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miércoles, 8 de julio de 2015

Alquiler de vivienda: Tácita reconducción >< Prórroga forzosa



Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de diecinueve de mayo de dos mil quince, deja claro el concepto y efectos de la tácita reconducción.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino preavisa su voluntad de abandonar la vivienda con dos meses de antelación al fin de la anualidad conforme exigía el contrato.
Llegado el día previsto, 1 de agosto de 2012, el inquilino continúa en el uso de la vivienda arrendada hasta 28 de abril de 2013 que la abandona, pagando los alquileres correspondientes.
El casero, considerando que se ha producido una nueva prórroga anual reclama los alquileres correspondientes a los meses que faltan hasta agosto de 2013, fin de esa anualidad incumplida por el inquilino.

El juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia revoca esa sentencia, desestima la demanda y absuelve al inquilino, con condena en las costas de la primera instancia al casero.

Considera la AP que constituye un hecho no controvertido en el proceso que, la arrendataria continuó en la posesión del objeto arrendado -con plena aquiescencia de la parte arrendadora, al menos tácita, mediante acto inequívocos y concluyentes, como son la aceptación y cobro de las mensualidades de renta correspondientes a los meses de agosto de 2012 a marzo de 2013 y la omisión de toda reclamación para exigir los derechos que le reconocían las mismas estipulaciones del contrato- hasta el 28 de abril de 2013, en que se produjo la reintegración de la posesión de la cosa arrendada a la entidad arrendadora.
Esta circunstancia, habida cuenta del carácter supletorio que el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce expresamente a lo dispuesto en el Código Civil, dio lugar, indudablemente, a una tácita reconducción conforme a lo prevenido por el artículo 1566 del Código Civil.

La tácita reconducción supone, como tiene reiterado la consolidada doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, un nuevo contrato de arrendamiento -no una prórroga del anterior pactado de modo presunto sobre la misma cosa y por la misma renta, pero cuyo plazo de duración será, conforme a lo establecido por el propio artículo 1566 del Código Civil en relación con el artículo 1581 del mismo Cuerpo Legal , por años, por meses o por días, según se hubiere fijado un alquiler anual, mensual o diario.


Debiendo tenerse presente, en este punto, que la palabra "reconducción" tiene etimológicamente el significado de volver a arrendar -como ya precisaron las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1989 y 20 de septiembre de 1991, entre otras-, pues no debe olvidarse que la denominación, en el Derecho Romano, del contrato de arrendamiento era la de LOCATIO CONDUCTIO, por virtud del cual, una persona denominada arrendador (LOCATOR) entregaba temporalmente a otra persona llamada arrendatario (CONDUCTOR) una cosa para su uso o una obra a cambio de una cantidad (MERCES).

En el supuesto enjuiciado, al abonarse la renta mensualmente, ha de concluirse que el nuevo contrato de arrendamiento presunto, surgido de la tácita reconducción, tenía una duración mensual. Por consiguiente, habiéndose iniciado un nuevo arriendo presunto en fecha 1 de abril de 2013, es evidente que el mismo concluía en fecha 30 de abril de 2013, por lo que deviene incuestionable que de las mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso, la única que vendría obligada a pagar la arrendataria demandada era la correspondiente -precisamente- al mes de abril de 2013, por el importe -no cuestionado, ni controvertido- de 1600,00 euros. Y ello, por cuanto la actora carecería de todo título para exigir el pago de las mensualidades de renta correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2013, ya que, la relación obligatoria que derivaba para las partes del contrato suscrito por éstas en fecha 1 de agosto de 2011 había quedado extinguida el 31 de julio de 2012, y no se había producido reconducción tácita alguna del arriendo a partir de mayo de 2013.

15 comentarios:

  1. Buenas noches. He leído varios comentarios suyos en la web Enalquiler.com y, aunque seguramente no es el canal más apropiado, querría comentarle una cuestión personal.

