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lunes, 30 de diciembre de 2013

La responsabilidad del avalista en un alquiler



En un contrato de arrendamiento se establece la siguiente clausula:
 El inquilino presenta en este acto a D., quien se constituye en fiador solidario de aquel o de quien sus derechos ostente, en el cumplimiento de todas las obligaciones que puedan derivarse del presente contrato (pago de rentas, de indemnizaciones por daños causados en la finca, por resolución anticipada del contrato, etc.) durante toda la duración del mismo, incluso en el caso de tácita reconducción, sin que resulte, por tanto, aplicable lo dispuesto en el art. 1.567 del Código Civil.

Con base en ella, el casero dirige directamente demanda contra el fiador en reclamación de determinadas cantidades derivadas del contrato.

La demanda es desestimada por el Juzgado al considerar extinguida la fianza por aplicación de la doctrina normativa del art. 1.851 del Código Civil , a cuyo tenor la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Vigo (s. 2/12/2013) no considera extinguida la fianza por ese motivo ya que lo que la sentencia califica como "prórroga" se recoge en un convenio de fecha 2 de abril de 2012, suscrito por arrendador y arrendatario, en cuya virtud la arrendataria se compromete a abonar la deuda pendiente de pago en diecinueve mensualidades a razón de 200 euros por mes y teniendo en cuenta que la presente demanda se presentó el 25 de enero de 2012 (y, por tanto, el referido convenio de arrendador y arrendatario es de época posterior), difícil resulta admitir la posibilidad de que pueda valorarse tal hecho posterior, en la medida en que el principio de la perpetuatio iurisdictionis impide al tribunal resolver en base a hechos ocurridos después de presentada la demanda, más aún cuando tales hechos son anómalos e impredecibles al deducirse aquella.
Más aún debe recordarse, en relación con el art. 1.851 del Código Civil , la doctrina jurisprudencial expresiva de que la mera tolerancia del acreedor en recibir aplazadamente el pago no constituye prórroga.

Tampoco admite el invocado vicio de consentimiento, por cuanto -se dice - el demandado "nunca tuvo la convicción de que era fiador de nadie, ni se le leyó el contenido de la cláusula, ni se le informó de las consecuencias económicas", debe precisarse que la pretensión en base a tal denuncia no puede ser otra que la declaración de nulidad contractual y la misma no podría prosperar, primero y desde un punto de vista adjetivo, por cuanto tal alegato solamente puede hacerse procesalmente por vía de acción, mediante demanda o reconvención, sin que sea posible por el cauce de la excepción y segundo, desde el plano sustantivo, toda vez que, el contrato, cual consta consignado en el mismo, fue leído por el ahora demandado quien, después de prestar conformidad a su contenido ("conformes con este contrato...", expone el documento), estampó su firma en el mismo, en muestra de tal anuencia, sin que, de otro lado, conste la menor actividad probatoria de la que pueda deducirse la existencia de error, engaño o fraude.

Tampoco estima la invocación de falta de legitimación pasiva con amparo en dos consideraciones: a) el aquí demandado no fue llamado al anterior proceso de desahucio por falta de pago y b) la presente reclamación se insta sin haberse dirigido antes contra el deudor principal.
Respecto a la legitimación pasiva, debe precisarse que la presente demanda se formula contra el demandado precisamente en su calidad de fiador, condición que asumió al suscribir el contrato de arrendamiento y que nadie cuestiona. Y, desde luego, no hay razón alguna para que se llamare como demandado al fiador en un proceso de desahucio por falta de pago, en el que se perseguía la resolución contractual frente al arrendatario. Y, en cuanto a la reclamación frente al deudor, simplemente recordar que cuando el fiador lo es con carácter solidario como ocurre en el caso aquí enjuiciado, el acreedor puede dirigirse directamente contra éste, sin tener que hacer reclamación previa o simultánea alguna al deudor.
 
En definitiva condena al fiador/avalista a pagar la suma de MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (1.824,44 EUROS), más los intereses legales correspondientes

Duración de alquiler de local conforme al Decreto Boyer.



Hechos: Contrato de arrendamiento de local de negocio pactado el  23 marzo 1990, en el que se prevé una duración para el mismo de DIEZ AÑOS, con exclusión expresa de la prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El  13 octubre 2009 la propiedad requirió al arrendatario para dar por terminado el alquiler, tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la demanda del casero.

El arrendatario recurre en casación invocando como único motivo infracción de los artículos 1566 y 1581 del Código civil y disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 25 noviembre 1994, todo en relación con la tácita reconducción.

El Tribunal Supremo  (s. 5/12/2013) desestima el recurso y confirma las sentencias anteriores con costas en atención a:

La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. El artículo 1566 del Código civil dispone:
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.
Artículo 1581: Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581).

