Consultas legales - 807 520 008

martes, 20 de marzo de 2012

Reparaciones necesarias en alquiler de renta antigua

La normativa sobre residencias de ancianos exige la realización de obras -rebajar la elevación del suelo de tres baños, ensanchar seis puertas en 1.ª planta, tres en planta baja y la de entrada, hacer correderas las puertas de baños y aseo, e instalar un aparato elevador-todo por importe de 49.125 euros, en un local con arrendamiento anterior a 1985.

El arrendatario pretende que dichas obras sean sufragadas por el arrendador por considerarlas reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido (art. 107 del TRLAU de 1964)

Tanto en primera instancia y apelación, así como en casación (STS 20/02/2012) es desestimada esta demanda en atención a las siguientes consideraciones:

En el contrato aparece acordado que la arrendataria realizará, por su exclusiva cuenta y riesgo, las obras de adaptación para el giro pactado que estime oportunas, las cuales no debilitarán la resistencia del edificio y quedarán en beneficio de la propiedad, debiendo estar terminadas en el plazo máximo de un año. Por tanto, queda claro que el pacto excluía cualquier obligación de la propiedad en orden a la adaptación del edificio arrendado para el uso a que se le iba a destinar por los arrendatarios.

Las obras que se tenían que hacer en el local arrendado eran meras obras de adaptación, por lo que en atención al contrato suscrito por las partes y a lo dispuesto en los artículos 107 y 110 LAU 1964, debían ser sufragadas por el arrendatario, pues no eran obras necesarias para la conservación del inmueble.

Es evidente que no pueden considerarse como necesarias para la conservación del local arrendado unas obras cuya necesidad no viene determinada por el mal estado del local, ni por una exigencia legal de adaptación del local a una normativa desligada de la actividad que en él se lleva a cabo, sino que viene determinada precisamente por la exigencia de adaptación del local a una normativa que afecta directamente a la actividad que en él explota la arrendataria, y que entró, además, en vigor mucho después de que el contrato se celebrase, de tal manera que, incluso acudiendo al contenido del contrato, si la arrendataria se obligó en el contrato a realizar por su exclusiva cuenta y riesgo las obras de adaptación para el giro pactado (condición 4.ª del contrato), con más razón habrá de realizar por su cuenta las obras de adaptación del local a ese mismo giro, determinadas por una normativa reguladora de la actividad, que entró en vigor cuando ya llevaba explotando el negocio varios años. Se trata, por tanto, de obras no sometidas al régimen de los artículos 107 y 110 de la LAU de 1964 , y que el arrendador no tiene obligación de costear.

La conservación a que se refiere el art. 107 del TRLAU de 1964 es la que consiste en mantener en buen estado los techos, suelos, paramentos verticales, ventanas, tomas de agua y energía y demás componentes del edificio, de forma que el mismo sea habitable y reúna las condiciones necesarias para ser utilizado por el arrendatario, excluyéndose del concepto aquellas obras adaptativas para ajustarse a las necesidades específicas de cada inquilino, ya que, entender lo contrario, llevaría la insostenible consecuencia de afirmar que el arrendador está permanentemente obligado a acometer inversiones que, en realidad, están únicamente vinculadas a la actividad mercantil que desarrolla el arrendatario.