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miércoles, 13 de noviembre de 2013

Indemnización por desistimiento "justificado" en alquiler de vivienda.



El arrendador de una vivienda reclama la suma de 8.050,74 euros a la que asciende el importe de las rentas que se hubieran devengado como consecuencia del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito inter partes entre el 1 de septiembre de 2012, fecha en que se dice desistieron los demandados unilateral e injustificadamente del mismo, y el 17 de abril de 2013, fecha en que hubiere finalizado el plazo pactado.

En primera instancia se estima en parte la petición económica condenando a los inquilinos a pagar SIETE MIL CIENTO DOS EUROS CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS, 7.102,47€, más el interés legal correspondiente desde la fecha de interpelación judicial, importe resultante de descontar la fianza depositada en poder de los arrendadores demandantes.

Resolviendo el recurso de apelación la Audiencia Provincial de Valladolid -sentencia de dieciocho de octubre de dos mil trece-, resuelve estimar en su totalidad la reclamación inicial condenando asimismo a la parte demandada a  las costas de la primera instancia y a las causadas por su recurso que se rechaza.

En cuanto a la indemnización por desistimiento considera la AP que se observa en la jurisprudencia menor una tendencia a mitigar el rigor de las consecuencias de la aplicación estricta de las reglas sobre responsabilidad contractual en los supuestos de desistimiento unilateral por parte del arrendatario en aquellos contratos de arrendamiento que restan fuera de las previsiones del art. 11 de la vigente LAU . 
Así en algunas sentencias de las Audiencias Provinciales se limita la indemnización al real perjuicio que en cada caso haya irrogado al arrendador la conducta incumplidora del plazo por el arrendatario, mientras que en otras se hace uso de la facultad moderadora contemplada en el art. 1103 del Código Civil cuando el desistimiento se ha debido a una justa causa, reputando esta concurre, para el caso de arrendamiento de vivienda , cuando se ha debido a un traslado forzoso por motivos laborales (SAP Asturias de 8 de abril de 2008). En todo caso para considerar que existe esa justa causa ha de convenirse en que el acontecimiento que la motiva habrá de ser ajeno a la voluntad del arrendatario, difícilmente resistible e imprevisible el que se produjera dentro del plazo para el cual se concertó voluntariamente el arriendo.

En el presente caso el abandono de la vivienda por el arrendatario se debió a una causa ajena a su voluntad e irresistible en estos tiempos, cual es un traslado forzoso a Madrid dentro de la entidad bancaria para la que prestaba sus servicios por razones organizativas de dicha empresa. Ahora bien, cuando el 17 de abril de 2012 se renegocia el contrato de arrendamiento primitivamente concertado inter partes, prorrogándose un año más su duración entre otras estipulaciones, el arrendatario ya conocía que perfectamente podía ser objeto de dicho traslado en un plazo breve, de meses, tal y como mas tarde efectivamente sucedió. Una vez que dicho traslado se hizo efectivo y que la vivienda solo se ha ocupado cuatro meses y medio, no parece deba ser la arrendadora quien peche con las consecuencias de ese acontecimiento, ajeno a la voluntad del arrendatario mas como decimos previsible para este, dejando de percibir la renta durante los siete meses y medio que faltaban para transcurrir el plazo de duración contractual pactado. 
Máxime cuando no se trata de un plazo excesivamente largo ni se evidencia en autos haya sido vendida, alquilada, ocupada o aprovechada en alguna otra forma la vivienda por su propietaria.

En cuanto a no descontar la fianza, los arrendatarios han aportado en el acto del juicio un acta notarial con la que pretenden reflejar el correcto estado en que dejaron la vivienda, pretendiendo en dicho acto la devolución de la fianza que en su día constituyeron. Dicha pretensión, bien se articulare de forma autónoma o como compensación con la indemnización que resultare del desistimiento unilateral, debió revestir forma de reconvención y formularse al menos con cinco días de antelación a la celebración del juicio, conforme resulta de lo dispuesto en el arts. 438 de la LEC . Consideramos no es factible por razones de economía procesal admitirla y resolverla sin vulnerar la normativa procesal citada irrogando indefensión a la actora, máxime cuando esta, también en forma procesalmente indebida, intentó en el acto del juicio acumular una nueva acción en reclamación de los daños que entiende han causado a la vivienda los arrendatarios antes de abandonarla, por lo que no resulta pacífico ese buen estado que en su caso justificaría la devolución de la fianza o la compensación de su importe con la indemnización decretada a favor de la arrendadora

Acoge por tanto la Audiencia el recurso articulado por la parte actora, que percibirá íntegra la indemnización de los daños y perjuicios que le fueron irrogados por la resolución unilateral del contrato, sin deducción alguna por razón de la fianza en su día depositada. Todo ello sin perjuicio de las acciones que corresponda ejercitar a los arrendatarios para reclamar dicha fianza o a la arrendadora para reclamar los daños que dice se han causado por aquellos a la vivienda y que excedan del importe de aquella.