De todo ello se desprende:

* que al arrendamiento de autos, concluido en 1990 y terminado en 2000, se le aplica el Real Decreto ley de 1985;
* que a dicho arrendamiento no se le aplica la prórroga forzosa que imponía la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, precisamente por el Real Decreto ley mencionado.
* que tampoco se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, posterior a la perfección del contrato y que tampoco prevé prórroga alguna;
* que la relación arrendaticia se mantuvo por sucesivas tácitas reconducciones, hasta que terminó con el requerimiento de extinción, de 13 octubre 2009, previo a la demanda que inició el presente proceso.
 
Todo ello lleva a concluir que la relación arrendaticia ha terminado. Se extinguieron los contratos y se extinguió la tácita reconducción de los mismos

miércoles, 11 de diciembre de 2013

Propiedad Horizontal: La utilización de un local como garaje.



En una Comunidad de Propietarios los estatutos disponen por un lado que el terreno comunitario será destinado a zonas viales y jardines y utilizado por todos y cada uno de los propietarios y en otro lugar que los locales llamados comerciales o industriales que constituyen las plantas bajas de cada una de las cuatro casas, podrán ser destinados a trasteros o garaje.


Ante ello la propietaria de uno de los locales solicita que se reconozca  el derecho de los propietarios a exigir que no se aparque frente a sus locales.


Sometido a votación resultó un acuerdo contrario al reconocimiento de tal derecho.


El Tribunal Supremo en sentencia de veintisiete de Noviembre de dos mil trece, casa y anula las sentencias de instancia y apelación declarando la nulidad del anterior acuerdo.


Recuerda el Supremo el concepto de garaje que según la acepción 1ª del diccionario de la RAE es: Local destinado a guardar automóviles.


Invoca asimismo la doctrina contenida en la STS 9 de julio de 2007 en cuanto que "la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas".


En el mismo sentido la STS de 24 de diciembre de 1990: La dimensión del garaje "ha de ser la adecuada para que los usuarios puedan, tras de la calle, acceder por los accesos o pasos comunes haciendo las maniobras correspondientes sin entorpecer a los contiguos, hasta el punto que, incluso, existen medidas dentro de la ordenación municipal, en donde se especifican los mínimos exigibles para dichas superficies individuales; en consecuencia con lo anterior, habrá que entender respecto a la naturaleza jurídica de tales locales destinados a ese uso, que, sin lugar a dudas se componen de dos elementos perfectamente diferenciados: por un lado, esos planos individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que por tanto, son propietarios de tales espacios, y, por otra parte, la necesidad de que para que ese uso sea racional y sea adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos comunes que se componen, fundamentalmente, por las entradas a las vías públicas, por las viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento."
 
En el presente caso la recurrente en casación es copropietaria de la Comunidad y propietaria, en exclusiva, de un local que "podrá ser destinado a trastero o garaje", como dicen los estatutos y lo destina a garaje, lo que significa, según lo dicho hasta ahora, que es un local en el que se guardan automóviles y que, por su propia naturaleza, éstos pueden entrar y salir; de lo contrario no sería garaje, sino otra cosa, por ejemplo, trastero, lo que prevén los estatutos. Si éstos también prevén el uso como garaje, debe serlo conforme a su concepto y naturaleza.

martes, 10 de diciembre de 2013

Videovigilancia en la Comunidad: Conserjes frente al monitor.



Cada vez son más las comunidades de propietarios que disponen de cámaras de videovigilancia para garantizar cierta seguridad en las mismas. Pero este hecho puede provocar cierta vulneración de derechos, tanto de copropietarios como de terceros, y es por ello que debamos estar atentos a ciertas exigencias. El supuesto planteado es claro: 

¿Cómo hemos de articular el visionado de cámaras de un circuito cerrado de televisión de diversas comunidades de propietarios por el personal de la empresa de conserjería contratada para el control de acceso al edificio que no tiene el carácter de vigilante de seguridad?”

Inicialmente, aclararemos que este artículo queda delimitado al ámbito propio de actuación de la Agencia Española de Protección de Datos –en adelante, AEPD-, con independencia de las competencias que pudiera corresponder a la Dirección General de la Policía, y que pudieran concurrir sobre el supuesto de hecho planteado. Es por ello que, antes de instalar una cámara o establecer un sistema de videovigilancia, la comunidad deberá tener en cuenta si desea que las cámaras o sistema de videovigilancia realicen grabación de las mismas o no, si sólo realizarán reproducción en tiempo real, o si estarán conectadas a alguna central de alarmas o no; dependiendo de ello, existirán más o menos exigencias, consideradas en la Ley 25/2009 de Seguridad Privada y/o en la Ley Orgánica de Protección de datos de carácter personal –en adelante LOPD-.

