La liquidación económica de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Con motivo del desistimiento anticipado del inquilino, el arrendador formula demanda de juicio ordinario en la que reclama la cantidad de 9.488,76.-euros desglosada en los siguientes conceptos:

-Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

-Daños y desperfectos: 5.156,14.-euros, incluyendo: compra de un calentador nuevo (termo) y su instalación y la retirada de los restos al vertedero (349€+27,49€ +193,60€+96,80€); el arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo (726€); la compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina, así como los gastos de traslado al vertedero ya computados antes junto a los del calentador (150€+121€); compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación (3.180€); reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño (163,35€); cambio no consentido de lampara y bombilla (64€) y reposición de microondas (84,90€).

-Limpieza, 250.-euros

-Desmontaje del armario, 150-euros

-Penalización por desistimiento anticipado conforme a lo previsto en el pacto 22 del contrato, 856,80. euros (equivalente a una mensualidad).

-Lucro cesante por no haber dado aviso el inquilino, conforme a lo previsto en el pacto 15 c) del contrato el inquilino, de la existencia de humedades, se reclaman 1.713,80.-euros, correspondientes a dos mensualidades de renta.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a pagar la suma de 2.278,82.-euros correspondientes al concepto de rentas y suministros por importe de 1362,82.-euros, así como otros 916.-euros en concepto de daños o desperfectos, por considerar improcedentes el resto de los pedimentos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de noviembre de 2024, estima en parte el recurso de apelación del arrendador y condena al inquilino a pagar: 6.708,87.-euros

Considera la Audiencia que, aunque discrepa del criterio de valoración de la primera instancia, no puede repercutirse en el arrendatario la reposición del calentador (termo) de la vivienda conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU.

Sin embargo, si debe hacer frente a daños que consideramos repercutibles en el arrendatario y  ascienden (s.e.u o.) a la suma de 4489,25.-euros correspondientes a:

-Arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo en su integridad y no solo parcialmente.

-Compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina.

-Compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación

-Reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño.

-Cambio no consentido de lampara y bombilla

-Reposición de microondas

-Penalización prevista en el contrato de una mensualidad renta, por falta de preaviso por importe de 856,80€.

Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

Considera que no pueden repercutirse al inquilino los gastos de limpieza ni los de desmontaje del armario.

Tampoco considera que procede indemnización alguna por lucro cesante porque en absoluto ha quedado acreditada ni la falta de comunicación de las humedades, que por otra parte, la actora conocía como resulta de la correspondencia que ella misma aporta, ni tampoco la existencia de un nexo causal entre la realización de obras, pues las humedades exigirían meros trabajos de repicado y pintura especial, como resulta de la factura, con una demora de dos meses, como se pretende, en volver a alquilar la vivienda de autos.

El incumplimiento de las obligaciones del arrendador

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda formula demanda contra su arrendador solicitando la resolución del contrato, por incumplimiento grave y reiterado de sus obligaciones, con reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados de aquél, que concreta en daños morales y que cuantifica en 16.800€ (importe de dos años de renta).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de octubre de 2024, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que  en relación a las humedades, es lo cierto que, a tenor de la prueba aportada, no queda acreditado que las humedades que se evidencian en la prueba documental aportada a los autos hayan provocado la situación de insalubridad e inhabitabilidad que se denuncia, ni que se derivaran de ellas los perjuicios que se alegan, pero, en cualquier caso, estas humedades no son imputables al arrendador por cuanto derivan de un elemento comunitario (el bajante), por lo que el arrendador no puede asumir per se la reparación de éste, de modo que no cabe atribuirle un incumplimiento de sus obligaciones contractuales que pueda comportar su responsabilidad, y así lo ha declarado una reiterada jurisprudencia. A este respecto, baste citar la STS 596/2011, que, tras razonar que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador, fija como doctrina jurisprudencial que reitera que: "el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes".

En lo que respecta a necesidad de sustitución de la caldera hemos de tener en cuenta que la primera comunicación de que la caldera no funcionaba data de 8.11.2019 (existían problemas con anterioridad, según resulta de las comunicaciones, pero se trataba de incidencias que se resolvían con reparaciones de mantenimiento, siendo en cualquier caso la más antigua de septiembre de ese mismo año, en que la caldera quedó arreglada), es decir, pocos días antes de que el contrato se extinguiera por llegar a la fecha de vencimiento (la fecha de vencimiento se fijó como hecho incontrovertido), estando datados los documentos 18/19 y 20 a 30.1.2020, esto es, superado el plazo de finalización del arriendo, lo que no permite atribuir al arrendador un incumplimiento de sus obligaciones esenciales del que deba responder, tanto más si tenemos en cuenta que el arrendatario había incurrido en incumplimientos en su obligación esencial de pago de la renta, y es doctrina reiterada que, en los contratos sinalagmáticos, no puede reclamar el cumplimiento o la resolución por incumplimiento el contratante que, previamente, ha incumplido sus obligaciones esenciales.

Excluida la responsabilidad del arrendador resulta innecesaria cualquier consideración acerca de la existencia de los alegados daños y de su cuantificación.

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS

 

La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) vende un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública.

Los inquilinos de cuatro de estas viviendas formulan demanda contra la sociedad compradora en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial considera que era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

El Tribunal Supremo sentencia de 28 de noviembre de 2024 desestima el recurso de casación de la sociedad compradora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que aunque el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).   

En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de la vivienda objeto del retracto, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.

Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las STS 26/05/1988 y 15/03/2010 cuando declaran: “la individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento”.

