La devolución de la fianza en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

El inquilino de un local de negocio, al término del arriendo reclama la devolución de la fianza de seis mil euros procedente de contrato de arrendamiento de local de negocio –bar.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

El arrendatario apela la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba e infracción del artículo 36 de la LAU, que le he producido indefensión conforme al artículo 24 de la Constitución.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de catorce de febrero de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que no se aprecia error alguno en la apreciación de la prueba practicada en la instancia por parte de la jueza a quo, de modo que en su sentencia valora todos los medios de prueba practicados, en especial, la prueba pericial del informe de los desperfectos encontrados en el local por el arrendador - demandado - recurrido, así como la amplia documental consistente en los correos electrónicos remitidos a la arrendataria para arreglar los desperfectos, y las facturas abonadas por la propiedad para reparar los abundantes daños hallados en el local una vez entregado éste.

En lo referido a la infracción del Artículo 36.4º de la LAU que le ocasiona indefensión por constituir una vulneración de la tutela judicial efectiva, no se atisba vulneración alguna de tal derecho fundamental consagrado en el Artículo 24 de la CE, puesto que se ha tenido pleno acceso a la jurisdicción, se ha tramitado el procedimiento legalmente establecido, se ha dictado una sentencia ampliamente motivada y razonada ex Artículo 120.3 de la Carta Magna, se ha recurrido la sentencia y ahora se resuelve el recurso de apelación presentado en su día por la demandante.

Y en lo referido al Artículo 36.4 de la LAU queda acreditada plenamente a través tanto de la documental como de la testifical del anterior arrendatario, el conocimiento por parte de la arrendataria de la existencia de daños en el momento de la firma del contrato con la actora - arrendataria segunda, así como la comunicación de la existencia de tales importantes desperfectos a la ahora recurrente por parte de la propiedad que no se avino a alcanzar un acuerdo, y ni siquiera a buscar un segundo perito para valorar los daños del local que tuvieron que ser sufragados íntegramente por el arrendador con cargo a la fianza como garantía legalmente establecida, y esa es justamente la alegación principal de la contestación que no requiere reconvención en modo alguno y que supone la prueba ex Artículo 217 de la LEC de un hecho que impide la devolución de la fianza a la arrendataria ahora recurrente por un motivo legalmente establecido.

Se desestima pues, igualmente, este peregrino segundo motivo del recurso.

La compensación de la fianza con alquileres atrasados

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 9.048,09 EUROS, en concepto de rentas atrasadas, al dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendatario recurre la sentencia en cuanto desestima su solicitud de compensación por el importe de la fianza, 6.000 euros, no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecisiete de octubre de dos mil veintitrés, revoca en parte la sentencia anterior y condena al inquilino a pagar 3.048,09 euros.

Considera la Audiencia que de acuerdo con lo prevenido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es clara la obligación que tiene el arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del arriendo. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza (art. 36.5 LAU), la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la rentas o de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza la fianza.

La sentencia apelada fundamenta el pronunciamiento impugnado en el recurso, que rechaza la solicitud de compensación formulada por la demandada apelante, sobre el importe de la fianza no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento, en el hecho de que no ha sido objeto de la presente litis la procedencia de la restitución de la fianza ni la existencia de daños en el local causados por la demandada, que se limitó a oponer la compensación sin formular demanda reconvencional, considerando que las partes deberán, en su caso. ventilar estas cuestiones en otro procedimiento.

Ciertamente, la presencia de supuestos desperfectos en el local, a la que se alude en la demanda, y la consiguiente indemnización que pudiera reclamar el arrendador por esta circunstancia, no han sido objeto de acción ni de debate en el presente juicio, limitado al pago de las rentas y otras cantidades adeudadas, como el IBI, según lo pactado en el contrato, sin que se haya practicado prueba alguna sobre la realidad de tales daños. Por ello, no cabe estimar acreditado que se haya causado algún tipo de deterioro o pérdida en el local arrendado durante el tiempo del contrato, hecho cuya prueba incumbe exclusivamente al arrendador y que constituye el presupuesto necesario para aplicar la presunción de culpa del arrendatario en su producción (art. 1563 CC ), pudiendo el actor, que interpuso la demanda en julio de 2021, haber comprobado y acreditado la existencia de tales daños desde que le fue entregado el local arrendado, una vez resuelto el contrato, en junio de 2019, y ejercitar las acciones indemnizatorias oportunas.

