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miércoles, 3 de diciembre de 2008

DESISTIMIENTO DEL INQUILINO


Como otra mas de las consecuencias de la crisis que padecemos, resulta bastante frecuente la situación del inquilino que no pudiendo o no queriendo hacer frente al pago del alquiler en la vivienda en que habita o local que ocupa, decide darlo por terminado y se pregunta ¿tengo derecho a la devolución de la fianza?

Ante todo parece oportuno recordar el viejo principio: pacta sunt servanda –los acuerdos han de ser cumplidos-, y también que en el momento actual la LAU vigente desde 1 de enero de 1995, ha venido a corregir el desequilibrio que existía entre las obligaciones del casero y las del inquilino por lo tanto tan obligatorio es para el casero mantener al arrendatario en el disfrute de la vivienda o local por el tiempo pactado, como para éste pagar la renta correspondiente a ese periodo de tiempo.

Por lo mismo hemos de tener en cuenta que el abandono o desistimiento unilateral no es causa de extinción de las obligaciones en general (art.1156 del Código Civil) ni del arriendo en particular aunque el art. 11 de la Ley de Arrendamientos establece, de modo excepcional, la posibilidad del desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ello es para aquéllos contratos que hayan "durado" al menos 5 años, siempre que haya habido preaviso.

En cuanto a la fianza hay que considerar que su finalidad, en principio, no es el compensarla con el pago de rentas pendientes al extinguirse el contrato, sino que se trata de una suma depositada en concepto de garantía para que el arrendador pueda resarcirse de los daños y perjuicios que el arrendatario puede haber causado en el inmueble arrendado y que excedan del normal deterioro por uso. Es cierto que en ocasiones y por criterios prácticos, cuando la reclamación de rentas adeudadas se formula unos meses más tarde de la recuperación de la posesión por parte del arrendador y este ha podido comprobar el estado del piso, se procede a compensar las deudas del arrendatario con la obligación del arrendador de devolver la fianza.

En definitiva hemos de recordar que los únicos supuestos de desistimiento unilateral, que reconoce la vigente LAU de 1994, los regula en los artículos 11 y 12 y se refieren a arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a 5 años y a casos de matrimonio o convivencia del arrendatario exclusivamente. Hemos de acudir, pues, a las normas y principios contractuales contenidos en el Código Civil , cuya aplicación supletoria ordena expresamente el art. 4.3 de la repetida Ley , y, en este sentido, basta considerar los artículos 1091, 1256 y 1565 para llegar a la conclusión de que en éste no se otorga al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio concreto, de manera que la simple manifestación unilateral de querer darlo por extinguido y resuelto antes de que haya finalizado el plazo de duración pactado, no produce una automática extinción y resolución de aquél. Este efecto jurídico resolutorio solo se producirá, bien porque haya un acuerdo por ambas partes en este sentido, bien porque se declare así judicialmente pero, mientras se produzca una u otra circunstancia, es claro que queda en vigor el vínculo arrendaticio y por tanto el deber de cumplir las obligaciones asumidas.

Es cierto también que el incumplimiento contractual puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios según dispone el artículo 1.124 del Código Civil si bien la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local o vivienda , tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.

A modo de conclusión cabe subrayar:

1.- A la firma del contrato de arrendamiento ambas partes, con el oportuno asesoramiento, deben percatarse y asumir las obligaciones que contraen respecto a la duración del contrato.



2.- El arrendatario o inquilino debe tener constancia que de ningún modo puede dar por terminado el arrendamiento a su antojo.

3.- El importe de la fianza puede servir para compensar la indemnización que deba satisfacer el inquilino con motivo de su incumplimiento del contrato.

349 comentarios:

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ferjat dijo...

Muy buen artículo. Pero entonces los inquilinos que no saben el tiempo que van a estar en un piso de alquiler (por razones laborales o de otra índole como el retraso en la entrega de un piso en construcción) lo que deberían es buscarse un piso con opción a ser alquilado por ejemplo cada 3 meses, y así no tener que pagar todo un contrato de larga duración y sin poder disfrutar de la vivienda. El problema es que no hay arrendadores que quieran contratos cortos.

Lucia dijo...

¿Existe alguna causa justificada de índole personal por la que podría rescindirse el contrato de arrendamiento?

Pedro Hernández Olmo dijo...

Para determinar la existencia de causa justificada de resolución, en todo caso habría que acudir al Juzgado

Lucia dijo...

Gracias por la respuesta

gasco dijo...

A mi se me presenta la siguiente cuestión:
Tengo contrato de 5 años de alquiler con obligación de cumplir el primer año. El restante periodo con un preaviso de 2 meses es suficiente.
Se me han dado las siguientes circunstancias por las que quiero rescindir el contrato.
1.- Con la excusa de ayudar en un control de instalación de gas la propietaria pidió entrar a lo que acordé que ya atenderíamos nosotros a la inspección.
2.- El día de la inspección, aprovechando que estaban mis hijas y yo estaba ausente se coló en mi casa, haciendo inspección del estado de la casa e inspeccionando documentación mía propia (son testigos mis hijas y una amiga de ellas, todas ellas con 19 años).
3.- Entabló una discusión con el inspector para que no nos precintaran la instalación del calentador con la excusa de que tiene un certificado de conformidad hasta final de este año (es cierto) a pesar de que da una lectura de 4 veces más de emisión de CO2. Al final nos precintaron la instalación.
4.- Resulta que el calentador tiene más de 25 años, no se puede reparar y esa avería ya existía cuando nos lo alquiló.

¿puedo pedir la nulidad (devolución del dinero pagado hasta hoy) o la rescisión inmediata del contrato por haberme alquilado un piso sin poder ser apto para habitar?

Gracias de antemano por la ayuda

Ll gasco

Pedro Hernández Olmo dijo...

Pudiera existir base suficiente para acudir al Juzgado solicitando la resolución del arrendamiento por incumplimiento de contrato por la propiedad, previamente podría intentar un acuerdo extrajudicial.

silvia dijo...

Mi preguntaes la siguiente:
En el contrato de arrendamiento de vivienda que firmé, se expone que "el arrendatario cede la vivienda durante el plazo de 3 años". "Pactando ambas partes un período contractual de 6 meses de obligado cumplimientos por el arrandatario.
Seguidamente, en otra clausula expone que en el supuesto de que antes de que finalizara el plazo estipulado en este contrato, el arrendatario desistiera del mismo, deberá avisar al arrendador con unaantelación mínima de dos meses. (Pactando ambas pates un período contractual de ses meses de obligado cumplimiento por el arrendatario,es decir hasta el 30 de Marzo de 2008, si resistiera el arrendatario antes de la fecha, deberá abonar a la propiedad, la cantidad equivalente a la mensualidad pactada por mes que falte, en concepto de indemnización".
Tras la lectura, desprendo que como arrendataria, ha cumplido con el obligado cumplimientos (6 meses), y en el caso, es suficiente con que avise de mi intención de dejar el inmueble con un mes de antelación.
Sin embargo, en l agencia me communican que debo avisar con dos meses de antelación.
Agradecería me aclarara el proceder correcto en esta situación.
Muchisimas gracias,
Silvia

Pedro Hernández Olmo dijo...

Sin tener a la vista la clausula que define la duración del contrato es dificil opinar con garantía, sin embargo de lo expuesto considero que basta con un mes de preaviso.

Anónimo dijo...

Hola, a raíz de esto me planteo una duda que tengo con mi contrato...
tiene una duracion contractual de 1 año, pero no pone duración, tampoco dice que se rija por la LAU, el año de alquiler termina en agosto pero yo necesito irme en abril...¿podría hacerlo? el problema se me presenta porque somos 3 arrendatarias y yo la unica que necesita irse.
gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

La unica solución eficaz es llegar a un acuerdo con la propiedad.

Lucia dijo...

En el piso que tengo arrendado hay problemas con la presión del agua hasta el punto de que uno de los baños queda prácticamente inutilizado. Es problema de la finca y por el momento no se puede arreglar. ¿Sería esta causa suficiente para resolver el contrato al año y medio de vivir en el piso?

Pedro Hernández Olmo dijo...

Si los defectos que presenta la finca son o no causa suficiente de resolución de contrato de arrendamiento corresponde al Juez determinarlo, en todo caso se puede intentar llegar a una resolución del arrendamiento pactada que evite el pleito.

Alberto dijo...

El primer año de alquiler finaliza este 31 de mayo y me gustaría saber si dispongo de un mes de prórroga antes de renovar por otro año automáticamente. Por otra parte, el propietario ha incumplido uno de los acuerdos firmados en el contrato (se compormetió a adecentar el jardín, cosa que no ha hecho). Muchas gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

Para saber si dispone de un mes de prórroga habría que ver como está redactado el contrato en cuanto a su duración.

eduardo abril dijo...

Hola Pedro,

Mi caso es el siguiente: llevo en el mismo piso más de 5 años, pero éste el contrato, para estar acorde con las nuevas regulaciones de la DGA, ha sido re-hecho. En el nuevo contrato pone que su duración es un año, pudiendo renovarse si ambas partes así lo desean.

Por supuesto, tengo todos los contratos, etc y puedo demostrar que he estado aquí más de 5 años pero, ¿es éste uno de los casos que admiten excepciones por desistimiento?

No me ha quedado muy claro ...

Gracias,
Eduardo.

Rosa dijo...

Mi problema es el siguiente: tengo un contrato de un año que finaliza en julio incluido, pero he aceptado una oferta de empleo en otra ciudad y necesito irme del piso en este mes de abril, por tanto, no cumpliría el contrato por 3 meses. La promotora, que es en este caso quien me tiene arrendado el piso, tienes 2 mensualidades de fianza.
¿Habría alguna posibilidad de rescindir el contrato sin que la promotora se quedara sin mi fianza?
Gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

La única posibilidad es llegar a un acuerdo previo y escrito con el arrendador

naigel dijo...

Mi contrato es de un año prorrogable. Cito el siguiente parráfo de mi contrato. "Concluido el período contratual pactado, el contrato se prorrogará por la tácita, por períodos de un año, mientras una de las partes no notifique a la otra, en el plazo de 90 días antes de la fecha de vencimiento del contrato o de alguna de sus eventuales prórrogas, su deseo de darlo por teminado.
En cualquier caso si el arrendatario incumpliese el plazo de un año de alquiler, deberá este indemnizar al arrendatario con el total de la fianza establecida en este contrato"
Faltan mas de 7 meses para cumplir el segundo año de contrato y deseo mudarme a otro, ya que me están dando la oportunidad de alquiler con opción a compra. ¿Pierdo la fianza? o ¿Tengo derecho a recuperarla?

Pedro Hernández Olmo dijo...

Respuesta a Naigel: Conforme a los datos que facilita parece que perdería la fianza, salvo que se interprete que el año de alquiler sujeto a indemnización es solamente el primero y no la prórroga tácita, sin embargo esta interpretación debe ser estimada por un Juez y probablemente no compense económicamente.

Anónimo dijo...

Mi pregunta es la siguiente, tengo que entregar unas llaves de un local del cual no se paga el alquiler hace 4 meses. Estoy intentando llegar a un acuerdo con el abogado del arrendador, para pagarle la deuda, y le quiero entregar las llaves, para que la deuda no se continue engordando. ¿puedo depositar las llaves en el juzgado de guardia a favor del `propietario? Es que el propietario está de viaje hace más de un mes, y mis posiblidades de pago son escasas. Gracias por su respuesta anticipadamente.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: En el Juzgado no van a recibir las llaves en todo caso puede depositarlas en una Notaría, sin que ello suponga finiquito del arriendo.

Cristina dijo...

hola, soy inquilina desde hace un año y dos meses.soy estudiante y el piso esta alquilado a nombre de mi madre, pero me han concedido una beca de estudios en el extrangero y necesitaria abandonar el piso en junio de 2009, aunque el contrato firmado era de un año (de febrero de 2008 a febrero de 2009) que supongo quedo renovado al pasar un año, y no informar ninguna de las partes de la intencion de abandonar el inmueble.
avisando con 2 meses de antelacion de la situación ¿el casero devolverá la fianza?¿habria de pagarle algun tipo de indemnizacion?
muchas gracias

Cristina dijo...

hola, soy inquilina desde hace un año y dos meses.soy estudiante y el piso esta alquilado a nombre de mi madre, pero me han concedido una beca de estudios en el extrangero y necesitaria abandonar el piso en junio de 2009, aunque el contrato firmado era de un año (de febrero de 2008 a febrero de 2009) que supongo quedo renovado al pasar un año, y no informar ninguna de las partes de la intencion de abandonar el inmueble.
avisando con 2 meses de antelacion de la situación ¿el casero devolverá la fianza?¿habria de pagarle algun tipo de indemnizacion?
muchas gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Cristina: Tal como expongo en el blog no puede abandonar sin mas el arriendo, por tanto debería llegar a un acuerdo de finiquito con el casero, para evitar reclamaciones, máxime siendo su madre la titular del contrato.

Javier dijo...

Tengo un contrato de alquiler de 1 año, finaliza en octubre, pero dejo la casa el 31 de Mayo, la casera me dice que el IVIMA pone una sanción económica al sacar la fianza antes de cumplir el año de contrato. ¿Es esto cierto? y en tal caso ¿en que consiste esa penalización?

Gracias

Anónimo dijo...

