HECHOS:
En fecha 1 de agosto de 1998, se suscribe arrendamiento de
la vivienda y de unas plazas de garaje sitas en el mismo edificio, todo ello
propiedad de una sociedad limitada.
En fecha 12 de agosto de 2016, unos particulares adquirieron
la propiedad de la vivienda (no de las plazas de garaje) en una subasta
celebrada por la Agencia Tributaria.
En fecha 4 de enero de 2017, los propietarios formalizaron
un acta de requerimiento, previo al desahucio, dirigido a los inquilinos
"para que en el plazo de quince días a contar desde la notificación
desalojen la indicada vivienda y hagan entrega de las llaves del mismo en la
Notaría".
Después de las citadas actuaciones, los propietarios
interpusieron demanda en la que ejercitaron una acción de desahucio por
expiración del término contractual.
El juzgado de primera instancia estimó íntegramente
la demanda y declaró extinguido el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de
1998 respecto de la vivienda y de los anejos por expiración del plazo.
La Audiencia Provincial estimó la apelación y
desestimó la demanda, por considerar que los actores solo pueden ejercitar la
acción de desahucio del inmueble del que son propietarios y el contrato de
arrendamiento cuya resolución se pretende en la demanda tiene varios objetos,
la vivienda de su propiedad y los garajes propiedad de un tercero ajeno al
procedimiento.
El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estimó
el recurso de los propietarios, revocó la sentencia de la Audiencia y declaró
extinguido el alquiler por expiración del plazo.
Considera el Supremo que, la Audiencia ha errado en la
calificación jurídica del supuesto de hecho, al estimar que nos encontramos
ante un supuesto de resolución del contrato, y no de extinción de la relación
arrendaticia por expiración del término de su duración y de una eventual tácita
reconducción.
La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación
del plazo del mismo contrato anterior, pues, en caso de producirse, da lugar a
un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito
esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en
obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (arts.
1254, 1261 y 1262 CC). Una cosa es que el Código civil fije un criterio de
interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la
omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la
tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el carácter contractual
de la relación jurídica que nace de esa tácita reconducción, admitiendo la
existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a
los propietarios de la vivienda, no sólo sin su consentimiento, sino aun en
contra de su voluntad expresa.
La solución es, por tanto, la inversa al caso de la
resolución por incumplimiento de un contrato único de arrendamiento de objeto
plural, en el que la facultad resolutoria, salvo que otra cosa resulte de la
interpretación del contrato, requiere su ejercicio conjunto por la totalidad de
los propietarios de las cosas arrendadas de forma unitaria. En el caso de la
tácita reconducción de un contrato único sobre una pluralidad de objetos, es
necesario que la voluntad presunta favorable sea predicable de la totalidad de
los potenciales arrendadores. Lo contrario implicaría someter de forma forzosa
al propietario disconforme a un nuevo vínculo contractual, contrariando no sólo
los preceptos y jurisprudencia que se citan en los motivos del recurso, sino
incluso la misma naturaleza esencialmente voluntaria de los contratos (arts.
1254 CC y 31.3 CE), y la interdicción general de que la validez y
cumplimiento de los contratos puedan dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes (art. 1256
CC).
