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viernes, 6 de abril de 2018

La penalización por desistimiento anticipado en la actual Ley de Arrendamiento Urbanos


La sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de veinticuatro de enero dos mil dieciocho, resuelve un interesante litigio sobre el desistimiento anticipado del inquilino en un arrendamiento de vivienda.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda casa de campo con una duración de quince años, firmado en fecha 16 de octubre de 2014.

El inquilino da por terminado ese alquiler con fecha febrero de 2015.

El Juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador, condena al inquilino a indemnizar al actor en la cantidad de 16.111,89 euros .

La AP de Palma de Mallorca en la sentencia citada desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, por una parte,  a mera recepción de las llaves no supone la aceptación por parte de la propiedad de la resolución del contrato y una renuncia a la indemnización que pueda corresponderle por el incumplimiento del plazo previsto en el contrato. En este sentido puede citarse la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2011 , en la que se señala que la mera recepción de la comunicación y de las llaves por la arrendadora no prueban la prestación del consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento

Además en los contratos sometidos a la LAU 29/1994, siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resolución voluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían la previsiones del art. 1256 del Código. Únicamente cabe el desistimiento en los supuestos previstos en el artículo 11 Ley de Arrendamientos Urbanos, con los presupuestos y consecuencias previstos en él.

Esta norma, introducida por la modificación operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, pretende facilitar de manera notable el desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ya que se aplica con independencia de la duración del arrendamiento (siempre -lógicamente- que supere los seis meses) y con independencia de si se encuentra en prórroga o no; siendo los únicos requisitos exigibles, el que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento -tiempo notablemente inferior al exigido antes de la reforma- y el que, por parte del arrendatario, se notifique al arrendador su voluntad de desistir con al menos treinta días de antelación -frente a los dos meses que exigía la norma antes de la reforma.

En el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad del arrendatario, antes del transcurso del plazo legal de seis meses para el desistimiento , y antes del plazo de duración mínima pactada de un año, lo procedente es la indemnización de los daños causados al arrendador por el desistimiento unilateral y anticipado del contrato por el arrendatario, lo cual no se encuentra regulado expresamente en la Ley de Arrendamientos Urbanos desistimiento antes del plazo mínimo previsto, resulta plenamente de aplicación la penalización pactada, que es lo que solicitó la parte demandante y lo que acordó la juez a quo , con un criterio que debe ser confirmado.