Arrendamiento de aparcamiento público ¿Es civil o administrativo?

El Cabildo de Gran Canaria, en calidad de arrendador, reclama judicialmente a la sociedad arrendataria de un aparcamiento público la cantidad de 221.395, 51 euros, más los intereses legales, en concepto de alquileres.

El juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial confirma el fallo del Juzgado si bien estima en parte el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de julio de 2018, casa la sentencia recurrida y anula el proceso seguido por falta de jurisdicción de los tribunales civiles.

Considera el Supremo que  no estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de un inmueble para prestar el arrendatario al público un servicio de aparcamiento, sino del arrendamiento de un servicio público de aparcamiento, en el que se recoge, dentro de la teoría de los actos separables, no solo lo relativo a los actos de preparación y adjudicación sino también lo relativo a sus efectos y extinción.

Se colige la finalidad y naturaleza del contrato de lo siguiente:

I.-Al denominar el objeto del contrato, según la manifestación I y cláusula primera, lo que se cede en arrendamiento es «el servicio de aparcamiento del Centro Insular de Deportes de Gran Canaria...», con las instalaciones que detalla, y no el arrendamiento de un inmueble que el arrendatario destinara a aparcamiento.

II.- En caso de incumplimiento -efectos y ejecución del contrato- prevé la cláusula segunda que pasados tres días desde su vencimiento, la Corporación Insular queda expresamente autorizada para posesionarse del aparcamiento e instalaciones, «con o sin ausencia del arrendatario.»

III.- Son significativas de la finalidad que se prevé con el servicio que se arrienda las condiciones que se imponen para su prestación. Se ha de prestar con regularidad y ha de mantener abierto y en funcionamiento durante un horario continuado de 24 horas, los 365 días del año (cláusula quinta d)). Ha de contratar personal suficiente a su cargo para una diligente y rápida atención al servicio (cláusula quinta g).

IV.- Para que la explotación de las plazas de aparcamiento del Centro Insular de Deportes no perjudique a este por gestionarlo un tercero, se prevé la reserva de treinta plazas de aparcamiento de las personas que designe el Instituto Insular de Deportes así como la concreción de las plazas (cláusula quinta h)).

V. Precisamente por tratarse de un servicio no ordenado finalísticamente a un mero lucro de las partes, sino a facilitar aparcamiento a los ciudadanos de modo ordenado y solidario, se impone que no se arriende, de forma permanente, más del 25% del total de las plazas de aparcamiento (cláusula quinta i)).

VI.- Es sumamente relevante de lo que mantenemos que, al preverse las causas de extinción del contrato, se incluya la de «supresión del servicio» (cláusula séptima).

VII.- En abono de lo que mantenemos se prevé como causa de resolución el «abandono por la adjudicataria del servicio, entendiéndose por tal suspensión del mismo por plazo superior a cinco días, sin causa justificada a juicio de la Administración»

Propiedad Horizontal: La utilización de un local como garaje.

En una Comunidad de Propietarios los estatutos disponen por un lado que el terreno comunitario será destinado a zonas viales y jardines y utilizado por todos y cada uno de los propietarios y en otro lugar que los locales llamados comerciales o industriales que constituyen las plantas bajas de cada una de las cuatro casas, podrán ser destinados a trasteros o garaje.

Ante ello la propietaria de uno de los locales solicita que se reconozca  el derecho de los propietarios a exigir que no se aparque frente a sus locales.

Sometido a votación resultó un acuerdo contrario al reconocimiento de tal derecho.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintisiete de Noviembre de dos mil trece, casa y anula las sentencias de instancia y apelación declarando la nulidad del anterior acuerdo.

Recuerda el Supremo el concepto de garaje que según la acepción 1ª del diccionario de la RAE es: Local destinado a guardar automóviles.

Invoca asimismo la doctrina contenida en la STS 9 de julio de 2007 en cuanto que "la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas".

