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jueves, 13 de junio de 2013

¿Qué duración debe consignarse en un contrato de alquiler?



No es una perogrullada la pregunta.

En la definición clásica, art. 1543 del Código Civil, el arrendamiento de cosas es aquel en el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, por lo tanto la duración es un requisito indispensable en el contrato de arrendamiento.

Sin embargo en España se ha producido la paradoja de que durante un larguísimo periodo, no tenía sentido alguno establecer una duración determinada en los contratos de arrendamiento urbano, puesto que con la introducción de la prórroga forzosa a favor del arrendatario habían quedado totalmente desnaturalizados, transformando un contrato temporal en algo perpetuo.

Con la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que permite al inquilino darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días y de modo análogo al arrendador si necesita la vivienda, se vuelve, en cierta medida, a hacer inservible  la determinación de una duración en el contrato de inquilinato.

Sin embargo con amparo en la propia norma antedicha es posible en cierto modo adoptar medidas que, al tiempo que proporcionan una deseable estabilidad a la vivienda en alquiler, disuadan al inquilino de ejercer ese derecho de desistimiento que le concede la reforma de la LAU, que cabe considerar irrenunciable, conforme al artículo 6 de esta ley.

Se trata de pactar una duración amplia del alquiler,  diez o quince años, con lo cual si el inquilino decide ejercer esa facultad de desistimiento deberá pagar una importante indemnización , un mes por año que falte por cumplir, que ejercerá un efecto disuasorio, en los supuestos que el desistimiento no sea por imposibilidad de pagar el alquiler, puesto que en tal caso, antes y ahora, lo más indicado es llegar a un acuerdo con el inquilino para que se marche con el menor daño posible a ambas partes.

En justa reciprocidad el arrendador debiera renunciar expresamente a su facultad de dar por terminado el arriendo en caso de necesitar la vivienda para sí o para sus familiares.
 
Teniendo en cuanta que esa larga duración puede resultar perjudicial para el arrendador por la depreciación del alquiler, también debe acogerse a otra reforma de la LAU y pactar expresamente un sistema de actualización de los alquileres que evite ese efecto desfavorable de la inflación.