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jueves, 18 de marzo de 2010

LOS REQUISITOS DEL TRASPASO

Aún cuando, como ha quedado dicho, puede afirmarse que el derecho de traspaso, en cuanto supone en esencia una novación subjetiva en el arriendo, por la cual un tercero se subroga en los derechos y obligaciones del primitivo arrendatario, cesión que no requiere el consentimiento de la arrendadora, no aparece contemplado para los contratos de arrendamiento que se pacten conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, la realidad es que dicho derecho subsiste en los arriendos de local de negocio anteriores a dicha Ley.

Por ello puede resultar de interés la enumeración sucinta de los requisitos que deben tenerse en cuenta para una operación de traspaso de local de negocio.

Empezando por el final y debido a su importancia ha de subrayarse que la falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso. Lo que conlleva la declaración de traspaso inconsentido, resolución del arrendamiento y desahucio.

REQUISITOS:

1º) Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año

El año ininterrumpido de permanencia puede ser en cualquier momento a lo largo de la vida del contrato (SAP de Badajoz de 2 de abril de 1998)

2º) Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario

Si los usos son complementarios y constituyen una unidad de destino, resulta obvio que la utilización exclusiva como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, como se argumenta en el segundo motivo, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva (...)pues la modificación del uso del local hasta entonces explotado como actividad abierta al público para convertirlo en depósito o almacén es una situación equiparable al cierre en sentido jurídico, cuya apreciación, según sanciona la jurisprudencia, no exige el cese de toda actividad sino el de toda relación con el público para convertir en local en mero instrumento de necesidad residual y pasiva distinta a la que fue adscrito (SSTS 7 de junio de 1971; 26 de mayo 1975; 6 de abril de 1992 , entre otras muchas)

3º) La fijación de un precio cierto por el traspaso.

Cuando el arrendatario venda existencias, mercaderías, enseres o instalaciones de su propiedad que en él hubiere, o el negocio mismo, será menester que tanto en la preceptiva oferta al arrendador como en la escritura que solemnice la cesión, se consigne el precio del traspaso del local separadamente del que corresponda a los restantes bienes transmitidos.

Corresponde sentar que el IVA no se integra en el precio, en atención a que se trata de un impuesto cuyo sujeto pasivo es el transmitente, amén de que su devengo es temporalmente posterior a la perfección del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo 26/3/2009)

4º) Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.

Puesto que la Ley reconoce al arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podrá utilizar dentro de los treinta días, a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido, consecuentemente y hasta que transcurra este plazo, no podrá el arrendatario concertar con un tercero el traspaso

5º) Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.

La escritura pública, tiene como única finalidad proteger los derechos del arrendador. Por lo que si el traspaso se plasma en un documento privado firmado por el arrendador o de cualquier otra forma interviene directamente el arrendador en el negocio jurídico, prestando su conformidad y percibiendo su participación, no es preciso el requisito de la escritura pública, por cuando éste no ve vulnerados sus derechos (SSTS: 1 de diciembre de 1983, 23 de noviembre de 1984, 28 de noviembre de 1986, 23 de febrero de 1988, 7 de marzo de 1989).

6º) Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el ap. 4º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que éste ha contraído la obligación establecida en el ap. 2º.

65 comentarios:

  1. en su articulo, indica que el IVA no se integra en el precio del traspaso, pero me han dicho que si se traspasa un negocio que lleva unos años sin actividad , SI que hay que aplicar el IVA. ¿es eso cierto?
    Gracias

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  2. A ANNY: Quizá convenga aclarar que la expresión el IVA no se integra en el traspaso quiere decir que el IVA hay que sumarloa ese precio; por otra parte un negocio que lleva años sin actividad, en rigor, es imposible de traspasar.
    Si necesita ampliar la consulta puede hacerlo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

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  3. Si el arrendatario que ha hecho el traspaso deja una deuda por impago, será el nuevo inquilino responsable de abonar la misma? Lo digo por lo de "subrogarse en derechos Y OBLIGACIONES", siendo el impago la obligación.

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  4. A psicoasignaturas: Dependerá quien sea el acreedor de esa deuda, si es el arrendador se cuidará de ponerla de manifiesto al percibir su participación en el traspaso y actualizar el alquiler.

