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miércoles, 8 de septiembre de 2010

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO

La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en su artículo 21.4º dispone: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Es evidente por tanto la importancia de determinar que se entiende por “pequeña reparación”, sin perjuicio de que en cada caso concreto a falta de acuerdo entre las partes habrá que acudir a la decisión judicial, puede ser conveniente con el fin de orientar en el problema, enumerar alguna de estas decisiones judiciales:

a) La reparación consistente en el cambio de la instalación eléctrica de la vivienda debida a la obsolescencia y antigüedad de la misma ya que la instalación eléctrica originaria ha devenido, con el paso del tiempo, insuficiente para los electrodomésticos que ha ido instalando el usuario.

En este caso, no podemos entender que se trate de una "pequeña" reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, cuyo abono correspondería al usuario, sino de la necesidad de dotar a la vivienda de una instalación eléctrica que responda a las necesidades actuales de habitabilidad que, en forma alguna, según es de notorio conocimiento, son las que pudieran tenerse en el año 1959. (STSJ de Madrid -Sala de lo contencioso- de 24 de julio de 2008)
b) El pintado de todo el piso

No nos parece que constituya una pequeña reparación y tampoco la descripción que se hace de los trabajos a realizar nos parece que ponga de manifiesto que la vivienda no se mantuviese en buen estado por la inquilina, sino que las reparaciones obedecen al deterioro inevitable que sufre una vivienda habitada durante varios años. Por ello, a falta de pacto expreso, no consideramos que la arrendataria estuviese obligada a pintar el piso (SAP de Cádiz de 26 de diciembre de 2006)
c) La reparación de la avería sufrida por el calentador de agua.

Debe compartirse el criterio de la recurrida de reputar ajustada a derecho la misma si se tiene en cuenta que no puede calificarse la llevada a cabo de una "pequeña reparación", derivada del uso ordinario por los demandados de tal electrodoméstico, únicas que el apartado 4º del art. 21 de la LAU autoriza a repercutir en los inquilinos (SAP Asturias 19 de setiembre de 2005)
d) Avería en una tubería de desagüe afectada por corrosión que provocó la inundación de algunas dependencias de la vivienda.
Concurren los requisitos previstos en el artículo 21.3 LAU para considerar a la arrendataria como acreedora porque después de haber comunicado al arrendador la necesidad de ejecutar esa reparación que se estimaba necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y de permitir su verificación directa, no tuvo otra opción que, con el fin de evitar una incomodidad grave, proceder, a su costa, a la urgente reparación. No consta que la avería se haya producido por causa imputable a la arrendataria ni tampoco que se trate de una pequeña reparación que exige el desgaste por el uso ordinario, por lo que ningún obstáculo existe para que exija el reembolso del importe de la reparación (SAP de Alicante de 26 de noviembre de 2003).

e) Revisión de la instalación del gas

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario y ello por cuanto resulta evidente que la revisión del gas obedece al alta en el servicio como consecuencia de su utilización ordinaria, y además goza de esa otra cualidad de pequeña reparación dada su cuantía de 5.750 ptas. (SAP Albacete de 24 de febrero de 2000)
f) Intervención reparadora en las guías y puertas de un aparador.

Si realmente esas guías y puertas del aparador necesitaban una intervención reparadora con fines de conservación, cuando menos ajustando las guías y colocando unos topes para evitar los golpes bruscos generadores de la fatiga del vidrio, bien podía haberlo asumido la arrendataria, en tanto que constituía una pequeña reparación de escasa relevancia mecánica e importe económico, además de haber asumido la arrendataria los gastos de conservación en la cláusula 5ª del contrato, entendiendo por tales los que exija el desgaste por el uso ordinario del local de negocio, entre los que estaría la reparación de las guías de las puertas del aparador, utilizadas constantemente desde la suscripción del contrato casi siete años antes (SAP Gerona 17 de febrero de 2003)

86 comentarios:

  1. Es propietario quiere incluirme esta clausula: INSPECCIÓN Y VIGILANCIA.- La propiedad podrá inspeccionar la vivienda arrendada, cuando lo estime conveniente, a fin de vigilar el cumplimiento de las obligaciones que se imponen en el presente contrato, y realizar las observaciones o propuestas que estime oportunas, exigiendo cuando lo crea necesario al arrendatario el cumplimiento de tales obligaciones conforme a lo establecido en el presente contrato y en la Ley ¿Es abusiva?

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  2. A Anónimo: A mi entender es una clausula inexigible ya que su ejercicio en contra de la voluntad del inquilino vulneraría el derecho a la inviolabilidad de vivienda

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  3. Hola,

    ¿qué ocurre cuando se alquila un local comercial diafano y se hacen obras para habilitarlo por parte del arrendatario (instalaciones eléctricas, de agua, paredes, luces...TODO? Después de ocho años,a la hora de renovar, me pone clusulas abusivas y decido irme a otro local. Me chantajea con hacer efectivo el aval bancario por el estado del local (quiere que le pague el IBI que le corresponde a él). Por contrato, los elementos móviles son nuestros y quiero llevármelos ¿podría hacerlo? ¿Qué se entiende por elementos móviles? ¿en qué condiciones debería dejarle el local? No quiero acceder a su chantaje y pagarle el IBI que pide.
    Muchísimas gracias de antemano

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  4. A Anónimo:
    1.- Ocurre que debería haber previsto esa eventualidad antes de iniciar esas obras, si no ha sido así, quedarán en beneficio de l afinca.
    2.- Puede retirar todo mueble susceptible de ser separado sin deterioro del inmueble.
    3.- El estado en que debe dejar el local depende de la descripción que aparezca en el contrato y de la autorización para ejecutar las obras.