Hola,

ante todo muchas gracias por ayudarme en lo que pueda hacerlo. El tema es que desde hace dos meses y medio tengo alquilado el piso a una chica a traves de una inmobiliaria, con un contrato de seis meses, y ahora a principios de mayo, la inquilina dice que se va a mitad del mes, porque se va a su pais,por asuntos personales y la inmobiliaria y la inquilina me han dicho que le tendria que devolver la fianza, y yo me he negado. En el contrato que firmamos queda especificado claramente este punto:

Plazo de duración. La duración del contrato será de 6 meses, a contar desde la puesta a disposición que se produce en la fecha delcontrato, por lo que quedará resuelto por cumplimiento del plazo pactado,con posibilidad de prórroga alguna y sin que opere la tácita reconducción. Si el arrendatario pretendiera desistir del contrato antes de haberse cumplido el plazo de vigencia del mismo, debe comunicarlo al arrendador conuna antelación mínima de 2 meses, e indemnizará al arrendador a razón de un mes de renta por año perdido o parte proporcional. La fianza ademásquedará en poder del arrendador en este caso.

Yo ya les he insistido que no, que la fianza, lo siento, pero no se la puedo entregar ya que es ella quien incumple el contrato. El problema es que no se porque razon, la inmobiliaria parece estar de parte de la inquilina y dice que la inquilina ha ido a un abogado y este le ha dicho que se lo tienen que devolver....

esto es normal? yo ya les he dicho que pienso llegar hasta el final para exigir mis derechos, que puede decirme? que debo hacer? denuncio directamente?


muchas gracias!

un saludo

Pedro Hernández Olmo dijo...

Si la inquilina no cumple el plazo pactado y además esta previsto para ese caso la pérdida de la fianza, no veo cual es el fundamento para afirmar que debe devolverla.

Vincent dijo...

Muy buenas,

Me encuentro en la siguiente situación. Estaba en un piso de alquiler con contrato de un año que renovamos el pasado septiembre. Nos íbamos a comprar una casa en pocos meses y por el mes de marzo avisé a la dueña del piso para decirle que por mayo nos íbamos a vivir a nuestra nueva casa. La dueña nos felicitó por la compra y no puso objeción alguna para que dejáramos el piso, incluso nos agradeció que la avisaramos con tiempo. A los pocos días me pidió fotos del piso y me preguntó qué día de mayo nos íbamos exactamente, todo en un tono muy cordial, acorde con la relación que llevábamos hasta el momento.

Resulta a partir de ese momento no pude volver a tener contacto con ella porque no me cogía el teléfono ni contestaba mis mensajes del contestador. Me mudé el día 13 de mayo y el 14 de mayo recibí un correo con el siguiente contenido: "Siento decirte que el contrato que firmamos vencería el próximo 20 de Septiembre por lo que la renta debería ser abonada hasta esa fecha. Dada la buena relación que hemos tenido no os voy a cobrar todo ese dinero, lo que si os tengo que cobrar es el mes de mayo entero y el mes de junio. Si no estuviérais de acuerdo, a la fecha del vencimiento del contrato si el pido no hubiera sido alquilado, os tendría que reclamar todas las rentas devengadas hasta ese momento."

Nos hemos quedado perplejos porque creíamos que teníamos un acuerdo para terminar el contrato. Además, en caso de que en marzo nos hubiera manifestado el menor problema con el vencimiento del contrato, podríamos haber firmado contrato de arras con el piso nuevo para hacer la compra tras la finalización del contrato de alquiler.

El problema es que todas nuestras conversaciones fueron telefónicas y que encima ha puesto el anuncio de alquiler a un precio extremadamente caro y nadie lo va a alquilar seguro.
¿Puedo demostrar de alguna manera que teníamos un acuerdo? Si me meto en juicio para demostrar que teníamos un acuerdo y pierdo el juicio ¿Pueden hacerme pagar todas las rentas como indemnización? ¿Qué puedo haceeeeer?

Muchas gracias.

Vincent dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Capri dijo...

Mi caso es igual al de otros comentarios:
tengo contrato para un año y me finaliza dentro de 4meses. El problema es que me han ofrecido un trabajo fuera de mi ciudad y quisiera irme de la vivienda alquilada. El dueño no está por la labor y además se quiere quedar con mi fianza, y claro está, yo quiero recuperarla.
Siempre le he pagado todo al día, y el piso se lo dejo incluso en mejor estado del que estaba. Además, el dueño quería venderlo, y yo le he dejado que durante los dos últimos meses suba gente a ver el piso...

El caso es que he pensado en rechazar el empleo y quedarme aquí hasta que me finalice el contrato y dejarle el piso en condiciones peores para que así pueda quedarse con la fianza justificadamente... ¿Eso podría hacerse? Aunque prefiriria irme ya y que me devolviera la fianza... O se podría llegar al acuerdo de que se quede con la mitad de la fianza?

Muchisimas gracias por tus consejos

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Capri:
Debiera intentar conciliar un acuerdo, encuentre a alguién que se subrogue en su arriendo.

Anónimo dijo...

Hola Pedro,
Me gustaría saber si puedo rescindir a día de hoy mi contrato de alquiler sin tener que pagar indemnización ninguna y recuperando el total de mi fianza, que fue de dos meses.
El contrato reza lo siguiente.
"Cláusula 1: Inicio de la vigencia: El inicio de la vigencia del presente contrato comenzará a partir del 1-01-08
Cláusula 2: Duración: El plazo de duración y vigencia del presente contrato queda fijado en un año, a contar desde el día 1-01-08, momento en que se tomo posesión de la vivienda, finalizando por tanto el día 1-01-09.
Cláusula 3: Finalización: A la finalización del arriendo sea cuál sea la causa que produzca la misma, (resolución, rescisión o extinción) la arrendataria deberá dejar la vivienda en el estado en que se encontraba, así como libre de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo sin necesidad de previo aviso o requerimiento. La ocupación de la vivienda una vez finalizado el arriendo y sus prorrogas, no implicará en ningún caso, derecho arrendaticio alguno, ni tacita reconducción del arriendo."

Gracias. Un saludo,
Laura

Tania dijo...

Hola:
Estoy apunto de firmar un contrato de alquiler de vivienda y se me plantean algunas dudas como futura arrendataria:
Por un lado estipula que la duración del contrato será de dos, cuando creo que lo normal es que sea de un año, aún con todo tengo entendido qeu si durante cualquiera de las prórrogas yo (aún avisando con la antelacion pactada o estipulada) decido abandonar la vivienda y por tanto finalizar el contrato estoy obligada a pagar las mensualidades restantes hasta el termino de la prorroga de esta manera entiendo que si yo decido abandonar el piso cuando llevo dos años y dos meses debo pagar 10 meses más por la "jeta". Esto es así o estoy mal informada???
Y si es así como puedo redactar una clausula que anule esta obligación, qeu si bien el primer año de contrato me parece normal por eso de dar algo de garantía, en las prorrogas me parece un exceso
Gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Tania: Me parece que tienes bastante claras las ideas, solamente me queda poner mi actividad profesional a tu servicio para redactarte esa cláusula.

Carmen dijo...

Pedro, muchas gracias por su artículo, y muchas gracias por atendernos a todos con nuestras dudas.
Yo quiero plantearle otra similar a las de los demás.
Estoy en un piso de alquiler, llevo un año y 6 meses, y el contrato finaliza en enero de 2010. El barrio en el que vivo, ha cambiado mucho desde que alquilé el piso, y no puedo apenas ni descansar. Le he comunicado a mi casera, que el 31 de julio, quiero irme, y ella me ha contestado, que si lo hago, tengo que pagarle el piso hasta que ella encuentre a alguien que lo alquile. En el contrato no aparece esta claúsula por ningún sitio, ni pone nada de qué pasaría si se finaliza el contrato antes de tiempo, solo alude, a que lo no previsto, se regulará por la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Ley 29/1994, de 24 de noviembre.

Me parece un abuso que quiera cobrarme el piso sin que esté en él, se que ella no quiere que me vaya, pero esto es demasiado.

Está en su derecho?? Qué puedo hacer yo??

Un saludo, y muchas gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Carmen: En este post y en el que se titula Mas sobre desistimiento creo que queda bastante clara la situación, que cabe resumir en: La duración del contrato es tan obligatoria para el casero como para el inquilino.

Carmen dijo...

Muchas gracias,

Pero, Señor Pedro, no sirve de nada que el barrio haya cambiado radicalmente?? Yo me quiero ir, porque no puedo descansar, han venido nuevos vecinos a un bloque que han construido nuevo, y el descanso, es imposible ya que han hecho una plaza, en la que se pasa la gente hasta altas horas de la noche, imposibilitando el descanso del resto de vecinos.

Entiendo que hubiese una indemnización (por ejemplo la fianza) pero pagarle su renta sin vivir ahi??

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Carmen: Para que prospere ese planteamiento tendrías que demostrar que la vivienda ha dejado de ser habitable por esas razones.

Anónimo dijo...

Hola,
Necesito un auxilio:
Tengo un piso alquilado en un contracto de 5 años, pero al cabo de un año, el piso que solamente nos presentó problemas (con el agua, con las tuberias, con el gas, con las puertas etc) hemos ido a la agencia con 3 meses de antelación antes de cumplir un año avisar que lo dejaríamos. El piso esta vacío a espera de alguien para alquilarlo, eso hace ya 3 meses y nos siguen enviando los cobros. ¿Lo mejor es que firmemos luego la renuncia ? ¿Podrá la agencia cargarse mas de los 3 meses de aval bancario que tenemos depositiado, nos cobrando judicialmente, caso el piso siga sin alquilar por meses y meses?

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: Si lee atentamente verá que no puede dar por terminado el contrato unilateralmente, aunque esté cargado de razones para ello.

Anónimo dijo...

Pedro, mi nombre es Miguel, tras dos años en un piso de alquiler mi casero me dice al entregar el piso que tiene que pintarlo puesto que él nos lo entrego recien pintado y nosotros se lo hemos entregado con algunas manchas y agujeros pequeños de chinchetas, me reclama mas dinero aparte del depositado en concepto de fianza que da porsupuesto que se lo queda integro, ¿puede hacer esto? es decir, pedirme más dinero aparte de la fianza para pintar el piso.

Pedro Hernández Olmo dijo...

Miguel: Aplicando el principio de que nadie puede decidir unilateralmente las obligaciones contractuales, el casero no puede decidir reclamar mas dinero con base en supuestos daños en la vivienda.

Anónimo dijo...

Buenas,
Vivo en un piso que alquilé hace unos meses con carácter temporal. Hicimos con el dueño un contrato de arrendamiento de temporada porque tanto él como yo nos pusimos de acuerdo en pactar una temporalidad de 9 meses por cuestiones laborales y personales.
Bien, en el contrato que firmamos, quedan reflejadas las siguientes cláusulas:
-Si el arrendatario quisiera desistir del cumplimiento total del contrato, deberá notificarlo con un mes de antelación.
-La fianza se establece en el importe de una mensualidad, que será abonada al entrar en el piso. La fianza será devuelta íntegramente al finalizar el contrato, si el piso es dejado en buenas condiciones. (...)
En ningún caso se devolverá la fianza si el arrendatario decide desistir del cumplimiento total del contrato.

Ahora me he quedado sin trabajo y tengo que abandonar el piso, no pudiendo cumplir los 9 meses de contrato (llevo 4).
Mi intención es avisar al propietario con un mes justo de antelación, pero, aun así, quisiera saber si él estaría en su derecho de no devolverme la fianza de un mes. Creo que él ahora tiene dificultades en encontrar un nuevo inquilino porque se encuentra fuera del país en las próximas semanas.
Yo le quería decir que me voy el mes que viene, y que este mes corriente se lo cobre directamente de la fianza.
Me gustaría saber si legalmente puede negarse a devolverme la fianza. Lo de "avisar con un mes de antelación" me tiene despistado, porque esta parte la haré correctamente, pero, ¿aun así puede indemnizarme quedándose la fianza? (he leído el artículo, pero al ser mi caso un contrato de temporada no se bien qué es lo legal) Gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A anónimo le recomiendo lea el post "Mas sobre desistimiento", pienso que le aclara las dudas

Anónimo dijo...

Muchas gracias, lo siento, no había visto el otro post.
Me temo que si no llegamos a un acuerdo con el propietario, perderé la fianza. Lo asumiré.
Sin embargo mi duda persiste un poco, ya que en su post creo que se refiere solamente a los contratos de VIVIENDA según la LAU, y el mío es de TEMPORADA, y por eso no se si la cláusula de la indemnización por incumplimiento de contrato es legal, y está sujeta a la LAU...
Juan

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Juan: a los efectos que describes no veo diferencia entre arrendamiento de vivienda y de otros usos.
Lo siento.

sasas dijo...

Buenos días Pedro.

El contrato del piso en el que vivo pone lo siguiente:

El presente contrato tendra una duracion mínima de doce meses, a contar desde la fecha de la firma, momento en el que tendra lugar la entrega de llaves, pudiendo prorrogarse año a año hasta cinco, lo que se producirá automáticamente cuando alguna de las partes firmantes no hubiera puesto en conocimiento de la otra, por medio fehaciente en Derecho, su voluntad de interrumpir el mismo, con al menos dos meses antes de la expiración del plazo anual en curso. De lo contrario, el contrato se considerará extinguidos dos meses despues de que a las arrendadoras les conste dicha voluntad de interrupción unilateral de la otra parte.