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  5. Si suponemos que el arrendatario cedente ha ejercido su derecho de no comunicar la cesión hasta pasado un mes, y te encuentras en el local con el inquilino nuevo, que no sabe nada y el otro "pájaro" ya ha volado, se puede legalmente exigir al nuevo arrendatario el pago de la deuda contraida por el anterior?
    gracias

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  6. A psicoasignaturas: En esa situación al nuevo arrendatario le conviene pagar todo lo que se le pida ya que se expone a ser desahuciado.
    Si necesita ampliar la consulta puede hacerlo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

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  7. Apreciado compañero;

    tengo un asunto algo dudoso sobre la mesa de mi despacho y me estoy debatiendo entre aconsejarle al cliente plantear una demanda de anulación de contrato o no. Lo comento por si pudieras aportarme una breve impresión:

    Mi cliente firmó un contrato de arrendamiento de local (restaurante) hace un año, con el propietario de dicho local. Se estipuló un período de tres años con opción de compra al final, total de 100.000 pagaderos en fracciones de 33.300 al comienzo de cada anualidad. El contrato empezó a surtir efectos desde la firma en febrero del 2009 y mi cliente abonó a este señor el total íntegro de la primera anualidad, es decir, 33.000 euros.
    Paralelamente, y en la misma fecha, se firmó otro contrato en el que el propietario vendía por otros 100.000 el total de enseres y muebles habidos en el local a mi cliente, pactándose igualmente una fracción del pago en tres anualidades, y pagando mi cliente en ese momento los primeros 33.300 al contado. Eso sí, el propietario se reservó el dominio de los muebles inventariados hasta cancelar la totalidad del pago.

    Hasta aquí tenemos que mi cliente paga religiosamente lo convenido para el pasado 2009, total de 66.000 y pico de euros.

    Pues bien. Resulta que el local, un restaurante, (se pactó en el contrato de arrendamiento que, además, no podría ser destinado a ningún negocio alternativo a ése ni podría subarrendarse), que se le endosó a mi cliente como algo maravilloso y muy rentable, fue lo contrario: pérdidas que no le han permitido a este señor siquiera amortizar lo pagado, molestias de proveedores antiguos preguntando por el propietario por deudas anteriores que han evidenciado que el negocio NO funcionaba, advertencias de vecinos que se lamentaban del mal negocio que ha hecho este señor etc etc...

    En suma, mi cliente ya ha podido hacer frente a la presente anualidad (otros 66.600 euros), arrastra pérdidas desde octubre, ha tenido que cerrar y despachar a los empleados y para más inri, el propietario se ha marchado del lugar sin poder ubicarlo, pudiendo contactar sólo a su gestor, que parece que lo único que busca es resolver el contrato y que su cliente se quede con todo lo pagado por el mío hasta el momento.

    Pregunta: ¿opinas que podría prosperar un proceso ordinario destinado a solicitar la anulabilidad de ambos, contrato de arrendamiento y de compraventa a plazos del mobiliario, basado en un error en el consentimiento, si tenemos testifical y contabilidad acreditativa? Obviamente mi cliente no hubiera tomado las riendas de ese negocio de haber conocido la existencia de pérdidas, deudas por parte del propietario (e incluso un gravamen con hipoteca sobre el propio local). Algo que se ha puesto en evidencia a posteriori ¿O por contra crees que el Juez nos enviará a tomar viento fresco? (algo que me preocupa, dado que no sé hasta qué punto mi cliente debiera haber sido más diligente y recabar información previa antes de firmar).

    Agradeceré sinceramente una escueta opinión. Muchas gracias por el interés de antemano y felicidades por el blog.

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  8. HOLA PEDRO ME GUSTARIA PREGUNTARTE SI SE PUEDE EFECTUAR UN TRASPASO DE UN NEGOCIO QUE EN REALIDAD NO TIENE DERECHO A TRASPASO,AUNQUE LOS ANTIGUOS INQUILINOS LO HAYAN HECHO ASI YA QUE SE REFORMO Y SE AÑADIO EQUIPOS DE MUSICA ECT,PERO LA MAYORIA DE LA MAQUINARIA AUNQUE ANTIGUA ES DEL DUEÑO DEL BAR,EL ARRENDATARIO ME ESTIPULA UN PRECIO QUE ME PARECE EXCESIVO AL MOBILIARIO Y ALEGA KE DENTRO DE ESE PRECIO ME ESTA DEJANDO LA CLIENTELA FIJA,EL BUEN FUNCIONAMIENTO QUE YO VEO TODOS LOS DIAS.¿ES CORRECTO LO QUE ME PIDE?

