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lunes, 22 de febrero de 2010

¿Son responsables los caseros de sus inquilinos molestos?

A primera vista y teniendo en cuenta lo previsto en el art. 7.2 de la LPH, que prohíbe la actividad molesta tanto al propietario como al ocupante, parece que la respuesta ha de ser afirmativa. Sin embargo hay que establecer distintas matizaciones, conforme señala la SAP de Barcelona de 13 de junio de 2007.

En primer que no todas las actividades que provocan una inmisión a los vecinos pueden ser, no obstante, cesadas a instancias de éstos ni pueden comportar la sanción -Privación del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años- que el art. 7 LPH prevé.
Se ha de tener en cuenta que incluso la Ley 13/1990 de 9 de julio (de la Generalitat de Catalunya) impone a los propietarios la obligación de tolerar las inmisiones que sean inocuas o causen perjuicios no sustanciales, e incluso los sustanciales en determinados supuestos.

En segundo lugar, no todas las actividades subjetivamente molestas pueden incluirse en el supuesto previsto en el art. 7 LPH, sino que es necesario un cierto grado de objetividad dado que, en régimen de propiedad horizontal, deben armonizarse los derechos de cada propietario sobre los elementos de propiedad separada, susceptibles de aprovechamiento independiente, con la ineludible independencia objetiva y recíprocas limitaciones derivadas de la unidad física del edificio.

Sin dejar de tener muy presente la definición que de actividad molesta da el Decreto 2414/1961, no es posible hacer una calificación de las actividades incómodas o molestas de forma apriorística sino que debe examinarse la manera en que se ejercitan en cada caso concreto, partiendo, pero, de criterios de objetividad.

Para determinar esos criterios de objetividad, cabe afirmar:
1.- La determinación de si una actividad es molesta corresponde a los Tribunales en cada caso.
2.- La Ley de Propiedad Horizontal parte de la exigencia de que las actividades inmorales, peligrosas, incómodas e insalubres se lleven a cabo en el interior del inmueble de modo notorio, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por "la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 de abril de 1967 ), por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos permanezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad
3.- El comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia.
4.- La actividad incómoda debe causar una alarma social en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales (Sentencia del Tribunal Supremo 16 de julio de 1994
).

En resumidas cuentas:

a) La Comunidad puede demandar al condueño.
b) El arrendador puede instar la resolución del arriendo por actividades molestas del inquilino.
c) Las molestias tienen que ser objetivas, notorias, que causen alarma social en la vivienda y declaradas como tales por el Juez.
d) No es preciso que sean insufribles o intolerables.

8 comentarios:

  1. He leído su artículo, y me quedan muchas dudas. Desgraciadamente han sufrido esto clientes míos. Le resumo las dudas:
    a) ¿A partir de que momento es el propietario responsable de los daños? En un caso el administrador obligaba a echar a los inquilinos y comentaba que las pruebas las tenia que buscar el propietario. Pero de todas formas, los propietarios no suelen vivir en el mismo edificio. ¿No deberían ir a juicio primeramente la a los inquilinos o aportar las pruebas?
    b) Sigo viendo incongruente que como propietario tenga responsabilidades del inquilino (siempre que no actúe de mala fe). Mi pregunta es: ¿como puede librarse de dicha responsabilidad: a) iniciando el desahucio por mi cuenta y riesgo, b) notificando a los inquilinos la situación y facilitando los datos de los inquilinos a la Comd. Propietarios
    o c) obligando a la Comd. Propietarios de iniciar un juicio de desahucio, en el que el propietario se presenta también como parte interesada?.
    Y en último lugar. Si el juicio lo gana el inquilino, y la Comunidad de Propietarios ha obligado al propietario ha echar los inquilinos. ¿Quien corre con los gastos y daños causados a inquilino y propietario, y los que el inquilino le pueda pedir al propietario?.

    Gracias.

