El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS. 2

 

Hace algún tiempo comentábamos aquí mismo la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2024, que reconocía a cuatro inquilinos el derecho de retracto sobre sus viviendas, vendidas por la EMVS, ahora nuevamente decide el Supremo, pero en sentido contrario.

 

HECHOS:

 

Un conjunto de arrendatarios de la EMVS formula demanda contra FIDERE, adquirente de sus viviendas, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los inquilinos, por considerar que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de abril de 2025, estima el recurso de casación de FIDERE, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, en este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.

A su vez, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede.

Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto (STS 26/05/1988 y 15/03/2010)

Impago del alquiler a causa del COVID-19

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio, suscrito con fecha 1 de junio de 2015, con opción de compra y una duración de diez años.

El 17 de abril de 2020, la arrendadora presentó una demanda de desahucio por impago de la renta. Su conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 5 de Valladolid. La acción se fundamentó en el impago parcial de la renta correspondiente al mes de abril de dicho año por un importe de 418 €, de un total de 918 €. Se advirtió que la sociedad demandada había ejercitado, con anterioridad, la facultad enervatoria de la acción de desahucio prevista en el artículo 22.4 de la LEC, por lo que no cabía una nueva enervación de la acción.

Se dejó constancia en la demanda de que la demandada se dirigió a la actora en solicitud de una condonación de la renta por razón de la alarma del Covid-19, a lo que se negó la arrendadora

La sentencia de primera instancia desestimó la acción resolutoria del contrato de arrendamiento y accedió a la reclamación del pago de los 418 euros, si bien admitió que habían sido abonados después de la presentación de la demanda.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación de la arrendadora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de abril de 2025, desestima el recurso de casación de la arrendadora.

Considera el Supremo que en el caso presente, la entidad demandada había abonado íntegramente la renta del mes de marzo del 2020, pese a que el local no había podido ser explotado por la arrendataria durante la segunda mitad de la precitada mensualidad, así como se había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, pese a que el local seguía sin actividad durante dicho periodo de tiempo. Hubo unos contactos previos entre las partes respecto de los que la actora señala que la demandada pretendía una condonación de la renta, y la demandada un aplazamiento del pago de la merced arrendaticia.

La arrendataria había llevado a efecto importantes inversiones en el local arrendado, había enervado anteriormente la acción de desahucio y gozaba de una opción de compra a su favor.

En la tesitura expuesta, la solicitud de la arrendataria de proceder a abrir un periodo de negociación para adaptar las condiciones del contrato a la excepcional situación existente se encontraba perfectamente justificada, máxime cuando se iban acordando sucesivas prórrogas de la declaración de emergencia ante la desfavorable evolución de la pandemia. El deber moral de atender a la petición de la demandada de abrir un periodo de negociación derivaba de elementales exigencias de la buena fe. Es más, fue una práctica habitual en el tráfico jurídico inmobiliario, posteriormente elevada a rango normativo.

La petición de la parte arrendataria de abrir una ventana al reajuste del contrato no se demoró en el tiempo, no cabe calificarla de coactiva para la arrendadora cuando se había abonado más de la mitad de la renta del mes de abril, ni respondía a la intención de imponer el impago de la merced arrendaticia, cuando esta fue finalmente satisfecha antes de que la locataria conociera la interposición de la demanda interpuesta por la arrendadora. No podemos concluir, pues, que la conducta observada por la sociedad demandada discurriera al margen de un comportamiento leal en la búsqueda de una solución razonable ante las circunstancias concurrentes mediante una modulación de la obligación de pago.

Las expectativas, pues, de la demandada de abrir una negociación leal estaban bien fundamentadas.

Sin embargo, la arrendadora, lejos de desplegar un esfuerzo auténtico y persistente en alcanzar un acuerdo, interpone la demanda de resolución del contrato, tan solo doce días después de que se produjera el impago parcial de la renta.

No es un problema de capacidad económica, sino de lealtad contractual ante una situación excepcional que afectaba a las prestaciones de las partes, sin perjuicio del hecho notorio de que mantener un local comercial, con actividad abierta al público, herméticamente cerrado, implica una consustancial pérdida de ingresos económicos, lo que constituye una consecuencia natural según el normal devenir de las cosas, mientras que una conclusión distinta sería excepcional o anómala, situación que se ve además refrendada por las ayudas económico administrativas solicitadas por la demandada.