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  9. A Patricia: Si vd misma dice que no hay derecho de traspaso evidentemente no se puede hacer un traspaso, si lo que se pretende en realidad es una cesión de negocio en marcha habría que examinar todo, fundamentalmente el contrato de alquiler, para determinar si es viable e interesante desde el punto de vista económico.

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  10. Hola Pedro, felicidades por el blog.
    Yo tengo un bar que quiero traspasar y tengo una gran duda. Mi contrato de arrendamiento es de 2010, por lo que entiendo que se rige por la LAU de 1994. La cuestión es que en una de las cláusulas, se prohibe ceder o subrogar el contrato, pero se autoriza expresamente el traspaso. he encontrado a alguien interesado en el local y ahora, la duda que tengo es si tengo que aplicar el procedimiento regulado en la ley del 64 o puedo ceder el negocio comunicandoselo al dueño en el plazo de un mes desde que firmo el contratro de cesión aunque acordasemos que no se puede ceder. Decirte que he llamado al dueño y está de acuerdo con el traspaso. ¿Tengo que darle dinero como participación en el mismo?
    Gracias

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  11. Hola Pedro, felicidades por el blog.
    Tengo un bar que quiero traspasar y he encontrado alguien que está interesado. He llamado al dueño para comentárselo y me ha dicho que está de acuerdo. Mi duda es la siguiente, en el contrato de arrendamiento que firmamos en 2010, se establece una cláusula en la que se prohíbe hacer cesiones o subarrendamientos, pero se permite de manera expresa hacer traspasos. La duda que tengo es si mi contrato se regula por la LAU de 1994, y en ella no hay traspaso,¿ puedo traspasar el negocio?¿tengo que cumplir los requisitos de la ley del 64 para traspasos o sirve con comunicar que se ha realizado el traspaso dentro del mes siguiente a la realización del mismo?¿tendría el dueño derecho a participar en el precio del traspaso?
    Gracias.
    Marcos

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  12. Marcos, un contrato firmado en 2010 no puede regirse por la LAU1964, ese es el problema de modelos de copia y pega, habría que leerlo para poder opinar sobre él

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  13. Muchas gracias por su respuesta, porque ahora sé que tengo que aplicar la ley vigente, la duda que me queda es si solicitando que el dueño emita su autorización expresa, pordría hacerse la cesión que está prohibida por contrato.
    Creo que todo el lío me lo produce el hecho de que cuando firmamos el contrato, se especificó que el se regia por la LAU del 94 y por la disposición transitoria tercera, ¿con esta previsión se podría aplicar la LAU del 64 o no?
    En principio no tengo problema por el dueño, pero la persona que le asesora, me presiona diciendo que hay que aplicar la ley del 64 y yo no estoy muy de acuerdo. He consultado con un abogado, pero tampoco lo tiene muy claro y lo que yo no quiero es tener problemas.
    Nuevamente, gracias. Marcos

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  14. Suponiendo que traspasas un local, y el inquilino se retrasa en el pago del alquiler, mi duda es si al ser un traspaso el inquilino puede llevarse el mobiliario por el que pago el traspaso?

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  15. Tal como relata los hechos parece que lo que ha hecho es alquilar un local de su propiedad equipado, ya que en el traspaso quien traspasa queda fuera de la relación jurídica y vd parece estar cobrando los alquileres.
    En tal caso habría que examinar su contrato para responder a su pregunta.

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  16. Buenos días,

    Me interesaría por favor si me pudieran ayudar en varias dudas que tengo sobre el traspaso de un bar por parte de mi padre.

    Mi padre formalizó el contrato de traspaso en noviembre de 1985, no constando en dicho contrato ninguna cláusula que impidiera un posterior traspaso.
    Únicamente como cláusula indicaban que “se prohíbe cambiar el destino al que está dedicado”.

