Consultas legales - 807 520 008

lunes, 22 de febrero de 2010

¿Son responsables los caseros de sus inquilinos molestos?

A primera vista y teniendo en cuenta lo previsto en el art. 7.2 de la LPH, que prohíbe la actividad molesta tanto al propietario como al ocupante, parece que la respuesta ha de ser afirmativa. Sin embargo hay que establecer distintas matizaciones, conforme señala la SAP de Barcelona de 13 de junio de 2007.

En primer que no todas las actividades que provocan una inmisión a los vecinos pueden ser, no obstante, cesadas a instancias de éstos ni pueden comportar la sanción -Privación del uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años- que el art. 7 LPH prevé.
Se ha de tener en cuenta que incluso la Ley 13/1990 de 9 de julio (de la Generalitat de Catalunya) impone a los propietarios la obligación de tolerar las inmisiones que sean inocuas o causen perjuicios no sustanciales, e incluso los sustanciales en determinados supuestos.

En segundo lugar, no todas las actividades subjetivamente molestas pueden incluirse en el supuesto previsto en el art. 7 LPH, sino que es necesario un cierto grado de objetividad dado que, en régimen de propiedad horizontal, deben armonizarse los derechos de cada propietario sobre los elementos de propiedad separada, susceptibles de aprovechamiento independiente, con la ineludible independencia objetiva y recíprocas limitaciones derivadas de la unidad física del edificio.

Sin dejar de tener muy presente la definición que de actividad molesta da el Decreto 2414/1961, no es posible hacer una calificación de las actividades incómodas o molestas de forma apriorística sino que debe examinarse la manera en que se ejercitan en cada caso concreto, partiendo, pero, de criterios de objetividad.

Para determinar esos criterios de objetividad, cabe afirmar:
1.- La determinación de si una actividad es molesta corresponde a los Tribunales en cada caso.
2.- La Ley de Propiedad Horizontal parte de la exigencia de que las actividades inmorales, peligrosas, incómodas e insalubres se lleven a cabo en el interior del inmueble de modo notorio, teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por "la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 de abril de 1967 ), por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario además de cierta intensidad, que tales actos permanezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad
3.- El comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia.
4.- La actividad incómoda debe causar una alarma social en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales (Sentencia del Tribunal Supremo 16 de julio de 1994
).

En resumidas cuentas:

a) La Comunidad puede demandar al condueño.
b) El arrendador puede instar la resolución del arriendo por actividades molestas del inquilino.
c) Las molestias tienen que ser objetivas, notorias, que causen alarma social en la vivienda y declaradas como tales por el Juez.
d) No es preciso que sean insufribles o intolerables.