico-del-alquiler-opcin.html
    http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/09/arrendamiento-con-opcion-de-compra.html
    http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/01/diccionario-jurdico-del-alquiler-opcin.html
    Allí podrá ver que el tratamiento fiscal de este tipo de contratos no es en absoluto pacífico

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  7. Buenas tardes,Quiero realizar un contrato de alquiler con derecho a compra y me piden de fianza de 3000 a 6000 euros.Este importe se descontaría del precio total de compraventa.¿Esto es legal? ¿a fianza no debería ser como la de otro contrato de alquiler,es decir,una mensualidad para el vendedor y otra para la agencia inmobiliaria intermediaria?

    Muchas gracias por su atención.Un saludo.

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  8. A Naike: Mas que fianza la cantidad que le piden parece el precio o prima de la opción, debe considerar que si no ejerce la opción perderá esa prima.
    La fianza debe ser una cantidad distinta.
    De cualquier modo le recomiendo que antes de firmar se lo de a leer a algún abogado de su confianza en tal sentido estoy a su disposición, puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil) .

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  9. Gracias por su rápida respuesta.Si me puede explicar un poco en qué consiste ese concepto de precio o prima de la opción se lo agradezco.

    Un saludo.

    Eva Álvarez

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  10. Hola Sr. Pedro, no vivo en españ, pero tengo alla una casa en venta y ahora el agente inmobiliario me esta proponiendo esta modalidad. Yo tengo un poco de miedo pues no conozco las leyes alla, aqui en Venezuela tienen mas derechos los inquilinos que los dueños. Me podria explicar un poco a que debo atenerme? cuales son los pro y los contra y si me deben de dar como una entrada o inicial?..gracias
    Maria Flores

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  11. Buenas tardes Pedro,
    le agradecería me pudiera ayudar en lo siguiente: despues de muchos años y trámites, ya que no había testamento, he heredado un piso con inquilina. En su contrato del año 76 consta "contrato de opción a compra" en el que se dio un depósito y se estipulan unas cuotas mensuales en un periodo de 5 años y el resto pago en efectivo para la compra total.
    Bién. Esta señora no sólo no compró el piso, sino que desde hace años vive pagando una renta antigua, cuando paga, porque tenemos temporadas que no lo hace.
    ¿Esto es legal?
    Que me aconseja y donde puedo informarme?
    Gracias

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  12. A Silvia.
    Tendría que leer ese contrato para aconsejarle debidamente

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  13. hola señor pedro por q un alquiler ocion compra 18+6 y no 24 meses directa mente un saludo y gracias de ante mano

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  14. Hola Pedro: Veo muy interesante todos sus comentarios, no obstante hay algo que no me queda claro. Al ser un contrato suma de dos subcontratos, uno de compra y otro de alquiler, ¿LA PARTE DEL ALQUILER NO ESTÁ SUJETA A LA LAU?, es decir, SEGÚN TENGO ENTENDIDO Y PARA EVITAR PRECISAMENTE DESMANES, LA LAU CONTEMPLA QUE AUNQUE SE FIRME A 1 o 2 ó 3 AÑOS, EL INQUILINO SIEMPRE TENDRÍA DERECHO LEGALMENTE A PERMANECER 5 AÑOS. ¿NO CREA ESTO UN CONFLICTO?

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  15. A anónimo: No existe "parte del alquiler" sino dos contratos distintos, uno sujeto a la LAU y otro al CC

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  16. Buenas noches Pedro,

    En primer lugar agradecerle de antemano la dedicación al blog y a la resolución de nuestras dudas.

    Intentaré ser breve porque aun no tengo cosas concretas. Me han propuesto realizar un alquiler con opción a compra. Yo quiero comprar en año y medio, pero prefiero esta modalidad para estar más segura, ver como va el mercado, y acabar de decirme. Aún no me han comentado las condiciones y creo que según está el mercado inmobiliario (y en este caso en particular, que quieren vender/alquilar) , puedo tener la sartén por el mango y establecer condiciones.
    La pregunta es, según he leido en el blog lo usual es establecer una prima de la opción y unos porcentajes sobre el alquiler a descontar del precio de compra, en el caso de ejercer la opción. Si llegamos a acuerdo, y a la propietaria le interesa, es posible no establecer importe de prima y que sea el 100% de las cuotas de alquiler lo que se me descuente finalmente del precio de venta?

    Y otra pregunta, es posible establecer un precio "no movible" de venta? (es decir, especificar que no sube con el IPC)... . Por ejemplo, si el precio es 125mil, que en año y medio siga siendo 125mil y no 125mil+IPC (la tendencia de los precios es a la baja, por eso si están más bajos en un año, nos puede interesar a las dos partes).

    Gracias de nuevo por su labor.

    Raquel

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  17. A Raquel:
    En lo referente a la opción de compra hay una amplia libertad de pactos, por lo tanto todas las cuestiones que plantea son susceptibles de acordarse.
    Lo que si es recomendable que antes de firmar nada lo someta al dictamen previo de un abogado, no es un asunto de "copiar y pegar"

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  18. Buenas tardes Pedro:
    El viernes he quedado con un propietario para un alquiler con opcion a compra; me he informado con un gestor y me comenta que las principales caracteristicas de estos contratos son las siguientes:
    -se formula en 2 documentos distintos uno el alquiler y otro la opcion a compra.
    -la mensualidad del alquiler me descontara un 10% o 15% de lo que me cueste la vivienda.(de 600€ me descuenta 60€ o 90€).
    -el alquiler es maximo 5 años.
    -tengo que pagar una entrada que se me descuenta del importe de la compra, la cual pierdo si al final no compro la vivienda y el propietario m tendria que devolver el doble si al llegar el momento, se arrepiente, y no m la quiere vender.ej. entrego 10000€, los pierdo si no la compro y en el caso de que el propietario no m la quiera vender me devuelve 20000€.
    -la vivienda me aumenta anualmete el IPC. ej. ipc aumenta 3%, pues a 5 años de contrato la vivienda m saldria un 15% mas de su precio.