En el mismo sentido la STS de 24 de diciembre de 1990: La dimensión del garaje "ha de ser la adecuada para que los usuarios puedan, tras de la calle, acceder por los accesos o pasos comunes haciendo las maniobras correspondientes sin entorpecer a los contiguos, hasta el punto que, incluso, existen medidas dentro de la ordenación municipal, en donde se especifican los mínimos exigibles para dichas superficies individuales; en consecuencia con lo anterior, habrá que entender respecto a la naturaleza jurídica de tales locales destinados a ese uso, que, sin lugar a dudas se componen de dos elementos perfectamente diferenciados: por un lado, esos planos individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que por tanto, son propietarios de tales espacios, y, por otra parte, la necesidad de que para que ese uso sea racional y sea adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos comunes que se componen, fundamentalmente, por las entradas a las vías públicas, por las viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento."

 
En el presente caso la recurrente en casación es copropietaria de la Comunidad y propietaria, en exclusiva, de un local que "podrá ser destinado a trastero o garaje", como dicen los estatutos y lo destina a garaje, lo que significa, según lo dicho hasta ahora, que es un local en el que se guardan automóviles y que, por su propia naturaleza, éstos pueden entrar y salir; de lo contrario no sería garaje, sino otra cosa, por ejemplo, trastero, lo que prevén los estatutos. Si éstos también prevén el uso como garaje, debe serlo conforme a su concepto y naturaleza.

El IAE en los alquileres

Aun cuando en la actualidad, como es bien sabido, las cuotas de IAE (Impuesto sobre actividades económicas) solamente gravan la actividad de determinados contribuyentes, sociedades mayoritariamente, es interesante la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de veintidós de Diciembre de dos mil diez, en cuanto a la posibilidad de desahucio por impago de esas cuotas por el demandado subarrendatario.

Por parte del mismo se invoca la normativa reguladora del impuesto que declara como sujeto pasivo del mismo a quien realice la actividad sujeta, en este caso arrendamiento de inmuebles alegando que estaba obligada a pagar impuestos que gravasen las plazas, más no la actividad de aparcamiento que es el hecho imponible gravado por el IAE. Además, la sociedad demandada no está obligada a contribuir por dicho impuesto ya que está exenta a tenor del art. 4.1 de la ordenanza fiscal reguladora del impuesto.

El demandante por el contrario invoca el pacto contractual: "los impuestos, árbitros (sic), contribuciones y demás cargas que se impongan correspondientes a las plazas de aparcamiento arrendadas, serán de exclusiva cuenta y cargo del subarrendatario" en relación con el art. 36 de la Ley general tributaria: "La posición del sujeto pasivo y los demás elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares. Tales actos y convenios no surtirán efecto ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas"

En esa tesitura el TS se decanta a favor del demandante por considerar que el pacto de repercusión de impuestos entre particulares resulta conforme al principio de autonomía de la voluntad consagrado en el art. 1255 CC , al no ser contrario ni a las leyes, ni a la moral, ni al orden público.

En definitiva el TS declara que La Audiencia Provincial interpreta que del tenor literal de la cláusula duodécima del contrato se desprende que la parte ahora recurrida se obligaba al pago de todos y cada uno de los impuestos o tributos que pudieran gravar las plazas de aparcamiento subarrendadas. Esta interpretación no puede considerarse arbitraria, pues la referida cláusula no excluye el pago del IAE ni distingue entre los impuestos devengados por la posesión de las plazas y los devengados por la actividad económica inherente a la explotación de las mismas. En definitiva, la interpretación realizada por la sentencia recurrida se ajusta a los términos literales de la cláusula controvertida, por lo que no se aprecia que infrinja el artículo 1281 CC a tenor de la jurisprudencia que atribuye prioridad a la interpretación literal.

La cláusula litigiosa no presenta oscuridad alguna

GARAJES, COCHERAS Y APARCAMIENTOS

Como es bien conocido la actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece dos grandes grupos en los contratos cuya regulación contiene: los arrendamientos destinados a vivienda del arrendatario y todos los demás arrendamientos.

Es posible afirmar que en el momento actual, en lo que se refiere a inmuebles, después de los arrendamientos de vivienda y local comercial el arrendamiento mas habitual sea el destinado al vehículo automóvil, hasta el punto que esta circunstancia ha sido objeto de una normativa específica, la Ley 40/2002 de 14 de noviembre reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos.