    Si quiere ampliar los datos puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

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  5. En el caso de que se haga necesario cambiar un grifo, ¿Quién debe asumir el coste?

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  6. a Anónimo: A mi juicio esa pequeña reparación corresponde al inquilino.

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  7. Con respecto al cometario que realiza de advertencia respecto a las compra ventas de viviendas chollo, en mi caso yo vendí, por debajo del precio que ellos te marcan, segun valor catastral y el tanto por ciento que cada comunidad y municipio tienen estipulados, ya que no es igual en toda España,hice la liquidación de ITP con el precio de venta y después me mandaron un revisión y tuve que pagar otra cantidad similar a la que ya habia efectuado, pensé que ahí habia acabado todo lo referente a impuestos y hacienda, pero cual es mi sorpresa cuando la otra hacienda la grande la que es de todos nosotros, me hace una liquidación de IRPF,de beneficios de 30.000€ que según ellos son los que yo he tenido en esa venta, le he aportado la escritura, la forma de pago, les dá igual, es tal el afan de recaudatorio que tienen en estos úñtimos tiempos que nos van a buscar la ruina, bueno ya nos la han buscado.

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  8. tengo un inquilino que se niega a pagar el alquiler por que el seguro del piso le quito el lavabo unos días para cambiar tuberias ,al ver que estaban oxidadas me informo el seguro que las demas del baño hay que cambiarlas por la oxidacion ¿quien tiene que pagar ? lleva alquilado 6 años ahora a tenido una filtracion al piso de abajo , y por todo ello hemos visto al subir a casa que cuando se duchan sin cortina dejan todo el cuarto de baño lleno de agua paredes puertas incluso sale el agua al resto de la casa , ¿que puedo hacer ?

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  9. Llevo más de 25 años viviendo y la tubería del lavabo pierde, quien debe pagarlo?

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  10. Estimado Pedro,

    Gracias por compartir su experiencia con los internautas.
    Mi marido y yo alquilamos un piso recién reformado en enero de 2010, nos dijeron que todo estaba nuevo, y en el contrato, en perfecto estado. Ahora que es enero de 2011, el calentador de gas ha dejado de funcionar, nos han mentido, resulta que el calentador tiene más de 8 años y medio y está a punto de acabar su vida útil. Tengo el derecho de exigir un calentador nuevo, verdad? La administradora dice que estaba en perfecto estado, pero si tiene más de 7 años el momento que entramos, en perfecto estado nunca estuvo. Qué argumentos legales podemos usar por favor? gracias.

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  11. A Anonimo: Ese tipode cuestiones exigen para resolverlas conocer el contrato de arrendamiento en el que, en su caso, debería sustentarse la reclamación.

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  12. Soy propietaria de un piso que tengo alquilado. Ha habido una avería en el cuarto de baño y el seguro me tiene que cambiar el cuarto de baño completo. El arreglo durará unos 4 días y uno de esos días no se podrán utilizar los sanitarios. ¿Tengo obligación de realojar al inquilino esos días? ¿quizá solo el día que el cuarto de baño queda inutilizado?. Gracias.

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  13. Estoy a su disposición para aclararle directamente y en la medida de mis posibilidades todas esas dudas.
    Llame al: 807 520 008
    Coste de la llamada: 1,18€ por minuto desde teléfono fijo y 1,53 € por minuto desde móvil

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  14. Soy inquilina hace 8 años en el mismo inmueble, con el uso se ha estropeado tanto el calentador como la lavadora, ambos han sido repuestos por nosotros los arrendatarios (cabe la posibilidad de reclamarle compensación dineraria o rebaja del alquiler?), (éstas son reparaciones a cargo del arrendador o del arrendatario reponerlas?.
    Ellos dicen que mientras nostros estemos en el piso es nuestro y que nos corresponde, esto es así?.-
    Por favor puede sacarme de dudas?.
    Mi contrato dice que yo debo entregar el piso en la misma forma que se me ha alquilado, pero yo fundamento que ambos electrodomésticos no se han estropeado con culpa sino que se les acabó su vida útil.
    Puedo basarme en algún fundamento legal?

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  15. a Anonimo: Los conceptos que describe a mi entender corresponden al propietario como mantenimiento del amueblamiento del piso, según la LAU

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  16. Estimado Pedro,
    Unos vecinos me han pedido que alquile a unos amigos suyos una casa que tengo que está un poco destrozada, es bastante antigua y la compramos para remodelarla.
    Como hemos decidido no remodelarla en un tiempo nos vendría bien el dinero, pero no sabemos si está en condiciones de habitabilidad, que problemas podemos tener en caso de alquilarselos... Los futuribles nuevos inquilinos dicen que no les importa el estado de la casa ya que nadie les alquila (son Rumanos que apenas pueden dejar aval, pueden pagar muy poco...).
    No sabemos que hacer, no nos importa que destrocen lo poco que haya en casa (en caso de encontrarnos con inquilinos malos) o incluso no paguen hasta el deshaucio, el problema es que puedan empezar a exigir unas reparaciones en la casa, o que tengan un accidente. ¿hay alguna forma de cubrirse contra eso?.
    Muchisimas gracias

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  17. A durdiales: La respuesta es fácil y difícil todo estriba en redactar un documento que tenga previstas todas las eventualidades

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  18. Hace 3 años que estoy de alquiler.El colchón se me clavaba así que decidí comprarme uno de mayor calidad haciendome cargo del coste. Me puse en contacto con el arrendador para informarle del cambio y para preguntarle que hacía con el antiguo colchón:me dijo que lo llevara al punto limpio. Mi duda es si cuando se acabe el contrato podré llevarme el colchón.
    Compré el colchón donde se había comprado el antiguo y el vendedor ya me comentó que esos colchones eran muy malos que en 3 meses estaban mal y los aconsejaba solo para alquiler.
    Aún no he tirado el colchón por si acaso, en espera de su respuesta.Muchas gracias de antemano.