Mi situación es la siguiente. Actualmente quiero dejar el piso. Llevo en el mismo año y 6 meses. ¿Tengo derecho a abandonar el piso ahora? ¿Avisando, puedo dejarlo dentro de dos meses? ¿o estoy obligado a estar aqui en el piso hasta la finalizacion del segundo año (dando preaviso dos meses antes)?
¿Que indemnización tendría que pagar en el caso que decidiera irme y no pagar la siguiente mensualidad? La fianza actual depositada es de 2 meses.


Muchas gracias de antemano.
Un saludo

paco dijo...

Buenos días Pedro.

El contrato del piso en el que vivo pone lo siguiente:

El presente contrato tendra una duracion mínima de doce meses, a contar desde la fecha de la firma, momento en el que tendra lugar la entrega de llaves, pudiendo prorrogarse año a año hasta cinco, lo que se producirá automáticamente cuando alguna de las partes firmantes no hubiera puesto en conocimiento de la otra, por medio fehaciente en Derecho, su voluntad de interrumpir el mismo, con al menos dos meses antes de la expiración del plazo anual en curso. De lo contrario, el contrato se considerará extinguidos dos meses despues de que a las arrendadoras les conste dicha voluntad de interrupción unilateral de la otra parte.


Mi situación es la siguiente. Actualmente quiero dejar el piso. Llevo en el mismo año y 6 meses. ¿Tengo derecho a abandonar el piso ahora? ¿Avisando, puedo dejarlo dentro de dos meses? ¿o estoy obligado a estar aqui en el piso hasta la finalizacion del segundo año (dando preaviso dos meses antes)?
¿Que indemnización tendría que pagar en el caso que decidiera irme y no pagar la siguiente mensualidad? La fianza actual depositada es de 2 meses.


Muchas gracias de antemano.
Un saludo

Pedro Hernández Olmo dijo...

A paco le sugiera lea "Mas sobre desistimiento" y verá que la duración pactada y sus prórrogas son obligatorias para ambas partes.

mise dijo...

Hola, no quiero caer "gordo", pero, ¿que hace suponer que el segundo parrafo del articulo 11 de la LAU se refiere exclusivamente a arrendamientos de duracion superior a los cinco años? no se hace referencia a esa duracion en el encabezado del articulo ni en el principio del segundo parrafo, un punto y aparte tiene un sentido diferente al punto y seguido. No creo que el espiritu de la ley sea unicamente regular los contratos de duracion superior a cinco años, ha de amparar todos los tipos de contrato y el de duraciones anuales suele ser el mas comun.
Yo entiendo que ese segundo apartado del articulo 11 especifica que la indemnizacion sera proporcional al tiempo que reste por finalizar el contrato a razon de un mes por año. Es decir en contratos o prorrogas de anuales se calculara a proporcion de un mes entre los meses restantes a finalizar al año.
Saquenme de mi "error" por favor.
Un saludo

HABAPA67 dijo...

Felicidades por su Blog. Al fin encuentro un punto de apoyo clarificador en esto de los alquileres. He leido sus art. pero me quedo con una duda. Me ofrecen alquilar la vvda. que tengo disponible realizando el pago por adelantado de toda una anualidad, lo cual resulta muy interesante tal y como están las cosas, pero abaratando el importe del alquiler. Si acepto, cobro el año por adelantado y los inquilinos quieren, por la razón que sea, irse antes del año, pueden exigirme la devolución de la parte "no consumida" del alquiler? O el incumplimiento por su parte del contrato hace que este importe sea no retornable?. En caso de que debiera devolver la parte no consumida, existe algún tipo de interés "legal" exigible en concepto de indemnización por dicho desestimiento del inquilino?

Muchas Gracias de antemano por su respuesta.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A HABAPA67: El problema fundamental es que la LAU prohibe recibir mas de un mes de alquiler por adelantado. Tendría que recibir ese dinero en concepto de arras penitenciales. En mi blog está explicado el concepto

Pedro Hernández Olmo dijo...

A mise: No comparto esa interpretación. El artículo 11 se refiere exclusivamente a los contratos de duración superior a cinco años, otra interpretación sería, a mi juicio, lesiva a los derechos del arrendador

mise dijo...

No dudo que pueda parecer lesiva alguna ley con determinados colectivos, pero eso ocurre y ocurrirá con muchas leyes; si no obviamos el hecho de que la ley se hizo con el animo de dar derechos a los inquilinos, que al fin y al cabo se convertirían en los mas indefensos e improtegidos en el caso de que usted tuviera toda la razón, mi postura aunque lesiva con los propietarios la veo más equitativa. La ley, cuando se redactó, pretendía defender a los inquilinos, leyendo casos y opiniones en ambos sentidos no creo que si yo tuviera la razon se perjudicara tanto al propietario(que reconozco que merece una indemnizacion) como se haria en su caso con el inquilino. No olvidemos que los alquileres de vivienda se dan porque un inquilino necesita donde vivir, mientras que el arrendador tiene otra para vivir, veo logico que se proteja al que pudiera verse en la calle, sin obviar el derecho de todos nosotros, en esta sociedad capitalista, a comerciar y obtener rentas libremente de nuestro patrimonio, pero insisto, dar una indemnizacion que se genera, pero no la de la renta completa del año. Siempre se puede tener la opción de finalizar anticipadamente la finalizacion de un contrato, según su teoría la ley no lo permite en arrendamiento de corta duracion, y la obligacion de pagar la renta integra no me lo parece; recuerdo que me refiero a casos en los que no se pactó clausula de penalizacion e indemnizacion, y entiendo que la ley en su articulo 11 pretende resolver esos casos y no permitir que sea una parte la que lo resuelva unilateralmente por no haberlo previsto con anterioridad por NINGUNA de ambas partes. Una de las premisas de las leyes es no dejar vacios legales que permitan que se produzcan situaciones peores a las que se pretenden legislar.
Mas alla de las interpretaciones, el texto está redactado en lengua castellana(de la que entiendo algo mas que de la profesion judicial y letrada) y esta lengua me permite afirmar que el articulo no se refiere unica y exclusivamente a arrendamientos de duracion superior a cinco años porque no lo refleja asi el título del artículo (hecho determinante a mi juicio) y el unico apartado que habla de ese aspecto, está seprado claramente por un punto y aparte, esto significa que se vuelve a hablar de desisitimiento (como indica el titulo del articulo), pero ya no se limita a los de duracion superior a cinco años, si así fuere, se debería poner en punto y seguido o indicarlo en el titulo del articulo.
Un saludo

Pedro Hernández Olmo dijo...

A mise: A sus razonedos comentarios solo me queda contestarle que, como decia el profesor D´Ors, Derecho es lo que declaran los Tribunales, por tanto cuando vea una sentencia que recoja lo que vd. afirma, modificaré mi criterio. Gracis de todos modos por la atención.

Anónimo dijo...

En mi caso, abandoné el piso un mes antes de lo establecido en el contrato, sin embargo, me cobraron el mes íntegro. ¿Existe alguna ley que obligue a esta devolución o la parte proporcional que me corresponde?

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Anónimo: Probablemente tenga la respuesta en su porpio contrato, donde aparecerá, me figuro, que la renta se paga por meses adelantados.

Jesús dijo...

Buen día, mi nombre es Jesús y quisiera consultar lo siguiente: He avisado al dueño del piso con quince días de antelación que no iba a renovar el contrato y le he pagado lo proporcional a la primera quincena del mes de Julio, ahora me exige que abone la totalidad del importe mensual.

Si sólo he disfrutado de la primera quincena, estoy ovligado a pagar el mes entero?. Un saludo y gracias de antemano.

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Jesús: Los arriendos de fincas urbanas suelen ser por meses completos independientemente de que se use o no todo el mes

Rosa M dijo...

Tenemos que irnos del piso que tenemos alquilado y para ello, el pasado 20 de julio, enviamos un fax avisando a la propiedad. Como, según el contrato, tenemos que avisar con dos meses de antelación, queremos irnos del piso el próximo 20 de septiembre. Pero, la propiedad dice que, como el propietario cobra mensualmente, quizás nos obliguen a quedarnos hasta final de mes. ¿Pueden obligarnos a pagar el mes entero o podemos irnos el 20 de septiembre, que es cuando cumplen los dos meses del preaviso? Muchas gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Rosa: Normalmente el periodo mínimo de estos contratos es de un mes.

javsanray dijo...

mi pregunta es la siguiente:
He decidido dejar el piso a los tres meses, ya que tras alquilarlo me encontre varias cosas deteriodadas,gomas de butano caducadas, calentador sin salida de humo, humedades etc. tras comentarselo los primeros dias al propietario dijo que no habria ningun problema que lo iria arreglando y cambiando, al ver que no lo hacia he decidido devolverle las llaves y dejar el piso, pero el no ha quiere devolverme la fianza,que puedo hacer al respecto. Un saludo

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: Para dar por resuelto un contrato es preciso contar con la voluntad de ambas partes o solicitar el auxilio judicial.

Anónimo dijo...

Buen artículo. Mi caso es que una vez que decido dejar el piso de alquiler donde he vivido 4 años, sin faltar a un pago y sin dar problemas de ninguna índole, la propietaria se niega a devolverme la fianza diciendo que como el piso hay que pintarlo me lo descontara de dicha fianza. ¿Es eso legal? si cuando yo entre en el piso lo pinté yo.

Pedro dijo...

Hola, en caso de rescindir el contrato de arrendamiento antes del primer año(me quedan 4 meses para cumplirlo). ¿Que cantidad legal supondria la penalización por ello?, la cantidad que figura en el artículo 11 de la LAU, o por el contrario una renta por cada mes que quede por cumplir (que es lo que figura en el contrato). Según me han informado la segunda opción no se ajusta a la ley y solo tendría que pagar lo que figura en el citado art. 11. Gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Pedro: Sin tener a la vista el contrato cualquier respuesta es una temeridad por mi parte.

ANA dijo...

Hola,estoy alquilada en un piso desde hace 6 meses,y quería cambiarme para otro más barato.
En el contrato pone que se regirá por lo previsto en la LAU y que la duración del contrato será de 12 meses.
Pero en la cláusula relativa a la fianza,pone que si dejo la vivienda antes de la finalización del contrato,se deberá informar 30 días antes para devolver la fianza.
Esto queire decir que puedo abandonar el piso,avisando los 30 dias antes,sin haber cumplido los 12 meses???

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Ana: Tal como expone la clausula de resolución anticipada no parece claro que tenga facultad para dar por terminado el contrato antes de los doce meses. Ya que simplemente dice que deberá avisar previamente, pero no que el casero renuncie a su derecho a indemnización por desistimiento anticipado. Habría que leer detenidamente esa clausula

Dani Vigo dijo...

Buenos dias, muchas gracias por su blog, es muy instructivo. En mi caso el último contrato firmado data del 1 de Septiembre de 2006 y fijaba en su primera clausula que el propietario alquilaba la vivienda para su ocupación por la temporada que va desde el 1 de Septiembre de 2006 hasta el 31 de Agosto de 2007. En la cuarta reza: "Si por traslado u outra causa se viesen los arrendatarios en la necesidad de dejar libre la vivienda antes de la fecha señalada como finalización de este contrato deberán notificarlo al arrendador con un mes de antelación. En la decimocuarta: " El presente contrato quedará automáticamente resuelto sin necesidad de previo aviso, en la fecha indicada en la clausula primera,o sea, al finalizar el plazo contractual, debiendo entregar las llaves de la finca sin demora alguna. El primer contrato de este mismo piso lo firmamos en el año 1999 con las mismas condiciones salvo las subidas en el precio del alquiler y ahora el propietario quiere firmar un nuevo contrato. Que condiciones se aplican si ya llevamos 10 años viviendo en este piso en cuanto a una posible subida de precio y a la hora de abandonar el piso en caso de traslado sigue vigente el periodo de 1 mes de antelación que establecía el último contrato firmado en el 2006?. Muchas gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Dani Vigo: La situación que describe es peculiar: Un contrato de "temporada" que ha durado 10 años y aún persiste vigente.
Ello permite considerarlo como un arriendo de vivienda con derecho a prórroga forzosa de 5 años para el inquilino.
A la vista del desarrollo de los hechos considero posible defender que la prórroga de 5 años comienza a partir del último contrato firmado, con lo cual tendría derecho apermanecer esos cinco años (2011) sin mas subida que la actualización (incluso negativa) del IPC.-
La clausula de preaviso es la prevista en la LAU

Anónimo dijo...

Buenos días,

Me surge la siguiente duda. Mi contrato se firmó en el año 2004, el 1 de junio. En el se indicaba que anualmente se actualizaría la renta según el IPC de cada año de Alquileres. La realidad es que me la han actualizado con el IPC publicado del mes de junio de cada año, el general, hasta aquí entiendo que todo correcto. Este año se cumplían 5 años del contrato inicial. Llegado su vencimiento en junio, nadie manifestó el deseo de rescindirlo, por lo que se supone se ha renovado tácitametne un año más en las mimas condiciones. Mi duda es:
-me correspende actualización de la renta según IPC, que este año obviamente es negativa? POr qué mi casera no responde a las cartas en las que le solicito me la actualice, por qué no me corresponde? Yo mientra espero la respuesta de su abogada, continúo pagando la renta religiosamente durante los 5 primeros días de cada mes, pero sin actulizar, y ya llevo un retraso de cuatro meses.
-Por otro lado, podría rescindir el contrato en cualqueir momento antes del cumplimiento del año, con un preaviso de dos meses, siendo este mi sexto año de alquiler, o sería del todo ilegal y por tanto tendría que esperar a junio para dejar el piso?.
Muchas gracisa por su atención.

