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miércoles, 29 de abril de 2015

Alquiler de vivienda: Desistimiento anticipado <> Tácita reconducción



Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (23/02/2015) resuelve sobre un contrato de arrendamiento de vivienda pronunciándose sobre temas de notable relevancia.

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda de 22 de noviembre de 2.007, con una duración pactada de nueve meses, renovado en dos ocasiones la última el 1 de mayo de 2.010, en que se pacta una duración de un año.

Llegado el vencimiento, 30 de abril de 2011 el inquilino continúa en la vivienda hasta que manifiesta su voluntad de dar por terminado el alquiler el 31 de julio de 2011.

A finales de julio de 2011 se reúnen al efecto de entregarse el aval que el arrendatario había prestado a la firma del contrato, las llaves y la fianza. El aval se devolvió sin embargo como no se devolvió la fianza en el mismo acto por el arrendador no se entregaron las llaves por el arrendatario.

El 22 de agosto el arrendador toma posesión de la vivienda, cambiando la cerradura.

El inquilino reclama judicialmente la devolución de la fianza de 3.150 euros. El arrendador se opone y formula reconvención reclamando se declarara extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento de 22 de noviembre de 2.007 entre las partes, ante el incumplimiento del demandado por su desistimiento unilateral y anticipado del mismo. Se condene al demandado a estar y pasar por tal declaración y a abonarle la cantidad de 1.289,20 euros (cantidad que se correspondería con las rentas del periodo agosto a 22 de noviembre de 2.011 y coste del cerrajero -4.439,20 euros- deducida la fianza no devuelta de 3.150 euros)

El juzgado de 1ª Instancia dicta sentencia condenando al arrendador a devolver 2.380 euros (resultado de restar a la fianza que no había sido devuelta y a cuyo pago se condena al demandado la cantidad de 22 días de alquiler del mes de agosto de 2.011 por importe de 1.050 euros)

El arrendador formula recurso de apelación por estimar que ha habido infracción de los artículos 9 y 11 de la Ley 29/1.994 de 24 de noviembre en relación con los artículos 1.281, 1.282, 1.088, 1.089, 1.090, 1.091, 1.254, 1.256 y 1.258 del Código Civil.

La Audiencia Provincial desestima el recurso y confirma la sentencia apelada, con imposición de costas al recurrente.

Considera la AP:

Llegada la fecha del vencimiento del contrato las partes no firman un nuevo contrato ni ampliación si bien el arrendatario sigue ocupando la vivienda y pagando la renta, todo ello sin oposición de la parte arrendadora, por lo que conforme a las previsiones contenidas en el Art. 1566 del Código Civil se produjo la tácita reconducción del mismo, tácita reducción que conforme ha venido señalándose por nuestro Tribunal Supremo en sentencia de 14 de Septiembre de 2010 (recurso de casación 1477/06 ) supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto en lo que se refiere a la duración del contrato.

Suponiendo la tácita reconducción un nuevo contrato lo que entendemos que no es posible es aplicar al mismo las previsiones contenidas en el número 2 del Art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo que se refiere al plazo de duración de este nuevo contrato, y ello por cuanto que no podemos olvidar que la tácita reconducción se regula en el propio Código Civil, no en la Ley de Arrendamientos Urbanos referida, remitiéndose el Art. 1566 de dicho Texto en lo relativo a la duración del contrato en tácita reconducción a lo dispuesto en el Art. 1581 en el que se dice que si no se hubiera fijado plazo en el arrendamiento se entenderá hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando sea diario, sin que desde luego el Art. 1581 del Código Civil deba entenderse modificado, por lo dispuesto en el Art. 9.2 de la vigente Ley Arrendaticia , y ello en tanto que conforme a lo establecido en el Art. 4.2 de esta Ley , los arrendamientos de viviendas se rigen por lo dispuesto en la Ley, por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil, de forma que siendo la tácita reconducción institución regulada en el Código Civil son las previsiones contenidas en éste como derecho supletorio las que deben ser aplicadas para determinar la duración de este nuevo contrato de arrendamiento que supone la tácita reconducción, sin que los principios tuitivos y protectores al arrendatario recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos puedan extenderse más allá del tiempo propiamente previsto en ella como de prórroga de un contrato de arrendamiento, decayendo precisamente la finalidad protectora de la Ley citada por el transcurso o paso del tiempo.

Partiendo de lo expuesto entendemos que encontrándose como hemos dicho en situación de tácita reconducción el contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes desde el día 30 de abril de 2011, habiéndose pactado en el contrato inicialmente convenido entre ellos que el devengo de la renta sería mensual, una vez que el arrendatario, manifestó expresamente al arrendador, su voluntad de dar por finalizada la relación arrendaticia que les vinculaba a partir del 31 de julio de 2.011, no es posible entender que se produjo un desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario ni que el contrato continuaría vigente hasta el día 22 de noviembre de 2.011, fecha en que la arrendadora considera, con una interpretación errónea de la legislación, que vencería el contrato al haber transcurrido cinco años desde su celebración.

Estando resuelto el contrato a fecha de presentación de la demanda reconvencional por voluntad de ambas según lo anteriormente expresado no procede en modo alguno declarar como se pretende por el arrendador que se efectúe tal declaración como solicita en su demanda reconvencional.

No habiéndose acreditado ni reclamado cantidad alguna a descontar de la fianza que se establece en garantía del cumplimiento de la obligación del arrendador de pagar las rentas y sobre todo, para garantizar la conservación del mobiliario, enseres e instalaciones, no procede estimar la reclamación que se efectúa de pago del cambio de cerradura al hacerse por cuenta y riesgo del arrendador.