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  19. ¡Hola a todos!

    ¿Ayudaría en algo que en el contrato se defina lo que entienden ambas partes como "pequeña reparación" si se fija un tope al coste de dicha reparación en función del total del alquiler? Es que es muy ambiguo eso de "pequeña reparación" ¿no?

    Algo así como que "se entiende como pequeña reparación aquellas reparaciones de mantenimiento cuyo coste no supere el 10% de la mensualidad bruta del arrendamiento".

    Igual no sirve para nada... no sé.

    En cualquier caso quedarían al margen todos los daños provocados de forma demostrable por el arrendatario independientemente de la cuantía... se entiende.

    Gracias

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  20. A Fran Davila: Es una buena idea hacer constar en el contrato una cláusula que defina el concepto de pequeña reparación, siempre que se vea que no ha habido abuso o imposición, el modelo que aporta me parece muy correcto

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  21. Tengo un contrato de renta antigua, el piso tiene mas de cien años, y hay que rehabilitarlo, para ello, tienen que cambiar vigas de madera, suelos, etc. Tiene el arrendador obligacion de darme toda la información por escrito para desalojar el piso y tiene obligación a "buscarme" otro piso durante la duración de las obras? De palabra me ha dicho que sería aproximadamente unos 4 meses.

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  22. hola sñor Pedro: quisira saber si la tuberia d un lavavo esta dañada y ncsita un cambio quin dbria pagar la rparacion llvo 3 años rntando y dsd l momnto no staba n bunas condicions pro ahora ya qudo incrvibl al igual qu l tanqu y flotador dl baño. disculpm no sirv la ltra eeeeee

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  23. hola sñor pedro: solo para consultarl si la tuvria dl lavabo ya sta incrvibl ya qu d cho al rcibirlo no staba n muy bunas condicions , y con l timpo ya a dado lo ultimo al igual qu l fltador dl tanqu del wc quin tndria qu asumir los gastos llvo ya 3 años rntando.

    disculp no sirla ltra eeee d mi tclado

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  24. Hola.

    nos entraron a robar y reventaron la puerta. El dueño dice que no se hace cargo de la cerradura...y no sabemos incluso si de la puerta...dice que él solo tiene #responsabilidad civil#.

    ¿Sabe si es esto legal?

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  25. Hola:

    Nos entraron a robar y reventaron la puerta. El dueño dice que no se hace cargo de la cerradura y lo mismo ni de la puerta...dice que solo tiene #responsabilidad civil#.

    ¿Es esto legal?

    saludos.

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  26. Hola, don Pedro:
    en primer lugar, gracias por su blog, describe usted muchos aspectos que me parecen de gran utilidad.
    Le escribía porque llevamos 3 años de alquiler, pagando una mensualidad de 625 euros. Vivimos en una zona con agua de mucha cal y el edificio carece de descalcificadora. La caldera no funcionaba debido a la cantidad de cal y ha tenido que venir un técnico a descalcificarla y ha cobrado 200 euros. Además el técnico nos ha dicho que, al carecer el inmueble de descalcificadora de agua propia, esto tendrá que ser hecho regularmente. Ahora la propietaria se niega a pagarnos porque dice que es una "pequeña reparación". ¿No se considera el agua caliente un bien necesario para vivir en condiciones de habitiabilidad?¿Está ella en lo cierto? Muchas gracias de antemano.

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  27. Hola,

    Una fuga de agua en la caldera de calefacción produce un corte de energía: el agua, al salir del termo, pasa por la caja donde están el interruptor del aparato y unos alambres, que están mojados.

    El contrato dice que "Son de cuenta y cargo del arrendatario (...) los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua (...), calefacción, (...) y en particulares todos los desagües..."

    ¿Puedo exigar que el proprietario pague nueva caldera? No creo que se pueda hablar de "pequeña reparación en este caso".

    Muchas gracias,

    JM

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  28. A JM: Para dar una respuesta correcta habría que examinar el contrato de arrendamiento. La clausula tal como la transcribe no parece atenerse a la LAU. En cualaquier caso necesitará una pericial para determinar las causas del percance.

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  29. Hola Pedro.
    LLevamos 3 años como inquilinos en una casa que hemos cuidado mucho, pintado y mejorado.
    El problema es que hace dos meses se volvio a estropear la cisterna, la cual ya habia sido reparada 4 veces en un año, dos por el propietario y dos por nosotros y tambien el water que suelta agua por abajo debido a su gran antiguedad.
    LLamamos a la agencia para informar de la incidencia y pedir que vinieran a poner una cisterna nueva y el propieatrio tardo 2 meses en hacerse cargo de la averia, debido a lo cual nos ha llegado una factura de agua de 280 euros, cuando solemos pagar 80.
    Le hemos pedido al propietario que se responsabilice de la mitad de esa factura ya que consideramos que parte de la responsabilidad es suya por demorarse tanto. y el se niega. ¿estamos en nuestro derecho de reclamarlo? Ademas en vez de poner un water y una cisterna nueva como acordamos nos ha vuelto a hacer una chapuza poniendo un sistema antigua de cisterna que cada dos por tres vuelve a perder agua y dejandonos el water antiguo que tiene perdidas.