    Mi pareja y yo estamos viviendo en casa de su abuela. El contrato de alquiler es del 1 de septiembre de 2002 y está a nombre de ella. La duración es de 1 año y se ha ido renovando automáticamente año tras año. La abuela murió el pasado 15 de junio. El pasado día 24 de julio recibimos un burofax a nombre de la inquilina en el que indican que el contrato se da por extinguido el próximo 30 de agosto debiendo depositar las llaves de la casa el próximo 31 de agosto.

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  2. No son conocedores de la muerte de la abuela porque para ello queríamos comunicarlo fehacientemente aportando certif.defunción. Tras una primera reunión nos dicen que ese burofax era la única manera para proceder a "actualizar"($$$) el contrato de alquiler. Aprovechamos ese primer encuentro para explicar la muerte de la abuela y el nuevo escenario: pareja con 2 hijos que quieren continuar viviendo en la casa. Mi pareja lleva empadronada en la vivienda desde 2002 también. La casa es del 1930 con instalación eléctrica obsoleta, cañerías de plomo y las únicas reformas (mejoras) son las introducidas por la familia de mi pareja (cocina, calefacción, lavabo, ventanal aluminio en comedor...). Primera duda que surge: ¿cumplen con el plazo mínimo exigido para dar por cancelado el contrato? Creo que son 60 días y el burofax tendrían que haberlo mandado en Junio. Segunda duda: ¿este alquiler no lo puede subrogar mi pareja acreditando parentesco y antigüedad de padrón?

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  3. En esa primera reunión se acuerda un nuevo contrato a nombre de ambos y antes de poner una cifra a las nuevas condiciones del contrato se procede a valorar el estado del inmueble con la propietaria, su gestor y un paleta para determinar la gravedad de las humedades en el lavabo y el deterioro del estado de las vigas del patio inferior (hay un cuarto que es como un lavadero y estan rebentadas las vigas) y hay grietas en toda la estructura. Por el estado de la casa no aceptamos pagar más de 500eur en esa "actualización" del contrato de alquiler.
    Hoy, en la segunda reunión nos dicen que 1.la solución para el techo es apuntalar el patio por tiempo indefinido 2.que la propietaria acepta ese importe mensual y 3 se propone un contrato de 3 años debiendo satisfacer el próximo 1 de septiembre la cantidad de 1.500 eur repartidos en los siguientes conceptos: 500 del mes de alquiler, 500 de fianza y 500 de gastos de contrato ( que encuentro realmente abusivo ).

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  4. Por otro lado, en ese contrato se pretende incluir (y que firmemos) una cláusula en la que se exima de toda responsabilidad a la propietaria de cualquier accidente que ocurriera puesto que el patio se encuentra inhabitable (y por extensión parte de nuestra vivienda) y que si salimos al patio sea bajo nuestra total responsabilidad. Además, en el momento de la firma del nuevo contrato nos comenta el gestor que no dispondrá de la cédula de habitabilidad y que cuando la tenga, la añadirá "a mano" (?). Ante esta situación, creo que la vivienda debe ser habitable 100% y no sólo en una parte. Creo que quieren aprovecharse de nuestra situación puesto que si la casa no estuviera ya alquilada NADIE alquilaría una vivienda en esas condiciones, sin cédula, ni nadie firmaría un contrato con esa cláusula en la que no se comprometen a arreglar el patio, sino que simplemente se limitaran a apuntalar sin que ni nosotros ni nuestros hijos podamos salir afuera durante esos 3 años de contrato.
    Me han comentado que no podemos renegociar estas condiciones reclamando una prórroga de contrato de duración indefinida (mientras duren las obras) y posteriormente firmar nuevo contrato porque solo se podría hacer dicha prórroga a la titular del contrato de alquiler y la titular está muerta. La inmobiliaria dice que mi pareja no tiene derecho a subrogar el alquiler, cosa que no me queda claro del todo. Lo único que se me ocurre es, no firmar ese contrato y que se proponga uno nuevo con pretensiones económicas más bajas y mientras duren las obras del patio o.... pactar salida y buscarnos otro piso... Gracias...

