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miércoles, 22 de octubre de 2008

El arrendamiento con opción de compra

Probablemente como consecuencia de la crisis que atraviesa el sector inmobiliario está siendo frecuente observar en los anuncios de APIs y Agencias inmobiliarias, ofertas de viviendas mediante arrendamiento con opción de compra.

¿En que consiste?

Se trata de un contrato que integra dos subcontratos: El arrendamiento del inmueble y la opción de compra sobre el mismo.
En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si, p. ej. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.

En cuanto a la opción de compra cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma por lo que la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos:

Ha de existir un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil , aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben respecto de esa opción de compra.

La opción aunque inicialmente puede ser considerada como obligación de carácter personal, puede ser transformada en real, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario)

Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción, en tal sentido es de destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que señala que desde que el arrendatario manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, se transforma en propietario, cesa su obligación de pagar las rentas y debe reintegrársele la fianza, si bien debe entregar el precio pactado, que devenga intereses a favor del vendeedor desde ese momento.

Asimismo debe constar el precio por el que se puede ejercer la opción, es requisito fundamental que sea determinado o determinable. Sin embargo la opción en si puede ser gratuita o también por precio, prima de la opción.

La opción de compra en principio no puede ser transmitida a un tercero sin permiso del dueño, sin embargo la Sentencia del Tribunal Supremo de 23-10-84 señala que, conforme a las reglas de la buena fe, el derecho de opción es transmisible, sin la voluntad del concedente, si éste carece de interés legítimo para poder evitar la transmisión.
También es de interés subrayar la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 6/11/2009: La posibilidad de resolver el contrato por obras inconsentidas de la arrendataria impide la validez de la opción de compra (...) Respecto al ejercicio del derecho de opción, como claramente se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para cualquier situación, sino con una "conditio sine qua non" para su plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho ostente la condición de arrendataria, por tanto, con independencia de las secuelas "ex tunc" o "ex nunc" que propicie la resolución del contrato, constituye un fraude de ley el hecho de vulnerar una estipulación de esta naturaleza, como aquí ha ocurrido, y que, posteriormente, para evitar sus consecuencias, sea utilizado el derecho de opción de compra por la recurrente.