La existencia de esta regulación va a permitir eludir la discusión doctrinal acerca de si el arrendamiento de garajes se encuentra o no sujeto a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Sin perjuicio de ello se pueden establecer tres supuestos principales en los que el objeto del arrendamiento es una plaza para estacionar un vehículo automóvil:

1.- Alquiler de plaza de garaje como anexo a un contrato de arrendamiento de vivienda, sufre las mismas vicisitudes y está sujeto a la misma normativa legal y contractual que la vivienda de la que constituye elemento accesorio.

2.- El contrato de plaza de garaje, también denominado de pupilaje.

3.- El contrato de aparcamiento de vehículos o parking, arrendamiento de un espacio en un local o recinto del que es titular el arrendador para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio, sujeto a la Ley 40/2002 antes citada.


Prescindiendo del primero de los supuestos, las diferencias existentes entre el contrato de garaje y el de estacionamiento o aparcamiento han sido establecidas por la Jurisprudencia, El primero de dichos contratos es aquel en virtud del cual el propietario del "parking" se obliga a la guarda de un vehículo determinado con o sin fijación de plaza concreta asumiendo un deber de custodia, vigilancia y actividades complementarias de limpieza, conservación del local, etc. y en que por aplicación de la denominada teoría de la combinación han de tenerse presentes los elementos de los tipos de contratos más afines (depósito y arrendamiento de servicios); mientras que el de estacionamiento es el negocio jurídico en que se cede tan sólo el uso de un espacio y en el que salvo en determinados lapsos temporales (por ejemplo, limpieza), no se produce obligación de guarda y custodia.

Ello sin embargo no quiere decir que el arrendador de una plaza de garaje pueda eximirse de toda responsabilidad por los daños ocurridos al vehículo que ocupa esa plaza en arrendamiento en tal sentido la Sentencia de la AP de Valladolid de 25 de setiembre de 2000, señala que son mayoritarias las sentencias del T.S. (6 de Abril 1965, 2 julio 1973 y 20 octubre 1996) y esa propia Sala (10 Noviembre 1997) y la Sección Primera (6 Mayo 1994) las que vienen manteniendo que el garajista ostenta una obligación de custodia derivada del depósito del vehículo con el que se accede al aparcamiento, y ello porque no puede entenderse como cesión pura y simple del suelo que ocupa el vehículo, y que el nacimiento de la obligación de vigilancia no tiene un carácter accesorio, art. 1.097 C.C., sino que es consecuencia lógica y unida a la buena fe y al uso, art. 1.258 del mismo texto legal, y por ello el garajista está obligado a ofrecer al propietario del vehículo un servicio organizado que garantice la seguridad del automóvil, siendo obligación inherente al contrato la de vigilar o custodiar el objeto depositado con el fin de que su titular pueda utilizarlo en la misma forma en que fue depositado por otro lado, es indiferente que en el propio garaje o en el contrato figure la expresión, como es habitual, que la propiedad no responde en caso de robo o de incendio, pues estamos en presencia de un contrato de adhesión, y como tal impuesta al arrendatario y sin ninguna efectividad.

En ese sentido la Jurisprudencia establece esa responsabilidad lógicamente no tendrá la misma intensidad cuando se trata del alquiler de cochera o plaza de aparcamiento entre particulares que cuando se trata de una explotación por una empresa dedicada a esta actividad a cambio de un canon que se abona en función del tiempo de utilización, en cuyo supuesto aquellos deberes de vigilancia y custodia han de incrementarse (SAP Vizcaya de 30/06/2001)

En el arrendamiento de parking también cabe destacar la presunción de abandono del vehículo estacionado de forma continuada en el mismo lugar del aparcamiento por un período de tiempo superior a seis meses, que permite al titular del aparcamiento retirarlo conforme al procedimiento previsto en el Artículo 71 del Texto Articulado de la Ley de Tráfico y Seguridad Víal

Por último y en el ámbito fiscal es de destacar que salvo el arrendamiento contemplado en el supuesto primero todos los demás están sujetos a IVA.