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  5. Anónimo habría que leer ese documento pero con los datos que aporta parece que deberán marcharse el 31 de agosto

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  6. Hola, lo que quería exponer no se publicó en su totalidad. Mi duda no tiene nada que ver con ese burofax, que por otro lado no sé porqué afirma que debemos abandonar el inmueble cuando la ley dice que si el contrato es anterior a junio 2013 el preaviso del propietario debe hacerse con 2 meses de antelación. En cualquier caso, como decía, mis dudas no tienen nada que ver con ese burofax. Gracias

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  7. Anónimo reitero lo dicho conforme describe la situación, nieto de una inquilina fallecida, no veo que puedan exigir ningún derecho sobre esa vivienda en cuanto s negociar un nuevo contrato como le decía habría que leer esa propuesta, la exención de responsabilidad de la dueña por vicios del inmueble no parece que sea admisible el resto de lsd cuestiones que plantea son susceptibles de negociación

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  8. Buenos días. En junio firmó con una agencia contrato alquiler de una vivienda. Me indica que debo hacer el pago de la fianza de 1 mensualidad más 1 mensualidad más en concepto de honorarios de la propia agencia. Un día antes de entrar y teniendo los pagos realizados con la mudanza en curso para entrar a vivir al día sugerente, al inquilina saliente incendia la cocina por lo que me es imposible entrar. Acepto quedarme en el piso a dormir y en buena fe junto con la propietaria intento que el seguro reponga los daños y colaboró en todo el proceso de reposición y obra de la cocina. Darán te un mes he estado son agua caliente y a día de hoy sigo sin poder hacer uso normalizado de la vivienda dado que la cocina se encuentra sin equipamiento ni electrodomésticos. En esa misma linea de colaboracion y buena fe, renuncié a hotel para agilizar el proceso y no encarecer el pto. de la compañía de seguros o de la propietaria durante los 15 días de vacaciones que disponía.
    Finalmente la obra se prolonga por problemas de cobertura y responsabilidades entre el anteriot inquilino y la propietaria, y yo continuo a día de hoy sin poder tener condiciones de habitabilidad.
    Cansado ya de todo ello puedo exigir a propietaria y agencia me devuelvan tanto el el mes de fianza como el mes de agenia?
    Muchas gracias
    J Abad

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  9. JD agreda si puede acreditar los hechos que reclama, no sólo puede pedir la devolución de lo pagado, sino también los daños y perjuicios sufridos.Para ampliar o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil)

