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miércoles, 15 de octubre de 2008

¿Existe en la actualidad el derecho de traspaso en los locales comerciales?

Es frecuente observar en cualquiera de nuestras ciudades locales vacíos o negocios funcionando en los que se anuncia 'Se Traspasa', lo cierto es que en la actualidad, en la mayoría de los casos esta oferta no se corresponde con la realidad legal.

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994) no contempla el derecho de traspaso para los arrendamientos concertados a su amparo, al menos no en los términos que regulaba la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964): “Cesión mediante precio de los locales sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero”.

La realidad es que en el momento presente y para los contratos celebrados al amparo de la LAU 1994 existe la posibilidad de ceder el contrato de arrendamiento o subarrendar el local sin contar con el consentimiento del arrendador, sin embargo existen diferencias entre esta cesión o subarriendo y el antiguo traspaso, siendo las mas esenciales las siguientes:

1. En el traspaso hay que contar con el consentimiento, expreso o tácito del arrendador que además goza del derecho de tanteo y retracto, en la actualidad como queda dicho no es preciso ese consentimiento.

2. En el traspaso el arrendador tiene derecho a la percepción de una parte (10-20 ó 30%) del precio del traspaso, que debe constar con certeza, en la cesión o subarriendo no es preciso que conste el precio y el arrendador carece de derechos sobre el mismo.

3. En el traspaso el arrendador tiene derecho a aumentar la renta un 15% en el subarriendo parcial un 10% y en la cesión el 20%.

Para concluir basta subrayar que cabe el derecho de traspaso solamente en aquellos arrendamiento que de conformidad con las disposiciones transitorias de la LAU 1994 lo tiene reconocido, en cuyo supuesto es necesario cumplir escrupulosamente los requisitos formales de la LAU 1964.