martes, 11 de febrero de 2025

La prueba del subarriendo inconsentido de una vivienda

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia de desahucio contra los inquilinos de una vivienda por considerar acreditado que subarriendan la vivienda objeto de autos, sin el consentimiento del arrendador.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando error en la valoración de la prueba y  que la juzgadora de instancia ha invertido en este caso la aplicación de las normas sobre carga de la prueba

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de noviembre de 2024, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que los documentos acompañados a la demanda (anuncios de alquiler de habitaciones de la vivienda objeto de autos, publicados a través de los portales "Idealista" y "Facebook") no fueron impugnados durante la audiencia previa al juicio. Es cierto que esos documentos aparecen redactados en idioma extranjero, y sin duda debió haberse requerido a la parte que los había presentado para aportar la correspondiente traducción, conforme al art. 144 LEC. No obstante, el hecho de no haberse impugnado tales documentos hace que la parte apelante no pueda ahora alegar indefensión, ni pretender ahora que tales documentos se tengan por no presentados.

Las declaraciones de los testigos que prestaron declaración durante el acto del juicio fueron rotundas y concluyentes, respecto de la existencia de signos exteriores claros que permiten pensar que la vivienda arrendada fue alquilada a terceros. Así, se apuntó de manera inequívoca la existencia de muchas personas que acudían al inmueble con maletas, muchos de ellos sin llave del piso y llamando en ocasiones a otras viviendas por error. Se expuso durante el juicio el elevado número de quejas entre los vecinos, y la sensación generalizada de que hay un elevadísimo trasiego de personas que entran y salen del inmueble.

En cuanto a que las facturas de luz revelan un consumo bajo, que no es compatible con un alquiler continuo por habitaciones, lo cierto es que evidencian un notable descenso del consumo de electricidad, a partir de la fecha en que se dio traslado a los demandados de la demanda presentada en su contra y se les emplazó para contestar la demanda (28/02/2022).

Así, como señala la sentencia apelada, que incluso dicta resoluciones de esta sala (SAP Barcelona 8/02/2017), en casos de ejercicio de acción de resolución de contrato por arriendo inconsentido, ha de operar en este caso una suerte de inversión de carga de la prueba, de modo que, una vez acreditado el acceso de un número inhabitual de personas a una vivienda, recaerá sobre la parte arrendataria la carga de probar la legalidad de ese acceso, y que el motivo del mismo es diferente de la cesión o arriendo inconsentidos. Lo que no procede es pretender que el actor, o los testigos, hayan de aportar datos concretos respecto de la identidad de las personas que han accedido a esa vivienda, fechas y horas en que lo hicieron, y motivo o condición jurídica de ese acceso o posible derecho de uso.

 

jueves, 6 de febrero de 2025

El Estado, los contribuyentes, avalistas de inquilinos morosos y “okupas”

 

El art. 72 del Real Decreto Ley 1/2025 establece, durante todo el año 2025, la suspensión de los desahucios y lanzamientos, por falta de pago, expiración del contrato o procedimiento penal de inquilinos y “okupas” que se encuentren “en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva”.

En ese mismo Real Decreto Ley, en sus siguientes artículos, para facilitar el acceso al mercado de alquiler y mitigar las dificultades económicas derivadas del acceso a la vivienda se establece una línea de avales, gestionada por las Comunidades Autónomas con financiación finalista por parte del Estado.

Para obtener ese aval el inquilino debe ostentar uno de estos requisitos:

-Ser menor de treinta y cinco años.

-Tratarse de persona vulnerables de acuerdo con los criterios establecidos reglamentariamente.


Así mismo para la obtención del aval se requiere:

-Que la renta del alquiler no supere el índice estatal de referencia al alquiler.

-Depositar la fianza legal obligatoria del contrato de alquiler y sus actualizaciones.

-Suscribir por arrendador y arrendatario el compromiso relativo al aval al alquiler, con arreglo al modelo aprobado por la Administración.


Se entenderá concedido el aval siempre que se cumplan los requisitos anteriores en el momento de la suscripción del aval al alquiler.

La solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas se podrá realizar en el plazo de 6 meses desde que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, ya sea, mediante resolución judicial de lanzamiento, ya sea mediante acuerdo judicial o extrajudicial que acredite dicha recuperación de la posesión.

El reglamento será aprobado en un plazo máximo de 6 meses desde la publicación de esta norma y será de aplicación respecto a los contratos vigentes a la entrada en vigor de este real decreto-ley.

lunes, 3 de febrero de 2025

El preaviso en un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de noviembre de 2018, con una duración de tres años y renta de 500 euros al mes.

Con fecha 7 de octubre de 2021, en un comunicado que se intentó entregar el 15 del mismo mes, la arrendadora comunica la finalización del contrato el siguiente día uno de noviembre y requiriendo la devolución de la vivienda en dicha fecha.

Al no producirse la devolución de la vivienda se interpone demanda de desahucio que el juzgado estima.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de tres de diciembre de dos mil veinticuatro estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la sentencia del juzgado, condenando al arrendador a las costas de la primera instancia.

Considera la Audiencia que el juzgado aplicó literalmente la cláusula del contrato relativa a la duración, la cual indicaba que a la finalización del plazo pactado el contrato quedaría extinguido, con obligación de los arrendatarios de devolver la vivienda. No contemplaba ningún tipo de prórroga.

El criterio no puede ser compartido porque se aparta del principio de imperatividad de las normas relativas al arrendamiento de viviendas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Conforme al artículo 6 las normas del título I de la ley son imperativas y no pueden ser excluidas de los contratos. Dentro de esas normas se encuentra el artículo 10, el cual establecía, en la redacción aplicable al caso, que si no se notificaba al arrendatario al menos con un mes de antelación la voluntad de no renovar el contrato, éste se prolongaba por un año más.

Por tanto esa norma debía aplicarse aunque el contrato indujese a lo contrario dada la redacción de su cláusula sobre duración.

Como en este caso, según se ha expuesto, el burofax de comunicación de fin de contrato es de fecha 7 de octubre y la finalización del plazo contractual se producía el 1 del siguiente mes de noviembre, es obvio que la arrendadora no respetó el plazo mínimo de un mes, por lo que, llegada la fecha de vencimiento, el contrato entró en prórroga de un año. En esa situación se encontraba cuando se presentó la demanda, el 11 de enero de 2022 y, como los hechos han de ser considerados tal como eran en el momento de iniciarse el litigio, el recurso ha de estimarse.