Saludos.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo:
Tal como lo describe su contrato se encuentra en ampliación de la prórroga, la duración de la misma dependerá de lo pactado en el contrato.Inicialmente son tres años
En cuanto a la actualización si tiene derecho a reducción del alquiler debería practicarla vd. conforme señala la LAU. Debe recordar que la actualización no puede hacerse con efectos retroactivos.
Por ultimo en cuanto a la posibilidad de dar por terminado el arriendo, desistir unilateralmente, habrá que atenerse a la duración de la prórroga tácita.

Anónimo dijo...

Muchas gracias por su respuesta.

La duración según el contrato, indica renovación por un año más, por lo que entiendo según me expica, que tendré que esperar hasta junio, fecha en la que cumple el contrato cierto?
Al respecto la actualización de renta de IPC me indica que he de ser yo la que la pracctique directaemtne? es que todos los años lo hacía la arrendadora.

Muchas gracias. SAludos.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo/a: Efectivamente tendrá que esperar hasta junio.
Es lógico que la arrendadora no inste une reducción del alquiler por eso la lAU dice que lo puede hacver el arrendatario. Tenga en cuenta que esta situación no se había dado al menos desde que yo recuerdo.

María dijo...

Buenos días,

Primero comunicarle mi agrado sobre ésta página, es excepcional y se aprende muchos temas legales con su diccionario.

Me gustaría saber como ver si mi contrato de alquiler es legal, si la dueña lo tiene registrado ante hacienda o nó.

Saludos y gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A María: El hecho de que el arrendador/dueño no cumpla sus obligaciones fiscales y/o administrativas, respecto de ese contrato, en nada disminuye la eficacia jurídica de un contrato de arrendamiento.

María dijo...

Mi pregunta es, por saber si el contrato no fuese legal, pienso que la dueña del piso, no tendría derecho a quedarse 900 euros de Fianza por desperfectos, los cuales en su caso son de uso normal.

Me refiero, el piso al entrar a vivir no es que tuviera el mobiliario nuevo, todo lo contrario y por el uso (de un año) creo que es normal que se desgaste.

y ella comenta que tenemos que pagar por los destrozos, los cuales no son muchos ya que el mueble era ya viejo. a parte lo único que noto como que se haya estropeado un poco más son las puertas, y ella comenta que ha ido un ebanista y que tiene que arreglar el armario entero tanto las puertas como los estantes, los cuales sólo se usaron para poner la ropa encima la cual no era mucha.

Y no conseguimos que entre en razón. ya que por uso es normal que las cosas enbejezcan, no puede permitir que todo esté a relucir y menos si no eran recien comprados,
me gustaría saber si estamos en el derecho de presionarla para que nos devuelva la fianza o si de verdad debemos de pagar por ello.

Hasta no nos importaría tener que arreglarlo nosotros, pero si ella nunca se molestó en darnoslo nuevos creo que no es muy normal.

El contrato finalizó ya hace un mes y en él figuraba que la señal nos la devolvía un mes después de entregar las llaves.

Muchísimas gracias por su Atención,

María.

Alejandro dijo...

Si en el contrato de arrendamiento se establece que el contrato de alquiler tendrá una duración de un año "pudiendo las partes optar por desistir deel contrato libremente con un preaviso mínimo de un mes de antelación" supondría el desistir alguna penalizacion para el arrendatario respetando ese aviso? Gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Alejandro: De la lectura de esa clausula parece que existe un desistimiento autorizado para el inquilino. Hay que tener en cuenta sin embargo que la prórroga d e5 años a favor delinquilino en viviendas es irrenunciable.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A maría: A esos efectos el contrato es totalmente legal. De su larga exposición lo principal es la respuesta a la siguiente pregunta: ¿Como terminó el contrato. Se firmo algún finiquito. Se hacía constar en él el estado del piso?

Manel dijo...

Buenas:

mi duda tambien anda relacionada con la resolucion del contrato de arrendamiento, antes del cumplimiento del mismo, por parte del arrendatario. Para ello me remito a tres supuestos, pues desconozco si alguno de ellos por separado o el conjunto de los mimos justificaria la resolucion anticipada, a saber:

1. el supuesto de estar embazada, con la prevision del aumento de gastos y consecuente dificultad para cumplir los pagos.

2. la contracción de matrimonio o formaliczación como pareja de hehco, por parte del arrendatario.

3. la perdida de capacidad economica de pago, por desempleo.

Tambien me gustaria saber si existe algun otro tipo de cuasa justificada, como la necesidad de cuidar a un familiar, o causas yo diría, de fuerza mayor.

Muchas gracias por su atención.

Anónimo dijo...

El 5 de Octubre de este año finaliza el contrato que tengo firmado. En el no aparece ninguna clausula sobre la cual tenga que avisar a la dueña del piso con un mes de antelacion sobre la no renovacion del contrato. El pasado 13 de Septiembre ésta fue avisada y agarrandose a la ley de que tenemos que avisarla con 30 dias de antelacion como minimo, se niega a dar cerrado el asunto. Su objetivo es hacernos renovar el contrato o en su defecto que le paguemos los meses correspondientes hasta que el piso fuera alquilado por otras personas. ¿Esto es justo?? Quisiera que me dijeran alguna ley algo a lo que poder agarrarme para que esto no sea asi. Porque como se imaginaran ni me apetece pagar un piso en el que no vivo y tampoco seguir viviendo en el con esta situacion. Un saludo y gracias

Anónimo dijo...

El proximo 5 de Octubre el contrato que tengo firmado de arrendamiento finaliza. En el no existe ninguna clausula sobre la que tenga que avisar a la dueña un mes antes para comunicarle que no renovaria el contrato. El pasado 13 de Septiembre se lo comunique y la respuesta de ésta fue que al no haberle dicho con 30 dias de antelacion tendria que volver a renovar el contrato "a la fuerza" o en su defecto pagarle las cuotas mensuales hasta que encuentre unos nuevos inquilinos. ¿Esto es justo? Me gustaria que me dijeran de una ley, articulo o algo a lo que poder agarrarme. muchisimas gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: El preaviso de 30 días está estipulado en la LAU como mínimo, sin embargo al tratarse de una finalización de contrato habría que examinar éste para determinar si, considerando el plazo de preaviso incumplido, debe permanecer un mes mas en la finca.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Manel: El contrato de arrendamiento es un acuerdo entre particulares en tal sentido ninguno de los supuestos que expone puede considerarse qeu afecten a ese acuerdo.

David dijo...

Hola Pedro. Estoy hecho un lío. No encuentro respuesta a mi duda y te la planteo a ver si me puedes ayudar.
En diciembre de 2008 alquilé un piso por 3 años. Quiero dejar el piso y no se si puedo hacerlo en diciembre de este año (avisando con un mes de antelación) al cumplirse el año o si por el contrario debo esperar a los 3 años. Hablais siempre de 5 años y de 1 año pero yo lo pacté a 3 años. En el contrato no se especifica ninguna cláusula de rescisión.

Anónimo dijo...

Hola Pedro. Estoy hecho un lío porque no encuentro respuesta a mi duda.
En diciembre de 2008 entré en mi actual piso por alquiler.
Firmé un contrato por 3 años en el que no se especifica ninguna cláusula de rescisión, por lo que está sujeto a la LAU.
Se va a cumplir un año y quiero saber si puedo irme avisando con un mes o si por el contrario estoy obligado a permanecer los 3 años.
Quiero comprarme un piso y no se si puedo o debo esperar.
Me puedes ayudar?
Muchas gracias,

David

Anónimo dijo...

Hola Pedro. Estoy hecho un lío porque no encuentro respuesta a mi duda.
En diciembre de 2008 entré en mi actual piso por alquiler.
Firmé un contrato por 3 años en el que no se especifica ninguna cláusula de rescisión, por lo que está sujeto a la LAU.
Se va a cumplir un año y quiero saber si puedo irme avisando con un mes o si por el contrario estoy obligado a permanecer los 3 años.
Quiero comprarme un piso y no se si puedo o debo esperar.
Me puedes ayudar?
Muchas gracias,

David

Pedro Hernández Olmo dijo...

A David: Me temo que tendrás que permanecer tres años o llegar a u acuerdo con el casero

Carlos dijo...

Hola, Pedro.

Soy el arrendatario, junto con un compañero de trabajo, de un piso en Madrid, y tenemos contrato por un año. De momento llevamos 3 meses viviendo. Nuestro problema es el siguiente.

El martes pasado cuando llegamos a casa nos habían cortado la luz. Lo primero que hicimos fue llamar a nuestro casero, y nos dijo que seguramente habrían devuelto una factura o algo así, y que lo intentaría solucionar. Ante tal situación llamamos a Iberdrola, la compañía suministradora, y nos dijeron que el contrato de la luz estaba dado de baja desde mayo de 2008. Llamamos otra vez a mi casero y nos dijo que eso era imposible y que iba a llamar él a Iberdrola. Posteriormente nos llamó y nos dijo que le habían informado que hasta el día siguiente no podían hacer nada. Mientras tanto nosotros a oscuras a las 21:30 de la noche, con el piso inhabitable. Llamamos otra vez a Iberdrola y nos comentaron que la luz no se podría dar de alta hasta que un técnico especialista revisara toda la instalación eléctrica del piso, ya que nuestro casero había estado robándoles la luz durante más de un año, manipulando no sé que cables de la instalación.

Al final el casero ha tenido que admitir que debe unos 1500 € a Iberdrola, y que no tiene dinero para pagarlos ahora. Tiene que pedir un adelanto al banco que supuestamente hasta el lunes que viene no le pueden dar, o eso dice. Así que hasta el lunes estamos sin luz en el piso, si es que vuelve. Ese mismo día hemos quedado para hablar con él, y quería pedirte consejo sobre cómo deberíamos actuar.

Muchas gracias y un saludo

Joan dijo...

Hola,
Vivo en una casa desde el mes de setiembre, el contrato es para diez meses, es decir hasta junio. El caso es que la vivienda a principios de setiembre y tras el verano parecia estar en perfectas condiciones, al ser una reforma de casa antigua, pero con las lluvias han empezado a surgir humedades y goteras, estas últimas nos han dicho que las arreglaran. Además ahora se inician unas obras de rehabilitación y adecuación de la calle donde vivo y de las adyacentes. Supongo que al firmar el contarto la propiedad sabia de estas obras pero no nos informó. La cuestión es si debido a las obras que nos dejaran la calle inservible unos seis meses, calcula el ayuntamiento, además de que la vivienda no presenta las mismas condiciones de habitabilidad que tenia en el momento la firma del contrato debido a las humedades. ¿Puedo proponer a la propiedad la rescisión del contrato? ¿Pueden obligarme a cumplirlo habiendo cambiado las condiciones de la vivienda así como las condiciones de acceso a ella? ¿Puedo reclamar la fianza?
Muchas gracias!

Raquel dijo...

Buenos día,
Mi situación es la siguiente: estamos de alquiler y hace dos meses que avisamos mediante email al propietario, de que dejabamos el piso (cumplimos el periodo que exigia el contrato). Ayer fuimos a realizar la entrega de llaver y cual fue nuestra sorpresa que dice que no nos va a devolver ni la fianza ni el aval porque el piso está mal: hay grietas en las paredes (grietas de estructura que ya estaban cuando entramos), dice que no hemos hecho el mantenimiento del aire acondicionado, dice que tenemos que pintar el piso (hay pequeños agujeros de cuadros que ya estaban cuando entramos).
No sabemos que hacer.
Gracias

María LC dijo...

Estimado Pedro,

Felicidades por su blog. Es muy útil contar con este tipo de guías en asuntos tan crípticos para gente no especialista.

He leído atentamente las entradas sobre desistimiento del inquilino (incluido el más sobre desistimiento) y todavía me quedan algunas dudas.

Creo que mi contrato no tiene una claúsula de estancia mínima anual (eso me dijo mi administradora), siendo el único requisito dar 2 meses de preaviso antes de desistir del contrato. Le transcribo el texto exacto:

1º. El plazo de duración del presente contrato es de 5 años, sin perjuicio del derecho del arrendatario a la prórroga del mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley, y comenzará a regir en el día de la fecha del mismo.

11 bis. En caso de que el arrendatario desistiera del contrato antes de la finalización del mismo o de cualquiera de sus prórrogas deberá preavisar al arrendador con 2 meses de antelación sin devengue de penalización.

Ayer (14 de octubre 2009) di el preaviso. El contrato fue firmado el 1 de diciembre de 2006, así que casi cumplo 3 años de contrato. Di 1 mes de fianza. Yo entro en el nuevo piso el 15 de noviembre, de modo que estaría solo dando 1 mes de preaviso.

Entiendo entonces que incumplo el contrato y debo pagar penalización.

Me surge entonces la siguiente duda:

Mi administrador me exige el pago de 2 meses. Sin embargo, puesto que el contrato no especifica qué tipo de penalización se devengará, ¿tengo la obligación de hacerlo? ¿basta con que se quede con la fianza? ¿hay alguna cantidad estipulada por ley?

