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miércoles, 31 de julio de 2013

Alquiler LAU 1964. Derecho de retorno en un local comercial



Hechos: 
La arrendataria disfrutaba de un local de 91,14 metros cuadrados, en Gijón, con altillo y escaparates en el que pagaba un alquiler mensual de 117,85€, en virtud de contrato firmado en  fecha uno de abril de 1957.
La propietaria denegó la prórroga por derribo y para posterior reedificación, garantizado el derecho de retorno en documento en el que se menciona tres veces la normativa de la LAU de 1964 sobre el derecho de retorno.
Se ofreció un local a la arrendataria, que no fue aceptado. El local ofrecido era inferior a las tres cuartas partes del anterior local y carecía de altillo y escaparates.

A demanda de la arrendataria tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la AP en apelación le reconocieron una indemnización consistente en el pago de cinco anualidades de renta.

Contra esta resolución recurre en casación la arrendataria que había solicitado 200.000 euros de indemnización, el Tribunal Supremo (s. 14/06/2013) desestima el recurso y confirma la anterior sentencia, condenando en costas a la recurrente-

Considera el Supremo que las partes no configuraron un derecho de retorno, de base contractual y distinto del legalmente regulado en la LAU de 1964, pues en el documento por ellos redactado fue constante la mención de la normativa de la LAU de 1964, a la que se sujetaron de común acuerdo, y así se interpretó por la Audiencia Provincial, sin que conste vicio alguno en el proceso hermenéutico.

Por otro lado, se alega dolo o mala fe, como base para solicitar una indemnización conforme a los arts. 1101 y siguientes del C. Civil , citando al efecto la jurisprudencia antes transcrita, y que en nuestra anterior sentencia, no se consideró aplicable al caso, criterio que ratificamos.

La mala fe la sustenta la recurrente en el cambio de extensión y configuración del local ofrecido con respecto al desalojado. Sin embargo, en la sentencia recurrida, en el FDD tercero, se declara, como hecho probado, que la reducción de la superficie del altillo y la imposibilidad de abrir escaparates fue impuesta por la normativa urbanística, con lo que no podemos partir de un intento deliberado del arrendador para eludir sus obligaciones.
 
La doctrina que cita la recurrente se basa en las maniobras fraudulentas de un arrendador para eludir el derecho de retorno, bien cambiando voluntariamente la configuración, o vendiendo el local, sin conocimiento ni consentimiento del primitivo arrendatario, pero ninguna de estas situaciones concurre en el caso de autos, por lo que no puede apreciarse violación de la doctrina jurisprudencial.

6 comentarios:

  1. Buenos días, estamos de alquiler en una casa desde hace dos meses con opción a compra y pagamos 650 €, de ellos el 80% se quita del precio inicial.Para ello hemos firmado un contrato privado entre las dos partes sin elevarlo a escritura pública. Mi pregunta es, tengo que pagar algún tipo de IVA u otro impuesto además de esos 650 €. Y si fuera así, aquién se los tendría que pagar, a hacienda, al propietario? Gracias de antemano

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  2. Buenos días, estamos de alquiler en una casa desde hace dos meses con opción a compra y pagamos 650 €, de ellos el 80% se quita del precio inicial.Para ello hemos firmado un contrato privado entre las dos partes sin elevarlo a escritura pública. Mi pregunta es, tengo que pagar algún tipo de IVA u otro impuesto además de esos 650 €. Y si fuera así, aquién se los tendría que pagar, a hacienda, al propietario? Gracias de antemano

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  3. titulcia: la sujeción a IVA de ese contrato de arrendamiento con opción de compra está en función de que el arrendador/oferente sea o no sujeto pasivo de IVA. en tal caso debería estar repercutiendo el IVA en los recibos que le pase al cobro, IVA que luego deberá ingresar en la AEAT.

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  4. El arrendatario, tiene la obligación de acceder a que se haga un edificio nuevo y abandonarlo, mientras se está haciendo la obra, el arrendatario percibe alguna compensación económica, tiene el arrendador que buscarle otro local de similares características y en la misma zona mientras dura la obra, una vez terminada la obra tiene que darle la misma ubicación si por ejemplo está en planta baja y da a la calle principal. El nuevo local en todas las circunstancias se le puede dar con el 25% menos de superficie, y si el inquilino alega que ésta disminución hace inviable el uso para el que se destina.

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  5. El arrendatario, tiene la obligación de acceder a que se haga un edificio nuevo y abandonarlo, mientras se está haciendo la obra, el arrendatario percibe alguna compensación económica, tiene el arrendador que buscarle otro local de similares características y en la misma zona mientras dura la obra, una vez terminada la obra tiene que darle la misma ubicación si por ejemplo está en planta baja y da a la calle principal. El nuevo local en todas las circunstancias se le puede dar con el 25% menos de superficie, y si el inquilino alega que ésta disminución hace inviable el uso para el que se destina.

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  6. Lorca el derecho de retorno del arrendatario de "renta antigua" a un local reedificado tiene la suficiente complejidad como para poder explicarlo en este reducido espacio

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