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lunes, 10 de septiembre de 2018

Desistimiento anticipado en un arrendamiento de local de larga duración




HECHOS:



Las partes en a 28 de septiembre de 2.009 pactan un contrato de arrendamiento de local destinado a farmacia, en el que, entre otras cuestiones, se acuerda que la duración será de tres años, transcurridos los cuales la arrendataria habrá de optar obligatoriamente entre ejercer una opción de compra, sobre el local o bien prorrogar el alquiler 17 años más, con las condiciones que se detallan en el contrato.


La arrendataria al terminar los tres años decide desistir y resolver el arriendo.


La arrendadora presenta demanda contra ese desistimiento obteniendo una sentencia en primera instancia , condenando a la demandada a cumplir el contrato y a abonar las rentas devengadas y no satisfechas con los intereses, más las que vayan devengándose hasta la finalización del plazo de arriendo, previsto para el día 30 de septiembre de 2029.


La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación y declara resuelto el contrato de arrendamiento con fecha 30 de septiembre de 2012.


El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de julio de 2018, casa la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la del juzgado de primera instancia.  


Considera el Supremo que ante el desistimiento unilateral del arrendatario existen tres casos, conforme a la jurisprudencia:


1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).


2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato Es el caso que ahora analizamos.


3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.


Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.


El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.


Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido.


En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.


Por lo expuesto en esta doctrina, no concurriendo causas de nulidad ni de resolución contractual, discurre con plena autonomía la acción de cumplimiento del contrato, tendente a que subsista el contrato de arrendamiento con el pago de las rentas pactadas hasta la extinción del contrato (arts. 1101 y 1124 del C. Civil), dado que el arrendador no provocó la resolución, ni aceptó el desistimiento, ni recibió las llaves, ni concurre cláusula contractual que lo permita.