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  10. Buenos días,

    Tras leer su artículo le comento el caso en el que nos encontramos. Firmamos un contrato "de temporada" con una duración de 11 meses con el inquilino por motivos laborales que venció el 31 de Enero de 2015 sin posibilidad de prórroga y con entrega inmediata de llaves. Me pongo en contacto con él a mediados de Enero para decirle que finaliza su contrato y tengo que hablar con él. Consigo hablar con él, por fin, a principios de Febrero y le comento la imposibilidad de renovar el contrato porque vamos a necesitar el apartamento como vivienda permanente ya que nos habíamos enterado que la vivienda en la que estábamos había sido subastada (las notificaciones habían sido por edictos- pero esto es otro tema). Se muestra comprensivo y me pide un tiempo para buscar otro alojamiento. Yo se lo doy, sin problemas. A partir de ahí... imposibilidad de contactar con él, requerimiento vía email sin respuesta y el mes pasado ya me persono de nuevo en la vivienda para acordar un plazo de final y le doy otros 30 días más desde el 02 de Julio para desalojar la vivienda. Ahora, a una semana de cumplirse los 20 días, me comunica que no se va, que la primera noticia que tiene de que se tiene que ir es en Julio que me firmó un papel aunque ahora lo niega y dice que le obligué y porque, en palabras textuales suyas -vía email- "que todos los alquileres ahora en Agosto son una mierda" y que tiene derecho a estar dos meses desde que se lo notifiqué y que si hubiera querido que se fuera tenía que habérselo notificado con un mes de antelación antes de vencer el contrato en Enero. He hablado con la inmobiliaria que nos hizo el contrato y me han dicho que estos inquilinos los llamaron hace meses para ver si tenían algo para alquilar. La situación límite a la que hemos llegado es que a finales de Agosto está prevista la entrega de llaves de nuestra vivienda - nos quedamos en la calle-, tema que ya desgraciadamente no he podido demorar más y no se van a ir. ¿Estamos en este caso ante una reconvención del contrato cuando desde todo momento no ha habido intención de renovar el arrendamiento concediendo simplemente plazos "de gracia" para que pudieran abandonar la vivienda? Estamos haciéndonos la idea de que vamos a tener que alquilar otra vivienda para este tiempo, tener que hacer dos mudanzas, alquilar guardamuebles, etc ¿podría luego reclamarle daños y perjuicios? ¿Tengo algún derecho que me avale en algo como propietario? Por último y para más inri, en el contrato se estipula el arrendamiento de la vivienda, sin decir nada de aparcamiento ni trastero que no se contemplaban ni me pagan por ello, pero que se les ha dejado que usaran ya que nosotros dejamos de ir por la zona pero tampoco me quieren devolver las llaves ahora que necesitaría utilizar el trastero para empezar a meter algunas cosas de la mudanza (tenemos el respaldo de la inmobiliaria en este tema también ya que ellos suelen especificar en contrato si hay anejo aparcamiento y trastero)
    Aparte de ganarme el título de tonta del pueblo por confiar en la gente, ¿se puede hacer algo legalmente- aparte de iniciar los trámites para solicitar el desahucio y pago de la renta que me debe y los suministros de agua y luz que sabemos se alargará meses por mucho que lo quieran llamar "express" y no satisfará la necesidad inmediata de recuperar la posesión de la vivienda cuando lo necesite sino cuando él quiera teniendo en cuenta también que Agosto es inhábil? ¿Podría considerarse apropiación indebida que sigan teniendo mis llaves del trastero y del aparcamiento y no me las quieran devolver cuando no hay ningún título que les legitime para tenerlas?
    Desde la impotencia, desesperación, la sensación de que me han tomado el pelo y el aprendizaje que no se puede confiar en los demás, espero su respuesta profesional. Gracias de antemano y disculpen la parrafada

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  11. Buenos días,

    Tras leer su artículo le comento el caso en el que nos encontramos. Firmamos un contrato "de temporada" con una duración de 11 meses con el inquilino por motivos laborales que venció el 31 de Enero de 2015 sin posibilidad de prórroga y con entrega inmediata de llaves. Me pongo en contacto con él a mediados de Enero para decirle que finaliza su contrato y tengo que hablar con él. Consigo hablar con él, por fin, a principios de Febrero y le comento la imposibilidad de renovar el contrato porque vamos a necesitar el apartamento como vivienda permanente ya que nos habíamos enterado que la vivienda en la que estábamos había sido subastada (las notificaciones habían sido por edictos- pero esto es otro tema). Se muestra comprensivo y me pide un tiempo para buscar otro alojamiento. Yo se lo doy, sin problemas. A partir de ahí... imposibilidad de contactar con él, requerimiento vía email sin respuesta y el mes pasado ya me persono de nuevo en la vivienda para acordar un plazo final y le doy otros 30 días más desde el 02 de Julio para desalojar la vivienda. Ahora, a una semana de cumplirse los 30 días, me comunica que no se va, que la primera noticia que tiene de que se tiene que ir es en Julio que me firmó un papel aunque ahora lo niega y dice que le obligué y porque, en palabras textuales suyas -vía email- "que todos los alquileres ahora en Agosto son una mierda" y que tiene derecho a estar dos meses desde que se lo notifiqué y que si hubiera querido que se fuera tenía que habérselo notificado con un mes de antelación antes de vencer el contrato en Enero. He hablado con la inmobiliaria que nos hizo el contrato y me han dicho que estos inquilinos los llamaron hace meses para ver si tenían algo para alquilar. La situación límite a la que hemos llegado es que a finales de Agosto está prevista la entrega de llaves de nuestra vivienda - nos quedamos en la calle-, tema que ya desgraciadamente no he podido demorar más y no se van a ir. ¿Estamos en este caso ante una reconvención del contrato cuando desde todo momento no ha habido intención de renovar el arrendamiento concediendo simplemente plazos "de gracia" para que pudieran abandonar la vivienda? Estamos haciéndonos la idea de que vamos a tener que alquilar otra vivienda para este tiempo, tener que hacer dos mudanzas, alquilar guardamuebles, etc ¿podría luego reclamarle daños y perjuicios? ¿Tengo algún derecho que me avale en algo como propietario? Por último y para más inri, en el contrato se estipula el arrendamiento de la vivienda, sin decir nada de aparcamiento ni trastero que no se contemplaban ni me pagan por ello, pero que se les ha dejado que usaran ya que nosotros dejamos de ir por la zona pero tampoco me quieren devolver las llaves ahora que necesitaría utilizar el trastero para empezar a meter algunas cosas de la mudanza (tenemos el respaldo de la inmobiliaria en este tema también ya que ellos suelen especificar en contrato si hay anejo aparcamiento y trastero)
    Aparte de ganarme el título de tonta del pueblo por confiar en la gente, ¿se puede hacer algo legalmente- aparte de iniciar los trámites para solicitar el desahucio y pago de la renta que me debe y los suministros de agua y luz que sabemos se alargará meses por mucho que lo quieran llamar "express" y no satisfará la necesidad inmediata de recuperar la posesión de la vivienda cuando lo necesite sino cuando él quiera teniendo en cuenta también que Agosto es inhábil? ¿Podría considerarse apropiación indebida que sigan teniendo mis llaves del trastero y del aparcamiento y no me las quieran devolver cuando no hay ningún título que le legitime para tenerlas?
    Desde la impotencia, desesperación y la sensación de que me han tomado el pelo, espero su pronta respuesta. Gracias de antemano