He visto que algunos contratos establecen claramente el tipo de penalización.

Muchas gracias por su consejo.

Un saludo

María LC dijo...

Una cosa más.

Puesto que el tercer año vence el 1 de diciembre, ¿prevalece mi derecho de no prorrogar la anualidad, dando solo un mes de preaviso, sobre la claúsula de desistimiento, que me exige 2 meses?

He leído que quizás esto no es válido debido a que mi contrato es de 5 años, no de 1 año. ¿podría aclararme esta duda?

Gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Maria LC: Conforme a los datos que aporta parece que debería permanecer en el arriendo sin penalización hasta el 14 de diciembre y por tanto pagar hasta el 31 de diciembre puesto que los pagos los presumo mensuales.

arturo dijo...

Hola, Pedro. Todo un descubrimiento tu blog. No sé si podrías ayudarme en lo siguiente. Hace dos meses firmé un anexo que me vinculaba a un piso de tres habitaciones, sustituyendo a una de las inquilinas que se iba. La convivencia está resultando horrible y me quiero ir del piso, incluso a riesgo de perder la fianza. Si me voy ahora perdería medio mes más la fianza, y casi me da igual, pero... ¿podría el dueño ir contra mí exigiéndome el pago de más mensualidades? Por cierto, la cuenta de gastos está a nombre de los arrendatarios, lo que no había visto antes en ningún piso en alquiler, compartido o no.
Gracias por adelantado, una opinión profesional como las que das en tu blog se agradecen muchísimo.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Arturo: Con los datos que aportas solamente puedo decirte que las relaciones entre los inquilinos no pueden justificar el incumplimiento de un contrato. Habría que conocer las condiciones de tu adhesión/subrogación a ese contrato, para determinar tus posibilidades de apartarte del mismo.

lorena dijo...

tengo un contrato de alquiler de 1 año, de los cuales solo han pasado 9 meses, pero quiero irme del piso ya que por problemas de construccion del piso el parquet se ha levantado, y llevo 7 meses con el parquet asi y la dueña del piso no se molesta en mandar a alguien para que me lo arregle, y se lo estoy recordando todos los dias. me gustaria rescindir el contrato, ya que yo estoy pagando por tener el piso en unas condiciones en las que no está.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Lorena: Por un lado no puede resolver/finquitar un arriendo unilateralmente, por otro no se trata de recordar a la arrendadora el cumplimiento de sus obligaciones sino de exigírselo

Anónimo dijo...

Hola,
me llamo María y mi caso es el siguiente:
firmé un contrato de alquiler de 6 años, y en una de las cláusulas dice que debo avisarles con 4 meses de antelación si quiero irme antes.
(¿es legal pedir tanto tiempo?)

Resulta que puedo demostrar que en su momento ellos no cumplieron su parte. Debían entregarme el piso vació y listo para entrar a vivir y me lo dieron lleno de los muebles de los anteriores arrendatarios, sin cédula de habitabilidad y teniendo que cambiarme yo el calentador de gas.

¿Me puede servir esto para poder marcharme del piso sin avisar 4 meses antes?

Muchas gracias por su ayuda. Una se siente desprotejida, en estos casos

Pedro Hernández Olmo dijo...

A María: Le ruega lea la respuesta a Lorena. Si ha habido incumplimiento por parte del dueño deberá acreditarlo y esgrimirlo si es necasario ante un Juez

Anónimo dijo...

Estimado Pedro,

Muchas gracias por la ayuda que nos prestas en el amplio mundo del derecho...
soy la arrendataria de una vivienda que alquilé por un periodo estipulado de 6 meses.
La inquilina ha abandonado la vivienda antes de mencionado plazo incumpliendo 1 mes,ya que el contrato se inicio el 4 de Junio y finalizaba el 4 de Noviembre y ella se marcho el 4 de Octubre.Me envió constancia de éste desestimiento a través de carta certificada sellada el 1 de Septiembre alegando que la vivienda no reunia las condiciones para la reagrupacion familiar(condiciones que entiendo deberia haberse mirado ella antes de concertar el alquiler) y constan las siguientes estipulaciones en el contrato:

TERCERA.- Fianza.
En éste acto LA ARRENDATARIA hace entrega del importe de 1000 Euros en concepto de preceptiva fianza, para responder del cuidado y conservación de la vivienda,no siendo válida en ningún caso para el pago correspondiente al alquiler mensual de la vivienda,así como de las penalidades descritas en la estipulación cuarta,sirviendo éste contrato como carta de pago de antedicha cantidad.
Ésta fianza será devuelta en el momento en que el se haya comprobado la vivienda y estén regularizados todos los gastos correspondientes a servicios adicionales que corresponden a LA ARRENDATARIA que son agua,luz,gas y comunidad de propietarios.
En el supuesto que LA ARRENDATARIA no se encuentren con domicilio conocido en Valencia se les hará la devolución de la misma una vez descontados todos los gastos hasta la fecha de su cese de contrato mediante transferencia bancaria que deberán notificar a LA ARRENDADORA a su marcha.

CUARTA.-Plazo de vigencia y pre aviso.

El presente contrato entra en vigor desde el día de hoy, entregándose en éste acto la mensualidad correspondiente al mes de ,sirviendo el presente documento de la mas eficaz carta de pago de la citada cantidad.
Su plazo de vigencia se conviene libremente estipulado por las partes contratantes en 9 meses,prorrogables si LA ARRENDATARIA se mantienen al día en el pago del arrendamiento y demás gastos y si la ARRENDADORA no precisa de la vivienda en ése momento.

Transcurrido dicho plazo,LA ARRENDATARIA deberá dejar libre y a disposición de la ARRENDADORA el inmueble del presente contrato,sin necesidad de requerimiento alguno por parta de la ARRENDADORA.
Se estipula un plazo de preaviso de extinción de contrato de 1 mes. El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de dicho plazo dará lugar a la pérdida de la fianza.

Además puse que en todo lo no expuesto en el contrato se estaria a lo determinado en la LAU vigente y el Codigo Civil supletoriamente.

No sé si tengo derecho a descontarle de la fianza la mensualidad que ha dejado de pagarme,ya que todavia no han sido regularizados todos los recibos de suministros y creo que tengo hasta 1 mes desde la entrega de llaves que me la hizo el 4 de Octubre.le pedí que me facilitara por escrito acceso a la vivienda para poder alquilarla durante ese mes que ella dejaba libre y así devolverle la totalidad,y no obtuve respuesta hasta finales de septiembre y me envió una autorizacion por email que yo no sé ni se es válida.
Como puedo actuar en éste caso???

Muchas gracias de nuevo!!!!

Mónica
Se ha puesto en contacto conmigo una abogada

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Mónica: Tal como lo relata parece que le asiste la razón. Si se ha puesto en contacto con vd. una Abogada debería también encargar a un profesional el asunto.

Anónimo dijo...

Hola Pedro;
Lo primero enhorabuena por tu blog.
Mis preguntas, mi futuro arrendador me exige un aval bancario de un año (le he dicho que en los tiempos que corren no estamos para dar dinero al banco, notario etc), puedo entregarle una cantidad en concepto de garantia de alquiler?, lo plasmo en el contrato como?.
Otra pregunta, se puede poner una clausula en la que es de obligado cumplimiento el primer año de alquiler pero a partir del primer año vale con avisar con dos meses de antelación sin sufrir penalizaciones?,
Muchas gracias

Anónimo dijo...

Estimado Pedro,

Soy Mónica.No se a quien se refiere cuando dice que le asiste la razón,a ella o a mi??.La abogada(de una asociacion de consumidores) solo se limitó a decirme que de la fianza no podia tocar ni un duro y para la entrega de llaves me redirigio a la inquilina.Al preguntarle que como lo haciamos para cuando tuviera que devolverle la fianza si me ponia en contacto con ella o la abogada ,me dijo que lo hiciera con ella directamente.No creo que la abogada esté mucho mas por la labor de éste asunto ya que se desentendió bastante del tema una vez vio la copia del contrato.

Muchas gracias de nuevo!!

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Mónica:
No me parece adecuado tratar su tema en público, si lo desea estoy a su disposición porfesionalmente

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Anónimo: Las cuestiones que plantea sobre avales y plazo de preaviso, considero que son perfectamente factibles conforme al principio d eautonomía de la voluntad.
Cuestión distinta es que el arrendador esté dispuesto a pasar por ellas.

crout1976 dijo...

Buenos días,
Me ha encantado el articulo y la verdad es que me ha sido muy útil, muchissmas gracias.
tengo una duda y a lo mejor me puede ayudar.
Firmé hace una semana un contrato de alquiler para un piso. el contrato tiene fecha del 1/11/2009 pero lo firmé el dia 15.
Ahora por razones personales necesito cancelar este contrato. se puede hacer? me tiene que devolver algo la propietaria ( pagué 1000 euros de gastos de contracto - la abogada no me quiso dar factura- y 1000 de fianza.)

Pedro Hernández Olmo dijo...

A crout1976: Si ha leido atentamente mi post verá que no lo tiene fácil. Los honorarios de letrado desde luego no los puede reclamar porque el trabajo está realizado y pagado. La fianza, habría que estudiarlo.

caroline dijo...

Si 1 contrato d alquiler se pone al nombre de 2 inquilinas madre e hija,solo lo firma una de ellas ya que la otra no estaba presente,eso fue el día 25/10/09 y es para entrar en vigor a partir del 1-12-09 ya que seria también la fecha de entrada a la casa.De momento no hemos entregado todavía fianza. Pero una vez firmado el contrato,el propietario me cuenta que el agua entraba por las ventanas,que una de ellas se abría cuando había viento,que ya no podría ocuparse de poner el mueble para el horno por que no tenia tiempo,cuando antes si que lo quería hacer.Luego también nos había dicho que si firmásemos el contrato ahora,el nos daría las llaves ahora mismo de la casa para tener hasta el 1de dic para entrar nuestras cosas pero resulta que ahora también después de firmar nos dice que mientras entraremos nuestras cosas,el vendrá a pasar fines de semana allí con amigos,también dijo q el señor de la piscina tenia llaves. Tampoco había preparado el inventario como me había dicho y me hizo firmar que estaba todo en buen estado.Teníamos que hacer fotos también y puso la excusa de que su cámara tenia humedad o no se que historia y me dijo que fuese el prox fin de semana para lo del inventario y las fotos.Todo eso después de firmar, la verdad tanto mi madre como yo misma nos sentimos engañadas por eso pregunto ¿podemos echarnos atrás si solo firmó una de las 2 y si todavía no ha entrado en vigor el contrato. Yo no quiero entrar cosas personales si todavía van a entrar personas en la casa.Por eso quiero saber si pasaría algo si nos echamos atrás.Ya no confió en el, también intento hacernos firmar la 1º vez un contrato de 7 paginas que era una verdadera biblia y ademas con leyes inventadas, una verdadera barbaridad pero yo le hice cambiar todo tal como dice la LAU.Por favor necesitamos asesoramiento.

caroline dijo...

Si 1 contrato d alquiler se pone al nombre de 2 inquilinas madre e hija,solo lo firma una de ellas ya que la otra no estaba presente,eso fue el día 25/10/09 y es para entrar en vigor a partir del 1-12-09 ya que seria también la fecha de entrada a la casa.De momento no hemos entregado todavía fianza. Pero una vez firmado el contrato,el propietario me cuenta que el agua entraba por las ventanas,que una de ellas se abría cuando había viento,que ya no podría ocuparse de poner el mueble para el horno por que no tenia tiempo,cuando antes si que lo quería hacer.Luego también nos había dicho que si firmásemos el contrato ahora,el nos daría las llaves ahora mismo de la casa para tener hasta el 1de dic para entrar nuestras cosas pero resulta que ahora también después de firmar nos dice que mientras entraremos nuestras cosas,el vendrá a pasar fines de semana allí con amigos,también dijo q el señor de la piscina tenia llaves. Tampoco había preparado el inventario como me había dicho y me hizo firmar que estaba todo en buen estado.Teníamos que hacer fotos también y puso la excusa de que su cámara tenia humedad o no se que historia y me dijo que fuese el prox fin de semana para lo del inventario y las fotos.Todo eso después de firmar, la verdad tanto mi madre como yo misma nos sentimos engañadas por eso pregunto ¿podemos echarnos atrás si solo firmó una de las 2 y si todavía no ha entrado en vigor el contrato. Yo no quiero entrar cosas personales si todavía van a entrar personas en la casa.Por eso quiero saber si pasaría algo si nos echamos atrás.Ya no confió en el, también intento hacernos firmar la 1º vez un contrato de 7 paginas que era una verdadera biblia y ademas con leyes inventadas, una verdadera barbaridad pero yo le hice cambiar todo tal como dice la LAU.Por favor necesitamos asesoramiento.

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Caroline: Estoy a su disposición

Anónimo dijo...

saludos
mi pregunta es si se puede rescindir un contrato del alquiler por atasco en el baño, y no poder hacer uso del mismo van 2 dias ya, y mañana dice que viene el fontanero para verlo , temo que sea una averia grave y se prolonge la averia, llevo solo 10 dias en piso

gracias por su respusta

lorena dijo...

hola pedro soy lorena voy te expongo un poco el tema haceunos 6 meses firme un contrato de 5 años y la propietaria quiere hecharme por que esta enbargada y el banco no se la queda mientras haya inquilinos. ¿ puede hecharme ? ¿tiene que indemnizarme ? ¿cuanto pertoca por cada año anulado ? gracias espero su respuesta

NIKEA dijo...

