Duración de un arrendamiento distinto de vivienda

 

HECHOS:

Contrato verbal de arrendamiento, con intervención de gestor inmobiliario,  de fecha 9 de octubre de 2020, en el que se entrega una fianza de 1.250 euros y se pagó la cantidad de 483,84 euros, correspondiente al prorrateo de los días del mes de octubre.

Al no ponerse de acuerdo en la formalización del contrato los arrendatarios decidieron la resolución del mismo y la entrega de llaves, poniendo el inmueble a disposición del arrendador, que se hizo a través del gestor inmobiliario.

Ante la negativa de devolver la fianza el inquilino reclama su importe, más la parte proporcional de las rentas del mes de octubre no consumidas y el interés legal del artículo 36.4 de la LAU.

La arrendadora se opuso a la demanda, reconoció la existencia del arrendamiento, que era un arrendamiento de temporada, pero el contrato se celebró hasta el día 30 de junio de 2021, existiendo la obligación de respetar  todas las rentas hasta esa fecha, por lo que formula reconvención por dichas rentas, descontando el importe de la fianza. 

La única prueba relevante que se ha practicado para decidir el litigio, especialmente, en lo que se refiere a la duración del arrendamiento, es la testifical de la gestora inmobiliaria 

La sentencia de primera instancia estimó la demanda principal y desestimó la reconvención.

La Audiencia Provincial de Logroño, sentencia de treinta y uno de julio de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia

Considera la AP que no existe controversia en que la parte demandante arrendó la vivienda al demandado, pues, a parte de no discutirse, consta acreditado la entrega de una fianza por dos mensualidades de renta (1250 euros) y la parte proporcional de la mensualidad de octubre, accediendo a la vivienda arrendada. Ello excluye totalmente que pudiera tratarse de un arrendamiento de naturaleza turístico, pues estos se contratan por ciertos días, no se presta fianza y se pagan todos los días de una vez.

Se reconoce que el contrato debía ser firmado con posterioridad, alegando la parte arrendataria en la contestación a la reconvención que se incluía una cláusula en la que se le obligaba a la parte arrendataria a permanecer en la vivienda hasta el 30 de junio de 2021, lo cual iba en contra de lo acordado con la inmobiliaria, con la cual había pactado la posibilidad de abandonar la vivienda en cualquier momento.

Evidentemente, tal manifestación no queda acreditada, pero puede ser lógica si la previsión de permanecer en la vivienda puede ser más corta o se ignora el tiempo en el que se estará ocupando la vivienda, por ejemplo, por razones laborales.

En cuanto a la prueba testifical aportada por la arrendadora la sana crítica aconseja no dejar determinados los elementos esenciales del contrato de arrendamiento con base simplemente a lo declarado por un testigo, cuya objetividad e imparcialidad no quedan patentes y no se acordaba exactamente del proceso contractual concreto.

Un insólito contrato de arrendamiento “distinto” de vivienda.

 

HECHOS:

Con fecha 4 de septiembre de 2023, se pacta entre las partes un contrato de arrendamiento. En el encabezamiento se califica el contrato como de "arrendamiento de vivienda". Sin embargo, en la cláusula segunda se habla de "contrato de arrendamiento temporal de vivienda".

En la cláusula primera se hace constar: "La vivienda se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta, quedando obligado a dejar libre la vivienda en el plazo de 10 días en el caso de que el propietario ejecute la venta".

Así mismo se estipula: "el arrendamiento se establece por un plazo de 15 días, a contar desde el día 4 de septiembre de 2023”

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por extinción del plazo pactado por tres razones: 1: Constituye doctrina legal que la nota esencial de los arrendamientos de temporada es la existencia de un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas la vivienda, debiendo entenderse el requisito de la "temporalidad de modo amplio y flexible". 2: El contrato se titula "arrendamiento de vivienda". 3: En la cláusula segunda se hace constar que el interés del arrendatario es "habitar la vivienda en calidad de arrendatario", y la del arrendador "arrendar la vivienda".

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 14 de enero del 2026, estima el recurso de apelación y declara concluido el arriendo y condena al inquilino a dejar libre la vivienda.

Considera la Audiencia que el recurso debe prosperar por las siguientes razones: 1: El plazo de arrendamiento pactado es tan extraordinariamente breve (15 días), que abona la conclusión de que el arrendamiento fue de temporada. 2: Aunque admitiéramos que el arrendatario pensaba hacer un uso de la vivienda equivalente al de un arrendatario ordinario, la brevedad del plazo no puede dejar de ser un elemento fundamental para matizar que el uso no se previó como permanente. 3: Otro dato importante que abona la anterior conclusión es que en el contrato se reconoce que el piso "se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta".