En consecuencia, es evidente la obligación que tiene el arrendador de restituir la fianza cuya devolución se interesa por la demandada, con la posibilidad de aplicar su importe, de 6.000 euros, al pago de las rentas debidas objeto de reclamación y de compensar ambas deudas, precisamente para hacer efectiva la finalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que persigue la fianza (art. 36.5 LAU).

Los efectos del COVID-19 en un arrendamiento de garaje.

 

HECHOS:

Arrendamiento de local de negocio destinado a parking, de fecha 20 de diciembre de 1984.

En aplicación del RDL 8/2020, de medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, la arrendataria obtiene la declaración de fuerza mayor para aplicar las medidas de suspensión de contratos y/o reducción de jornadas laborales de 5 trabajadores de su plantilla.

La arrendataria solicitó de la arrendadora acogerse a la moratoria en el pago de las rentas que regulaba el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, que fue contestada por la arrendadora mediante carta del 4 de mayo de 2020, en la que le negó dicha posibilidad, por diversas razones.

La arrendadora comunicó además a la arrendataria, por burofax de 18 de mayo de 2020, que no tenía derecho a la moratoria en el pago de las rentas regulada en el RDL 15/2020, al no aplicarse a los arrendamientos suscritos con anterioridad a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siendo el litigioso un contrato de arrendamiento de local negocio, y no de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

La arrendataria dejó de abonar las rentas desde el mes de abril de 2020, en aplicación de la moratoria regulada en el RDL 15/2020, por lo que la arrendadora interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2020, y reclamación de la cantidad adeudada por tal concepto.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia del juzgado y estimó la demanda por considerar que el contrato litigioso no estaba sometido a la LAU de 1994; la actividad de la demandada no se suspendió por la pandemia del coronavirus, no cesó en la actividad por imperativo legal, sino por su propia voluntad e interés.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de abril de 2023, estimó el recurso de casación de la inquilina, revocó la sentencia de apelación y confirmó la del juzgado.

Considera el Supremo que no existe una identidad absoluta entre los arrendamientos considerados como de local de negocio en la LAU de 1964, con los reputados como de uso distinto a vivienda de la LAU de 1994, de ahí que tenga sentido la remisión, y que sea factible la interpretación dada por la parte recurrente. Lo que, desde luego, no se cuestiona es que el litigioso encaja en la categoría prevista en el art. 3 de la LAU de 1994, aunque se concertó bajo la vigencia de la LAU de 1964, sin perjuicio, incluso, que para éstos últimos se aplicase aquella disposición general, en aspectos relevantes como extinción subrogación, renta y otros derechos en virtud de su disposición transitoria tercera.

De la finalidad exteriorizada por el Legislador no resulta que pretenda dar un trato diferenciado a los alquileres de locales según la fecha de su concertación, cuando están sometidos a idéntica situación nacida de las limitaciones impuestas por el estado de alarma derivada de la pandemia del COVID-19, y en tanto en cuanto el litigioso encaja en la definición del art. 3 de la LAU de 1994, no se está vulnerando el art. 4.2 CC, puesto que la interpretación dada no viola la literalidad de la norma.

No cabe entender que nos hallemos ante un caso de cese voluntario en la actividad por interés propio de la demandada. Lejos de ello, la pandemia es un hecho notorio, y el cierre de la actividad económica, consecuencia de dicha crisis sanitaria, guarda con ésta una indiscutible relación de causalidad, incluso apreciada por la administración como tercero independiente ajeno a la controversia contractual. La sentencia del tribunal provincial no dice que la demandada hubiera cerrado su actividad antes de la declaración del estado de alarma.

El RD 463/2020, salvo las excepciones que contenía, acordó el aislamiento de la población en sus domicilios e impidió la circulación de vehículos, salvo los desplazamientos necesarios para las actividades autorizadas. Los ayuntamientos dejaron de aplicar las restricciones de aparcamiento.

¿Puede cobrar traspaso el dueño al arrendar un local de negocio?

 

HECHOS:

Se pacta un contrato de arrendamiento de local de negocio, con una duración de cinco años, y con fecha posterior, el traspaso sobre el negocio instalado en ese local por un precio equivalente a casi dos años de renta.

