LAU 1994. Responsabilidad del inquilino que desiste de arrendamiento compartido

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena mancomunadamente a los dos inquilinos a que indemnicen al casero en la cantidad de 2.504,85€, más los intereses.

La inquilina apela la sentencia invocando:

1. Falta de legitimación pasiva puesto que había abandonado la vivienda arrendada en septiembre de 2016.

2. La ausencia de prueba de que los desperfectos sean imputables a los arrendatarios demandados.

3. Compensación de la cantidad reclamada en la demanda por los desperfectos en la vivienda arrendada, con la fianza por importe de 2.600 €.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

En cuanto al primer motivo de recurso considera la Audiencia que la apelante suscribió, en la condición de coarrendataria, junto con el codemandado, el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2016, de vivienda arrendada, sin que conste que la coarrendataria demandada comunicara al arrendador, en cualquier momento posterior a la celebración del contrato, el desistimiento del arrendamiento, y que el desistimiento fuera consentido por el arrendador, la demandada arrendataria se encuentra plenamente legitimada pasivamente para soportar el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual que es objeto del pleito, en su condición de coarrendataria, habiendo quedado, sin embargo, firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, que declara la responsabilidad mancomunada de los coarrendatarios, por no haber sido expresamente impugnado.

En cuanto al segundo motivo, a partir de las alegaciones parcialmente conformes de las partes; la prueba documental; el informe pericial de la Arquitecto Técnico que ha sido ratificado en el acto del juicio, con la necesaria contradicción; la testifical de la Administradora de Fincas; y la ausencia de prueba relevante en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de desperfectos en la vivienda, al término del arrendamiento, imputables a los arrendatarios, por el importe conjunto de 2.504,85 € fijado en la sentencia de primera instancia.

En cuanto al tercer motivo se condenó a los demandados al pago de las rentas adeudadas, y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión, estando pactada en el contrato de arrendamiento una renta de 1.300 €, por lo que la fianza de 2.600 € alcanza a cubrir dos mensualidades de renta, no habiendo constancia de que los demandados hayan pagado las rentas adeudadas, habiendo manifestado el arrendador la imputación de las rentas al pago de las rentas adeudadas, en los términos de lo dispuesto en los artículos 1172 y ss del Código Civil, siendo la condena al pago de las rentas anterior a la demanda de reclamación por los desperfectos en la vivienda, presentada el 15 de diciembre de 2017, por lo que la imputación de pagos se hizo a la única deuda que se encontraba vencida en el momento de la imputación.

La responsabilidad del avalista en un alquiler

En un contrato de arrendamiento se establece la siguiente clausula:

 El inquilino presenta en este acto a D., quien se constituye en fiador solidario de aquel o de quien sus derechos ostente, en el cumplimiento de todas las obligaciones que puedan derivarse del presente contrato (pago de rentas, de indemnizaciones por daños causados en la finca, por resolución anticipada del contrato, etc.) durante toda la duración del mismo, incluso en el caso de tácita reconducción, sin que resulte, por tanto, aplicable lo dispuesto en el art. 1.567 del Código Civil.

Con base en ella, el casero dirige directamente demanda contra el fiador en reclamación de determinadas cantidades derivadas del contrato.

La demanda es desestimada por el Juzgado al considerar extinguida la fianza por aplicación de la doctrina normativa del art. 1.851 del Código Civil , a cuyo tenor la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Vigo (s. 2/12/2013) no considera extinguida la fianza por ese motivo ya que lo que la sentencia califica como "prórroga" se recoge en un convenio de fecha 2 de abril de 2012, suscrito por arrendador y arrendatario, en cuya virtud la arrendataria se compromete a abonar la deuda pendiente de pago en diecinueve mensualidades a razón de 200 euros por mes y teniendo en cuenta que la presente demanda se presentó el 25 de enero de 2012 (y, por tanto, el referido convenio de arrendador y arrendatario es de época posterior), difícil resulta admitir la posibilidad de que pueda valorarse tal hecho posterior, en la medida en que el principio de la perpetuatio iurisdictionis impide al tribunal resolver en base a hechos ocurridos después de presentada la demanda, más aún cuando tales hechos son anómalos e impredecibles al deducirse aquella.

Más aún debe recordarse, en relación con el art. 1.851 del Código Civil , la doctrina jurisprudencial expresiva de que la mera tolerancia del acreedor en recibir aplazadamente el pago no constituye prórroga.

Tampoco admite el invocado vicio de consentimiento, por cuanto -se dice - el demandado "nunca tuvo la convicción de que era fiador de nadie, ni se le leyó el contenido de la cláusula, ni se le informó de las consecuencias económicas", debe precisarse que la pretensión en base a tal denuncia no puede ser otra que la declaración de nulidad contractual y la misma no podría prosperar, primero y desde un punto de vista adjetivo, por cuanto tal alegato solamente puede hacerse procesalmente por vía de acción, mediante demanda o reconvención, sin que sea posible por el cauce de la excepción y segundo, desde el plano sustantivo, toda vez que, el contrato, cual consta consignado en el mismo, fue leído por el ahora demandado quien, después de prestar conformidad a su contenido ("conformes con este contrato...", expone el documento), estampó su firma en el mismo, en muestra de tal anuencia, sin que, de otro lado, conste la menor actividad probatoria de la que pueda deducirse la existencia de error, engaño o fraude.

Tampoco estima la invocación de falta de legitimación pasiva con amparo en dos consideraciones: a) el aquí demandado no fue llamado al anterior proceso de desahucio por falta de pago y b) la presente reclamación se insta sin haberse dirigido antes contra el deudor principal.

Respecto a la legitimación pasiva, debe precisarse que la presente demanda se formula contra el demandado precisamente en su calidad de fiador, condición que asumió al suscribir el contrato de arrendamiento y que nadie cuestiona. Y, desde luego, no hay razón alguna para que se llamare como demandado al fiador en un proceso de desahucio por falta de pago, en el que se perseguía la resolución contractual frente al arrendatario. Y, en cuanto a la reclamación frente al deudor, simplemente recordar que cuando el fiador lo es con carácter solidario como ocurre en el caso aquí enjuiciado, el acreedor puede dirigirse directamente contra éste, sin tener que hacer reclamación previa o simultánea alguna al deudor.

 
En definitiva condena al fiador/avalista a pagar la suma de MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (1.824,44 EUROS), más los intereses legales correspondientes