    Pedro, podria decirme si esta informacion es correcta, soy de andalucia, por si en mi comunidad autonoma existe otra normativa.

    Muchas gracias.Un saludo.Maria Jose

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  19. A María Jose:
    Discrepo de su gestor, el arrendamiento con opción de compra carece de normativa específica y admite por lo tanto toda clase de variantes. Lo que debe hacer es antes de firmar nada pedir el borrador y que se lo estudie un Abogado de su confianza.
    En tal sentido me tiene a su disposición.
    Mucha suerte

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  20. Hola Pedro.
    En el caso de que se haya firmado un contrato de alquiler con opcion a compra establecida en el tiempo (y con la entrega de una fianza - un % del precio pactado), que pasa si la parte compradora/alquilando no paga su alquiler durante 3 o 4 meses ? Puede el proprietario denunciar el contrato y recuperar el piso ?

    Gracias y saludos

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  21. A Anónimo: El impago del alquiler faculta al dueño para instar el desahucio por este motivo, en cuanto a la subsistencia de la opción de compra habrá que estar a lo pactado en el contrato

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  22. Francisco:
    Hola Pedro y muchas gracias por adelantado.Me gustaria saber si en el alquiler con opcion a compra el precio de la vivienda es cerrado o se le puede añadir el i.p.c anual o depende del acuerdo de las partes.Un saludo
    15,Octubre 2011

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  23. A Francisco: Todas esas cuestiones pueden ser objeto de pacto entre las partes

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  24. Hola Pedro muchas gracias por el interes que pone en su blog, tengo que decirle que tengo actualmente un contrato de opcion de compra totalmente al dia y a falta de muy poco para poder escriturar, dadas las situaciones me ha llegado una orden de embargo por avalar a una tercera persona y mi pregunta es la siguiente, el alquiler de compra logicamente no es suceptible de embargo porque es un contrato personal y aun no he pasado al legal es posible cambiar la titularidad del alquiler para mi hijo que es menor de edad y escriturar a su nombre cediendole mi contrato, muchas gracias

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  25. A Anonimo: Una contestación negativa o positiva a sus preguntas exige haber leido previamente el contrato que tiene firmado.

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  26. buenas noches Sr.Hernández Del Olmo,lo primero agradecerle todo su trabajo en este blog y después quisiera hacerle una pregunta ya que no encuentro una respuesta por ningún lado.
    Voy a alquilar un inmueble con opción a compra con una duración de 5 años,para poder realizar todos los tramites de forma totalmente correcta y bajo la legislación vigente,¿debería formalizar el contrato mediante la firma de un notario y posteriormente pasarlo por el registro de la propiedad? O por el contrario seria suficiente con realizar un contrato privado entre ambas partes.
    gracias por su atención
    un cordial saludo
    Juan.

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  27. vivo en Palma de Mallorca y Llevo 1 años y medio de alquiler con opcion a compra, de un contrato de 3 años, cada año me suben unos 70 euros de 1500 euros mensuales, dimos un mes de fianza + 6000 de deposito como adelanto a la compra. el 1 años era el 100% del alquiler para la compra, el 2º años el 80% y el 3º el 50%, como es un piso muy caro para los tiempos que corren, 330.000 euros, decidimos hablar con el propietario (la promotora) para ver si nos bajaban el precio de venta porque estamos viendo pisos muy baratos (mas de 100.000 euros menos y ademas con otra plaza de garaje)y ellos también están bajando los precios de los pisos que no los tienen vendidos y tambien nos afecta que tiene deterioros la casa y no nos las arreglan, lo tenemos que pagar de nuestro bolsillo, goteras, grietas en paredes, etc. Pues la promotora no sólo no nos baja si no que nos dice, que lo perdemos todo unos 30.000 + 1500 fianza+ 6000 deposito para opcion compra y encima nos dicen, leeros bien el contrato porque dice textualmente que (con palabrejas que no entiendo) que si nos echamos para atras y nos vamos antes de los 3 años, nos podran reclamar via judicial el año y medio restante?????
    pero que pasa???? es que acaso no les basta con casi 40,000 euros que vamos a perder, es legal que ante clausulas tan abusivas no haya habido un notario antes de firmar???? puedo impugnar ese contrato????? me pueden obligar a estar los 3 años???? estoy desesperada por favor ayudemne!!!! muchas gracias.
    rosama777777@hotmail.com

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  28. A Juan Alfaro y Anónimo: El arrendamiento con opción de compra reviste una complejidad tal que desaconseja cualquier opinion son haber leído antes el contrato

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  29. Buenas, actualmente en un arrendamiento con opción de compra de una vivienda que la transimisión sería al 4%, ¿ qué iva se aplica a la cuota mensual durante el periodo que dura la opción, el 4% o el 8% ?

    Gracias y un saludo.

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  30. A Anónimo: Habría que saber primero el concepto en que se paga esa cuota mensual, porque venta desde luego no es.

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  31. Buenas tardes,
    Consulta: En el pago del alquiler me incluyen al IVA porque hay opción de compra. Tengo intención de dejar el piso al cumplir los dos años (se prorroga cada año). Pregunta: Tengo derecho a que me devuelvan el IVA pagado?

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  32. A Santiago: El arrendamiento con opción de compra es un contrato complejo y atípico pr lo tanto habría que examinar el suyo para determinar si le están repercutiendo correctamente el IVA, en tal caso el IVA repercutido y pagado por Vd. Como consumidor final no se lo van a devolver

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  33. Lucia,
    Hola Pedro,

    estoy en trámites para firmar un contrato de alquiler con derecho a compra y me surge una duda:
    - Se puede escriturar la vivienda a nombre del arrendatario? es decir, ademásdel contrato firmado por las dos partes, hay alguna posibilidad de que en el registro de la propiedad figure a mi nombrela vivienda?o solo se puede hacer una vez se ha hecho uso del derecho a compra.