El arrendatario adquirente demanda al arrendador solicitando sea declarada la nulidad del segundo contrato por considerar que el derecho a explotar el negocio arrendado ya se obtiene con el contrato de arrendamiento de fecha 23 noviembre 2016 y, además ese contrato carece de causa porque no se justifica de otro modo que los propietarios pretendan la transmisión de un derecho de traspaso del que carecen por cuanto que no son arrendatarios.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de León, sentencia de 17 de noviembre de 2022, desestima la apelación de la arrendataria y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no se puede afirmar que no hay causa o que es ilícita por aplicación de una disposición contenida en el Título III, como lo es el artículo 32, cuando existe un pacto entre las partes en sentido contrario. Es decir, no se puede anteponer lo dispuesto en el artículo32 a lo pactado por las partes sobre el pago de un precio por traspaso porque el pacto prima sobre lo dispuesto en la norma citada. Por lo tanto, no se puede decir que es ilícita la causa por contravenir lo dispuesto en la norma porque lo pactado prevalece sobre norma, que, por lo tanto, solo es dispositiva y no imperativa.

En el ámbito del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda es válido cualquier pacto que no contravenga lo dispuesto en los Títulos I y IV de la LAU y, por supuesto, que no sean contrarios al orden público o a otras normas imperativas. Por ello, es perfectamente válido celebrar un contrato de arrendamiento y, a la par, pactar el pago de un precio por la cesión del negocio.

Se dice por la parte apelante que el contrato de arrendamiento ya conlleva la cesión de todos los elementos del negocio. Pues bien, si esto es así, nos preguntamos por qué pagó un precio de traspaso que equivale a casi dos años de renta para un contrato de una duración de 5 años. Al efectuar el pago que realizó, claramente separado y diferenciado del pago de las rentas, era plenamente conocedora del coste económico de la operación, al margen de si el precio pagado a tanto alzado se llama traspaso o se llama, lisa y llanamente, pago a tanto alzado convenido por las partes para suscribir el contrato de arrendamiento. Como se ha indicado, rige el principio de libertad de pactos y no es contrario a normas imperativas fijar un precio inicial a mayores de las rentas periódicas a satisfacer. Todo queda reservado al ámbito de libertad de contratación de las partes. Tal vez a la apelante ahora le parezca que los demandados no tenían un derecho de traspaso, pero lo que no ignoraba es el coste convenido entre las partes para llevar a cabo la contratación. Este tribunal comparte la valoración probatoria de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos, pero también porque un eventual error de derecho, que es lo que parece invocar la parte apelante, no cumpliría el requisito de inevitabilidad. En el contrato de arrendamiento se indica claramente que los arrendadores son los propietarios y que no hay una cesión de arrendamiento, como ocurriría en caso de que los demandados fueran arrendatarios, pero también se pacta una expresa renuncia al derecho de ceder o traspasar el local arrendado, con expresa invocación del artículo 32 de la LAU(estipulación cuarta). Es decir, la arrendataria tenía pleno conocimiento de qué es lo que representa el derecho de cesión del artículo 32 LAU, y que este derecho se refiere solo al traspaso del arrendamiento por parte del arrendatario (no por el propietario). Y si tenía alguna duda al respecto, por ignorancia de Derecho, podía haberla despejado con una elemental consulta, por lo que se cumple el requisito de excusabilidad del supuesto error, que, como se ha indicado, tampoco concurre.

El traspaso de negocio en la actual ley de arrendamientos urbanos

 Es evidente, como está explicado en otro lugar,  que el traspaso tal como lo configuraba la antigua ley de arrendamientos urbanos de 1964, no aparece en la actual normativa arrendaticia.

Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha veinticuatro de enero de dos mil veintidós, contempla un supuesto de traspaso de negocio muy interesante.

HECHOS

La sociedad arrendataria de un local en el que venía explotando un negocio de restauración, concierta con dos personas físicas un contrato de traspaso de ese negocio el 19 de julio de 2020, por el precio de 50.000 euros.

Los adquirentes del traspaso dejan sin pagar la cantidad de 21.000 euros que se les reclama judicialmente.

Los demandados se oponen a la reclamación alegando haber sido víctimas de un engaño, en cuanto desconocían que la demandante tuviera concertado un contrato de arrendamiento sobre el local, además el traspaso era nulo porque ese contrato prohibía al arrendatario el cambio de actividad y destino, así como el subarriendo o cesión, lo que les obligó a tener que suscribir un nuevo contrato.

