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miércoles, 15 de octubre de 2008

¿Existe en la actualidad el derecho de traspaso en los locales comerciales?

Es frecuente observar en cualquiera de nuestras ciudades locales vacíos o negocios funcionando en los que se anuncia 'Se Traspasa', lo cierto es que en la actualidad, en la mayoría de los casos esta oferta no se corresponde con la realidad legal.

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994) no contempla el derecho de traspaso para los arrendamientos concertados a su amparo, al menos no en los términos que regulaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964): “Cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero”.

La realidad es que en el momento presente y para los contratos celebrados al amparo de la LAU 1994 existe la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento o subarrendar el local sin contar con el consentimiento del arrendador, sin embargo existen diferencias entre esta cesión o subarriendo y el antiguo traspaso, siendo las mas esenciales las siguientes:

1. En el traspaso hay que contar con el consentimiento, expreso o tácito del arrendador que además goza del derecho de tanteo y retracto, en la actualidad como queda dicho no es preciso ese consentimiento.

2. En el traspaso el arrendador tiene derecho a la percepción de una parte (10-20 ó 30%) del precio del traspaso, que debe constar con certeza, en la cesión o subarriendo no es preciso que conste el precio y el arrendador carece de derechos sobre el mismo.

3. En el traspaso el arrendador tiene derecho a aumentar la renta un 15% en el subarriendo parcial un 10% y en la cesión el 20%.

Para concluir basta subrayar que cabe el derecho de traspaso solamente en aquellos arrendamiento que de conformidad con las disposiciones transitorias de la LAU 1994 lo tiene reconocido, en cuyo supuesto es necesario cumplir escrupulosamente los requisitos formales de la LAU 1964.

41 comentarios:

  1. hola, supongo que este blog está orientado a personas que conocen el lenguaje técnico de los abogados. Yo que soy muy corto, no lo he entendido. De todas formas, en general el blog está muy bien. Aunque si me permites una crítica, yo utilizaría un lenguaje mas "coloquial".

    Gracias.

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  2. Yo lo he comprendido perfectamente, solo me queda la duda de, si el anterior arrendatario ejecuta la cesión, quedandose con el local el nuevo inquilino, cómo se le puede subir un 20% el alquiler? Pues éste podría alegar que el cesionario le ha dicho que la renta es X euros y ni siquiera comunicarselo al arrendador.

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  3. A psicoasignaturas: Si no se le comunica formal y fehacientemente al arrendador el traspaso efectuado, éste puede desconocerlo e instar la resolución del contrato por traspaso inconsentido

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  4. Muy interesante el post, me interesa en especial el punto 2, ya que soy propietaria de un local y el inquilino lo quiere traspasar. Si en el contrato no figura nada, ¿tengo derecho a un porcentaje de la cantidad que cobre por el traspaso?

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  5. HOLA
    YO SOY DE MEXICO
    MI DUDA QUEDA EN QUE COMO UNA PERSONA PUEDE TRANSPASAR EL LOCAL AL SUBARRENDADOR O A UN TERCERO SI SE SUPONE QUE AL SUBARRENDAR YA TRANSFIRIO LA POSESION O LOS DERECHOS DEL LOCAL ENTONCES QUE TRANSPASA O QUE CEDE?

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  6. Si el contrato especificamente prohibe ceder o subarrendar el local al inquilino, y no obstante, existe un interes para efectuar lo anteriormente denominado traspaso, tanto por el actual inquilino, como el tercero interesado, y tambien lo consiente el propietario ¿puede modificarse esa clausula del contrato formalizado ante notario mediante acuerdo entre quienes lo suscribieron en su día?

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  7. a Anónimo: Si se trata de un contrato posterior a 1995 la respuesta a mi juicio es que no puede hacerse un traspaso,se podra ceder el arriendo modificando el contrato.

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  8. Yo tengo la siguiente duda:
    Imaginemos que el negocio en cuestión no se lleva a cabo en un local sujeto a un arrendamiento , sino que el titular de la actividad es propietario del local y desea dejar la actividad y alquilar el local con dicha actividad, totalmente equipado y en buen funcionamiento.Me pregunto entonces si es posible llevar a cabo un traspaso de la actividad.

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  9. A Anónimo: El supuesto que describe, desde luego no seria un traspaso sino el arrendamiento de un negocio en marcha

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  10. Voy a pagar un traspaso por un local (con maquinaria, mobiliario y demás). ¿Me puede suponer un problema de cara al estado (hacienda) que me suponga tener que pagar más?