    Muchas Gracias por este blog!

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  30. Hola Pedro.

    LLevmos tres años como inquilinos en una casa, la cual consideramos nuestra casa y la hemos cuidado como tal, pintandola y mejorandola.

    El problema es que hace unos meses se volvió a estropear la cisterna, la cual ya habia sido reparada 4 veces en un año, dos por nosotros y dos por el propietario. Se rompia contantemente debido a su antiguedad, y junto con la cisterna empezo a perder agua el water por abajo.

    Nos pusimos en contacto con la agencia para comunicarles la incidencia y que vinieran a poner una nueva y el propietario tardo dos meses en venir a verla y otros 15 dias en cambiarla.
    Aunque la mayor parte del tiempo teniamos la llave del agua cerrada, debido a esta tardanza en arreglarla nos llego una factura de agua de 280 euros, cuando como maximo pagamos 80.
    Le hemos pedido al propietario que se haga cargo de la mitad de la factura y el se niega
    ¿estamos en nuestro derecho de reclamarlo?

    Ademas, acordo poner un water con cisterna incorporada (moderno) y no lo ha hecho, ha dejado el water antiguo (que sigue perdiendo agua) y ha puesto una cisterna tambien antigua que en algunas ocasiones pierde agua.

    ¿hay algo que podamos hacer respecto a esto?

    Muchas gracias de antemano. Un saludo

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  31. a Lorena: Agradeciéndole los comentarios elogiosos a mi blog solo puedo recordarle que la teoría es muy fácil: Reparación pequeña o sustitución por mal uso corresponde al inquilino, lo demás al casero, en la práctica puede dar lugar a problemas importantes entre casero e inquilino, el mejor consejo es llegar a una solución transaccional por aquello de "Más vale un mal arreglo que un buen pleito" o la maldición gitana: "Pleitos tengas y los ganes". Transaccional viene de transigir, es decir ceder cada parte un poco.

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  32. Buenos días, el 1 de Mayo entramos a vivir en un piso de alquiler, el cual estamos reformando (pintando,renovando el sistema electrico, etc) al dejarnos un mes de carencia. Nuestra sorpresa ha sido que a falta de 1 semana para instalarnos hemos detectado una puerta de madera con carcoma y que no vimos cuando nos enseñaron el piso. Ya hemos firmado contrato. ¿Podemos exigir al propietario (lo lleva un gestoría)el coste de substitucion o reparación de la puerta? ¿Puedo no entrar a vivir y quedarme en mi piso ,que gestiona la misma gestoria, hasta que arreglen eso para que no estropee mis muebles?.
    La verdad es que nos estamos encontrando bastantes cosas que hemos tenido que arreglar y ya hemos invertido, entre fianza, mes para la gestoria y material para los arreglos, alrededor de 2000€

    ¿Que podemos hacer? ¿Si hacen caso omiso a nuestras demandas, podríamos denuciarlo?

    Gracias de antemano.

    Reciba un cordial saludo

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  33. Buenas tardes!, puede el propietario, sin aviso verbal ni escrito, hacer pagar el seguro de la caldera que viene incluido, como extra, en la factura del gas?.Gracias.

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  34. Buenas tardes,
    Llevo casi dos años viviendo en un piso de alquiler y hace dos meses se estropeó la resistencia del termo de agua caliente. La propietaria quiere cobrarme la mitad de la reparación y no estoy muy segura que tenga la obligación de hacerlo.
    Por eso me fui al servicio de vivienda de mi ciudad y me dijeron que yo no tenía que pagar nada. Aún así, mi contrato especifica:
    "El arrendatario se obliga a mantener en perfecto estado de uso, conservación y ornato, la vivienda arrendada, realizando por su cuenta y cargo las reparaciones precisas a dicho efecto".
    Por eso no estoy muy segura. El técnico que lo arregló me dijo que el termo era viejo (unos 6 años) y yo sólo he estado viviendo aquí casi 2 años así q no era mi culpa y no tenía que pagar.
    ¿Me podría por favor aconsegar de cómo proceder? Muchas gracias

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  35. Annapv: En el caso que plantea, con independencia de los estipulado en contrato hay que aplicar la regla general: Reparación pequeña o sustitución por mal uso corresponde al inquilino, lo demás al casero.
    Sin embargo esto, en la práctica puede dar lugar a problemas importantes entre casero e inquilino, el mejor consejo es llegar a una solución transaccional por aquello de "Más vale un mal arreglo que un buen pleito" o la maldición gitana: "Pleitos tengas y los ganes". Transaccional viene de transigir, es decir ceder cada parte un poco

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  36. Buenos días Pedro,
    Le pregunto si las pequeñas reparaciones han sido informadas al propietario en el momento de entrada en el inmueble a él le toca pagar? Muchas gracias por la atención.