    Gracias de antemano

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  34. A Lucía: Antes de firmar un arrendamiento con opción de compra debería leerlo un Abogado de su confianza, que le aconsejará acerca de la conveniencia de inscribir en el Registro su opción, con el gasto que ello supone.

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  35. Buenas tardes,Pedro tengo un contrato de alquiler con opción a compra,se que en estos momentos la promotora no paga la hipoteca,si esa promotora desaparece y un banco se queda con la vivienda,el contrato es valido?,que se puede hacer si no es valido,para seguir en la vivienda?.
    Gracias.

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  36. Buenas tardes Pedro
    Tengo un contrato de alquiler con opción a compra de hace tres años, cuando lo hicimos la casa todavía no estaba terminada y me dieron un plazo de entrega de tres meses, el propietario que es un particular no una constructora se quedo sin dinero para terminarla y yo tuve que hacerme cargo del pago de albañiles materiales fontanería carpintero etc... Aparte de dinero en metálico quepifiareis para hacer obras que luego nunca hizo. Cuando a llegado el momento de efectuar la compra resulta que a salido que la casa esta a punto de embargo porque el dueño no paga la hipoteca también tiene una multa en el ayuntamiento de 20.000€ y una deuda de 78.000€ a un antiguo inquilino que también lo llevo a juicio y le gano. Yo ya e optado por dejar la casa pero que hago? Pierdo todo el dinero? Mas o menos son 130.000€ Deposito las llaves en juzgados? Este hombre no tiene nada a su nombre lo tiene todo a nombre de una empresa s.l , no le pueden embargar nada... Que hago?.
    Gracias de antemano.

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  37. Lenaibz: La situación que describe tiene la suficiente complejidad como para recomendarle que acuda a un abogado de su confianza qu, con todos los datos y documentos precisos, evalúe la decisión que debe adoptar

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  38. Soy inquilina de un piso alquilado con opción a compra.

    Este mes de Mayo se acaba mi contrato de alquiler con opción a compra, un año y medio después de su firma.

    Es bien conocido por todos que en estos tiempos los bancos no están por la labor de conceder hipotecas.

    Hace un par de meses empece a mover la gestión de obtener mi hipoteca, en vista de que no sería fácil ni rápido, hable con la dueña con la posibilidad de una prórroga. La dueña me dijo via llamada telefónica que negociábamos en Mayo.

    Pues ha llegado Mayo, me ha comentado que no tiene nada que negociar y que me vaya cuando finalice este mes.

    ¿Tengo algún derecho de prórroga para obtener mi hipóteca?, ¿Puedo quedarme allí como inquilina?.

    A ella parece no interesarle ya vender el piso, sino que yo lo deje a su disposición.

    Muchas Gracias por un Blog tan útil.

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  39. Soy inquilina de un piso con opción a compra.

    Mi contrato de alquiler y compra finaliza este Mes de Mayo.

    Dado que los bancos están bien conocidos por todos por la labor de no facilitar la concesión de hipotecas.

    Llame a la dueña via llamada telefónica para llegar a un acuerdo de una posible prórroga del contrato.

    Mi sorpresa es que llegada la fechas de negociación no quiere saber nada y me ha invitado a desalojar su piso, sin querer ni prórroga ni hablar de venta.

    -¿Tengo derecho a quedarme alquilada, aunque ella quiere que me vaya?.
    -¿Tienen los compradores alguna ley que les ayude a prórrogar durante unos meses, en espera de la contestación de los bancos?

    Gracias por un Blog tan útil.

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  40. A Elena troyano: Para contestar a sus preguntas se hace preciso leer ese contrato, sin esos datos me atrevo a contestarle que el arrendamiento, si se trata de su vivienda continuará hasta cumplir cinco años si Vd.así lo desea, cosa distinta ocurre con la opción de compra, tenga en cuenta que son dos contratos diferenciados.
    Le sugiero el teléfono mediante el cual podrá ampliar la consulta a un costo controlado por Vd.

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  41. hola buenos días. Voy a entrar a vivir a un piso de alquiler. El propietario del piso (es decir, mi casero) tiene un contrato de alquiler con opción a compra por su parte. Quisiera saber hasta que punto es legal el que el nos lo alquile, teniendo el un contrato de alquiler con opción a compra. Espero haberme explicado bien, un saludo y gracias de antemano.

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  42. Hola buenos días. Voy a entrar a vivir a un piso de alquiler. Mi casero tiene un contrato de alquiler con opción a compra. Quisiera saber hasta que punto es legal el que el nos lo alquile, teniendo el un contrato de alquiler con opción a compra, es decir, el piso no es completamente suyo sino que esta con un alquiler con opción a compra y a nosotros nos lo va a alquilar con un alquiler convencional por un año. Un saludo y gracias de antemano!

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  43. Señor X: Si su 'casero' es arrendatario con opción de compra me da la impresión de que no puede alquilar esa vivienda, habría que examinar ese contrato.

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  44. Buenas noches y gracias por el esfuerzo en su blog.
    La duda que tengo es que voy a alquilar un local con opción a compra en los próximos días y, al ser yo un particular, no sé si tengo que aplicar IVA o no a la operación.
    Saludos y gracias por anticipado.

