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lunes, 4 de abril de 2016

Desistimiento anticipado en alquiler de local de negocio



HECHOS:

Arrendamiento distinto de vivienda con duración desde 1 de julio de 2006 hasta 30 de junio de 2011 (cinco años).

El 5 de agosto de 2009, las arrendatarias entregan las llaves a través de mensajero por considerar que las obras que se están realizando en la calle donde se encuentra el local dificultan el acceso, al mismo aunque no impedían el ejercicio de la actividad comercial.

Al burofax recibido se opuso la arrendadora, insistiendo en la necesidad del cumplimiento del contrato, e instando judicialmente la condena al pago de todas las rentas correspondientes al arrendamiento de un local de negocio hasta la finalización del mismo

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, al considerar que las demandadas habían entregado las llaves del local y la arrendadora lo había tenido a su disposición, pudiendo haber dispuesto del local en cuestión, condena a las demandadas, solidariamente al pago de la cantidad de 11.667,28 euros, en concepto de las rentas adeudadas de siete mensualidades, ejerciendo la facultad moderadora y desestima la reconvención al considerar que no había acreditado ningún incumplimiento por parte de la arrendadora.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del arrendador condena a las demandadas (arrendatarias) al pago de la cantidad de 42.214,72 euros que se corresponde con la totalidad de las rentas que las demandadas dejaron de abonar hasta la terminación según contrato de arrendamiento. Considera que no procede la moderación en cuanto a la suma indemnizatoria solicitada por impago de las rentas, pues no es de aplicación el art. 1154 CC , ni nos hallamos ante una responsabilidad que proceda de un incumplimiento negligente del artículo 1103 CC . Asimismo argumenta que el hecho de que la arrendadora tuviera el local a su disposición desde agosto de 2009 y pudiera arrendarlo no significa seguridad de que se encuentre algún interesado que lo arriende en condiciones similares a las pactadas con las arrendatarias y, en todo caso, corresponde a las arrendatarias acreditar que el arrendador pudo arrendar y no lo hizo, sin que se haya probado tal extremo.

El Tribunal Supremo, sentencia de dieciocho de Marzo de dos mil dieciséis, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, con costas.

Considera el Supremo que no se puede admitir la doctrina jurisprudencial invocada por las arrendatarias demandantes por cuanto estamos ante una solicitud de cumplimiento del contrato, dado que el arrendador no aceptó la resolución a instancia de la parte arrendataria, ni existió incumplimiento alguno del arrendador que motivara la resolución pretendida por la arrendataria mediante reconvención. En concreto, en la resolución recurrida no se deduce la aquiescencia del arrendador a la resolución, pese a la entrega de llaves por la arrendataria, ya que cuando el arrendador recibió las llaves se opuso expresamente a la resolución unilateral del contrato, mediante burofax remitido al arrendatario.

Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial)

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en él Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

La petición del demandante (arrendador) no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle (como se presume en la sentencia recurrida), también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por el Ayuntamiento y que, por tanto, no estaban bajo el dominio del arrendador.