Todo lo cual lleva a pensar que el uso de la vivienda que los contratantes pactaron no tenía vocación de permanencia.

Los contratos de arrendamiento de vivienda por once meses

 

HECHOS:

Se firma contrato de arrendamiento de temporada sobre una vivienda en la que pactaba expresamente que la duración estaría comprendida entre las 12 horas del 2 de febrero de 2021 y las 12 horas del 2 de enero de 2022, esto es, se estableció por las partes una duración fija de 11 meses.

Se pacta expresamente el carácter circunstancial y coyuntural del arrendamiento, en cuya estipulación primera se indicaba además que el piso no tendría en ningún caso la finalidad de constituir la vivienda permanente de la parte arrendataria. En realidad, la temporalidad se justificaba por la necesidad que tenía el demandado de desocupar con urgencia su vivienda habitual como consecuencia de la crisis matrimonial que estaba atravesando, y ello con el objetivo de contar con tiempo para localizar con calma la que habría de ser su vivienda permanente.

Al alcanzarse la fecha de vencimiento del arriendo, el demandado, siendo pleno conocedor de las condiciones en las que se firmó el contrato, solicitó en dos ocasiones un mes más de estancia porque supuestamente estaba localizando otra vivienda. Sin embargo, y en contradicción con sus propios actos anteriores, cuando tenía que restituir la vivienda -finales de febrero de 2022- se negó absolutamente a desocuparla pretendiendo tener derecho a prórroga forzosa por tratarse de una vivienda permanente.

La arrendadora presenta demanda solicitando la resolución del arrendamiento por extinción del plazo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de treinta de junio de dos mil veinticinco, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia la nota esencial que caracteriza el arrendamiento de temporada es la existencia un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para utilizarla de una manera accidental o habitarla transitoriamente por razones diversas. El requisito de la temporalidad debe entenderse de modo amplio y flexible, cuando claramente se infiere que el uso u ocupación del inmueble responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato, y no a la necesidad de habitarlo permanentemente.

El requisito de temporalidad guarda relación, no con el plazo de duración puramente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento.

En el presente caso el simple análisis del contenido del contrato suscrito por las partes el 2 de febrero de 2021 revela incuestionablemente que la voluntad de arrendador y arrendatario fue la de suscribir, en efecto, un arrendamiento de temporada.

Debe presumirse que el arrendatario apelante, por su condición profesional de abogado, fue en todo momento consciente de las consecuencias asociadas a la modalidad de contrato de arrendamiento de temporada, y que lo aceptó porque concibió el arrendamiento como provisional y porque su interés era permanecer en la vivienda arrendada durante un plazo limitado, justamente el necesario para localizar y adquirir otra vivienda para ocuparla con carácter estable. La causa de temporalidad que excluye la aplicación de la normativa sobre arrendamiento de vivienda se configuró en función de las necesidades o conveniencias de ambas partes, y una y otra fueron absolutamente conscientes de tal circunstancia.

La compensación de la fianza con daños en el inmueble arrendado

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 4.000 euros, en concepto de devolución de la fianza, una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendador recurre la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba en cuanto a la existencia de daños en la nave arrendada.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de veintinueve de septiembre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia adecuada la valoración de la prueba realizada por la juez.

No acredita la parte que pretende alegar la existencia de deudas a compensar la realidad de las mismas.

No acredita que en el momento en el que se produce la entrega de las llaves por parte del arrendatario se reclamen daños o desperfectos en la nave que impliquen que la misma no se entregó en las mismas condiciones que cuando se firmó el contrato y se entregó la fianza. Aduce y alega el demandado para no proceder a la devolución de la fianza conforme al contrato que él mismo firmó, la existencia de deudas y daños anteriores a la firma del contrato y a la relación contractual entre las partes que generó la entrega de la fianza, sin acreditar ninguno de los extremos.

No realiza reclamación alguna de las deudas tras la producción del siniestro y la realización de las obras (tampoco queda acreditado que existiera obligación de pago), no realiza reclamación de las mismas en el momento en el que las partes deciden formalizar el contrato de arrendamiento, no realiza reclamación de las deudas en el momento en el que entrega las llaves la parte arrendataria a la extinción del contrato, y es, en el momento en el que se le reclama la devolución de la fianza judicialmente cuando alega para la no entrega de la misma la existencia de deudas.