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  45. Anónimo: Un arrendamiento de local está sujeto a IVA

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  46. Buenos días:

    Mi esposo y yo estamos pensando en formalizar un contrato con opción/derecho a compra para la vivienda en la que actualmente residimos y por la que pagamos un alquiler. tengo varias dudas al respecto:

    1. en algún otro lugar leí que es mejor establecer que es un alquiler con derecho a compra en lugar de opción, me podría explicar cuál es la diferencia, ventajas/desventajas de las dos variantes?
    2. Hablando con la propietaria ella me indica que en el momento de formalizar el contrato con las cláusulas y peculiaridades del mismo tenemos que pagar en ese momento los diferentes gravámenes a que está sujeta la operación, es decir: IVA, AJD, ITP, es este el caso?
    3. esta casa la alquilamos en 2009, existe la posibilidad de que como parte del acuerdo se establezca que todas las cuotas de alquiler pagadas hasta el momento sirvan como entrada y se abonen al precio total que se pacte de compraventa, reduciéndose de esta manera el saldo pendiente a pagar?
    gracis nuevamente por su anteción, un saludo cordial

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  47. Maria Pilar, ante todo recordarle que el arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico y complejo, por lo que es recomendable que antes de firmar nada lo den a leer a un abogado, en tal sentido estoy a su disposición .
    Un derecho es algo distinto a una opción, para lo que quiere es mejor la opción.
    El tratamiento fiscal de este contrato no es algo que pueda quedar resuelto con un respuesta afirmativa o negativa por mi parte, requiere un estudio previo del documento..
    Sin embargo no hay problema alguno en una respuesta positiva a su tercera cuestión siempre que acceda a ello el propietario.

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  48. Buenos días Pedro.
    Me parece increible que en los tiempos que corren usted mantenga este blog, y sobretodo nos contenste a nuetras dudas.
    En estos momentos tengo bastante claro el acceder a un contrato de alquiler con opción a compra. Es mas, el propietario y yo tenemos las condiciones bastante claras.
    Solo tengo dos dudas, a ver si usted me puede ayudar.
    La primera es que no se si las cuotas que le pago en alquiles (se van a descontar el 100% del valor del inmueble) deben tributar con iva o con otro tipo de impuesto.
    La segunda, me gustaria saber aproximadamente cual sería el coste de elevar a público el acuerdo entre las dos partes, mas que nada para poder cubrirnos las espaldas en caso de tener algún problema.
    Muchas gracias de antemano por su respuesta.

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  49. siscents,agradeciendole los elogios y poniéndole de manifiesto que el telefono 807 es el medio de mantener ese blog que encuentra tan util, debo decirle que sin un mayor conocimiento de su contrato es imposible responder a sus preguntas con seriedad

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  50. Hola Pedro, y gracias de antemano por sus respuestas. Soy arrendatario en un contrato opcion a compra firmado hace 1 año con duración de 3 años. Por diversos motivos quiero desistir del contrato. El problema está que entregué 20.000€ en concepto de pago adelantado o depósito. Aunque ya quedó claro en el contrato que si yo desistia perdia este dinero, le he pedido al propietario que de buena fe me devuelva parte de este dinero y no quiere. Puedo hacer algo? Hay alguna via legal?

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  51. A anónimo: Habría que examinar ese contrato,supongo que no lo dio a leer a un abogado antes de firmarlo, sin embargo lo mas razonable es que esos 20.000 euros fueran el precio de la opción con lo cual si desiste del arriendo los ha perdido, salvo que pueda conservar la opción de compra y venderla.

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  52. Hola Pedro. Yo firmé hace 1 año 2 contratos por una vivienda: uno de alquiler con opción a compra con duración de 3 años y otro de alquiler. Puedo desistir del contrato de opción a compra, sabiendo que pierdo las cantidades de dinero aportadas, pero mantener el de alquiler hasta 5 años? Segun el contrato opcion a compra el año que viene tengo que entregar una cantidad de dinero, pero he pensado que si desisto del contrato no tendria que pagarla, pero si mantener el de alquiler. Muchas gracias por su atención.

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  53. Me entra una duda que me hace cuestionarme todo el tema del alquiler con opción a compra, ya que hasta el momento me parecia una opción buena, pero me parece que tiene un problema...
    Nos ponemos en el caso que hacemos un contrato de alquiler con opción a compra con un particular...
    Que pasaría si durante el periodo de alquiler, el propietario del inmueble es embargado? ya sea por una hipoteca del inmueble como por otro tipo de negocios (seguridad social, IRPF, etc...)
    En el caso de la hipoteca, y frente al banco, creo que en la situación en la que nos encontramos, se podría negociar y llegar a un acuerdo.
    Pero... frente a la Agencia tributaria me parece que la cosa pintaria de manera muy muy distinta...
    Todo esto teniendo en cuenta que el contratato está elevado a público.
    Me parece que ya nos meteriamos en temas de juicios, y sabemos todos que cuando una persona no quiere pagar, se declara insolvente y tendriamos poco a recuperar...
    Ojalá exista una manera de podernos cubrir frente a este problema y el alquiler con opción a compra sea una oportunidad para la mucha gente que intentamos acceder a nuestra primera vivienda.
    Gracias por la atención.

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  54. A Anonimo: ¿Ha leido este post: http://pedrohernandezabogado. /2008/11/la-opcion-de-compra-y-la-insolvencia.html?

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  55. Estimado Pedro:
    Existe alguna norma que preceptúe que una empresa constructora, a través de su representante, no pueda hacer un contrato de alquiler con opción de compra. Gracias, Javi Parra

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  56. Javi, no entiendo la pregunta el representante de una empresa podrá firmar todo aquello para lo esté facultado por sus poderes de representación

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  57. hola pedro,yo tengo un piso que me alquilaron con opcion acompra y pago todos los meses y el chico que me lo alquilo dice que lo quiere dar al banco por que no puede pagarlo eso lo puede acer?? gracias

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  58. Hola Pedro,
    He intentado contactar por teléfono pero tras el mensaje se corta la llamada. Estoy en trámite de realizar un contrato de alquiler con opción a compra pero en la duración del contrato de alquiler pone que tanto el alquiler como la opción de compra es de dos años. ¿Eso implica que si a los dos años del contrato no ejerzo la opción de compra tengo que abandonar el inmueble? ¿no tengo derecho a permanecer en alquiler hasta 5 años según la ley actual?.
    Saludos y gracias.

