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jueves, 30 de septiembre de 2010

OPCION DE COMPRA Y TACITA RECONDUCCIÓN

El Tribunal Supremo en reciente sentencia, catorce de Septiembre de dos mil diez, ha declarado que la opción de compra pactada en un contrato de arrendamiento de local de negocio "durante la vigencia del contrato", no permanece subsistente y queda extinguida si el arrendamiento se prorroga tácitamente.

En tal sentido declara nuestro Alto Tribunal: La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato (art. 1467 CC ). Y este nuevo contrato que se crea por desaparición del anterior no reconduce la opción de compra del viejo al nuevo mediante la ampliación del plazo inicial que se establece por voluntad expresa de la propia Ley para la relación arrendaticia, y no para la opción que se incorpora a ella, en contra de las previsiones iniciales de las partes que pusieron como fecha de caducidad para su ejercicio la vigencia del contrato de arrendamiento, sin ampliarlo a una posible tácita reconducción, que hubiera necesitado, según el art. 1.255 del Código civil , de un pacto por escrito, y que, además, de admitirse pondría a la parte optante en una situación más ventajosa sobre la parte optada, por cuanto vería mejorado su derecho con el paso del tiempo al adquirir más barato y fuera del tiempo previsto para su ejercicio, consustancial a su propia naturaleza.