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  37. Dependerá del alcance y contenido de esa 'información'

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  38. Hola, tengo un piso alquilado desde hace dos años y se plantean las siguientes reparaciones:

    1-Repasar las bisagras de las ventanas que se han ido aflojando y cedían un poco las hojas. Precio: 25€

    2-La goma de unión del depósito de la cisterna del váter con éste pierde agua, hay que sustituirla.

    ¿A quien corresponde el pago de estas reparaciones?
    Gracias.

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  39. Anónimo, parecen claramente pequeñas reparaciones a cargo del inquilino

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  40. Tengo un local alquilado y e tenido que cambiar la cerradura porque echaron pegamento,creo que a sido el mismo propietario ya que estamos con disputas.quien se tiene que hacer cargo de esa factura?el seguro del inquilino o el del propietario,que se que no tiene.gracias

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  41. Hola

    La semana pasada se fue la luz de casa 5 min. Y cuando volvió el calentador dio señal de alarma lo cual llame corriendo al servicio de mantenimiento que tengo contratado con la caldera, cuando vinieron me dijeron que se había petado la placa eléctrica y por eso no funcionaba, que podía ser por una subida de luz o por el uso de la caldera. Yo llame a fecsa para comentar que el técnico me había dicho que era fallo por subida de luz y a fecha de hoy todavía sigo esperando una respuesta por porte de ellos pero ya me avisaron que tenía que pagar yo de principio. El sábado llame a mi seguro para que se pasaran haber si me lo podían mirar y si entraba por ahí, pero esta mañana se ha pasado el técnico y me ha dicho que el fallo es de una sonda por el uso de la caldera, el cual me hará un informe y un presupuesto porque hay que arreglarlo, el cual me ha dicho que más o menos unos 150 € y el del mantenimiento de la caldera te lo diré mañana ya que será cuando me llame.

    Ya que no ha sido por un mal uso de la caldera mio, sino que es por antiguo le perteneceria al propietario?.

    Un saludo
    Vanessa

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  42. Buenos días Fernando

    La semana pasada se fue la luz de casa 5 min. Y cuando volvió el calentador dio señal de alarma lo cual llame corriendo al servicio de mantenimiento que tengo contratado con la caldera, cuando vinieron me dijeron que se había petado la placa eléctrica y por eso no funcionaba, que podía ser por una subida de luz o por el uso de la caldera. Yo llame a fecsa para comentar que el técnico me había dicho que era fallo por subida de luz y a fecha de hoy todavía sigo esperando una respuesta por porte de ellos pero ya me avisaron que tenía que pagar yo de principio. El sábado llame a mi seguro para que se pasaran haber si me lo podían mirar y si entraba por ahí, pero esta mañana se ha pasado el técnico y me ha dicho que el fallo es de una sonda por el uso de la caldera, el cual me hará un informe y un presupuesto porque hay que arreglarlo, el cual me ha dicho que más o menos unos 150 € y el del mantenimiento de la caldera te lo diré mañana ya que será cuando me llame.

    Ya que no ha sido por un mal uso de la caldera mio, sino que es por antiguo te pertenece al propietario?


    Un saludo
    Vanessa

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  43. Buenos días Fernando

    La semana pasada se fue la luz de casa 5 min. Y cuando volvió el calentador dio señal de alarma lo cual llame corriendo al servicio de mantenimiento que tengo contratado con la caldera, cuando vinieron me dijeron que se había petado la placa eléctrica y por eso no funcionaba, que podía ser por una subida de luz o por el uso de la caldera. Yo llame a fecsa para comentar que el técnico me había dicho que era fallo por subida de luz y a fecha de hoy todavía sigo esperando una respuesta por porte de ellos pero ya me avisaron que tenía que pagar yo de principio. El sábado llame a mi seguro para que se pasaran haber si me lo podían mirar y si entraba por ahí, pero esta mañana se ha pasado el técnico y me ha dicho que el fallo es de una sonda por el uso de la caldera, el cual me hará un informe y un presupuesto porque hay que arreglarlo, el cual me ha dicho que más o menos unos 150 € y el del mantenimiento de la caldera te lo diré mañana ya que será cuando me llame.

    Ya que no ha sido por un mal uso de la caldera mio, sino que es por antiguo te pertenece al propietario?

    Un saludo
    Vanessa

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  44. Vanessa las reparaciones por desgaste ordinario corresponden al propietario pero 150 euros está en el limite de la pequeña reparación a cargo del,inquilino

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  45. Hola Pedro,

    Una pregunta más: los electrodomésticos -nevera, lavadora, horno, etc.- su reparación o compra van a cargo del propietario o de los inquilinos?

    Muchísimas gracias,

    Natàlia

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  46. Natalia al inquilino le corresponden las pequeñas reparaciones y las debidas a mal uso, lo demás corresponde al propietario

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  47. Buenos días Pedro, en primer lugar muchas gracias por su Blog, nos es de gran ayuda a quienes intentamos dedicarnos a esto tan difícil del derecho.

    Mi cuestión es la siguiente, en un contrato de arrendamiento distinto de vivienda, se pactó con el arrendador lo siguiente:
    "la arrendataria queda expresamente obligada a realizar las obras y reparaciones necesarias para la conservación del inmueble e instalaciones en él existentes, a menos que se deban a una defectuosa construcción del edificio".

    Pues bien, el arrendatario a cumplido con esta cláusula de forma estricta, si bien, ahora se va a reformar la fachada, y me planteo si debe correr con los gastos el arrendatario.

    En mi opinión al ser algo "estructural" debe ser un gasto a cargo del arrendador...