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  59. El telefono 807520008 lo atiendo directamente por lo tanto si cuando llama estoy atendiendo otra llamada es imposible que pueda contactar conmigo. Conviene intentarlo de nuevo pasado cierto tiempo.
    El arrendamiento con opción de compra reviste la suficiente complejidad para desaconsejar el uso de un modelo de 'copia y pega' sacado de INTERNET, en realidad se trata de un contrato que integra dos subcontratos: El arrendamiento del inmueble y la opción de compra sobre el mismo.
    En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre sí, p. ej. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.
    En cuanto a la opción de compra cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma por lo que la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos.
    Por lo tanto le recomiendo no firmar nada sin que lo lea antes un abogado de su confianza. Evitará disgustos posteriores.

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  60. Hola Pedro.
    Mi pareja y yo estamos pensando en vivir juntos y queríamos informarnos sobre el alquiler con opción a compra:

    Si lo que pretendemos es no meternos en la obligación de una hipoteca que no sabemos si podremos seguir pagando (hoy es fácil perder el trabajo) como ocurriría en el caso de la compra ni en el hecho de que la casa nunca llegue a ser nuestra como en el caso del alquiler, ¿es realmente adecuada esta opción para nosotros? No queremos tener que terminar pagando mucho más por el mismo piso, y somos conscientes que al finalizar el alquiler habría que pagar el resto del piso, pero la cantidad sería menor y mientras tanto a lo mejor mejoraba la situación.

    No sabemos si hay alguna cláusula a tener en cuenta en este tipo de contratos.

    Gracias por adelantado y disculpa las molestias

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  61. Anónimo: esa opción será adecuada dependiendo de las condiciones en que se pacte esa opción de compra, no existen contratos standar

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  62. Hola
    yo soy italiano y escribo mal..
    me puede enviar su correo porque tengo un contracto que quiero que usted lo lea.
    así me puede enviar por correo
    los datos del banco para el pago ..
    un saludo y muchas gracias

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  63. Luca, en este blog tiene mi correo: pho56@hotmail.com

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  64. buenas tardes.
    estoy tratando un contrato de alquiler con opción a compra, ¿se puede acordar que las cantidades entregadas de alquiler no resten nada del precio de compra-venta? muchas gracias.

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  65. Luis Miguel Cubino: Como ha podido leer en el artículo,la opción de compra no está regulada por lo tanto u arrendamiento con opción de compra en el que se pacte que los alquileres no será parte del precio de compra caso de ejercerse la opción, es perfectamente lícito.

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  66. Hola Pedro,gracias por el tiempo que dedica a contestar todas nuestras dudas,el contrato con opción a compra,se debe hacer ante notario?? gracias por contestar.
    saludos
    Jorge.

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  67. Jorge,dependerá de si tiene duda o no de la solvencia del arrendador/vendedor, si ni tiene duda no es necesario y si la tiene es conveniente

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  68. buenas tardes quisiera proponer un par de preguntas aunque no se si las formulare bien lo intento.
    En primer lugar me gustaría saber si las cargas a las que esta sujeta la vivienda, hipoteca son mayores que la opción de compra que obligación tiene el vendedor o como se puede obligar al vendedor a hacerse cargo del resto de la carga antes de efectuar la opción de compra.
    Y en segundo lugar los alquileres con opción a compra son desgravables fiscalmente.Muchas gracias

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  69. Anónimo la respuesta a ambas cuestiones depende de datos que no conozco, la primera, de las condiciones en que se haya pactado la opción de compra, la segunda, de si el inquilino/contribuyente en IRPF reúne las condiciones requeridas para esa deduccion fiscal

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  70. Buenas Sr. Pedro !
    Tengo un alquiler opción compra desde agosto del 2009
    Con duración de 2 anos + 1 de prorroga . He hablado con el abogado del dueño para que le transmitiese mi voluntad de anadir 1 ano mas , o la cesión de mi intención de comprar por motivos de salud , y buscar un nuevo comprador ! A lo que su abogado me respondió tras la consulta a su cliente. . Que el dueño no quería hacer ningún otro contrato ni firmar nada , pero que daba su consentimiento para buscar otro comprador ..y que respetaría el contrato ( ya vencido )
    Al llegar interesados en la casa . Nos comunico que la casa no esta en venta y que despidiera a los interesados .( que el esta esperando a que lleguen los 5 anos ) . Y me pregunto que puede hacer el ??
    Yo entregue 40.000€ de entrada y pago actualmente 800€ de renta que según contrato desgrava el 100/%
    de la compra . Puede el negarse a renovar y dejarme en la calle perdiendo yo todo ??.
    En su momento quise ejecutar la hipoteca ! Pero las escrituras estaban defectuosas .. Por lo que me la denegaban en todos los bancos . Tubo que hacer todo nuevo y tuvimos que hacer un nuevo contrato x esta causa .!! Puede esto ayudarme en algo !??!
    Muchas gracias Sr. De antemano . Estoy muy preocupada .

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  71. Anónima: Lamento decirle que si su opción de compra terminó en agosto de 2012 en este momento el arrendador/oferente está facultado para no reconocer su derecho a comprar y menos aún a ceder esa opción caducada a terceras personas.Todo ello salvo que pudiera acreditar ese acuerdo verbal según el cual se le concede una prórroga y la facultad de ceder a terceros.
    Los 4.000 euros es posible que no sean una entrada como vd la denomina sino el precio o prima de la opción que perderá si no la ejerce.

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  72. Hola Pedro, podrías decirme si se puede hacer un contrato de alquiler con opción a compra estando el piso con cargas.

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  73. Anónimo, no veo problema en ello siempre y cuando al concederse la opción se haga constar la existencia de esas cargas y se especifique si la venta será con ellas o sin ellas.