    En principio mi padre tiene intención de jubilarse, y antes de eso ha puesto el traspaso del negocio.
    Prefiere esperar a traspasar el negocio y en ese momento pedir la jubilación, ya que entiende que siempre es mejor que el negocio continúe funcionando hasta el traspaso.

    - Aquí me surge la primera duda, que es si es posible cerrar el negocio hasta que se pueda traspasar, o si por el contrario si se produce el cierre puede perder el derecho al traspaso si permanece el local cerrado sin actividad durante unos meses, (no se si es cierto pero he oído que tiene 6 meses de plazo).
    Al hilo de esto, si se cierra el local no se si es necesario continuar con la licencia de actividad hasta el traspaso….

    - Por otro lado al haberse producido el traspaso en noviembre de 1985 no se si se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 o por la antigua de 4104/1964.

    Lo digo porque ante la posibilidad de subarrendar el negocio existen dos posibilidades:
    1. En la Ley de 1994 en el artículo 32, que habla de la cesión del contrato y subarriendo de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, se indica que el arrendatario podrá subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Esto con independencia de que hay que notificar el subarriendo al arrendador en el plazo de un mes….
    En el punto 2 de este artículo, se recoge que el arrendador tiene derecho a una elevación de renta de 10 % de la renta en vigor si es subarriendo parcial, y del 20 % en caso de cesión de contrato o subarriendo total.
    Por lo tanto entiendo que en ningún caso el arrendatario puede beneficiarse de ese incremento de renta, y que en cualquier caso ese incremento sería para el arrendador…. ¿Esto es así?

    2. En cuanto a la Ley de 1964, en el artículo 22, se recoge que el subarriendo de locales de negocio exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador.
    En el apartado 2 de dicho artículo se indica que el precio del subarriendo de locales de negocio será libremente pactado. En esto tengo otra duda: ¿entre quiénes se puede pactar el precio del subarriendo entre el arrendatario y el subarrendado?

    Es decir, tengo la duda de si hay que tener la autorización o no del arrendador.

    Les agradecería mucho si me pudieran asesorar, ya que como pueden comprobar me surgen un montón de dudas con el tema.

    Muchísimas gracias,

    Un saludo,

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  17. Anónimo, comprenderá que el cúmulo de cuestiones que plantea imposibilita que pueda contestarle en este reducido espacio, necesitaría mas datos para ello.
    Sin esa información adicional solamente puedo decirle que la jubilación para contratos anteriores a mayo de 1985 es motivo de cancelación del alquiler, que para subarrendar necesitaría permiso escrito del dueño y que si el local permanece cerrado mas de seis meses incurre en la posibilidad de ser desahuciado.
    En definitiva que el tema tiene la suficiente entida como para buscar un asesoramiento directo, que le brindo a través del telefono 807 520 008 (Coste de la llamada: 1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57€ por minuto desde móvil).

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  18. Muchas gracias,

    De todas formas si me pudiera por favor indicar si al haber firmado el contrato en noviembre de 1985, no se si se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 o por la antigua de 4104/1964, y por lo tanto si para subarrendar hay que pedir permiso al arrendador o con comunicarle posteriormente estaría correcto.

    Muchísimas gracias, y perdón por las molestias,

    Un saludo,

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  19. Anónimo: La ley vigente en la actualidad es la Ley 29/1994 que contiene disposiciones transitorias para regular su caso

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  20. Estoy alquilada en un local de renta antigua. Por lo tanto mi contrato vence el 31 diciembre 2014. Tengo una persona interesada en que le traspase el local pero los propietarios no quieren decirme el precio del alquiler a partir de 2015, que no les interesa. Que puedo hacer?

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  21. Anónima, yo le preguntaría ¿Está segura de que su contrato termina el 31/12/2014?

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  22. tengo una duda, resulta que he cogido un negocio mediante traspaso, he realizado dos contratos. Uno con el dueño del local el cual me alquila un local de negocio con el fin de que monte en el un negocio de hostelería.
    Y por otro lado un contrato de traspaso con la empresa que explotaba el bar en el que me traspasa el negocio y me cede todo el equipamiento. Mi pregunta es la siguiente si dijese de dejar el local y no querer volver a traspasarlo porque no pudiese me podría llevar todo la maquinaria, menaje etc..

