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miércoles, 8 de julio de 2015

Alquiler de vivienda: Tácita reconducción >< Prórroga forzosa



Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de diecinueve de mayo de dos mil quince, deja claro el concepto y efectos de la tácita reconducción.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino preavisa su voluntad de abandonar la vivienda con dos meses de antelación al fin de la anualidad conforme exigía el contrato.
Llegado el día previsto, 1 de agosto de 2012, el inquilino continúa en el uso de la vivienda arrendada hasta 28 de abril de 2013 que la abandona, pagando los alquileres correspondientes.
El casero, considerando que se ha producido una nueva prórroga anual reclama los alquileres correspondientes a los meses que faltan hasta agosto de 2013, fin de esa anualidad incumplida por el inquilino.

El juzgado de 1ª Instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia revoca esa sentencia, desestima la demanda y absuelve al inquilino, con condena en las costas de la primera instancia al casero.

Considera la AP que constituye un hecho no controvertido en el proceso que, la arrendataria continuó en la posesión del objeto arrendado -con plena aquiescencia de la parte arrendadora, al menos tácita, mediante acto inequívocos y concluyentes, como son la aceptación y cobro de las mensualidades de renta correspondientes a los meses de agosto de 2012 a marzo de 2013 y la omisión de toda reclamación para exigir los derechos que le reconocían las mismas estipulaciones del contrato- hasta el 28 de abril de 2013, en que se produjo la reintegración de la posesión de la cosa arrendada a la entidad arrendadora.
Esta circunstancia, habida cuenta del carácter supletorio que el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce expresamente a lo dispuesto en el Código Civil, dio lugar, indudablemente, a una tácita reconducción conforme a lo prevenido por el artículo 1566 del Código Civil.

La tácita reconducción supone, como tiene reiterado la consolidada doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo, un nuevo contrato de arrendamiento -no una prórroga del anterior pactado de modo presunto sobre la misma cosa y por la misma renta, pero cuyo plazo de duración será, conforme a lo establecido por el propio artículo 1566 del Código Civil en relación con el artículo 1581 del mismo Cuerpo Legal , por años, por meses o por días, según se hubiere fijado un alquiler anual, mensual o diario.


Debiendo tenerse presente, en este punto, que la palabra "reconducción" tiene etimológicamente el significado de volver a arrendar -como ya precisaron las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1989 y 20 de septiembre de 1991, entre otras-, pues no debe olvidarse que la denominación, en el Derecho Romano, del contrato de arrendamiento era la de LOCATIO CONDUCTIO, por virtud del cual, una persona denominada arrendador (LOCATOR) entregaba temporalmente a otra persona llamada arrendatario (CONDUCTOR) una cosa para su uso o una obra a cambio de una cantidad (MERCES).

En el supuesto enjuiciado, al abonarse la renta mensualmente, ha de concluirse que el nuevo contrato de arrendamiento presunto, surgido de la tácita reconducción, tenía una duración mensual. Por consiguiente, habiéndose iniciado un nuevo arriendo presunto en fecha 1 de abril de 2013, es evidente que el mismo concluía en fecha 30 de abril de 2013, por lo que deviene incuestionable que de las mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso, la única que vendría obligada a pagar la arrendataria demandada era la correspondiente -precisamente- al mes de abril de 2013, por el importe -no cuestionado, ni controvertido- de 1600,00 euros. Y ello, por cuanto la actora carecería de todo título para exigir el pago de las mensualidades de renta correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2013, ya que, la relación obligatoria que derivaba para las partes del contrato suscrito por éstas en fecha 1 de agosto de 2011 había quedado extinguida el 31 de julio de 2012, y no se había producido reconducción tácita alguna del arriendo a partir de mayo de 2013.