Buenas tardes Pedro,
Alquilé el piso a una persona pero se que vivian 3, el problema que se han ido dos, justo el que aparecia en el contrato y su novia. Les llamo por telefono y no me lo cogen han dejado las llaves en la casa.
La persona que se ha quedado no tiene medios, por lo visto el inquilino legal le ha robado y el le habia pagado su parte proporcional del alquiler. A mi No me paga el alquiler y dice que se marcha si le doy la fianza.
Tanto el contrato como la fianza están visadas en el IVIMA.
No se cómo actuar, si le pago la fianza y luego aparece el inquilino que está en el contrato..
Me puede firmar el rescision de contrato y finiquito o pago de la Fianza??

NIKEA dijo...

Buenas tardes Pedro,
Alquilé el piso a una persona pero se que vivian 3, el problema que se han ido dos, justo el que aparecia en el contrato y su novia. Les llamo por telefono y no me lo cogen han dejado las llaves en la casa.
La persona que se ha quedado no tiene medios, por lo visto el inquilino legal le ha robado y el le habia pagado su parte proporcional del alquiler. A mi No me paga el alquiler y dice que se marcha si le doy la fianza.
Tanto el contrato como la fianza están visadas en el IVIMA.
No se cómo actuar, si le pago la fianza y luego aparece el inquilino que está en el contrato..
Me puede firmar el rescision de contrato y finiquito o pago de la Fianza??

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Nikea: No me parece una buena solución entregar una fianza a quien no la depositó, inclusive el IVIMA puede denegar la devolución sin la firma del arrendatario.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A lorena: El embargo de la vivienda no es motivo legal de denegación de prórroga ni de extinción del arrendamiento.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: El atasco de un baño, por si solo no es motivo de resolución de arriendo

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: El atasco de un baño, por si solo no es motivo de resolución de arriendo

Kamic dijo...

Hola, No estoy registrado pero mi nombre es ALBERTO, Gracias por ayudarnos con las dudas ante todo, le expongo la mía...

El día 04/11/09 he firmado un contrato de alquiler de 5 años con obligación de cumplimiento de 1 año, en el momento de enseñarme el piso me aseguraron que el piso estaba libre de cargas y que podía entrar a vivir en el en cuanto pagase un total de 4 meses, 1 de honorarios, 2 de fianza y el mes corriente. Firmé y me dieron las llaves del mismo pero no puedo vivir en el por que carece de contador de gas y del servicio del mismo. He de pagar la totalidad del mes sin poder hacer uso del piso hasta que no tenga gas y por tanto agua caliente ni cocinar? Me siento engañado.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Alberto: Efectivamente la carencia de un suministro tan importante como el gas doméstico, puede ser un motivo de resolución del arriendo o al menos de reclamación para dejar d epagar los alquileres correspondeientes a los días que permanezca sin ese servicio.
No obstante, puesto esa carencia que no constituye una carga del inmueble, debería examinar el contrato por si en el mismo figura que debe encargarse el inquilino de contratar ese suministro.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Alberto: Efectivamente la carencia de un suministro tan importante como el gas doméstico, puede ser un motivo de resolución del arriendo o al menos de reclamación para dejar d epagar los alquileres correspondeientes a los días que permanezca sin ese servicio.
No obstante, puesto esa carencia que no constituye una carga del inmueble, debería examinar el contrato por si en el mismo figura que debe encargarse el inquilino de contratar ese suministro.

Kamic dijo...

Gracias por la respuesta!!

Eloy dijo...

Antes de nada gracias por esta entrada, era justo mi pregunta.
pero me queda una duda.
En mi caso, por salir antes de tiempo, he de avisar con 2 meses de antelacion y pagar un mes de indemnizacion.
el contrato entro en vigor un dia 15, pagamos la mitad del mes, y desde entonces el pago es cada dia 1. Si yo aviso hoy dia 13 o mañana dia 14 de que me iré, podria irme del piso el dia 15 de enero no? Como este mes ya esta pagado, tendria que pagar el mes de diciembre + la mitad del mes de enero + el mes de penalizacion, correcto? O tambien todo el mes de enero en vez de la mitad.

Un saludo de antemano y espero haberme explicado bien.

Gracias.

Luis dijo...

Muy buenas. Mi problema es el siguiente:

Soy estudiante, ye tengo un piso alquilado con 2 amigos más por una duración de 10 meses. Yo soy el único que no ha firmado el contrato porque no pude ese día, y tampoco se molestaron en venir otro día a firmarlo. El caso es que nos queremos ir a otro que hemos visto mejor por igual precio, ya que el actual deja muchísimo que desear (pero con las prisas del curso, lo alquilamos...).
El caso es que leyendo y releyendo el contrato no he observado ningún punto que diga nada de "anular el contrato", excepto para aquellos contratos de más de 5 años (Que no es mi caso).
¿Puedo decirle que se cobre este mes de la fianza y abandonar el piso en diciembre?

¡GRACIAS POR ATENDERME!

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Luis: Si has leido el post verás que la obligación de cumplir el plazo pactado es la misma para el dueño que para el inquilino. No te puedes marchar "las buenas".

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Eloy: No entiendo bien lo que pretendes, tendría que examinar el contrato, pero considero que tal como lo relatas los meses se devengan y pagan por adelantado, con lo cual si decides marcharte a mediados de un mes, es igual que si te marchas al finales a efectos d epago e indemnización.

Mr. Ferdinand dijo...

Estimado D. Pedro:
Mi situación es quizá algo compleja,y leyendo todas las preguntas y respuestas en este blog, creo conveniente formular mi duda.
Desde septiembre una persona y yo decidimos alguilar un piso, con contrato por 10 meses,acordado y firmado.
Resulta que esa persona demostró mala convivencia, tanto delante de mis amistades, como con los vecinos, aunque nunca se denunció. Por mi parte siempre hubo voluntad dialogante con mi compañero, pero este fin de semana, he tenido que abandonarlo por sus amenazas, insultos e injurias al honor y maltrato de mis enseres.
Ante tal circunstancia envié un correo electrónico al arrendador y puesto en comunicación con el explicandole los hechos y el porqué de mi desistimiento forzoso, dado que veía comprometida mi salud y mi vida si continuaba allí.
Con un amigo procedí al día siguiente a recoger mis enseres, y mi compañero me advirtió que me demandaría, que tenía la ley de su lado.
Con el arrendador en la llamada telefónica quedaron claros los terminos, yo le daba la fianza y dejaría las llaves en mi habitación, y posteriormente abandonarlo.
¿Es posible que mi compañero pueda demandarme?.

Muchas gracias por su atención.

Mr Ferdinand

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Mr. Ferdinand: De su exposición se desprende que ha incumplido un contrato, si existen o no razones para ello es algo que no puede decidirse unilateralmente.
Como no he leido el contrato desconozco la vinculación que éste constituye entre los arrendatarios y el arrendador y entre estos reciprocamente, parece que la primera está resuelta ¿por escrito? entre vd. y el arrendador, pero la vinculación recíproca podría dar lugar a una demanda judicial.

Anónimo dijo...

Buenos días.

Mi caso es el siguiente. Tengo firmado un contrato de subarrendamiento de local comercial, por un periodo de cinco años, de los que han transcurrido 2. La situación económica de mi negocio no me permite continuar por más tiempo, con lo que obligatoriamente tengo que comunicar el desistimiento anticipado por causas económicas de mi contrato de subarrendamiento. En el contrato no hay nada estipulado al respecto. ¿Cuáles son los riesgos? Gracias por su ayuda. Marta.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Marta: Pues no te queda otra que intentar llegar a un acuerdo con tu ¿subarrendador?, perdiendo lo menos posible por el incumplimiento de contrato.

FRAN dijo...

Buenas, mi nombre es Francisco. El caso es que llevo viviendo en un piso dos años y algunos meses, pero viendo como está la economía nos queremos cambiar a otro alquiler más barato. Mi pregunta es qué obligación tengo con mi casero al decirle que me voy. En mi contrato de alquiler pone lo siguiente:

"A la finalización del arriendo, sea cual sea la causa que produzca la misma (resolución, rescisión o existinción), la arrendataria deberá dejar la vivienda en el estado en que se encontraba, así como libre de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso o requerimiento"

Pedro Hernández Olmo dijo...

A FRAN:
Le recomiendo que antes de marcharse lo trate con el casero y llegue a un acuerdo escrito ¿ha leido mi post? http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/04/mas-sobre-desistimiento-anticipado.html

Cristina dijo...

Gracias por anticipado.
Mi consulta es la siguiente: Mis padres llevan 32 años de alquiler en una casa, evidentemente es un piso de renta antigua, por razones de movilidad ya no pueden acceder al piso con facilidad, es un primero sin ascensor por ello quieren alquilar otro piso, ¿es suficiente avisar al arrendatario con un mes de antelación?

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Cristina: Aunque parece evidente que los arrendadores de sus padres estarán en la mejor disposición para que el piso sea abandonado, deberían examinar en el contarto si la prórroga legal en la que se encuentran es por meses o po años.

FRAN dijo...

Gracias por la respuesta. Otra duda que tengo es que en mi contrato de alquiler también tengo un aval bancario. La suma del aval es de la cantidad del alquiler por un año y de un plazo indefinido. Si no llegásemos a un acuerdo y decidiera irme del piso a pesar de todo, aunque yo no viviese ahi puede la otra persona ejecutar el aval alegando que no pago las mensualidades??? 1 saludo y gracias!!

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Fran: Te recomiendo lalectura de: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2008/11/avalistas-y-fiadores.html

FRAN dijo...

Gracias Pedro por todo pero en el link que me has recomendado no me aclara mi duda. 1 saludo!!

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Fran: Un aval bancario hablando en términos coloquiales "tiene vida propia" es decir si te marchas del piso sin obtener un finiquito con el arrendador, éste podrá considerar vigente el contrato y ejecutar el aval hasta donde alcance, a la larga pagarás tu.

Anónimo dijo...

Muy buenas Don Pedro; ante todo muy interesante y muy instructivo el blog.
Me puede llamar 19.
He intentado buscar una situacion parecida a la mia y la verdad esq todas son iguales pero distintas.
Le pongo en antecedentes; soy arrendatario y tengo una prorroga del contrato de un año por uno mas desde Octubre.
Mis dudas:¿si en el contrato pone que la resolucion de este no es una decision obligatoriamente bilateral, lo puedo rescindir aunque sea con un pacto de la fianza sin cargos extra siendo esta anticipada?
otra: Tengo la caldera en mal estado desde hace unas semanas al principio me dijo que el se encargaba de ello y hace unos dias me dijo que no que tenia que arreglarla yo, claro está despues de recibir un presupuesto de 600€
he llamado a gas natural y me han dicho que habia un "seguro" en el contrato y que se dio de baja en 2008 (supuestamente cuando cambiaron este a mi nombre) ¿no seria de competencia del arrendador tener este seguro dado de alta?
Reciba un cordial saludo y gracias de antemano.

Anónimo dijo...

Firmé un contrato de vivienda habitual por 12 meses. El motivo del alquiler fue por traslado de trabajo (pero no sabía cuánto tiempo podía estar, esperaba que mucho tiempo). Ahora no se si me renuevan y no he cumplido el año de alquiler. ¿qué puedo hacer? puedo pedirle a los propietarios que hagamos algún anexo al contrato con lo que hablamos en su día? es decir, que cuándo se termine mi contrato laboral pueda irme a mi ciudad en la cuál tengo vivienda. y si se niegan... puedo utilizar cómo motivo el desempleo? no puedo pagar alquiler e hipoteca!!! es más... no podré pagar la hipoteca!!! Cómo los propietarios sabían que no iba a estar mucho tiempo no han arreglado nada que estuviera roto.. puedo utilizar este motivo para la nulidad del contrato?

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo:
Aún a riesgo de reiterar lo expuesto en mis post, la obligación de cumplir el plazo de duración pactado atañe tanto al arrendador como al inquilino, las razones ajenas al contrato solo pueden ser esgrimidas en un acuerdo transaccional pero carecen de eficacia jurídica.

rober sanchez dijo...

Hola pedro, por motivos laborales (traslado a otra ciudad)debo dejar el piso que tengo alquilado sin cumpilr el contrato que era de un año prorrograble hasta 5 (llevo en él 1 año y 2 meses). Al propietario lo he avisado con mes y medio de antelación y quedamos en que le buscaría a otra persona para que lo alquilara. El caso que ha habido varias personas a las que le ha gustado el piso pero luego cuando hablan con él éste los echa para atrás (los potenciales inquilinos me lon han dicho, incluso les dice que tiene a otra persona que lo va a alquilar).
Él me reclama que le pague las mensualidades que quedan hasta cumplir el contrato pero no hace nada por alquilarlo, al revés, lo dificulta. ¿Puedo usar esos hechos en su contra para no tener que indemnizarle?

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Rober: Puede ser un argumento para defenderte contra la reclamación de una indemnización por incumplimiento, el problema radica en la prueba, ¿puedes contar con el testimonio de esos aspirantes a inquilinos?

rober sanchez dijo...

El contrato esta hecho a través de la agencia municipal de la vivienda, han empezado a llevar documentación e incluso yo creo que alguno podría testificar a mi favor, ya que se lo han tomado bastante mal.