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  23. he cogido un traspaso y tengo algunas dudas. resulta que he firmado dos contratos,uno con el dueño del local, el cual pone que me alquila un local para que monte en el un negocio de hostelería, que tiene una duración de 10 años y que puedo dejar el negocio si dejo de pagar dos mensualidades sin ningún problema. Por otro lado he firmado un contrato de traspaso en el que la empresa dueña del negocio me traspasa el negocio y me cede todo el equipamiento.
    Mi pregunta es la siguiente, si algún día decido dejarlo y no traspasarlo de nuevo me puedo llevar todo el mobiliario y maquinaria??

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  24. Rubén, si ha leído atentamente este articulo verá que lo que ha firmado no puede ser un traspaso, por lo tanto tendría que leer ese documento para responder a sus preguntas

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  25. Hola, en 2009 alquile un bar con su consecuente aval de dos meses, dicho bar tiene una renta baja pero estaba muy antiguo y tube q hacer una reforma y cambiar varios electrodomésticos q estaban casi inutiles y aun asi constaban en el contrato.mi pregunta es si en el contrato no pone nada de q no se pueda traspasar la actividad (q esta a mi nombre) puedo traspasar el negocio si se lo comunico al propietario? Y si el propietario esta de acuerdo? Mi arrendatario es muy desconfiado y bastante ignorante y necesito ayuda.Estoy super perdida en estes temaa.gracias de antemano

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  26. Anónima, como vd misma señala está superperdida en este tema y el traspaso no es una cuestión simple. En este redicido espacio no parece posible explicarle los entresijos de una situación que yo necesitaría conocer mas a fondo para poder ayudarla. Si le parece oportuno y si prefiere mi atención personal y directa, con un pequeño gasto controlado por vd., puede tenerla llamando al teléfono, 807 520 008 (Coste de la llamada: 1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57 € por minuto desde móvil).

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  27. wnoutifeHola, soy dueño de un bar que quiero traspasar con derecho a compra.Tengo dudas sobre como hacer el contrato para no tener problemas posteriores.
    ¿Ustedes me pueden hacer un contrato personalizado mandandoles yo por correo electronico todos los datos? Si ustedes me lo pueden hacer que me costaria?
    Gracias.

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  28. Anonimo, si es propietario del bar y del local no puede traspasar, en todo caso podrá arrendar con opción de compra.
    En este blog tiene la forma de contactar conmigo directamente

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  29. Hola tengo un local alquilado con traspaso incluido y se están abonando 500€ en ese concepto puedo dejar de pagarlos y solo pagar el alquiler??
    En el contrato se fijo durante 2 años y a los 2 años descontar los meses pertinentes al importe del traspaso.

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  30. Gilbert lo siento pero no entiendo bien ese concepto de alquiler con traspaso incluido, y menos todavía que ese traspaso se esté pagando mensualmente, el traspaso cuando es procedente se paga al arrendatario que cede sus derechos como tal.

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  31. Hola Pedro, a ver si me puede resolver una duda creo que sencilla:
    He adquirido el traspaso de un negocio y en el contrato constaba por escrito que se incluía el traspaso de la licencia de actividad.
    Ahora que ya se ha realizado el traspaso, la anterior inquilina no me facilita su fotocopia de DNI para poder realizar el cambio de nombre de la licencia de actividad y ya no me coge el teléfono. Por este motivo, nos han cortado el agua ya que no puedo hacer el cambio de nombre del agua si la licencia no está a mi nombre.
    Le he mandado un burofax para notificarle que de no facilitármelo la voy a denunciar.
    ¿Qué me recomienda?