    Muchas gracias por su ayuda Pedro. Un saludo

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  48. Anónimo: Entiendo que una reparación de la fachada acordada supongo por la Junta de Propietarios nada tiene que ver con la clausula contractual que transcribe.
    No obstante al tratarse de un arrendamiento de 'no vivienda' que goza de gran libertad de pactos habría que leerlo en su integridad para determinar si le pueden repercutir ese gasto al arrendatario.

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  49. Buenas tardes! Soy inquilina hace año y medio y se ha estropeado el termo/calentador de agua (que no era nuevo al momento de entrar a vivir). Han venido los técnicos y lo han reparado con cambio de resistencia y termostato, por el valor de 105 euros. La finca me dice que debo pagarlo yo, pero tengo la duda. Ojalá pueda ayudarme. Muchas gracias

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  50. Anónimo, 105 euros cabe considerarlo una pequeña reparación a cargo del inquilino.

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  51. Hola llevo tres años en el piso y todo lo estrenamos pues bien la lavadora se a roto a venido un técnico y nos a dicho k es por defcto d la lavadora y k sube casi 400 euros..pues no me la kieren pagar dicen k la ley dice k es el inkilino k la tiene k pagar..k hago denunciar...

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  52. Anónimo, desde luego 400 euros no se puede considerar una pequeña reparación a cargo del inquilino, lo que ocurre es que también es una cuantía que no aconseja poner un pleito. Comuníquele que se hará cargo del gasto y los descontarà del alquiler, a ver como reacciona.

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  53. Estimado Pedro,

    Espero que pueda orientarme en mi consulta.

    Estoy de alquiler, y teníamos la ventana del baño atascada.(Se abre con una manivela)
    Entendimos que era de uso, y una pequeña reparación e intentamos solucionarlo nosotros.

    Al desmontar la manivela para cambiarlo, nos indican que es un sistema muy viejo y que ya no se fabrican las piezas para arreglarlo.

    Si se tiene que sustituir la ventana, lo tiene que pagar el propietario, o puede alegar que es de uso / mal uso y lo tenemos que pagar nosotros?

    Gracias.

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  54. Pilar tal como describe la situación tendrán que ponerse de acuerdo las dos opciones son defendibles y lo único no aconsejable es un pleito

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  55. Acabo de dejar un piso alquilado y el propietario me pide que pague con mi fianza cosas que ya habia cuando entré a vivir: parquet rallado, grifo pasado d rosca.. Me pide q pague el arreglo dl cajon de un mueble que me invitó a tirar y q ya estaba pegado con pegamento; me pide cambiar un grifo automático q dejo d funcionar y, según me comentan, habría q cambiar la pila (en ningún caso está maltratado); me piden cambiar el grifo d la lavadora xq pierde dsps d haberme ido (antes yo tenía la lavadora conectada así q no había problema). En fin, no sé si es justo todo esto. Q cree?

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  56. Anonimo para contestar a sus preguntas se requiere conocer algunos datos previos, dice que acaba de dejar el piso, pues bien no es lo mismo si ese fin de contrato quedó o no documentado, ni si en ese documento se hicieron constar esos desperfectos que ahora el casero pretende imputarle, por ultimo tampoco es baladí saber si se puede acreditar quien origino esos desperfectos.

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  57. Buenos Días

    Me gustaría que por favor me informara que debo de hacer,el mes pasado al llegar de vacaciones vimos con sorpresa que la factura del agua ascendía a 47 euros...(he de decir que vivimos de alquiler en un pueblo en el que mi marido está destinado de guardia civil)solemos pagar 24 euros como mucho...fuimos a informarnos y nos dijeron que podría ser una avería...efectivamente era de la cisterna del servicio...la Casera enseguida mando a arreglarla no hubo problemas,pero este mes hemos recibido la factura del agua y es aun más elevada 56 euros...nosotros no hemos consumido ni la mitad tan siquiera puesto que hemos estado en nuestra ciudad casi la mitad del mes...¿ debo rechazar pagar el recibo?¿debe hacerse cargo la Casera ya que lo de la cisterna pasó porque es antigua? o debemos pagarlo nosotros? es que me resulta indignante pagar por algo que no hemos consumido.
    Muchisimas Gracias

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  58. Sara me figuro que el suministro de agua esun servicio municipalizado, si no han estado en la vivienda y puede acreditarlo debería poner una reclamación escrita al Ayuntamiento

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  59. Saludos, Sr. Hernández.
    Soy inquilina desde hace unos 10 años, pero hace 2 se hizo un nuevo contrato por motivo de un cambio de nombre (se puso al de mi pareja por motivos de ayudas de vivienda). Tengo una humedad en la bañera en la parte de la grifería que está afectando a la pared en el lado contrario(empezó a salir hace un par de años). Al principio pensé que era debido a las juntas del baño pero las he tapado y veo que hay algo en las tuberías que no funciona, ya que persiste y poco a poco aumenta. ¿La gestoría o el dueño han de arreglar este problema de humedad? ¿pueden decirme que es por el uso ordinario de la vivienda y tengo que hacerme cargo yo? Gracias de antemano.

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  60. Susana, la situación que describe exige que un técnico determine el origen de esa humedad lo que a su vez determinara quien debe hacerse cargo de su reparación: la Comunidad, el casero o Vd.