Simultáneamente formulan reconvención, mediante la que solicitaban se declare resuelto el contrato de traspaso de negocio celebrado el 19 de julio de 2020 y se condene a la entidad reconvenida a pagarles las cantidades entregadas con anterioridad.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Madrid desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el contrato suscrito entre las partes lo era de traspaso del negocio, constando claramente en el mismo que quien cedía el negocio lo hacía en su condición de arrendataria del local, no es posible alegar de contrario que desconocía dicha situación. La validez del contrato de traspaso del negocio, no se ve afectada por el hecho de que en el contrato de arrendamiento del local donde se desarrollaba el negocio, se prohibiera el cambio de actividad o destino, lo que por otro lado no se produjo, en cuanto el local siguió destinándose a la actividad de restauración, o que prohibiera el subarriendo o cesión del local, lo que tampoco se produjo, en cuanto ninguna de esas situaciones se contemplaban en el contrato de traspaso y la posesión del local por los demandados se tuvo desde la firma de ese contrato, con consentimiento de la propiedad, aunque se formalizara al concertar éstos, con el propietario del local, un nuevo contrato de arrendamiento.

 A parte de la contradicción en que se incurre por la parte apelante al sostener por un lado que el contrato es nulo, sin solicitar la declaración correspondiente en tal sentido, y solicitar por otro lado la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones asumidas en éste, lo que supone admitir la validez inicial del mismo, el presupuesto del que se parte al oponerse a la demanda inicial y formular reconvención es erróneo, pues de la prohibición de subarrendar o ceder el local, no se deriva necesariamente la conclusión de haber incurrido la entidad que transmitió el negocio en el incumplimiento contractual de no haberle entregado la posesión, pues a lo que se comprometió la cedente del negocio fue a lo único que podía comprometerse; es decir, a ejecutar las acciones necesarias para que los compradores pudieran disfrutar de la posesión pacífica y como se indica, los apelantes estuvieron en la posesión del local ininterrumpidamente desde que firmaron el contrato de traspaso y  ha de considerarse acreditado, que esa situación era conocida y consentida por la propiedad, aunque se documentara transcurrido un período de tiempo, coincidente con la temporada en que normalmente se disfrutan las vacaciones por los empleados de dicha sociedad propietaria.

Siendo claro el objeto y finalidad del contrato de traspaso de negocio ha quedado acreditado que la finalidad del mismo se logró plenamente, así como que la entidad aquí apelada cumplió con las obligaciones a que se comprometió en el mismo, en cuanto los compradores adquirieron la licencia de actividad necesaria para ejercer dicho negocio, como efectivamente hicieron, sin que las incidencias que con posterioridad le impidieron continuar haciéndolo, sean atribuibles a la demandante ni justifiquen el impago en el que admiten los aquí apelantes haber incurrido respecto del precio convenido, por lo que la estimación de la demanda que se acuerda en la sentencia de primera instancia, ha sido correctamente adoptada.

La cesión o subarriendo de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio por diez años en 1 de octubre de 2013, pactando expresamente la prohibición de ceder o subarrendar el local sin autorización expresa de la arrendadora.

Se discute si la arrendataria ha cedido el arrendamiento a un tercero o, como afirma en su contestación, explotan conjuntamente el negocio encargándose otra persona de la parte comercial y él de la gestión y compra de discos, que se venden en la tienda o por internet.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato por cesión inconsentida.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de quince de octubre de dos mil veinte, desestima el recurso de apelación de la arrendataria y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, compartiendo las conclusiones alcanzadas por la magistrada de primera instancia, salvo la licencia de apertura y funcionamiento del local que datan del año 2001, y facturas de suministros del local no existe indicio probatorio alguno de la explotación del negocio de venta de discos por el arrendatario. No queda acreditado el consentimiento de la sociedad arrendadora, adquirente de todo el edificio, de que el negocio en el local se ejerza por persona distinta del arrendatario.

El contrato establecía expresamente la prohibición de cesión o subarriendo del local sin autorización de la propiedad. La introducción de un tercero ajeno al contrato en el uso o disfrute total o parcial de la cosa arrendada, en forma distinta a la determinada en la Ley y sin consentimiento del arrendador determina la resolución del contrato.