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  74. hola pedro, estoy interesada en un alquiler con opcion a compra, que ambas partes emos pagtados que debo darle una entrada de 5000 y el resto del año otros 9000 mas 500 de alquiler cada mes, que todo lo que pago consta como pago del piso el 100 x 100 con un contrado de compra venta por 10 años mas 2000 mas cada año aparte del alquiler queria saber si esto esta bien y el su contrato lo ah echo su abogado, pero en una notaria me an dico que este contrato echo de tu para tu no tiene tanta valided, donde debo dirijirme para hacer el contrato y sea legal pues realmete no se nada de eso igualmente sus otros usuarios le pregunta que suve el ivi y etc y realmente no entiendo a la espera de su respuesta atentamente susana

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  75. buenas noches pedro, estaba interesada en informacion sobre alquiler con opcion a compra? ambas partes estamos de acuerdo en una entrada de 5000 mas 10 000 mas un pago de 500 de alquier que constara el 100 x 100 del pago para la compra final en caso de que lo compre, el ah redactado un papel con su abogado al que yo debo firmar y el .. pero en una notaria me an dicho que ese papel de tu para tu no tiene valor y quisiera saber donde debo dirijirme para que sea legal y si lo que emos acordado ambas parte es legal eh leido su blog y veo que varias persona tienen duda y le preguntan sobre igic y el iva debo de precuparme de eso cuando es un alquiler con opcion a compra??

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  76. Susana, me parece que ya hemos tratado por teléfono los temas que me indica, espero que le haya quedado claro. El IVA o IGIC dependerá de si su arrendador que le da la opción es sujeto pasivo de estos impuestos, si se trata de un particular normalmente no estará sujeto a ellos sino al ITP

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  77. Hola Pedro,

    Estoy interesada en una vivienda de alquiler con opción a compra, pero tengo una duda,
    ¿qué sucede si transcurrido un tiempo el dueño de la vivienda se echa atrás y decide no vender la vivienda? ¿deberá pagar algo al que esta viviendo de alquiler con opción a compra?¿se podría poner en el contrato algo, diciendo como que esta obligado a venderme el piso? o si en caso contrario, ¿estaría obligado a pagar algo??

    Muchas gracias y un saludo

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  78. Hola Pedro,

    Estoy interesada en una vivienda de alquiler con opción a compra, pero tengo algunas dudas, ¿qué sucede si transcurrido un tiempo el dueño de la vivienda se echa atrás y decide no vender la vivienda? ¿deberá pagar algo al que esta viviendo de alquiler con opción a compra?, se podría poner en el contrato como que está obligado a vender desde que firma??

    Gracias y un saludo

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  79. Inmaculada si tiene una opción de compra correctamente constituida el dueño/oferente no puede negarse a vender en las condiciones pactadas en esa opción.
    Lo que si es recomendable es que antes de firmar un arrendamiento con opción de compra lo vea un abogado de su confianza.
    El arrendamiento con opción de compra reviste la suficiente complejidad para desaconsejar el uso de un modelo de 'copia y pega' sacado de INTERNET, en realidad se trata de un contrato que integra dos subcontratos: El arrendamiento del inmueble y la opción de compra sobre el mismo.
    En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre sí, p. ej. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.
    En cuanto a la opción de compra cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma por lo que la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos.

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  80. Hola Pedro,
    Estoy interesada en un local que está en alquiler con opción a compra.
    Tengo varias dudas, la primera es que si en vez de comprar directamente, alquilo con opción a compra, el local cuesta 50mileuros más.
    Y luego me dice, que como, mientras yo lo tengo alquilado, él no lo puede vender, tengo que pagar una cuota de 25mil euros, a fondo perdido, para sufragar que él no puede vender durante 5 años.
    Esto es legal??? Es que es la primera vez que oigo esto.
    Muchas gracias.

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  81. Anónimo: Si ha leido el artículo precedente verá que en el alquiler con opción de compra cabe todo tipo de acuerdos, sin embargo tal como explica la propuesta del arrendador/oferente me parece algo abusiva ya que parece pretender que vd compre si o si,con lo cual la opción deja de serlo.
    No le recomiendo que firme ese contrato sin qu elo vea un abogado de su confianza. Lo de entregar 25mil a fondo perdido me parece inaceptable.

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  82. Hola Pedro,
    Quiero alquilar una vivienda con derecho a compra en baleares. La inquilina está de acuerdo en las clausulas que hemos establecido pero me dice que haga yo el contrato. Donde puedo conseguir un modelo?dónde lo tengo que presentar para que sea legal y no haya ningun problema en el futuro?tendría que inscribirlo en el regisstro de la propiedad?
    Espero tus respuestas.
    Muchas gracias

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  83. Anónimo, no parece haber leído el articulo, el,arrendamiento con opción de compra es un contrato atípico ello quiere decir que no existe un modelo uniforme, para que sea legal basta que se sujete al Codigo Civil y a la ley de arrendamientos, para inscribirlo en el Registro previamente habrá que otorgarlo ante Notario.

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  84. Buenas tardes Sr. Pedro, antes de nada agradecerle la labor que presta a la sociedad con este Blog de información y consultas.

    Por otro lado, me gustaría saber si podría darme ciertas pautas y recomendaciones ante un posible contrato de compraventa para una nave industrial.

    Leyendo su blog he sacado varias conclusiones sobre ciertas condiciones o pactos posibles. Pero hay detalles que no me quedan claros y me gustaría resolver.

    Tengo un cliente interesado en alquilar con posibilidad de compra después de un periodo de alquiler.

    Yo ahora, a la hora de informarle, ¿es usual o no, solicitarle un aval bancario más una prima con respecto a la opción compra?¿Son 2 cargos superpuestos o dos cosas separadas?

    Un saludo y buenas tardes.

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  85. Moisés, el aval bancario como garantía del alquiler y la prima o precio de la opción son dos conceptos jurídicos distintos, sin embargo si pide una prima de cuantía importante por la opción garantizara el pago del alquiler ya que el optante estará interesado en no perderla y si no,paga el alquiler perderá la opción. Lo importante es que tanto Vd. como el arrendatario optante tengan claros esta conceptos, ya que en muchos casos se piensa que el precio de la opción es una garantía

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  86. Gracias por tu respuesta y amabilidad. En principio le he solicitado un aval bancario por un importe de 4 cuotas de alquiler o 5000€, aún por definir, no le he comentado nada del contrato con derecho a compra y la prima de opción porque aun estoy muy verde en ese asunto y no me quiero adelantar ni hacer las cosas precipitadamente.