Anónimo dijo...

Muchas gracias don Pedro por su asesoramiento y sobretodo por su tiempo invertido en ayudarnos.
Verá, mi caso es diferente y a cada persona de derecho que he consultado me ha dado una solución diferente, ya sean abogados, mis profesores de derecho de la universidad e incluso algún juez con el que hago prácticas en Salamanca.
Mis padres heredadon de mis abuelos un piso. Ese piso tiene un contrato de compraventa firmado en 1977. En el contrato se estipula que el "arrendatario" tenía derecho a ocupar el piso durante dos años y al término de esos dos años si no utilizaba la opción de compra quedaría como ocupante en precario y pagaría una indemnización anual de 10.000 pesetas mensuales por no utilizar la opción de compraventa.
Por necesidades económicas debido a los tiempos que corren queremos vender ese piso pero sabemos que va a ser muy difícil encontrar un comprador con esa carga. Mi pregutna es, según su experta opinión, ante qué tipo de contrato nos encontramos: un alquiler tácito, un contrato de habitabildiad en precario... (distintas respuestas que me han dado las diferentes fuentes que me han informado) y cuál podría ser nuestra forma de actuar.

Muchas gracias
Javier

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Javier: Sin ver el contrato parece que se trata de un arrendamiento un poco sui generis

mms dijo...

Mi consulta es la siguiente. Mi inquilino abandono el inmueble al mes y medio del contrato expuesto a 6 meses. El contrato solo tiene la firma ambas partes y el fiador, ahora bien puedo exigirle el cumplimiento de la totalidad de la suma del contrato o alguna parte? Desde ya muchas gracias por su orientacion

Pedro Hernández Olmo dijo...

A mms: Si "contrato expuesto a seis meses" significa queesa era la duración pactada, tiene derecho aexigir el alquiler correspondiente a esa duración. Importe que en su caso podrá exigir el avalista.

sele dijo...

Buenos días, tengo un inquilino con el que hicimos un contrato inicial de un año,pago una anualidad completa el pasado 15 de Octubre y tendría que estar hasta el 14 de Octubre de 2010, pero insiste enque debe marcharse, me pide la fianza y asume haber perdido el importe de todas las mensualidades restantes,como debo proceder en éste caso?, qué tengo que devolver o exigir?, tengo que elaborar un documento cómo que el inquilino se marcha y me entrega las llaves una vez revisada la vivienda?, debo devolver el omporte total de la fianza?, yo estoy pagando otro piso de alquiler y ahora me resulta dificil reunir el importe, pero si tengo que hacerlo encontraré el modo.Me han propuesto entrar a residir en el lugar de mi actual inquilino un amigo que no tien ni contrato, ni nóminas ni tarjeta de residencia ni nada.¿qué es lo más correcto que puedo hacer?, gaste dinero en una asesoría para hacerle el contrato, etc.Muchas gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A sele. La situación que describe es de desistimiento injustificado del inquilino, por lo tanto no puede obligarle a admitirlo, en todo caso tendrá que indemnizarle por los daños y perjuicios.
La solución correcta debería encargarla a un profesional.

sele dijo...

Muchas gracias D.Pedro por su contestación.
El inquilino me ha comunicado su deseo de marcharse el día 15 sin demorarlo mas porque tiene una urgencia, quiere que vaya a ver la casa para revisar que todo está bien y pagar los gastos que ha generado hasta la fecha y que le corresponden así como hacerme entrega de las llaves para abandonar definitivamente la vivienda.La preocupación que tengo es si usted me puede orientar en como debo proceder en ese momento, es decir, si al entregarme las llaves rompemos los contratos por mutuo acuerdo o si debo solicitar o elaborar algún documento o si el inquilino se ha ofrecido a dejar por escrito que deja voluntariariamente la casa incumpliendo el contrato?.Ha sido usted muy amable!, qué pase un buen día, Un saludo.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A sele: En ese momento debería llevar redactado un documento de finiquito de contrato en el que se deje claro que el inquilino abandona la vivenda sin cumplir el plazo pactado

Pedro Hernández Olmo dijo...

A sele: En ese momento debería llevar redactado un documento de finiquito de contrato en el que se deje claro que el inquilino abandona la vivenda sin cumplir el plazo pactado

Eduardo dijo...

Hola.Tengo alquilado un local desde abril del 2009 por 5 años y el inquilino quiere dejarlo el 31 de enero, me tiene entregado 4 meses de fianza, no me ha pagado los meses de diciembre y enero, pero quiere que le devuelva en mano el importe de 2 de los meses que me entrego como fianza.Tiene derecho a que le devuelva los 2 meses que me reclama o no por incumplir el contrato?.
Muchas gracias.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Eduardo: El arrendatario tiene la misma obligación que el arrendador de cumplir el plazo pactado para el arriendo, por tanto vd. puede negarse a devolver la fianza en tanto en cuanto no se pongan de acuerdo en la indemnización que el arrendatario tiene que pagar por desistimiento unilateral.

David dijo...

Hola,
soy el inquilino de un piso en el cual he estado viviendo 3 años y 9 meses.
Segun contrato tengo que avisar con 2 meses de antelacion a la propietaria y asi se hara el dia 20 de enero.
Al iniciar el contrato di 2 meses de alquiler en concepto de fianza y mi intencion es seguir pagando hasta el ultimo mes. El problema es que ya he tenido percances con la propietaria cuando ha tenido que cambiar el calentador(3 semanas) o problemas de inundacion del vecino en el techo de mi cuarto de baño (en 18 dias hace un año que tengo agujeros en el techo) y ya me he puesto en contacto con ella reiteradamente para que lo arregle, el seguro ya le pago por esto.

Mi intencion es quedar con ella para que vea el estado actual de la vivienda y que me diga si me va a devolver el importe integro de la fianza y en caso de que no sea asi que me argumente el porque.
Tambien decir que el dia de entrega de llaves se firmara un acuerdo citando que estamos (ambos) de acuerdo con el estado del piso.

Es buena forma de proceder o deberia pensar en algun otro caso para cubrirme las espaldas?
No me interesa ir de malas con la propietaria y tampoco quiero usar la fianza como los 2 ultimos meses de alquiler ya que es ilegal, pero por acciones del pasado, me temo mucho que se sacara cualquier excusa para no pagar la fianza.

Que deberia hacer?

Pedro Hernández Olmo dijo...

A David: Hay dos aspectos de la cuestión que inicialmente no conviene mezclar aunque a la la larga resulten tratados conjuntamente.
1.- Da la impresión de que no ha cumplido su parte del trato respecto a la duración del arriendo, si es así la propiedad se puede negar a devolver la fianza, en concepto de indemnización por incumplimiento.
2.- Defectos en la finca arrendada debiera documentar esos defectos y reclamarlos previamente de modo formal y fehaciente.

David dijo...

Respecto a la duracion del contrato no hay ningun problema, en el contrato se especifica que tengo 5 años, pero por motivos de trabajo me mudo, de ahi que avise el dia 20 (cuando se haga oficial en mi empresa) y permanecere esos 2 meses mas pagando por el alquiler.

Los desperfectos fueron notificados en su momento via email (los conservamos todos), se que no es la mejor via a notificar como lo es el burofax, pero la comunicacion siempre ha sido asi y ademas la direccion de la propietaria no aparece en ningun lugar, ni en el contrato.
Otras veces que hemos tenido problemas y hemos intentado contactar con ella ha estado de vacaciones durante mas de dos semanas. Se que esta en su pleno derecho pero deberia dejar algun tipo de contacto o responsable en funciones durante su ausencia.

Gracias por la respuesta.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A David: Insisto en mi apreciación,los motivos de trabajo no pueden ser fundamento para dejar incumplido un contrato de arrendamiento. Le sugiero lea :http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/04/mas-sobre-desistimiento-anticipado.html.
Lo mismo digo de los defectos observados, debiera tener por lomenos fotografías de los mismos.

David dijo...

Muchas gracias,
no tenia ni idea de que no todos los motivos podian servir para finalizar el contrato siempre y cuando se cumpliera el periodo de preaviso.

Me he leido el articulo de la pagina que me ha mostrado y lo he comprendido. Pero solo por curiosidad, que motivos son validos para ello? Hay algun articulo que recoja que circunstancias se han de dar para que no se tenga que pagar por el incumplimiento de contrato?

Pedro Hernández Olmo dijo...

A David: La declaración d eque un contrato h asido incumplido no puede dejarse al arbitrio de una de las partes, ha de ser el Juez el que lo decida.

David dijo...

Entiendo,
muchas gracias por su tiempo y ayuda.
Me he suscrito al blog.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A David: Le agradezco la suscripción y le ruego la difusión del blog para ayudarme a mantenerlo

Anónimo dijo...

tengo un contrato renovado por 5 años mas y ya hemos pasado el primer año en noviembre , ahora por razones economicas no podemos seguir pagando el alquiler y estoy mirando uno mas barato, como tengo que hacer para poder irme y k no me cueste un riñon hay alguna ley , clausula o algo a lo que acogerme, gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: El cumplimiento d elos plazos es tan obligatoiro para el casero como para el inquilino por lo tanto para desistir unilateralmente solo puede llegar a un acuerdo con el dueño.

Es para tí... dijo...

Hola,
Resulta que estoy en un pequeño problema ya que por motivos personales tengo que dejar el piso en el que vivo antes del primer año (de un contrato de 5), que es el mínimo de tiempo que debería haber vivido allí según una cláusula del contrato: "... Transcurrido el primer año y sin perjucio de lo anterior, el arrendatario podrá resolver el presente contrato..."
Resulta que estoy intentando llegar a un acuerdo con la propietaria para la devolución de la fianza pero ella no está muy por la labor de colaborar.
Ella se acoge a la cláusula del contrato de cumplimiento del primer año, si no me va a pedir una indemnización por incumplimiento. Ante esto, no puedo hacer nada, está en su derecho. Pero...
Me he dado cuenta que el contrato tiene errores bastante graves de redacción:
- el precio del alquiler está escrito mal tres veces, ya que en números pone una cosa y en letras otra: "ochocientos (860?)"
- La fecha del contrato tiene "typex" y está escrita a mano.
Ante esto,
¿Se podría considerar el contrato nulo, en el caso que tuviéramos que ir a juicio?
¿Puedo utilizar esto para hacer presión a la propietaria e intentar desbloquear el acuerdo?
Muchas Gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

A es para ti: Me parece que le he contestado directamente ya.

Damian dijo...

Buenos dias Pedro, vista su gran profesionalidad quería plantearle el siguiente problema, soy propietario de un local habilitado como taller mecánico el cual tengo arrendado desde hace cuatro años, resulta que el dia que realizamos el contrato de alquiler, al ser el arrendatario una persona conocida y con pocos recursos, le facilité el pago de la fianza para cuando le fuera posible realizarla, despues de cuatro año aun no la ha entregado y esta ultima mensualidad no la a pagado, (a la vez que me entero que se está montando un taller en otro local con intencion de trasladarse)le queda un año de contrato,pero visto su forma de actuar presiento que quiere que le desaucie intencionadamente ya que tampoco arregla los desperfectos del local ni de las maquinas (obligaciones incluidas en el contrato)se lo he pedido de buena fe pero hace oidos sordos ,¿ que debo hacer ? no se como actuar, me siento desorientado

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Damián: Tal comop describe la situación y para evitar daños y errores de planteamiento imposibles de corregir una vez sucedidos, debiera poner el tema en manos de un Abogado, que tome las medidas adecuadas en beneficio de sus intereses.

David dijo...

Buenos dias Pedro,
el mes pasado solucionaste unas dudas que tenia sobre el desistimiento del contrato y venia en busca de consejo dado que ahora mi hermano tambien deja el piso de alquiler y tiene una pregunta.

Una de las paredes estaba inicialmente pintada de un color amarillento tenue, mi hermano pinto la pared de blanco sin consultarlo con el propietario del piso, y ahora que finaliza el contrato, el propietario le dice que debe dejarle la pared del mismo color que la tenia.

En el contrato que firmaron no se dice nada de la pintura de las paredes, si que hay un inventario de los muebles y objetos que el propietario tenia y que se deben dejar en el mismo estado que cuando se entro a vivir.

Mi pregunta es la siguiente: dado que la pintura es un cambio estetico, que no se ha hecho ningun garabato extraño en la pared, y que la pintura es de un color parecido (nada de antes era blanca y ahora es roja), debe mi hermano pintar la pared del mismo color? Le podrian descontar de la fianza el gasto de la pintura?

Gracias de antemano.

David dijo...

Buenos dias Pedro,
el mes pasado me resolviste unas dudas que tenia respecto al desistimiento del contrato de alquiler, hoy vuelvo a pedirte consejo ya que mi hermano esta en una situacion similar.

La situacion es la siguiente: el piso esta en perfecto estado, simplemente que una de las paredes que antes era de un color amarillento muy tenue casi blanco, ahora es blanca ya que mi hermano la pinto sin notificarlo al propietario.

Ahora que deja el piso, el propietario le dice que debe dejarle la pared del mismo color que la encontro.

En el contrato de arrendamiento no se dice nada del color de las paredes, solamente el dejar en el mismo estado (desgaste normal esta permitido) de los objetos y muebles que figuran en el inventario.

Mi pregunta es: Debe mi hermano volver a pintar esa pared del mismo color? Considero que la pintura es algo estetico y que ademas el color no es muy distinto, si la pared antes fuera blanca y ahora roja lo entenderia.