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  32. Anonimo, si el cedente de ese traspaso se comprometió a ceder también las licencias municipales debería exigir el cumplimiento de lo acordado o rescindir el contrato con daños y perjuicios

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  33. Hola Pedro, tengo en mente coger un local en una zona muy buen situada de mi ciudad, el local esta funcionando y tiene el personal, por lo q m entran las siguientes dudas:
    La primera sería si el local tiene deudas pendientes a la seguridad social o a algún proveedor se me pasarían a mi las deudas con el traspaso? O ay alguna forma de en el contrato incluir una cláusula conforme no se me hace responsable a mi persona con deuda alguna?
    Y la segunda sería qir puesto q el local ya tiene personal y llevan los empleados muchos años allí, de echo el q menos lleva sin 9 años y ay gente q lleva 46. En caso de q aya q despedir yo me ago cargo de la totalidad de la liquidación o sólo desde el momento q entre en la empresa? Y si alguno de los empleados termina en el próximo año porque ya puede tener la jubilación, tendría algún tipo de liquidación a mi cuenta? O sería baja voluntaria? Espero q me peda solucionar estas dudas

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  34. Anónimo no es fácil con los escasos datos que aporta darle solucion a sus dudas.
    Ante todo debe distuinguir entre traspaso de local de negocio que ignoro si procede en su caso, ya que para ello debe tratarse de un alquiler anterior a 1985, y cesión de negocio en marcha.
    Si se trata de lo segundo el contrato de cesión debería hacer constar los derechos y obligaciones que adquiere con todo pormenor, sobre todo las obligaciones en lo que se refiere a proveedores y cargas sociales.
    Tenga en cuenta que de cara a Hacienda y a la SS puede ser considerado sucesor de su enajenante y por tanto responsable de sus deudas

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  35. Hola Pedro , estoy en vias de traspasar un local y el propietario me presiona diciendome que tiene derecho a llevarse una comisión sobre el traspaso , informandome sobre la legislaciçon vigente no he visto en ningún sitio dónde se mencione este "derecho" , si he visto que puede aumentar el alquiler hasta un 20% al nuevo inquilino , pero nada referente a esta supuesta comisión por traspaso . Quisiera confirmarlo .Gracias.

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  36. Hola Pedro , estoy en vias de traspasar un local y el propietario me presiona diciendome que tiene derecho a llevarse una comisión sobre el traspaso , informandome sobre la legislaciçon vigente no he visto en ningún sitio dónde se mencione este "derecho" , si he visto que puede aumentar el alquiler hasta un 20% al nuevo inquilino , pero nada referente a esta supuesta comisión por traspaso . Quisiera confirmarlo .Gracias.

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  37. Hola Pedro , estoy en vias de traspasar un local y el propietario me presiona diciendome que tiene derecho a llevarse una comisión sobre el traspaso , informandome sobre la legislaciçon vigente no he visto en ningún sitio dónde se mencione este "derecho" , si he visto que puede aumentar el alquiler hasta un 20% al nuevo inquilino , pero nada referente a esta supuesta comisión por traspaso . Quisiera confirmarlo .Gracias.

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  38. Anónimo había que saber la fecha de su contrato de arrendamiento si es posterior a 1995 no se trata de un traspaso sino de una cesión sobre la que el dueño no tiene otro derecho que el que Vd. mismo señala

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  39. Morelli ya le he contestado como anónimo

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  40. En 2011 cogí un bar por el cual pague 18.000 de traspaso. También firme con el dueño del local un alquiler de 1000 estos. Llevó 4 meses sin pagar el alquiler porque me es imposible y el dueño del bajo no ha querido bajarlo. Debo darle las llaves del local como el me reclama o tendría que darme algún dinero ya que yo pague 18.000euros por el traspaso y el quiere que le deje todo incluida la licencia.

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  41. Anónimo, tal como lo describe no parece que tomó un traspaso sino que adquirió un bar y luego contrató el alquiler con el dueño, ahora si note de pagar ese alquiler perderá todo, sin embargo no tiene porque dejarle la licencia al dueño, pue utilizarla como elemento de negociación

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  42. Hola pedro mira tengo un bar musical y unas personas me dieron una paga y señal para el traspaso que en 15 días me daban lo pactado y han pasado mas días de lo que acordamos y ahora no me quieren dar las llaves y se han puesto de acuerdo con el anterior dueño que me traspaso la licencia y que esta a mi nombre en que me denunciarian por no pagar al que me traspaso la licencia, pero cada semana le doy lo que acordamos al que me traspaso la licencia y además es mi deuda no deuda de los que se quedarían con el local y ahora los dos quieren quedarse con mi negocio y no darme nada que supuestamente es la licencia de el pero si esta a mi nombre y yo siempre he cumplido con lo que acordamos. Se puede denunciar por no querer irse del local y cuanto tardaría para que nos den las llaves o que puedo hacer. Por favor necesito su ayuda.