    ¿Podría en un futuro adjuntar al contrato de arrendamiento un anexo donde se vincule el contrato de arrendamiento con otro contrato de opción a compra?

    Un saludo

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  87. Moisés no entiendo bien la pregunta si se refiriere a la posibilidad de conceder la opción de compra con posterioridad al contrato de arrendamiento en principio no veo dificultad alguna desde el punto de vista jurídico

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  88. Sr. Hernandez del Olmo:
    Si como propietario hago un contrato con opción a compra de un local y el inquilino ejerce su opción a compra al cabo de un año y yo le descuento p.e. el 50 % de las mensualidades pagadas durante ese periodo, que pasa con el IVA de esa cantidad que yo he estado ingresando trimestralmente?
    Me podría indicar como tributaría el IVA si p.e. he estado cobrando 600 € de mensualidad.
    Saludos cordiales y gracias por su blog

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  89. José M entiendo que en el momento de la venta debería hacer una liquidación de IVA, para no pagar dos veces por la misma percepción

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  90. Buenos días Sr.Hernández. Me gustaría preguntarle si puedo prorrogar un contrato de alquiler con opción de compra de 2 años antes de que se cumpla el plazo.
    La situación es que los inquilinos me pagan al mes 500 euros por la vivienda que reducimos del precio total de la vivienda durante esos 2 años.
    Dichos inquilinos tienen la buena voluntad de pagarme por adelantado lo que resta de año más 3 años. ¿Podría entonces sin problemas prorrogárselo y cómo debería reflejarlo, haciendo un nuevo contrato, poniendo un anexo explicando las nuevas circunstancias...? No tengo problemas en que se deduzcan esas cantidades (total 30000 euros a la suma de todo el tiempo que serían 5 años) con lo que si, el precio de la vivienda es 102000 euros, al final de esos 5 años sería el precio de 72000 euros.
    Ninguno tenemos problemas para llegar a ese acuerdo. ¿Habría algún problema legal para hacerlo?
    Muchas gracias por su atención.

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  91. David, no veo ningun problema en lo que quiere hacer, se trata de conocerles una nueva opción o prorrogar la que tiene redactando correctamente el documento correspondiente.

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  92. Muchísimas gracias Sr.Hernández.

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  93. buenas Sñr Pedro tengo una pregunta para usted,mi pregunta es si tengo un contrato de alquiler con drecho a compra el propietario al año si llevo todos los pagos al corriente me puede echar del piso? gracias y saludo

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  94. Anonimo sin mas datos que los que aporta la respuesta necesariamente ha de ser que NO

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  95. Buenas. Gracias por mantener su blog.
    La persona que me quiere alquilar mi casa con opción a compra me pide 10 años mínimo. No le parece mucho para como está el mercado? Existe la posibilidad por raro que suene de hacerlo con obligación a compra en vez de opción? No me gustaría estar dentro de 10 años con la casa sin vender y por el uso echada a perder y con necesidad de volver a reformarla. Muchas gracias.

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  96. Anónimo, su comentario anima seguir, gracias a Vd.
    Un arrendamiento con opción de compra, es algo completamente distinto con un compromiso de compra. Si quiere asegurar lo que le preocupa pídale un precio alto por la opcion, si al final no se decide a comprar perderá ese precio o prima de la opción.
    De todos modos le recomiendo que antes de decidirse se asesore debidamente, no es un tema fácil
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 

     

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  97. Yo tengo una duda, en un contrato con opción a compra el vendedor puede arrepentirse y no querer vender la casa??? Porque con devolver todo el dinero que se le entregó no creo que sea suficiente...

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  98. Laura el que da una opción de compra no puede luego cancelarla unilateralmente, estã obligado a vender si el optante decide comprar mientras la opción siga vigente

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  99. BUENAS TARDES ..MI PREGUNTA ES QUIERO DAR MI PISO A OPCION ALQUILER COMPRA,PIDO 55000MIL,MI PREGUNTA ES CUANTO DEBE ABONARME PARA HACERLE EL CONTRATO,PAGANDOME 300 EUROS DE ALQUILER AL MES,YO QUIERO LO MAXIMO..DESDE YA MUCHISIMAS GRACIAS..UN SALUDO..

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  100. MARIA perdone pero me parece que no tiene claro el concepto de alquiler con opción de compra, eso que pregunta es lo que debe negociar con su inquilino optante

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  101. Voy hacer un contrato de alquiler con opción a compra mediante un notario. Tengo entendido que el vendedor está obligado a vender, hay alguna ley o algún sitio donde lo ponga? según el notario dice que no y que hay que pactar una penalización en caso de que ellos luego no quieran vender o en caso de que nosotros no compremos cuando he leido que lo nuestro es una opción no una obligación. Gracias

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  102. Anónimo, me extraña que un Notario diga que la opción es lo mismo de obligatoria para el comprador como para el vendedor. La opción, en un arrendamiento como su propio nombre indica, es una facultad que se concede al inquilino para decidir si compra la vivienda alquilada durante su alquiler.
    Cuestión distinta es que esa opción se conceda gratuita o mediante pago o prima.
    En este blog tiene el medio de contactar directamente conmigo si lo desea para ampliar la información

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  103. Hola Pedro,lo primero, enhorabuena por el bloq.
    Tengo intención de alquilar para luego comprar vía Alq con Opción a compra. Dudas:
    - Si se muere el dueño? nada cambia en cuanto a la fuerza del contrato?
    - ¿puede el dueño anular la opción pagándome el doble de lo hasta entonces abonado?

    Muchas gracias y felicidades.

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  104. Cristian, me congratula que le guste mi blog. Contesto a sus preguntas.
    El fallecimiento del arrendador/oferente puede dar lugar a problemas en el ejercicio de esa opcion, si no está inscrita en el Registro de la Propiedad.
    El dueño una vez ofrecida y aceptada la opcion no puede anularla unilateralmente.