Devolución de arras en una compraventa fallida

 

HECHOS:

Una inmobiliaria pone en venta un inmueble sobre el que existe un alquiler de renta antigua.
Un comprador hace una oferta de compra de 150.000 euros

La dueña acepta la oferta y se firma un contrato de arras penitenciales de 9.000 euros, con la siguiente CONDICIÓN:  En el caso de que el inquilino de la vivienda objeto de compraventa ejercitara el derecho de tanteo o retracto, no será considerado como incumplimiento contractual por ninguna de las partes. Por lo que la señal se devolverá sin penalización al comprador y la vendedora no será considerada incumplidora por lo que no tendrá que devolver el duplo de las arras.

Al ser notificado de la venta el inquilino manifiesta que la oferta no cumple los requisitos para el tanteo de la LAU 1964 y excede del precio de capitalización (45.000 €).

Ante eso la dueña decide no vender y devuelve las arras. 

El comprador demanda las arras duplicadas. 

El juez de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación, puesto que aunque el inquilino no llegó a ejercitar el derecho de tanteo, si expresó su voluntad de ejercitarlo, aunque en unas condiciones que no convinieron a la propietaria, que no incumplió el contrato, por lo que no tenía que abonar las arras penitenciales.

EL Tribunal Supremo desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance (arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este caso, no se trata de que la Audiencia Provincial haya contravenido o ignorado la literalidad del contrato, sino que considera que, una vez que el inquilino no ejercitó los derechos de tanteo y retracto, no hubo un incumplimiento por parte de la vendedora que justificara que tuviera que devolver las arras duplicadas. Aunque la cláusula controvertida pudiera admitir otra interpretación, la que hace la Audiencia Provincial no puede ser tachada de ilógica, irracional o arbitraria. Máxime porque de lo que se trata es de la indagación de la concreta intención de los contratantes (art. 1281 CC), pero también de la atribución de sentido a la declaración negocial (arts. 1284 y 1285 CC).

En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario el contrato de compraventa quedaría sin efecto sin coste para la parte vendedora. Y como quiera que ese derecho de preferencia, dadas las peculiaridades de la legislación antigua sobre arrendamientos urbanos, suponía que la vendedora perdiera mucho dinero respecto del valor de mercado, optó directamente por no vender la finca, lo que estaba en el espíritu del pacto sobre no devolución de las arras penitenciales, al no identificarse esta conducta como un incumplimiento en sentido propio; que es lo que concluye la Audiencia Provincial.

Desistimiento anticipado del arrendamiento de un local de negocio

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio, dedicado a bar-restaurante (merendero), promueve demanda de desahucio por falta de pago contra el arrendatario de dicho local, según contrato de fecha 8 de febrero de 2017, acumulando la reclamación de rentas debidas por importe de 4.800.-euros y las rentas futuras que se pudieren devengar hasta la recuperación del local arrendado.

El inquilino se opone a la demanda alegando que no debe ninguna de las rentas que se reclaman toda vez que , según aduce, el contrato entre las partes se dio por finalizado con efectos desde el 31 de marzo de 2020 ya que, al declararse el estado de alarma en España por razón de la pandemia Covid-2019, dados los problemas económicos que ya venía atravesando y como quiera que el local había de permanecer cerrado, se puso en contacto, a través de su hijo, con el casero para comunicar su intención de proceder a la resolución anticipada del contrato, resolución anticipada que fue aceptada por la propiedad, y habiendo entregado las llaves del local en el buzón previa comunicación al actor, al impedir las circunstancias concurrentes por razón de la pandemia una entrega personal.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 12 de septiembre de 2024, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que, de la conversación telefónica, transcrita y no impugnada en cuanto a su contenido, y, en todo caso, cotejada por el Letrado de la Administración de Justica (LAJ) del Juzgado de procedencia, se deduce la existencia de un consenso entre las partes en dar por resuelto anticipadamente el contrato de arrendamiento con efectos desde el día 31 de marzo de 2020. A nuestro juicio los términos de dicha conversación, que tuvo lugar el 30 de marzo de 2020, en la que el arrendatario estuvo representado por su hijo (lo que en su momento no fue objeto de objeción), considerados en su conjunto, revelan un verdadero acuerdo de extinción contractual que debía ser operativo en la fecha indicada.

Por lo tanto, hemos de concluir que, si bien fue el arrendatario el que tuvo la iniciativa de resolver anticipadamente el contrato, lo cierto es que tal iniciativa fue admitida por el actor arrendador, que dio su consentimiento admitiendo que el arrendatario dejara el local.

Una vez resuelto el contrato, la ley establece como norma general, como así lo recoge la jueza a quo en su sentencia, que corresponde al arrendatario/a la obligación de poner la finca arrendada en posesión del arrendador/a.

Pues bien, en el caso de autos, consideramos igualmente probado, que, ante la imposibilidad o grave dificultad de devolver las llaves físicamente por razón de las restricciones de contacto impuestas por el estado de alarma, estas se depositaron en el buzón del actor el día 31 de marzo de 2020, hecho del que se dio aviso al arrendador a través de mensaje telefónico, también cotejado por el LAJ, cuya realidad no ha sido objeto de impugnación formal, en donde se manifiesta la clara voluntad de la parte arrendataria de devolver la posesión del local.

Así las cosas, no cabe aceptar la postura del arrendador quien permanece inactivo hasta octubre de 2020, esto es, a la fecha de la interposición de la demanda, pretendiendo ignorar las anteriores comunicaciones, que no niega se produjeron entre las partes, y reclame las rentas como si el contrato no se hubiera resuelto y pretendiendo también desconocer que el local se había vaciado y tenía las llaves a su disposición.