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  43. Anónimo no entiendo como entregó su negocio sin asegurarse el precio, si está la licencia a su nombre es suya, con independencia de que le deba al que se la cedió. De todas formas para solucionar la situación tan complicada que tiene necesita que un abogado la estudie a fondo y decida la forma de actuar.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 

     

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  44. Hola Pedro buenas noches:
    Mi nombre es David y a primeros de mayo adquiri un bar cafeteria en calidad de traspaso por valor de 7000 euros. y despues de un mes de obra a la semana de abrir me cortan la luz, y la compañia me dice que el anterior propietaio tiene tres letras de deuda con ellos, y la solucion es quitarme el contador y poner uno nuevo, asi que 15 dias cerrado. Puedo denunciarle por incumplimiento de contrato y pedirle el traspaso como daños y perjuicios por los dias cerrados?
    Muchas gracias.

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  45. David ante todo habría que conocer la operación que ha realizado y sus condiciones ya que traspaso no parece, a la vista de ello se podrá determinar el grado de incumplimiento de quien le vendió el negocio y consecuentemente las posibilidades de éxito de una reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de de contrato.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 

     

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  46. Estoy interesada en el traspaso de una merceria, lleva cerrada unos seis meses y quisiera saber si tiene derecho a pedir traspaso por ella al estar cerrada este tiempo o cuanto tiempo es el que tiene que estar cerrada para no poder pedirlo. Gracias de antemano

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  47. Anónima un negocio cerrado no puede traspasarse con independencia del tiempo transcurrido, sin embargo me parece que su caso no es un traspaso sino una cesión de negocio.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 

     

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  48. hola somos propietarios de un local (restaurante) el contacto termino el dia 1 de julio y no devuelven las llaves, nos a dejado unas deudas por valor de 25000€ y dice que las mejoras que el a hecho valen mucho mas. Mi pregunta seria puedo cobrar al nuevo inquilino este dinero mas el alquiler para yo poder recuperar el dinero?

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  49. Anónimo, al nuevo arrendatario podrá venderle esas instalaciones si está conforme en comprarlas al tiempo que arrienda el local, no obstante ese contrato debería redactarlo un abogado y no usar un modelo de copiar y pegar.
    Sin embargo no debe embarcarse en nada hasta que no haya firmado el finiquito del actual arriendo

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  50. Hola pedro, estoy interesado en el traspaso de una cafeteria pero no tiene contador y una deuda de 4000 euros quien se tiene que hacer cargo de la deuda

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  51. Hola pedro estoy interesado en adquirir una cafeteria pero no tiene contador y además una deuda de 4000 euros si me la traspasa la deuda que la pago yo?

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  52. Antonio Rubio la primera cuestión a tener en cuenta es que no es lo mismo adquirir -comprar- un negocio en marcha que tomar un local alquilado en traspaso.
    Dicho esto hay que añadir que Vd. se hará cargo de esa deuda dependiendo de las condiciones que pacten en el acuerdo de venta o traspaso.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 

     

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  53. Pero pedro si no ay acuerdo endesa,que es la empresa que se le debe la deuda a quien se lo reclama al el o a mi

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  54. Antonio, el acreedor solo podrá reclamar a un tercero, si este se subroga en la deuda

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  55. Estoy pensando coger el traspaso de una bar, este local tiene renta antigua, y he leido algo de que a finales de este año termina los contratos de arrendamiento de renta antigua.
    Mi pregunta es: si cojo el traspaso del bar, cuando comienze el 2015 el arrendatario podra subirme la cuota de alquiler?

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  56. Anónimo, el problema no es que pueda subirle el alquiler sino más bien que pueda dar por terminado el mismo no le recomiendo un traspaso en esas circunstancias sin que lo vea un abogado además experto en ese tema sobre todo si va a pagar una cantidad respetable por ello

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  57. Hola he cojido un bar con dos terrazas y chimenea para cocina , y ninguna de las dos terrazas y la chimenea llegan a existir . Que derecho tengo para reclamar la Devolucion de mi dinero..?

