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viernes, 10 de abril de 2015

Breve análisis de la legislación española de alquiler de locales y viviendas



España es diferente. No cabe duda de que este eslogan se acomoda como un guante a la materia de arrendamientos urbanos; en los últimos ochenta años hemos sufrido  una legislación que ha distorsionado el mercado de alquileres urbanos de modo irreparable, cabe afirmar que el único criterio uniforme del legislador ha sido que los pactos contractuales carecen de valor, sobre todo en los que se refiere a la duración de los arriendos.

Para demostrar la anterior afirmación basta hacer un recorrido por los hitos fundamentales de esa normativa, si alguien piensa que es estéril remontarse en el tiempo, conviene que recuerde que las sucesivas reformas han mantenido en lo esencial  la situación anterior, no hace mucho he tenido en mis manos un contrato de arrendamiento firmado en 1927 todavía vigente.

I.- La primera norma, una auténtica 'perla'
El 28 de julio de 1936, es de subrayar la fecha, el BOE, entonces Gaceta de Madrid publica un Decreto en el que para poner término al régimen anormal de arrendamientos urbanos se toman medidas como:
A) Aprobar la condonación de determinados alquileres pendientes de pago.
B) Conceder una moratoria de seis meses en los desahucios por falta de pago en tramitación.
C) Revisar los alquileres vigentes para rebajarlos en porcentajes desde el 8 al 35% dependiendo de su cuantía previa.
D) Considerar justa causa de oposición al desahucio por falta de pago el paro o enfermedad del inquilino

II.- Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946
Esta norma establece en cuanto a la duración de los contratos lo siguiente:
Sea cual fuere la fecha de su edificación u ocupación, y tanto en las viviendas como en los locales de negocio, aunque cambie el dueño o el titular arrendador, llegado el día del vencimiento pactado en el contrato de arrendamiento, éste se prorrogará  obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, sin alteración de ninguna de sus cláusulas, todas las cuales se reputarán vigentes.

III.- Texto Refundido de la Ley de arrendamientos urbanos de 1964
Reitera el criterio anterior:
Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo.

IV.- Decreto Boyer.
El llamado Decreto Boyer, Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, considera que la situación del sector de la construcción ha aconsejado (...) la supresión de la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos que, sin duda, estimulará la construcción de viviendas y locales destinados a alquiler, y dispone:
Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil

V.- Ley de arrendamientos urbanos de 1994
Analiza en su preámbulo la situación anteriormente expuesta y reconoce que las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler, en consecuencia dispone:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

VI.- Reforma de 2013
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, penúltima reforma de los alquileres, señala en su preámbulo: Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio, para lo cual dispone:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización

Consideración final
¿No sería más eficaz una auténtica libertad de pactos con una normativa clara, sencilla y lo menos intervencionista posible, y que el Estado se preocupara exclusivamente de asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los ciudadanos?