El artículo 32 LAU si bien autoriza la cesión y el subarriendo del contrato de arrendamiento de local de negocio exige su notificación de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. El artículo 35 LAU establece que procede la resolución por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez. En palabras de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 enero 1993 "la esencia tanto de la causa de resolución del contrato de arrendamiento referida al subarriendo ilegal como a la cesión inconsentida se encuentra en la introducción de un tercero ajeno a la inicial relación arrendaticia, que viene así a alterar o a modificar los propios términos y los elementos personales de ese contrato, y que se efectúa de manera clandestina u oculta a espaldas del arrendador, frustrando así las expectativas de esta parte en el contrato, y operando en definitiva un cambio de circunstancias sin contar con la voluntad de la misma".

No existe constancia en los autos de la existencia comunicación fehaciente de la cesión del contrato a la arrendadora, conforme a lo previsto en el artículo 32 LAU. La introducción en la relación arrendaticia de tercera persona incumpliendo los requisitos legales determina, conforme a lo pedido, la resolución del contrato

Desistimiento anticipado en un arrendamiento de local de larga duración

HECHOS:

Las partes en a 28 de septiembre de 2.009 pactan un contrato de arrendamiento de local destinado a farmacia, en el que, entre otras cuestiones, se acuerda que la duración será de tres años, transcurridos los cuales la arrendataria habrá de optar obligatoriamente entre ejercer una opción de compra, sobre el local o bien prorrogar el alquiler 17 años más, con las condiciones que se detallan en el contrato.

La arrendataria al terminar los tres años decide desistir y resolver el arriendo.

La arrendadora presenta demanda contra ese desistimiento obteniendo una sentencia en primera instancia , condenando a la demandada a cumplir el contrato y a abonar las rentas devengadas y no satisfechas con los intereses, más las que vayan devengándose hasta la finalización del plazo de arriendo, previsto para el día 30 de septiembre de 2029.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación y declara resuelto el contrato de arrendamiento con fecha 30 de septiembre de 2012.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de julio de 2018, casa la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la del juzgado de primera instancia.  

Considera el Supremo que ante el desistimiento unilateral del arrendatario existen tres casos, conforme a la jurisprudencia:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato Es el caso que ahora analizamos.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.

Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido.

En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.

Por lo expuesto en esta doctrina, no concurriendo causas de nulidad ni de resolución contractual, discurre con plena autonomía la acción de cumplimiento del contrato, tendente a que subsista el contrato de arrendamiento con el pago de las rentas pactadas hasta la extinción del contrato (arts. 1101 y 1124 del C. Civil), dado que el arrendador no provocó la resolución, ni aceptó el desistimiento, ni recibió las llaves, ni concurre cláusula contractual que lo permita.

Inaplicación del art. 11 de la LAU, en desistimiento de alquiler de local.

El arrendatario de dos locales de negocio desiste del alquiler antes de cumplir el plazo de duración pactado en el contrato.

El arrendador exige el cumplimiento de ese contrato constituido por el pago de 3.784.097,11 euros, resultado de sumar el importe de las rentas pendientes de pago hasta el vencimiento de los arrendamientos.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara  la ineficacia del pretendido desistimiento unilateral de los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

La Audiencia provincial estima en parte el recurso de apelación y declara que procede la aplicación analógica del art. 11 de la LAU de1994, por lo que procedería el desistimiento anticipado del contrato por parte de la arrendataria.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de octubre de 2017, estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Estima el Supremo la invocada infracción del art. 11 por aplicación indebida de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, así como la infracción del art. 4.1 del Código Civil , según el cual procede la aplicación analógica de la norma cuando ésta no contempla un supuesto específico, pero regula otro semejante entre los que se aprecia identidad de razón, y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre este precepto legal, según la cual, la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado, debiendo acudirse para resolver el problema al fundamento de la norma y al de los supuestos configuradores.

Considera el Supremo que el  art. 11 de la LAU regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( art. 1255 C. Civil ), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón ( art. 4 del C. Civil ).

Nada obstaba a que las partes hubiesen pactado el desistimiento anticipado, pero no lo hicieron.

El art. 4.3 LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la sentencia recurrida se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato, alterando las bases del mismo.

En la resolución recurrida se permite una renuncia anticipada y unilateral a la duración del contrato, cuando este preveía que el plazo sería obligatorio para ambas partes.

En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.

Distingue el Tribunal Supremo los tres grupos de casos que la jurisprudencia ha elaborado para estos supuestos:

1.- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

2.- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. Es el caso que ahora analizamos.

3.- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.