Ahora bien, ante el supuesto planteado, cabe plantearse ciertas cuestiones:
¿Quién es el responsable  y qué trámites debe realizar?, ¿Quién está visualizando las imágenes?, ¿Qué sucede con la grabación?, ¿Qué obligaciones existen?,  ¿Qué derechos pueden ejercer los interesados?

La postura de la AEPD en esta materia se fundamenta en la Instrucción 1/2006 de 8 de noviembre de la Agencia de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistema de cámaras o videocámaras.

Con carácter previo, el responsable –que no es otro que la comunidad- deberá notificar a la AEPD la creación del oportuno “fichero de videovigilancia” – con la salvedad de los sistemas de emisión en tiempo real-. La AEPD establece una serie de requisitos recogidos ya en la Instrucción 1/2006. No hay que olvidar que la imagen es un “dato personal” (art.3 LOPD) y que la referida instrucción habla de “grabación, captación, transmisión, conservación y almacenamiento de imágenes, incluida su reproducción o emisión en tiempo real. Así como el tratamiento que resulte de los datos personales relacionados con aquellas”. Es por ello que el responsable, necesitará –art. 2 de la instrucción – “estar legitimado” para el tratamiento, atendiendo al contenido del art. 6.1 y art. 6.2 –sobre consentimiento del  afectado-,  y del art. 11.1 y art.11.2 –sobre la comunicación de datos- de la LO 15/1999.   
Deberá cumplir con el “deber de información”, y con los principios de “calidad y proporcionalidad”, así como con la finalidad del tratamiento”. Deberá, además, atender y facilitar al interesado el ejercicio de sus derechos a los que se refieren los arts. 15 y ss. LOPD, sobre el “acceso, rectificación, cancelación, oposición” pudiendo éste reclamar su tutela ante la AEPD en caso de se le deniegue el ejercicio de los mismos y una posible indemnización si sufrieran daño o lesión en sus derechos o bienes. El responsable lo es también de adoptar cuantas medidas, de índole técnico y organizativo”, necesarias para garantizar la seguridad de los datos, y evitar su alteración o pérdida, teniendo en cuenta que todo aquel que accede a los mismos está sujeto a la debida reserva, confidencialidad y sigilo. Deberá informar a quien se delegue el visionado acerca de su deber de secreto” referido. Y existe, finalmente, la obligación de “cancelar dichos datos” en el plazo máximo de 1 mes desde su captación.

En el supuesto que nos ocupa –el visionado de las imágenes por el conserje de la finca-, la AEPD, atendiendo al art. 10 del reglamento de desarrollo de la LO 15/1999, aprobado por el  RD 1720/2007, admite como presupuesto legitimador la existencia de una habilitación legal, la existencia de un interés legítimo por parte de la comunidad. Esto es, el tratamiento de imágenes por el conserje de una comunidad de propietarios puede quedar incardinado en la esfera del interés legítimo de dicha comunidad, por cuanto la misma tiene un evidente interés en la instalación y mantenimiento de cámaras de seguridad

Siempre, claro está, que se cumplan las garantías establecidas en la Instrucción 1/2006 antes mencionadas, destacando en particular el deber de información y los derechos de las personas a que se refieren los artículos 15 y ss. LOPD sobre el “acceso, rectificación, cancelación, oposición, asi como la tutela de derechos e incluso indemnización.
“Así, si la  comunidad de propietarios contrata este servicio con una empresa de seguridad privada, resultaría de aplicación la Ley 23/1992, y el Reglamento de Seguridad Privada, aprobado por Real Decreto 1364/1994, de 9 de diciembre, sin que a esta Agencia Española de Protección de Datos le corresponda informar sobre los requisitos exigibles a las empresas instaladoras de este tipo de sistemas para autorizar su instalación”.

Por tanto, el acuerdo en Junta de Propietarios en los términos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal será suficiente a estos efectos; los requisitos son indicados en el escrito de consulta, considerando también que habrá de asegurarse el ejercicio de los derechos de las personas (arts. 15 y ss. LOPD y art. 5 de la Instrucción 1/2006) y adoptarse las medidas de seguridad adecuadas (art. 9 LOPD, Título VIII del Reglamento de desarrollo y art. 8 de la Instrucción 1/2006).

No obstante, en materia de videovigilancia, dadas sus especiales características, la información debe facilitarse conforme a la específica  modalidad prevista en el artículo 3 de la Instrucción 1/2006, conforme al cual “Los responsables que cuenten con sistemas de video vigilancia deberán cumplir con el deber de información previsto en el artículo 5 de La Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre. A tal fin deberán: a) Colocar, en las zonas video vigiladas, al menos un distintivo informativo ubicado en lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos como cerrados y b) Tener a disposición de los/las interesados/as impresos en los que se detalle la información prevista en el artículo 5.1 de la Ley Orgánica 15/1999.
  
Jesús Pérez
Ad Privata. Seguridad y Protección de Datos.
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