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  12. Cristina describe una situación bastante complicada y de difícil solución, partiendo de que ese contrato inicial de once meses pueda ser considerado como de vivienda por su inquilino, máxime si le ha permitido prorrogarlo a su finalizacion, habría que estudiar si puede ser más viable para recobrar esa vivienda la denegación de prórroga por necesidad cuando termine la actual anualidad. Para ampliar o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil)

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  13. Buenas tardes,
    Soy propietaria de un piso que alquilé mediante una inmobiliaria con fecha del 4 de marzo de 2014 a febrero del 2014,terminado este satisfactoriamente y volviendo a realizar otro contrato pero esta vez sin la inmobiliaria como intermediario, por el plazobde 11 meses más
    Las cuestiones son:
    Primera; las mensualidades del alquiler las ha pagado correctamente, desde marzo del 2013 hasta enero del 2015.
    Segunda; el inquilido ha seguido viviendo allí hasta principios de agosto de 2015 sin pagar una sola mensualidad,ya que el contrato tengo entendido que se renueva automáticamente y sin que el inquilino me avise de que se va. Se ha ido sin decir nada de nada.
    Tercera; para mi sorpresa el agua y la luz ( que la han cortado) no la ha pagado tampoco. El agua nobesta pagada desde el 30 de marzo del 2013 hasta hoy(sin lectura leída). Y la luz tampoco.
    Cuarta; además me intento poner en contacto con el inquilino, y el numero de su móvil ya no existe.
    Que es lo que podría hacer? Lo podría denunciar? Cabría la posibilidad de hacer algo?
    Espero su respuesta. Gracias y un saludo.

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  14. Vero el dato principal para resolver este asunto parece desconocerlo, la solvencia de su inquilino, si es solvente puede ser recomendable una reclamación judicial de las deudas que ha dejado, alquileres y suministros, pero sin ese dato es desaconsejado emprender este pleito para añadir gastos a las deudas existentes.Le recomiendo la lectura del decálogo del casero en este mismo blog, si piensa volver a alquilar. . Para ampliar o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) http://www.pedrohernandezabogado.com/

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  15. Muchas gracias por su respuesta.
    Efectivamente, puedo constatar los hechos y probarlos mediante documentos firmados a los distintos operarios que han pasado por la vivienda para su peritaje y reparación, por ejemplo.
    Un cordial saludo.

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