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miércoles, 22 de enero de 2014

Clausula penal y facultad de extinguir anticipadamente un arriendo



En un contrato de arrendamiento de local de negocio se pacta la siguiente clausula:
El plazo de duración del presente arrendamiento es de VEINTE (20) años contados a partir del devengo de su primera renta, plazo que será obligatorio para LA ARRENDADORA y potestativo para LA ARRENDATARIA, quien podrá dar por resuelto este contrato a todos los efectos en cualquier momento de su vigencia, bastando para ello la mera comunicación previa a LA ARRENDADORA, con, al menos, TRES meses de antelación a la fecha, a partir de la cual se considerará extinguido el arrendamiento .No obstante, si dicha resolución se produjese antes de que transcurran CINCO años contados desde el devengo de la primera renta LA ARRENDATARIA vendrá obligada a abonar a LA ARRENDADORA, como indemnización por los daños y perjuicios causados, el importe de las rentas que faltaren por devengar, en el momento de la resolución, hasta completar el indicado plazo de cinco años.

Antes de transcurrir las cinco años la arrendataria decide dar por terminado el contrato, por tal motivo y en cumplimiento de lo anterior el Juzgado de 1ª Instancia la condena a pagar al arrendador la cantidad de setecientos cuarenta y ocho mil ciento sesenta y seis euros (748.166€), como indemnización por la resolución anticipada el contrato de arrendamiento

En apelación la Audiencia Provincial considera existen razones deben llevar al menos, a dulcificar o mitigar el grado de incumplimiento que cabe imputar a la arrendataria, lo que posibilita, a juicio de esta Sala, la moderación de la cláusula penal prevista en un contrato de tracto sucesivo, de larga duración como lo es el arrendamiento que vincula a las partes y reduce  la cantidad a la suma de 389. 043,72€,

El Tribunal  Supremo  (10/12/2013) casa la sentencia y confirma la del Juzgado de 1ª Instancia por entender que:

La sentencia recurrida aplica la moderación de la cláusula penal que antes ha sido transcrita. Lo cual no es aceptable y no se puede confirmar porque no es una cláusula penal a la que pueda aplicarse el artículo 1154 del Código civil .

En primer lugar, hay que recordar el concepto de cláusula penal, como regulan los artículos 1152 y siguientes del Código civil es aquella que se establece en una obligación cuyo incumplimiento se sanciona con ella. "Al producirse el incumplimiento que sanciona", dice la sentencia de 3 de febrero de 2000 ; "requiere el incumplimiento de una obligación principal", reitera la de octubre de 2001 y la del 23 diciembre 2009 insiste en que "... la cláusula penal la han establecido para el caso de falta de cumplimiento" en cuyo incumplimiento insisten también las de 2 de julio de 2010 y 26 octubre 2010.

En el presente caso, no ha habido incumplimiento. En el contrato de arrendamiento se le concede al arrendatario la facultad de declarar extinguido el contrato dentro del plazo pactado, plazo "potestativo para la arrendataria, quien podrá dar por resuelto este contrato a todos los efectos en cualquier momento de su vigencia..." y si ésta, en uso de tal facultad, la ejerce en los primeros cinco años "vendrá obligada a abonar..." (tal cláusula ha sido transcrita en líneas anteriores). No es, por tanto, cláusula penal para el caso de incumplimiento de una obligación, sino cláusula en caso de cumplir lo que se ha previsto expresamente en el contrato. Esta cláusula no ejerce, como sí ocurre en la penal, la función coercitiva de la obligación principal, ni la función liquidadora (o sustitutiva) de los perjuicios "en caso de falta de cumplimiento" , dice el artículo 1152 del Código civil . Con lo cual, no tiene sentido la posible moderación por incumplimiento parcial porque no hay tal: la obligación de la arrendataria no ha sido "en parte o irregularmente cumplida" , sino que ha sido observada conforme a lo pactado, pacta sunt servanda, es decir, de acuerdo con la lex contractus.
 
Además y a mayor abundamiento, lo que se ha pactado se ha cumplido exactamente, que no es otra cosa que la extinción de la relación contractual en el plazo de los primeros cinco años