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  11. quiero traspasar mi negocio lo cogi en 1982 y me han dicho que tengo que pagar un 30 por ciento al arrendador porque el local es de 1920 es cierto gracias

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  12. Hola. Lo primero felicitarle por su blog, me parece muy interesante.
    Lo segundo, yo tengo un local arrendado desde 1988 con un traspaso. El arrendatario va a dejarlo y va a pedir un traspaso. Tiene q notificarme la cantidad del traspaso? Tengo q modificar el contrato? q porcentajes tengo sobre el traspaso y la nueva renta? Un saludo. Fdo: María

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  13. A Anónimo: El traspaso conforme al TRLAU es una operación realmente compleja en mayor medida en su caso en el que se trata al parecer de un arrendamiento del Decreto Boyer, en este mismo blog puede ver los requisitos, http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2010/03/los-requisitos-del-traspaso.html
    No obstante estoy a su disposición para ampliar telefonicamente los datos.

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  14. Estimado señor Pedro: Me llamo Víctor y actualmente trabajo en un taller mecánico como oficial de primera junto con mi jefe y un ayudante a media jornada, el local se encuentra en arrendamiento y mi jefe es el arrendatario, actualmente mi jefe no se persona al trabajo por encontrarse con cuadro de ansiedad por encontrarse en bancarrota por motivos de impago a proveedores y al personal, al taller no le faltan clientes pero el problema es la mala gestión y despifarro al que está acostumbrado mi jefe en su vida cotidiana, un familiar suyo se está haciendo cargo del negocio durante este período de ausencia pero continúan sin pagarnos. Mi pregunta es: ¿podría el arrendador revocar el contrato de arrendamiento a mi favor para poder hacerme yo cargo del negocio de una forma más responsable, ¿puedo compensar económicamente al arrendador para conseguirlo? ¿puede el arrendador revocar el contrato antes de finalización del mismo por los motivos expresados? Espero que me pueda dar una orientación correcta a mi actual situación, muchas gracias de antemano.

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  15. Gracias por este blog. Celebrado en contrato de traspaso en 2011, cuyo origen es de 1987, con las tres partes de comun acuerdo, el plazo de vigencia del nuevo alquiler se fija en 10 años. Este plazo ¿debe ser máximo o mínimo?. Si transcurridos los 10 años de alquiler, el arrendador decide no renovar el contrato, ¿que sucede con las cantidades entregadas como traspaso?. El arrendador debe abonar al inquilino, o se pierden?.
    Un saludo.

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  16. A Angel MARIA: Para contestar a sus preguntas se necesitan mas datos,le sugiero me llame por teléfono

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  17. En primer lugar, felicitarle por su blog.
    En segundo lugar, me gustaría que me aclarase un par de dudas.
    Una práctica habitual a la hora de hacer traspasos, es que el arrendador firme un nuevo contrato de arrendamiento con su inquilino, para poder, por ejemplo, subir la renta más de lo legalmente previsto. Si ese nuevo contrato de arrendamiento se regula por la LAU del 94(vigente en el momento de celebración del contrato) y en el mismo se prohíbe la cesión o subarriendo del local, pero se permite el traspaso, dicho traspaso debe realizarse conforme a lo establecido en la LAU del 64 o por el contrario, debe tramitarse conforme a lo regulado en la LAU del 94. Sobre todo de cara al las comunicaciones y tanto por ciento que correspondería al dueño del local.
    Gracias de antemano por su respuesta.

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  18. He visto que en uno de los primeros comentarios que hace, explica que cuando en un contrato celebrado al amparo de la LAU94 se prohibe ceder o subrogar, pero se autoriza a traspasar, la única manera de poder transmitir la empresa, es modificando la clausula del contrato. Mi duda es ¿podría considerarse la clausula nula por ser contraria a la ley y tenerse por no puesta? Es decir, si un contrato de alquiler de un local se celebra hoy, tenemos que estar a la voluntad de las partes, pero entiendo que la voluntad de las partes tiene que ser acorde con la legislación vigente ¿no?

    Gracias. Sara

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  19. Hola,

    Estoy un poco perdida, estoy negociando el traspaso de un negocio que esta actualmente en funcionamiento, el traspaso incluye la maquinaria y el mobiliario con el que esta equipado el local, en ese caso ¿tendria que pagar IVA?, en cuanto al local se hará contrato de arredamiento con el propietario que no es el mismo que el que efectua el traspaso.

    Ruego me aclare un poco este asunto.
    Gracias.

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  20. Anónima: Puede leer en este mismo blog los requisitos del traspaso o llamarme por teléfono

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  21. buenas tardes,

    voy a alquilar un local montado como panadería y la dueña es la propietaria de la licencia. la cuestión es que no quiere vendermela, ¿puedo yo solicitar una nueva?

    Y sí en un futuro yo quisiera traspasar el negocio (entiendase la clientela, maquinaria nueva , etc) ¿puedo hacerlo aún sin tener la licencia a mi nombre?

    muchas gracias de antemano.

    un cordial saludo,
    Marina

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  22. The Genesis Law Group se especializa en servicios de abogado de bancarrota en California CA. Bancarrota Personal y Corporativo Abogados. El gobierno government nos da la oportunidad de empezar de nuevo a través de la presentación de una solicitud de bancarrota.

