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martes, 27 de junio de 2017

La reparación de daños en la vivienda arrendada 2



La sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de 10 de mayo de 2017 condena al inquilino de una vivienda al pago de dos mil seiscientos dos euros con treinta y tres céntimos (2.602,33 €), como indemnización de los daños ocasionados a la vivienda arrendada existentes al finalizar el contrato de arrendamiento.


La citada sentencia analiza y desestima los diversos motivos invocados por el inquilino en su recurso de apelación contra la sentencia, también condenatoria, del Juzgado de primera instancia.


En primer lugar el inquilino afirma que cuando se suscribió el documento de entrega de las llaves no se hizo constar la existencia de desperfectos, por lo que no tenía más daños que los ocasionados por el uso ordenado durante la duración del arrendamiento, y el informe pericial nada probaría porque el técnico visitó la vivienda el 15 de abril.


Por el contrario la Audiencia considera que en el documento de finiquito de contrato claramente refleja que los arrendadores no han supervisado previamente el estado de la vivienda , y por lo tanto no están dando conformidad a su estado en ese acto (por la mera ausencia de una relación de daños), reteniendo la fianza y condicionando su devolución a la ausencia de daños.


Igualmente debe considerarse acertado el criterio de establecer el nexo causal entre el arrendamiento y los daños de la vivienda , que se reflejan en el informe pericial. El perito visitó la vivienda 9 días después, sin que exista elemento alguno que permita concluir que los daños fueron ocasionados por un tercero, dado el poco tiempo transcurrido, la no constancia de otros ocupantes, y se supone que el nulo interés de los propietarios en dañar sus bienes para obtener una pírrica indemnización. La tesis de la apelante supondría que toda devolución de llaves debería hacerse en presencia notarial, lo que encarecería aún más los arrendamientos.


Así mismo se argumenta que el arrendatario no responde de los menoscabos ocasionados por el paso del tiempo o el normal uso de la cosa arrendada; que la carga de probar los desperfectos en vivienda o mobiliario recae en el arrendador; que se reclaman partidas que derivan del uso como son la limpieza o el lijado, pulido y barnizado del parqué. Por último se reitera que no se acreditó que los demandantes hayan acometido las reparaciones de los daños, lo que supondría un enriquecimiento injusto.


Ninguno de ello es admitido por la AP.


Por una parte si se recibió la vivienda con su mobiliario sin reserva alguna, y se retornó con unos daños evidentes, que exceden de lo que puede considerarse como el deterioro o desgaste propio de un uso ordenado y medianamente diligente, la inquilina debe responder patrimonialmente de esos desperfectos. (arts. 1562 y 1563 del Código Civil)


La necesidad de lijar, pulir y barnizar parte del parqué de la vivienda se debe a que, bien el inquilino, bien personas que habitaban la vivienda y por las que debe responder ( artículo 1564 del Código Civil ), procedieron a arrastrar mobiliario de una habitación a otra, causando hendiduras y rayado el parqué, al haberlo hecho sin el mínimo cuidado y diligencia que merece el respeto a la propiedad ajena. No es una labor de mera limpieza u ornato, sino reparación de un daño efectivamente causado, algo similar acontece con la partida referida a limpieza. No es una limpieza ordinaria del estado de una vivienda tras haber sido utilizada, y como preparatoria de un nuevo arrendamiento . Lo que se tiene que limpiar son paredes y puertas, cuya pintura y barnizado está salpicado de manchas, que atribuyen a la actuación del perro que tenía el inquilino.


Por último el enriquecimiento injusto ha de referirse necesariamente a un desplazamiento patrimonial carente de toda causa que lo pueda justificar, en este caso, no se produciría un desplazamiento patrimonial injustificado. Se resarce un daño efectivamente causado. La propiedad se ha visto deteriorada, ha perdido valor, dado el estado  en que fue devuelta. Que decidan reparar los daños o no es una cuestión ajena. Lo que se indemniza es el daño efectivamente causado, por el deterioro del valor.