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  2. A urveda: Estoy a su disposición para aclararle directamente y en la medida de mis posibilidades todas esas dudas.
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  3. Buenas.
    En mi Comunidad de Vecinos tenemos a unos inquilinos que desde hace meses han montado una Casa de Citas.
    Lo sabemos por múltiples razones: personas que tocan en los porteros y en las casas preguntando por la "Casa de Citas" y que luego entran allí, clientes que han sido robados mientras le prestaban servicio y se presentó la Policía para redactar la denuncia, mujeres exuberantes y personas extrañas que entran y salen a cualquier hora (sobre todo de noche), conversaciones privadas que se escuchan por los patios, etc.
    El caso es que un negocio de estas características, aparte de ilegal, es la mala imagen que da al edificio y los desperfectos que han ocasionado a la comunidad (desde entonces han prendido fuego a los porteros, escalera muy sucia, buzones rotos, etc).
    La propietaria está enterada de nuestras quejas, pero se lava las manos porque le está entrando dinero puntualmente y ella no vive en el edificio.
    La Policía Nacional nos ha recomendado que nuestra Admón. redacte un comunicado al Ayuntamiento como que se está desarrollando esta supuesta actividad ilegal en la Cdad. y las razones, y posteriormente recurrir a los abogados de dicha Admón. para redactar la/s denuncia/s correspondientes, pero ¿a quién debemos denunciar, a los inquilinos o la propietaria?
    La propietaria no se ha presentado a la última Junta Extraordinaria.
    Gracias de antemano. Saludos.

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  4. El caso que le comento es un tanto peculiar. Soy propietario de un inmueble que me disponía a alquilar a un matrimonio de jubilados. Los futuros inquilinos, antes de la firma del contrato, me pidieron si podía dejarles las llaves para ir haciendo mudanza, limpiar, etc. Lo hice. Nos íbamos a reunir para la firma tres días después (tras el fin de semana. El sábado me llaman los vecinos de abajo asustadísimos diciendo que a quién hemos metido allí. Que son muchísima gente, que están incluso durmiendo allí. Que les tiran cubos de agua a la terraza y que unos chiquillos, supongo que los nietos, se pasan el dia tirando ropa y diversos objetos a dicha terraza. Y que al protestar les han increpado. Me dicen que están asustados de verdad.
    Entonces: Han ocupado la vivienda antes de lo establecido. Están viviendo allí toda la familia: el matrimonio, varios hijos con sus cónyugues y varios nietos. Todavía no se ha firmado ningún contrato, pero a la vista de los hachos no estoy dispuesto a alquilarles la vivienda. ¿En qué situación me encuentro y qué opciones tengo?
    Muchas gracias.
    Salvador.

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  5. A salvador: Lamenpo decirle que la solución no es fácil, ya que han entrado con su consentimiento por lo tanto para que salgan tiene que obtener una sentencia de desahucio.

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  6. Hola. Desde hace ya más de 1 año se dedican a la prostitución en uno de los pisos de mi Comunidad. Desde entonces la convivencia ha empeorado, se han visto perjudicados el orden y la limpieza de las zonas comunes, se incrementa el ruido por las noches, etc. Cada ciertas semanas "renuevan" personal, debe ser alguna mafia, porque cada varias semanas llega gente nueva y se marchan los anteriores. Como le ha pasado a otro por aquí, al parecer algunos propietarios comentan que les han tocado en el portero a altas horas de la madrugada para luego entrar o salir gente de ése inmueble. Pero lo último, y más nos preocupa a la Comunidad, es que recientemente uno de los que viven en ese inmueble asaltó a un anciano (ajeno a la Cdad.) dentro del portal, y fue descubierto por un testigo que llamó a la policía y declaró en un Juicio rápido. Mi pregunta es si podemos utilizar este hecho para expulsar a esta gente de la Comunidad, ya que la próxima víctima podría ser alguno de nosotros. Gracias por su ayuda.

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  7. Buenos dias. En mi comunidad tenemos un serio problema con un inquilino. En la vivienda ha y maltrato de genero (por ambas partes creemos) y hay dos niños de 5 y 8 años que dan gritos de terror cada vez que eso sucede. el escandalo que montan casi todos los dias lo oyen desde la calle. Por otra parte ha agredido a tres vecinos y a uno de ellos le dio una patada en el ojo (este ha presentado denuncia). le hemos comentado el problema a los propietarios y dicen que mientras cobren no quieren saber nada. Lo que quiero saber es como puede denunciar la comunidad a este inquilino o que podemos hacer. Muchas gracias

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  8. Si alquilo la planta baja de mi casa para una escuela alternativa llevada a cabo x una asociación sin animo de lucro y hay niños q no están escolarizados, en caso de denuncia, tengo responsabilidades?

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