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  58. Hola he cojido un bar con dos terrazas y chimenea para cocina , y ninguna de las dos terrazas y la chimenea llegan a existir . Que derecho tengo para reclamar la Devolucion de mi dinero..?

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  59. Anónimo, dice Vd. que ha cogido un bar, interpreto que para ello ha firmado un contrato, pues bien, segun lo que aparezca en ese documento como objeto de la contratación podrá Vd. reclamar o no a quien le ha entregado ese bar y cobrado por ello.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 


     

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  60. Hola.Hace poco cogí un traspaso de clínica dental que estaba en funcionamiento. La anterior propietaria le financió a una paciente un tratamiento de 7000€. Tengo yo la obligación de hacerme cargo de dicho tratamiento aun sin recibir nada a cambio,porque la otra ya se lo llevó todo cuando lo financiaron?Gracias

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  61. Hola,quería consultar que hace dos años que deje un bar que alquile durante 7meses solo....le dibal dueño la licencia de apertura por la cual yo en su momento pague para ponerla a mi nombre,y le devolvi las llaves,ahora dice que no lo puede alquilar porque yo no le e firmado la baja del contrato,cuando de esto me acabo de enterar hace un mes,y no deja que saque nadie su maquinaria,esto es legal?,se puede hacer?

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  62. Anónimo lo siento pero no entiendo lo que me quiere preguntar Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
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  63. Si realmente cogió un traspaso no esta obligado a hacerse caro de los compromiso del traspasante habría que leer ese contrato para contestar con seguridad.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
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  64. Hola Pedro. Hace una año alquilé un local destinado a bar, que hasta que yo llegué la propietaria estaba alquilando a diversos inquilinos, sin tener licencia de actividad (la licencia era de una antigua inquilina que había sido desahuciada y no lograban localizar ). En el Ayuntamiento me informaron de que una manera de conseguir la licencia a mi nombre, sería entregando la resolución de desahucio de la dueña de la licencia y pagando una tasa.
    Al comunicárselo a la dueña, ella dijo que la licencia no la quería para nada. Que no pagaría ninguna tasa, pero que me facilitaría la resolución de desahucio para poder conseguir la licencia a su nombre y seguidamente ella cedérmela a mí.
    Quedamos de acuerdo en que yo lo pagaría todo y que al finalizar el contrato de arrendamiento de 10 años, le devolvería la licencia a ella sin coste alguno.
    Pacté con su abogado un pre contrato en el que se trataba este aspecto, la duración del contrato, etc
    Pero al leer el contrato que firmé, me doy cuenta de que firmé un montón de cláusulas en las que renunció a los derechos de la LAU y yo en ese momento no comprendí, por ignorancia.
    Ahora, cada rotura de tuberías, cada destrozo que hay en el bar he de arreglarlo yo, aunque por la LAU corresponda a ella.
    Incluso en el Ayuntamiento han realizado una sonometría, y he de pagar una barbaridad de dinero que no tengo para insonorizarlo. Sé que eso me corresponde a mí, pero de verdad que no puedo gastar semejante cantidad de dinero por un bar que por contrato dice que no puedo traspasar ni subarrendar ni tengo en absoluto ningún derecho pero sí obligaciones.
    Sé que tengo poco o nada que hacer. El bar cuando me lo cedió no cumplía muchas normativas, y además carece de certificado de eficiencia energética (ya estaba la ley en vigor).
    Además hay meses que ni siquiera me cobra porque se empeña en hacer ella las gestiones y cuando está de vacaciones no me cobra. O me cobra el día que le da la gana incumpliendo cada mes el contrato. Y he de ser yo quien pierda una tarde de trabajo al mes para ir a su abogado a darle el dinero de la renta.
    Estoy desesperada. Sé que es abusivo el contrato, pero fui to la tonta que lo firmó.
    Gracias

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  65. Nati, no se bien que me quiere consultar, como vd misma dice cometió un grave error al firmar un contrato sin leerlo antes y antentamente, tendría que leer ese contrato para poder decirle si tiene algún medio de exigir sus derechos.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

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Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)