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  61. Gracias, pero...¿en qué caso debería hacerme cargo yo? Es un piso de 40 años, debe haber una fuga en las tuberías. Igual me equivoco, pero ¿si es algo interno del deterioro del edificio tengo que hacerme cargo yo de los costes? Si que, posiblemente, pudiera ser problema de comunidad de vecinos, aunque sólo me afecta a mí.
    Gracias de nuevo. Un saludo.

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  62. Susana vd solo tendrá que hacerse cargo de ello, si la humedad fuera consecuencia de un mal uso por su parte, por ej. Atasco en el WC por haber arrojado una toallita de celulosa

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  63. estoy de alquiler en un local en el que la instalación eléctrica tiene mas de 20 años. Con el tiempo hemos tenido que meter maquinaria y ahora cada dos por tres salta el ICP, para ello nos piden cambiar la instalación eléctrica quien debe cambiarla. En el contrato tenemos que las reparaciones del local sera a cargo del inquilino es decir yo.

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  64. Daniel, ante todo debe tener en cuenta que lo que se explica en este articulo se refie a alquiler de vivienda, en los,locales existe mayor libertad de pactos, habría que ver si en su contrato existe una cláusula en la que Vd. se muestra conforme con el,estado del local al recibirlo.

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  65. Hola,

    he tenido que pagar una reparación de 210€, que para mi no es pequeña, debido a que la caldera dejo de funcionar y se le ha tenido que cambiar la placa base, el propietario dice que es una pequeña reparación y que es a cargo del inquilino...que puedo hacer??

    saludos,

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  66. Anonimo, no le queda otra opción que acudir al Juzgado para que resuelva si en su caso 210€ es o no pequeña reparación, a mi me parece que está en el límite, debe recordar antes la maldición 'pleitos tengas y los ganes'

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  67. Buenos días Pedro, llevo en el piso alquilada casi 3 años y medio, la propietaria no había venido nunca, pero ayer (después de un mes con el problema) vino a ver la bañera que se había roto por corrosión.
    Tengo un perro (en el contrato no está estipulado que no se puedan tener animales) y al entrar al vivie al piso mordió puertas y paredes del pasillo, mi idea era arreglar las paredes al irme del piso, pero las puertas que las pagara ella con los 900€ de fianza que le di.

    Ayer, a parte de subirse por las paredes (con razón eso no lo niego), me dijo que me tenía que deshacer del perro (ya que en el contrato no pone nada no le hice caso), arreglarle el piso (por porfesionales, que le pasara los presupuestos que me dieran y ella elegía pero pagaba yo) y se puso a abrir todas las puertas del piso y a hacer fotos de lo que tenía desordenado sin mi consentimiento.

    Mi pregunta es la siguiente, las parades llevaba idea de arreglarlas yo, pero las puertas no me lo puedo permitir. ¿Estoy obligada a esas reparaciones?
    Y sobre hacer fotos de toda la casa sin mi consetimiento, diciendome que eran para meterme un puro ¿Ya que están hechas sin mi consentimiento tienen validez para algo?

    PD: De todas maneras me gustaría si puede ser consulta en persona, no teléfonica. Gracias

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  68. Tatiana: Voy a intentar atender sus consultas:
    Está obligada a reparar todos los años causados por su mascota. El importe de esa reparación no lo puede decidir ni su casera ni vd unilateralmente.
    Su casera no tiene derecho a entrar enla vivienda si vd no le permite, tampoco a sacar fotografías, el problema es que ya están hechas según dice.
    Si el contrato no le prohibe tener mascota la casera no puede impedirlo.

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  69. Muchas gracias por su respuesta Pedro.
    ¿Las fotos si las quiere usar para algo, serían admitidas? Dado que las ha hecho sin pedir permiso.

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  70. Tatiana de momento podría enviarle un burofax indicándole que ni se le,ocurra utilizar fotografías tomadas en su morada sin su consentimiento.

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  71. Muchas gracias por la ayuda y enhorabuena por el blog y ser tan rápido en las contestaciones.
    Un saludo

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  72. Hola,
    Tengo un local, en el que la inquilina es problemática. No sé si la estructura esta siendo dañada, he pedido al seguro que lo mire, me gustaría saber si tengo derecho a ir con el perito cuando visite el local. Gracias

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  73. Anónimo para entrar en ese local tanto Vd. como el perito necesitan autorización del,arrendatario u orden judicial.

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  74. Buenas,soy propietaria de un gimnasio que alquile a mi empleada, le hice un contrato de tres años,ya lleva dos años y se le han estropeado los termos del agua.Los arreglo sin decirme nada y me pasa la factura que pusieron a mi nombre de 226€ para que yo la pague. ? Estoy obligada a pagarla? Deberian haber pedido mi consentimiento para la reparacion? Habria sido mas barato comprar uno nuevo.