Le pueden descontar de la fianza los gastos de la pintura?

Gracias de antemano.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A David: La reclamación del propietario me parece inconsistente sobre todo si pretendiera sostenerla judicialmente, el problema de tu hermano es si existe o no finiquito del contrato y entrega de llaves si es así, que no discuta y ponga una reclamción por juicio monitorio.

Anónimo dijo...

Buenos días, tengo un piso alquilado, son unos estudiantes con los que hice un contrato temporal hasta el 30 de julio (fecha en que acababan el curso y se iban a sus paises). Me han llamado para decirme que por desavenencias entre ellos, quieren irse del piso. Yo he tenido otras ofertas de alquiler a las que he dicho que no porque estaban ellos. ¿Les podría exigir el alquiler hasta el día 30 de Julio? No se como afrontar esta situación. ¿Me puede ayudar?

CristiCor dijo...

Buenos días Pedro,

Necesito que me informes de como proceder en el caso que paso a exponerte.
Soy propietaria de un piso con contrato de un año prorrogable hasta 5, hizo un año el pasado 15 de diciembre y el pasado 22/02/2010 la inquilina nos indica que desea abandonar el piso el dia 28, la indiqué que debia esperarse hasta el 22/03/2010 para irse con un mes de preaviso..
Existe un problema de humedades en el piso, según nos ha indicado la persona que se ha mandado a revisar el caso de humedades, las mismas están causadas por falta de ventilación ya que se encuentran al rededor de las ventanas y en la parte alta de los techos coincidiendo mayoritariamente con las vigas y muros de carga, nos ha indicado que una de las pareces si puede ser por humedades ajenas a los inquilinos. La inquilina dice que ha mandado ella a gente a revisarlo y le dicen que el problema está en las terrazas (la vivienda está en el ultimo piso). De cualquier modo hay que picar las pareces y techos y pintar esas habitaciones y las pareces donde hay ventanas. Mis pregunta son .. ¿quien debe pagar esos daños?
¿puedo usar la fianza para pagarlos ya que se van a ir?
¿debo devolverles la fianza al no haber cumplido el contrato?.
Muchas gracias por su atención, quedo a la espera de su respuesta.
Un saludo,

CristiCor dijo...

Buenos días nuevamente,

Olvidé realizarle una consulta.. mi edad son 32 años y la de mi inquilina 30. No tengo pasado el aquiler por la camara de comercio porque tengo entendido que unicamente es necesario cuando el inquilino es mayor de 35 .. es esto correcto? hay exsenciones de algún tipo cuando el inquilino es menor de 35 años?
Que multa se me podría poner por no tenerlo?
Un saludo,

Pedro Hernández Olmo dijo...

A CristiCor: Lo que debes hacer depende de las ganas que tengas de resolver el asunto amistosamente o terminar en el Juzgado. Es evidente que no han cumplido el contra por tanto tienes derecho a indemnización, pero también son patentes los defectos del piso en cuanto a su habitabilidad, sin que sea facil de determinar cuales deben ser soportados por el inquilino.

Anónimo dijo...

Tengo un local arrendado desde diciembre de 2009, el contrato es de 5 años, la imquilina me avisa de que quiere irse el dia 24 de enero, dandome un mes de aviso (en el contrato pone que deberian ser 2) en principio todo sin problemas, cuando quedamos el dia 25 de febrero para liquidar, se presenta con un abogado y exige que le descuente la fianza de la indemnizacion por dejarlo antes de plazo (la fianza esta depositada en el IVIMA) Ante mi negativa deciden que no tiene para pagarme. El dia 27 recibo un burofax, donde dice que las llaves estan depositadas en el despacho de su abogado el dia 1 de marzo de 9 a 10 de la mañana y que si no paso a por ellas las depositaran en los juzgados. Mis preguntas son: A partir de hoy 1 de marzo deberia pagar un mes mas de alquiler cierto? Tengo que buscarme un abogado o simplemente le envio un burofax diciendole que me debe un mes mas de alquiler y a ver quien puede mas? Gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: Nadie puede dar por terminado un arrendamiento a su libre voluntad y unilateralmente.

Anónimo dijo...

Sere breve.
Local alquilado como almacen a un bar contiguo en Marzo/2005.
Clausula en contrato de rescision como arrendador, por impago del inquilino.
Desde Septiembre del 2009, continuos retrasos en el pago del alquiler.
En estos momentos (hoy), pendiente de cobrar Febrero y Marzo de este año.
Puedo recindirle el contrato de forma unilateral?
En caso afirmativo ¿como deberia redactarse la carta de aviso? ¿Serviria la fianza de 2 meses depositada en su dia en la DGA, para compensar los periodos de impago?

Gracias anticipadas por contestar

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Anónimo: No se puede rescindir unilateralmente un contarto, hay que acudir al Juzgado, salvo que lleguen a un acuerdo extrajudicial.

Mariajo dijo...

Yo tengo la siguiente cuestión: Somos tres personas que tenemos alquilados un piso, aunque solo dos aparecemos en el contrato, pues la tercera no quería (esta se incorporo más tarde) y a las otras dos nos "daba igual". El caso es que esta persona no puso fianza y ahora se quiere ir del piso avisando solo 15 días antes y pagando solo medio mes. Habría alguna forma de obligarla a que page el mes entero aún cuando no esta en el contrato.
Gracias de antemano.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Mariajo: No parece que tengais posibilidades de exigir el cumplimiento de algo de lo que no existe constancia

Elisa dijo...

Muy interesante su blog! Acabo de descubrilo y me ha gustado mucho.

Tengo una duda respecto al alquiler de un piso. Alquilé un piso a una mujer (por contrato, durante 1 año) y ahora, a los 9 meses, esta mujer dice que se va del piso. ¿Qué pasa con la fianza? ¿Puede irse del piso incumpliendo el contrato?

Un saludo, Elisa

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Elisa: Su inquilina parece haber incumplido el contrato con lo cual cuando menos debe perder la fianza.
Puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

Anónimo dijo...

Buenas soy Amparo.

Tengo un piso alquilado durante un año, pero se ha producido un incedio en el piso y está inhabitable. El seguro del propietario se encargará de los arreglos. Pero ya llevo un mes sin tener donde vivir y como mínimo me quedaría otro más. Le he dicho al propietario que dadas las circunstancias voy a abandonar el piso porque no puedo pagar dos alquileres; él me dice que es mi obligación seguir con los pagos y si no lo hago me demandará judicialmente todas las mensualidades hasta cumplir el año. ¿Es eso posible? ¿Es motivo suficiente que el piso quede inhabitable para anular el contrato?

Pedro Hernández Olmo dijo...

a Anónimo: Tal como describe la situación parece tener derecho a suspender el pago del alquiler mientras dura la reparación.
Puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

David dijo...

Buenos dias Pedro,
mi hermano al final ha cambiado de piso de alquiler y ha tenido percances con el seguro del contenido, por un fallo en la instalacion electrica del piso. Resulta que el propietario no tiene seguro del continente y le ha dicho que se saque las castañas del fuego el solo.

Es obligatorio para el propietario de un piso de alquiler el tener contratado un seguro del continente?

Pedro Hernández Olmo dijo...

A David: La contratación de un seguro de hogar, continente y contenido, aunque sea muy recomendable, no es obligatoria para el arrendador.
Si necesita ampliar la consulta puede hacerlo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

Javier dijo...

En mi contrato de alquiler creo que no especifica la duración del contrato, ya que en la estipulacion segunda dice: el presente Contrato de Arrendamiento comenzará a regir el día 1 de febrero de 2.010, sin perjuicio de las prórrogas forzosas previstas por el Artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, hasta completar un total de cinco años de vigencia, salvo que el Arrendatario manifieste a las Arrendadoras, con 30 días de antelación como mínimo, a la fecha de terminación del Contrato, o cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por cierto, la renta pactada es mensual.

¿Puedo a lo dos meses dejar la vivienda, con un preaviso de un mes, y no tener que pagar indemnización?

Gracias y un cordial saludo.

Reivaj dijo...

Estimado Pedro, tengo una vivienda alquilada desde hace 4 meses, con un contrato de duración de 2 años, cumplidos los cuales el inquilino tiene una opción a compra por la que entregó a cuenta, y como reserva de la opción a compra, una cantidad, la cual se descontaría del precio de venta pactado en el mismo contrato.

Al mes de llevar en la vivienda aparecieron humedades (empezó a llover a principios de diciembre y lo ha hecho de forma ininterrumpida hasta finales de marzo) en distintos puntos de la vivienda, por lo que una vez me fué comunicada lo comuniqué a la aseguradora, que una vez peritada la incidencia nos comunica que no procederá a repararla hasta que no se impermeabilice la fachada, por lo que nos ponemos en contacto con la aseguradora de la comunidad y nos comunica que puede proceder a la reparación interior (cuando pasen dos o tres meses para que se seque la fachada) de la vivienda, pero que como está la comunidad de pleito con la constructora entre otras cosas por defecto de construcción, no se va a proceder a impermeabilizar.

Han pasado 3 meses desde que se alquiló la vivienda y los inquilinos nos han comunicado que en una semana quieren rescindir el contrato y que le devolvamos tanto la cantidad entregada como opción a compra (queda claro que dicha cantidad no se devolvería y solo se descontaria del precio de compra/venta en el momento de ejecutarla) así como la fianza (una mensualidad)

En el contrato de alquiler queda reflejado que en caso de rescisión antes de tiempo el inquilino deberá indemnizarnos con dos mensualidades.

Como debemos proceder? Podemos reclamar la indemnización de las dos mensualidades?

Mucha gracias y mi enhorabuena por su blog

Pedro Hernández Olmo dijo...

A REIVAJ: La descripción de hechos no parece un supuesto de desistimiento del inquilino, sino de falta de idoneidad de la vivienda arrendada, con los efectos jurídicos que ello conlleva
Si necesita ampliar la consulta puede hacerlo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,16 eur./min. Desde fijo; 1,55 eur./min. Desde móvil)

arisa dijo...

Buenos Días, Enhorabuena por el blog, esta muy completo y de gran ayuda!
Quería exponerle mi caso.
Tengo un contrato de arrendamiento anual renovable tacitamente 5 años con fecha aniversario 15 Octubre. Lo estoy cumpliendo desde un poco mas de 1 año y medio y ahora me ofrecen un trabajo en Francia por lo que tendría que pedir al propietario la rescisión del contrato al 1 de julio cuando mi contrato se acaba el 15 de Octubre, como es traslado de trabajo tendré que indemnizarle o avisándole con 2 meses de antelación es suficiente? En mi contrato no se especifica ningún preaviso, solo que el contrato es anual, debería pagar el resto del año?
Muchas Gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

A arisa: Quiza la lectura de este post http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/04/mas-sobre-desistimiento-anticipado.html
le solucione la cuestión.

Jose dijo...

Buenos noches.
Ante todo felicitarle por este artículo tan bueno y creo que bastante claro en todos sus puntos. Tengo un inquilino en un contrato de un año que se prorrogó automáticamente un año más este Febrero al no comunicar el inquilino su deseo de no hacerlo. Ahora el inquilino argumenta que existe un problema con los altos consumos de gas que tiene (se le envió un técnico que confirmó que no había ningún problema con la instalación) y que dejará el piso a finales de Abril (2 meses después de haberse renovado automáticamente el contrato). ¿ Lo puede hacer sin más? , y si no lo puede hacer, ¿ qué podemos hacer para no salir perjudicados ?.
Le hemos notificado en un burofax que no aceptábamos su salida y le hemos enviado un acuerdo para que se finalice en Junio (en lugar de la fecha teórica de Febrero-2011) pero tememos que sencillamente deje las llaves en el buzón y se vaya.

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Jose: Si ocurre eso, tendrá la opción de acudir al Juzgado y reclamarle el pago de una indemnización por incumplimiento de contrato

José dijo...

Buenos días.

Gracias por la pronta respuesta. Es decir, que tan sólo podemos reclamar una indemnización, sin poder exigir el cumplimiento de la totalidad del contrato de arrendamiento (10 meses).

¿Cuánto es una indemnización apropiada?. ¿Las costas del proceso se le pueden reclamar?.

Francisco dijo...

Muy bueno todo lo que estoy leyendo.
Tengo una duda particular, tengo un inquilino el cual me avisa por burofax con solo 7 días de adelanto de que abandona el piso, también dice que me lo avisa desde hace mas tiempo por teléfono(mentira), y alega motivos laborales y económicos, sin embargo por telefono me reconoció que se iba a otro piso mas barato y mejor segun ella por lo que vuelve a mentir.
Ahora la pregunta, en caso de que la demande y le requiera los meses que restan, se podría demostrar durante el proceso que no solo no ha cambiado de trabajo si no que ademas reside en la misma localidad y en un nuevo piso de alquiler por lo que su razón de desistimiento quedaría en evidencia, que junto a la falta de plazo en el pre aviso a mi entender le restaría credibilidad ante el juez?
Gracias

Pedro Hernández Olmo dijo...

A Francisco: Agredecerle los elogios y ponerle de manifiesto que las circunstancias personales del inquilino no pueden servir de argumento y fundamento jurídico para dejar incumplido el contrato, sin indemnizar a la otra parte no obstante me pongo profesionalmente a tu disposición telefónica para cualquier asesoramiento complementario.

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