    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 
     

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  105. Ines
    Hola Pedro, me gustaría saber si puedo comprar un inmueble cuyo propietario lo tiene alquilado con opción a compra a otro inquilino?
    Gracias

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  106. Inés mas que poderlo comprar es que el arrendador/oferente no puede/debe venderlo, si a pesar de ello decide comprar, se expone vd a un pleito largo y que dificilmente ganará si la opción está bien hecha.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)

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  107. Buenos dias: Llevo 4 años de alquiler (sin opcion a compra), pero a mi casero ahora le urge vender. Debido a que tenemos una buena amistad, me propone que cambiemos el contrato de arrendamiento a uno de opcion a compra pero fechado hace 4 años, y descontar ese dinero que yo he abonado en ese tiempo del precio de compra para que a mi me salga mas barato. Esto se puede hacer? Puedo por ejemplo, escriturar por 60.000 euros y decir en la escritura que ya he abonado 20.000 y solicitar asi una hipoteca de 40.000? Muchas gracias por la respuesta!!!!!

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  108. Dana Brazt Lo que propone su casero es una simulación y eso nunca es aconsejable, tampoco veo laventaja que vd va a obtener con ello.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)
    http://www.pedrohernandezabogado.com/

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  109. Buenas,

    Tengo un contrato con opción a compra con una duración de tres años. El arrendador me ha avisado que va a vender la casa. He revisado el contrato y no pone ninguna clausula que le permita vender la casa. Mi pregunta es si el puede vender la casa.
    Muchas gracias. Un saludo.

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  110. Anonimo, su casero parece desconocer la ley, por una parte si vd tiene una opción de compra válida él no puede vender nada más que a vd. Por otra parte si no a renunciado al derecho de preferente adquisición tendría que respetárselo aunque vd no tuviera opción de compra.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)
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  111. Tengo un alquiler con opción a compra que no puedo ejecutar antes de que acabe el contrato. El propietario me ha mandado la carta para que deje la vivienda fuera del plazo establecido en el contrato. Por tanto, considero que se renueva automáticament el contrato de alquiler por un año, pero no sé si la opción de compra.

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  112. Por cierto Pedro:

    Muchas gracias por tus informaciones tan interesantes.

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  113. Ventfont el alquiler y la opcion de compra son dos contratos distintos por eso se habla de contrato complejo. El arrendamiento si es de vivienda estará sujeto a las prorrogas que la LAU establece para estos casos y que el casero deberá respetar la opcion tendrá la duración pactada y no se prorroga salvo acuerdo de renovarla entre las partes

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  114. Hola Pedro:

    Entiendo entonces que tengo derecho a mantener un año más el alquiler pero que he perdido la opción de compra.
    Si la quisiera comprar dependería únicamente de que el arrendador quiera vendérmela.

    Muchas gracias

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  115. Hola, soy propietario, si alquilo con opción a compra, restando los alquileres. si el precio de venta es de 180 mil pero ya ha pagado el inquilino 40 mil puedo escriturar por 140 mil? gracias.

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  116. Yerman podrá escriturar por esa cantidad si el comprador está de acuerdo pero el problema está en que es posible que la oficina fiscal de su Comnidad autónoma no admita ese precio a la hora de liquidar el ITP .
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 
     

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  117. hola pedro,hace 5 años firme un comtrato de opcion de compra de una vivienda .al dia de hoy el precio que firme es algo elevado segun mercado.puedo hacer algo para renegociar el precio?le agradeceria su respuesta .me queda un mes para que venza el contrato.un saludo.......correo@ zambra-
    hotmail.com

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  118. Javier en un contrato de opción el unico que queda obligado es el que da esa opción, vd puede ejercerla o no, por lo tanto salvo que haya pagado prima o precio por ese opción ahora puede hacerle una oferta distinta y deoenderá de la necesidad que tenga de vender el oferente para que la acepte o no.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)

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  119. Buenas tardes Pedro, me podría informar si en el caso de que el contrato de arrendamiento de un local con opción a compra, siendo el usufructuario mi padre y propietario él al 50% y 4 hermanas al 25%, si el contrato lo firman todas las partes (usufructuario y copropietarios) y arrendataria
    opción a compra) (yo , en éste caso)en un futuro podría derivarse algun tipo de problema ?
    Tengo un bonito proyecto para éste local, pero tengo dudas si en un futuro podr5ía tener problemas, ya que tengo que hacer una importante inversión, el local está muy deteriorado....Muchisimas gracias

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  120. ARP ante todo decirle que tal como describe la situación es inexcusable que firmen ese documento de arrendamiento con opción de compra todos y cada unos los interesados, usufructuario y nudos propietarios, no digo también sus cónyuges si existen porque parece un bien privativo, pero si fuera ganancial también deben firmar los cónyuges.
    Puesto que me pregunta si en el futuro puede tener problemas tengo que recomendarle que ese documento no debe redactarse por el sistema de copiar y pegar un modelo, sino debe encargarlo a un abogado de su confianza.
    Por otra parte dependiendo de datos que evidentemente desconozco pudiera ser recomendable, aunque resulte mas caro, otorgar este contrato ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)
    http://www.pedrohernandezabogado.com/

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  121. Hola Pedro,tengo una duda voy a firmar un contrato de alquiler opcion a compra pero mi duda es esta:
    Me quieres cobrar el 21% de IVA de la prima inicial que vamos a dar, ¿es correcto?
    Otra duda es al ser alquiler deberia de asumir el iva y abonarlo yo por mi cuenta?
    Muchas gracias.

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  122. rafael, el tratamiento fiscal de un arrendamiento con opción de compra depende de factores que no especifica en su consulta:
    El concepto prima inicial, no es correcto
    El arrendamiento de vivienda está exento de IVA
    La sujeción a IVA de un contrato de compraventa de inmueble exige que éste sea nuevo
    Etc. Etc
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

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Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)