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  75. Anónimo la obligación o no de pagar esas reparaciones solamente puede deducirse de la lectura del contrato de alquiler que tienen firmado, sin conocer ese dato es imposible contestar a sus preguntas.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 
     

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  76. Buenos dias.
    Llevo alquilada 1año y medio y se me ha estropeado la caldera de gas. He avisado al casero y me ha dicho que el seguro que ek tiene contratado cubre el desplazamiento y la mano de obra del técnico pero no el precio de las piezas, querría saber si esas piezas debo pagarlas yo o el propietario por ser la caldera un elemento de la vivienda y por tanto de su propiedad aunque yo este utilizandola. El caso es que en la ultima revisión anual que fue en agosto el técnico ya nos avisó que habia que cambiar una pieza pero el casero hizo oidos sordos y como en ese momento funcionaba bien nosotros no le dimos mayor importancia.
    En el contrato de alquiler que tenemos pone esto:
    Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario dela vivienda serán de cargo de la parte arrendataria.
    Dudas: ¿qué se considera pequeña reparacion? Y, si, el uso de la caldera me corresponde a mi desde que vivo aqui, pero se habrá ido desgastando desde que se instaló la caldera, no solo por mi uso ¿no?
    El contrato tambien pone esto:
    El arrendatario podrá resolver de pleno derecho el contrato por la no realización por parte del arrendador de las reparaciones necesarias para el uso y conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad suficientes, salvo por deterioro imputable al arrendatario.
    Dudas: si el casero no hace los arreglos necesarios que indica aqui, ¿solo puedo terminar el contrato, no está obligado a hacer esas reparaciones sin mas repercusión que rescindir el contrato? Y ¿qué se consideran condiciones de habitabilidad minimas?
    Estos son los dos unicos puntos que hablan de los arreglos en mi contrato de alquiler.
    Agradeceria me aclararan estas dudas para saber que derechos tengo pues no veo justo que tenga que hacerme cargo del arreglo de determinados elementos que aunque use no sean míos y no haya sido yo la unica usuaria de ellos durante toda su vida util, sino que he llegado en el momento que tocaba arreglarlos o sustituirlos.
    Además, en el caso de que hubiera que poner una caldera nueva pues esta ya es muy antigua, ¿quien correria con esos gastos?
    Espero respuesta y muchas gracias.

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  77. Anónimo la respueta a su pregunta es relativamente fácil, a Vd. le corresponde pagar esa reparación si su importe no supera los 150€ o si superando esa cifra ha sido originada por un uso incorrecto de su parte.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
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  78. Buenas tardes señor Pedro,

    Hace poco más de un año que entré en un piso de alquiler, una finca muy antigua y que no deja de salir pequeños peros.

    Ahora el pero es más grande, el lavaplatos (q seria tan antiguo casi como la finca..) pierde agua (se acabó su vida útil) el estrator ha dejado de funcionar repentinamente y el mantenimiento anual d la caldera obligatorio por ley y de más de 100 euros lo he asumido yo.

    Cuando he reclamado a la propiedad que se haga cargo de estas 3 cuestiones su respuesta ha estado una rotunda negativa.

    ¿Qué podría hacer? ¿Qué armas tengo para hacerme escuchar?

    Muchas gracias!

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  79. Anónimo la sustitución de electrodomésticos por fin de u vida útil corresponde al dueño, reclame le fehacientemente anunciándole que si le arece oportuno Vd. se encarga y se lo descuenta del alquiler.
    El mantenimiento de la caldera también le corresponde pero veo mas complicado que se lo pueda reclamar eficazmente.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
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  80. Hola pedro mi pregunta es que tengo una inquilena que lleva 2años largo viviendo en el piso que tengo y me llamo el otro dia que habia llamado al fontanro ya que veia agua y era por el grifo de la cocina ahora me reclama la reparacion ya que le cambiaron freso devo pagarlo yo o mi inquilina.gracias por escuchar

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  81. Hola pedro me gusaria saber si la inquilina que tengo de hace mas de 2años hace unis dias me llamo para decir que tenia escape de agua en la cocina y era del grifo que son como las duchas tenua escape y le han cabiado medio grifo y ahora me reclama a mi la averia tendria que pagarlo yo.espero que me pueda quitar la duda muchas gracias

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  82. Anónimo pues para quitarle la duda necesito dos datos que no me facilita, si la reparacion es de escaso valor, 150€, o la avería procede de mal uso le corresponde pagar al inquilino.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
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  83. Buenas tardes, En septiembre dejé un alquiler y el arrendatario no me devolvió la fianza en el momento de la entrega de llaves con la excusa de que quedaban facturas por llegar. Tres meses después llega la sorpresa cuando me descuenta, aparte de las facturas de luz y agua pendientes, los siguientes puntos en concepto de materiales y mano de obra: limpieza general, riel cortina dormitorio, luces del espejo baño, del pasillo y del comedor... La limpieza sé que no me la puede cobrar, pero ¿qué pasa con los cargos de las luces y el riel? Muchas gracias.

    Read more: http://www.enalquiler.com/comunidad-alquiler/inquilinos/devolucion-fianza_71830.html#ixzz3QbVlOeAF

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  84. Ana Delgado esa limpieza general no se la puede crgrva Vd., pertenece a las obligaciones del casero, en cuanto al resto de los conceptos dependerá de si dejo constancia de ello en el documento de finiquito y entrega de llaves.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
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  85. He apalabrado el alquiler de un bar,me entrega 2 meses de fianza y yo le entrego las llaves para que vaya arreglandolo, cual es mi sorpresa que a la semana abre el bar al publico y no ha firmado contrato , y dice que cuando termine los dos meses de fianza que me ha entregado se va.¿que puedo hacer ante esta situacion?

    Espero su contestacion , Gracias.

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  86. Anónimo ha actuado con excesiva confianza en alguien que ha traicionado esa confianza, ahora casi lo mejor que puede ocurrirle es que efectivamente ese individuo le devuelva su propiedad dentro de dos meses, la alternativa es acudir al Juzgado y en las fechas que estamos, a menos de un mes de las vacaciones judiciales, no sería lo que yo recomendara.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

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Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)