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  23. Hola, quisiera hacer una consulta pero me gustaria que revisasen las clausulas del contrato data del año 1987, lo cual significaria enviarles una copia del contrato escaneado, se podria hacer la consulta via e-mail pagando un precio acordado?
    Gracias

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  24. Anónimo puede enviarme ese documento a mi correo electrónico y cuando lo tenga en mi poder le contestaré por otro correo para que podamos comentarlo por telefono, ya sabe el precio.

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  25. Necesitaria saber su correo electronico para mandarle un archivo para posterior consulta, ya hable el otro dia con usted por tf. gracias

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  26. Ferran aquí mismo lo tiene: pho56@hotmail.com

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  27. tengo una panadería que quiero traspasar y me gustaría saber cuanto es lo mínimo por lo que lo puedo traspasar sin tener que declararlo si tengo aun actividad.

    pero y si esta dado de baja en la actividad, por cuanto es lo mínimo por lo que lo puedo traspasar sin tener que declararlo??

    yo lo traspaso por 3500€ y a mi en su momento me lo traspasaron por 10000€, eso tiene algo que ver a la hora de declarar??

    espero respuesta lo antes posible,

    un saludo y gracias.

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  28. Encontré un sitio que te ayuda a generar ese contrato que necesitas, de una manera muy facil y sencilla y con muy buena atencion.
    Se los recomiendo www.contratosfacil.com

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  29. Desconocido lamento el retraso. Me parece que no tiene claro el concepto de traspaso, y este espacio es muy reducido para explicarselo.

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  30. Marissa ese enlace es pata contratos en Méjico y este blog se refiere exclusivamente a legislación española

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  31. Hola Pedro, y cuando acabas el alquiler puedes cobrar el traspaso al nuevo inquilino , o este traspaso es a fondo perdido?

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  32. Anonimo Traspaso es la cantidad que se cobra por ceder los derechos arrendaticios, por lo tanto si se acaba el alquiler no hay nada que ceder.

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  33. Hola. Antes de nada, felicitarle por el blog, que presta una ayuda muy importante.
    Mi pregunta es:
    Soy propietario de un bar y deseo traspasarlo (cederlo), pero en el precio de dicha cesión no quiero incluir maquinaria ni mobiliario. Es legal hacerlo de este modo, u obligatoriamente debo incluir los mismos?

    Gracias por su tiempo.

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  34. Hola. Antes de nada, felicitarle por el blog, que presta una ayuda muy importante.
    Mi pregunta es:
    Soy propietario de un bar y deseo traspasarlo (cederlo), pero en el precio de dicha cesión no quiero incluir maquinaria ni mobiliario. Es legal hacerlo de este modo, u obligatoriamente debo incluir los mismos?

    Gracias por su tiempo.

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  35. gabrielin para traspasar su negocio el alquiler debe ser anterior a 1985, para ceder su bar puede hacerlo en las condiciones que crea oportunas y acepte el cesionario, es conveniente que todo quede perfectamente pactado por escrito
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 
     

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  36. Buenos días;
    En el caso de que se haya pactado con el propietario el traspaso y este haya dado el visto bueno al nuevo inquilino.
    El propietario, además del 10% de la cantidad de traspaso, tiene derecho a recibir la indemnización por finalizar el contrato antes del plazo pactado?

    Muchas gracias y felicitarle por el magnífico blog.

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  37. Anónimo me temo que lo que vd describe no es un traspaso, sino una cesión de alquiler, habría que conocer mas datos para contestar a sus preguntas.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

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  38. Hola, Buenas tardes, les comento mi situación, tengo un bar de copas 6 meses estando pagando un alquiler de 500 euros mensuales con un contrato para 20 años, hace 2 meses me llamaron de una inmobiliaria diciendome que el inmueble ya no era del propietario al que le pagaba el alquiler que habia sido adjudicado al banco y que querian negociar conmigo, me pidieron el contrato de alquiler y la licencia de la actividad, ahora en estas fechas estoy pendiente de la respuesta del banco y mi intencion es poder traspasar, subarrendar o cesion de la actividad, que mejor opcion podria tener legalmente??? yo lo que busco es salirme de todos estos asuntos que entiendo muy poco y quiero traspasar el bar de copas alguien que lo lleve mejor.Gracias!!!

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  39. Anónimo para poder consejarle habría que conocer mas datos sobre todo la postura del banco, lo que no entiendo es que una inmobiliaria aparezca como portavoz del banco adjudicatario.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

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  40. Buenas tardes. Quiero ceder mi licencia de actividad de bar, pero me he dado cuenta de que en el contrato de arrendamiento figura una cláusula donde dice que al finalizar el contrato, debo cederle de forma gratuita la licencia a la arrendadora y que no tengo derecho a cesión, traspaso ni beneficio económico de la licencia, ni derecho de subarriendo.
    Es esto legal?
    Gracias

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  41. Francisco si lo ha admitido vd en ese contrato, es perfectamente legal.

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Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)