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miércoles, 24 de marzo de 2010

¿PUEDO ALQUILAR MI PISO HIPOTECADO?

La pregunta no es baladí puesto que en la situación que atravesamos hay muchas personas que, al no poder hacer frente a sus créditos hipotecarios, barajan como solución aunque sea transitoria, levantar esas cargas, en todo o en parte, con el alquiler del piso.

Sin embargo la respuesta a esa pregunta no puede ser taxativamente afirmativa.

Ante todo hay que considerar que en la propia escritura de constitución de la hipoteca, farragoso documento en el que frecuentemente se comete el error de firmar sin enterarse de su contenido, es posible que aparezca una cláusula en la que el acreedor hipotecario -Banco o Caja- prohíbe o restringe en gran manera el arrendamiento del bien hipotecado con base en el Art. 219.2º del Reglamento Hipotecario, que considera los supuestos en que un arriendo constituido después de la hipoteca puede ser considerado hecho con la finalidad de disminuir el valor de garantía del bien hipotecado.

No obstante también hay que tener en cuenta la reciente doctrina del Tribunal Supremo que en sentencia de dieciséis de Diciembre de dos mil nueve ha declarado cláusula abusiva esa prohibición en cuanto que el acreedor hipotecario no puede pretender del hipotecante, y menos todavía imponerle, el compromiso de no arrendar la finca hipotecada, cualquiera que sea la consecuencia que pudiera acarrear la violación de la estipulación (...)La cláusula que estableciese la absoluta prohibición de arrendar no solo no es inscribible sino que no es válida.
Esta sentencia sin embargo reconoce que en el art. 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, se garantiza al arrendatario de vivienda el derecho a permanecer en la vivienda arrendada durante los primeros cinco años del contrato en el caso (entre otros) de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial. La consecuencia de la norma anterior es que, al no operar el principio de purga en la realización forzosa, el eventual adjudicatario o rematante tiene que soportar el arrendamiento durante un plazo.
Ello, a su vez, acarrea un perjuicio para el acreedor hipotecario al reducirse los licitadores y las posturas, resultando completamente razonable imaginar que se produzca un inferior precio del remate en los casos en que no estando libre la finca los licitadores conocen el arrendamiento no purgable del inmueble que se ejecuta.
Esta minusvaloración del bien derivada del arrendamiento de vivienda disminuye generalmente la garantía de la hipoteca, de ahí que sea razonable la inclusión de cláusulas que mantengan la integridad de la garantía, sin que ello suponga que se crea un desequilibrio para el hipotecante (aquí prestatario consumidor), salvo que la garantía resulte desproporcionada conforme al apartado 18 de la DA 1ª Ley general de defensa de consumidores y usuarios -imposición de garantías desproporcionadas al riesgo asumido.

La aplicación de lo expuesto al caso conduce a las siguientes conclusiones:
a) Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , por lo que, al generalizar, el art. 219 del Reglamento Hipotecario se halla desfasado con el marco legislativo vigente.
b) Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravosos o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.
c) Que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.

En definitiva se declaran abusivas las cláusulas que no limitan su aplicación a los arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (art. 13 LAU), siendo por lo demás exigible que, en su caso, las cláusulas que se redacten concreten el baremo -coeficiente- que corrija la disminución de valor que el gravamen arrendaticio puede ocasionar.