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miércoles, 3 de diciembre de 2008

DESISTIMIENTO DEL INQUILINO


Como otra mas de las consecuencias de la crisis que padecemos, resulta bastante frecuente la situación del inquilino que no pudiendo o no queriendo hacer frente al pago del alquiler en la vivienda en que habita o local que ocupa, decide darlo por terminado y se pregunta ¿tengo derecho a la devolución de la fianza?

Ante todo parece oportuno recordar el viejo principio: pacta sunt servanda –los acuerdos han de ser cumplidos-, y también que en el momento actual la LAU vigente desde 1 de enero de 1995, ha venido a corregir el desequilibrio que existía entre las obligaciones del casero y las del inquilino por lo tanto tan obligatorio es para el casero mantener al arrendatario en el disfrute de la vivienda o local por el tiempo pactado, como para éste pagar la renta correspondiente a ese periodo de tiempo.

Por lo mismo hemos de tener en cuenta que el abandono o desistimiento unilateral no es causa de extinción de las obligaciones en general (art.1156 del Código Civil) ni del arriendo en particular aunque el art. 11 de la Ley de Arrendamientos establece, de modo excepcional, la posibilidad del desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ello es para aquéllos contratos que hayan "durado" al menos 5 años, siempre que haya habido preaviso.

En cuanto a la fianza hay que considerar que su finalidad, en principio, no es el compensarla con el pago de rentas pendientes al extinguirse el contrato, sino que se trata de una suma depositada en concepto de garantía para que el arrendador pueda resarcirse de los daños y perjuicios que el arrendatario puede haber causado en el inmueble arrendado y que excedan del normal deterioro por uso. Es cierto que en ocasiones y por criterios prácticos, cuando la reclamación de rentas adeudadas se formula unos meses más tarde de la recuperación de la posesión por parte del arrendador y este ha podido comprobar el estado del piso, se procede a compensar las deudas del arrendatario con la obligación del arrendador de devolver la fianza.

En definitiva hemos de recordar que los únicos supuestos de desistimiento unilateral, que reconoce la vigente LAU de 1994, los regula en los artículos 11 y 12 y se refieren a arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a 5 años y a casos de matrimonio o convivencia del arrendatario exclusivamente. Hemos de acudir, pues, a las normas y principios contractuales contenidos en el Código Civil , cuya aplicación supletoria ordena expresamente el art. 4.3 de la repetida Ley , y, en este sentido, basta considerar los artículos 1091, 1256 y 1565 para llegar a la conclusión de que en éste no se otorga al simple desistimiento unilateral fuerza para desligar a los contratantes del vínculo arrendaticio concreto, de manera que la simple manifestación unilateral de querer darlo por extinguido y resuelto antes de que haya finalizado el plazo de duración pactado, no produce una automática extinción y resolución de aquél. Este efecto jurídico resolutorio solo se producirá, bien porque haya un acuerdo por ambas partes en este sentido, bien porque se declare así judicialmente pero, mientras se produzca una u otra circunstancia, es claro que queda en vigor el vínculo arrendaticio y por tanto el deber de cumplir las obligaciones asumidas.

Es cierto también que el incumplimiento contractual puede dar lugar a una indemnización de daños y perjuicios según dispone el artículo 1.124 del Código Civil si bien la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local o vivienda , tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador.

A modo de conclusión cabe subrayar:

1.- A la firma del contrato de arrendamiento ambas partes, con el oportuno asesoramiento, deben percatarse y asumir las obligaciones que contraen respecto a la duración del contrato.



2.- El arrendatario o inquilino debe tener constancia que de ningún modo puede dar por terminado el arrendamiento a su antojo.

3.- El importe de la fianza puede servir para compensar la indemnización que deba satisfacer el inquilino con motivo de su incumplimiento del contrato.
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