En un contrato de arrendamiento de local de negocio se pacta
la siguiente clausula:
El plazo de duración del presente arrendamiento es de VEINTE (20) años contados a partir del devengo
de su primera renta, plazo que será obligatorio para LA ARRENDADORA y
potestativo para LA ARRENDATARIA, quien podrá dar por resuelto este contrato a
todos los efectos en cualquier momento de su vigencia, bastando para ello la
mera comunicación previa a LA ARRENDADORA, con, al menos, TRES meses de
antelación a la fecha, a partir de la cual se considerará extinguido el arrendamiento .No obstante, si dicha resolución
se produjese antes de que transcurran CINCO años contados desde el devengo de
la primera renta LA ARRENDATARIA vendrá obligada a abonar a LA ARRENDADORA,
como indemnización por los daños y perjuicios causados, el importe de las
rentas que faltaren por devengar, en el momento de la resolución, hasta completar
el indicado plazo de cinco años.
Antes de
transcurrir las cinco años la arrendataria decide dar por terminado el
contrato, por tal motivo y en cumplimiento de lo anterior el Juzgado de 1ª
Instancia la condena a pagar al arrendador la cantidad de setecientos
cuarenta y ocho mil ciento sesenta y seis euros (748.166€), como indemnización
por la resolución anticipada el contrato de arrendamiento
En apelación la Audiencia Provincial considera existen
razones deben llevar al menos, a dulcificar o mitigar el grado de
incumplimiento que cabe imputar a la arrendataria, lo que posibilita, a juicio
de esta Sala, la moderación de la cláusula penal prevista en un contrato de
tracto sucesivo, de larga duración como lo es el arrendamiento que vincula a las partes y reduce la cantidad a la suma de 389. 043,72€,
El Tribunal Supremo
(10/12/2013) casa la sentencia y confirma la del Juzgado de 1ª Instancia
por entender que:
La sentencia
recurrida aplica la moderación de la cláusula penal que antes ha sido
transcrita. Lo cual no es aceptable y no se puede confirmar porque no es una
cláusula penal a la que pueda aplicarse el artículo 1154 del Código civil .
En primer lugar,
hay que recordar el concepto de cláusula penal, como regulan los artículos 1152
y siguientes del Código civil es aquella que se establece en una obligación
cuyo incumplimiento se sanciona con ella. "Al producirse el
incumplimiento que sanciona", dice la sentencia de 3 de febrero de
2000 ; "requiere el incumplimiento de una obligación principal", reitera
la de octubre de 2001 y la del 23 diciembre 2009 insiste en que "... la cláusula penal la han
establecido para el caso de falta de cumplimiento" en cuyo
incumplimiento insisten también las de 2 de julio de 2010 y 26 octubre 2010.
En el presente
caso, no ha habido incumplimiento. En el contrato de arrendamiento se le concede al arrendatario la facultad de
declarar extinguido el contrato dentro del plazo pactado, plazo "potestativo
para la arrendataria, quien podrá dar por resuelto este contrato a todos los
efectos en cualquier momento de su vigencia..." y si ésta, en uso de
tal facultad, la ejerce en los primeros cinco años "vendrá obligada a abonar..."
(tal cláusula ha sido transcrita en líneas anteriores). No es, por tanto,
cláusula penal para el caso de incumplimiento de una obligación, sino cláusula
en caso de cumplir lo que se ha previsto expresamente en el contrato. Esta
cláusula no ejerce, como sí ocurre en la penal, la función coercitiva de la
obligación principal, ni la función liquidadora (o sustitutiva) de los
perjuicios "en caso de falta de cumplimiento" , dice el
artículo 1152 del Código civil . Con lo cual, no tiene sentido la posible
moderación por incumplimiento parcial porque no hay tal: la obligación de la
arrendataria no ha sido "en parte o irregularmente cumplida" ,
sino que ha sido observada conforme a lo pactado, pacta sunt servanda, es
decir, de acuerdo con la lex contractus.
Además y a mayor abundamiento, lo que se ha pactado se ha cumplido exactamente, que no es otra cosa que la extinción de la relación contractual en el plazo de los primeros cinco años
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