Al plantear el recurso la apelante aduce que la demanda se ha presentado con manifiesto abuso de derecho y vulneración de la buena fe, si bien dicha alegación no puede prosperar a la luz de la prueba planteada, siendo que la parte actora ha ejercido el derecho que le reconoce la Ley de reclamar la devolución de la fianza de conformidad al contrato firmado entre las partes, sin que exista conculcación alguna de las reglas de la buena fe, y sin que este Tribunal entre a valorar las afirmaciones vertidas respecto de las obras realizadas conforme al siniestro y las reclamaciones efectuadas al seguro.

 

La compensación de la fianza con alquileres atrasados

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio es condenado en primera instancia a pagar 9.048,09 EUROS, en concepto de rentas atrasadas, al dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Dicho arrendatario recurre la sentencia en cuanto desestima su solicitud de compensación por el importe de la fianza, 6.000 euros, no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecisiete de octubre de dos mil veintitrés, revoca en parte la sentencia anterior y condena al inquilino a pagar 3.048,09 euros.

Considera la Audiencia que de acuerdo con lo prevenido en el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es clara la obligación que tiene el arrendador de restituir el importe de la fianza al arrendatario al final del arriendo. Pero dada la finalidad de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario que tiene la fianza (art. 36.5 LAU), la efectividad de dicho deber restitutorio queda condicionada al cumplimiento de las obligaciones contractuales garantizadas, de manera que su importe puede ser aplicado por el arrendador, al concluir el contrato, al pago de la rentas o de la indemnización debida por el arrendatario como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, deviniendo inexigible la deuda restitutoria en tanto no se produzca la plena satisfacción de las obligaciones que garantiza la fianza.

La sentencia apelada fundamenta el pronunciamiento impugnado en el recurso, que rechaza la solicitud de compensación formulada por la demandada apelante, sobre el importe de la fianza no devuelta por el arrendador demandante al concluir el contrato de arrendamiento, en el hecho de que no ha sido objeto de la presente litis la procedencia de la restitución de la fianza ni la existencia de daños en el local causados por la demandada, que se limitó a oponer la compensación sin formular demanda reconvencional, considerando que las partes deberán, en su caso. ventilar estas cuestiones en otro procedimiento.

Ciertamente, la presencia de supuestos desperfectos en el local, a la que se alude en la demanda, y la consiguiente indemnización que pudiera reclamar el arrendador por esta circunstancia, no han sido objeto de acción ni de debate en el presente juicio, limitado al pago de las rentas y otras cantidades adeudadas, como el IBI, según lo pactado en el contrato, sin que se haya practicado prueba alguna sobre la realidad de tales daños. Por ello, no cabe estimar acreditado que se haya causado algún tipo de deterioro o pérdida en el local arrendado durante el tiempo del contrato, hecho cuya prueba incumbe exclusivamente al arrendador y que constituye el presupuesto necesario para aplicar la presunción de culpa del arrendatario en su producción (art. 1563 CC ), pudiendo el actor, que interpuso la demanda en julio de 2021, haber comprobado y acreditado la existencia de tales daños desde que le fue entregado el local arrendado, una vez resuelto el contrato, en junio de 2019, y ejercitar las acciones indemnizatorias oportunas.

En consecuencia, es evidente la obligación que tiene el arrendador de restituir la fianza cuya devolución se interesa por la demandada, con la posibilidad de aplicar su importe, de 6.000 euros, al pago de las rentas debidas objeto de reclamación y de compensar ambas deudas, precisamente para hacer efectiva la finalidad de garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario que persigue la fianza (art. 36.5 LAU).

LAU 1994: La indemnización al arrendatario.

 

En un arrendamiento de local de negocio, al término de este, la arrendataria insta demanda solicitando la indemnización prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El Juzgado de primera instancia considera que no concurren los presupuestos para la aplicación de este precepto.

La Audiencia Provincial de Lérida, sentencia de 15 de septiembre de 2023, desestima el recurso de apelación de la arrendataria y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que  no pueden acogerse las alegaciones de la recurrente pues su proceder no se corresponde con el que exige el art. 34 de laLAU según el cual se exige que manifieste con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años y por una renta de mercado, considerando como tal la que acuerden las partes y, en defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por las partes.

Además de lo anterior, en el escenario más favorable para la parte arrendataria, esto es, aunque a efectos meramente dialécticos se admitiera que sí manifestó en tiempo y forma su voluntad de prorrogar el contrato, resulta que sus pretensiones indemnizatorias tampoco podrían ser admitidas, porque los diferentes conceptos por los que la arrendataria reclama indemnización son incompatibles entre sí, sin que se haya acreditado la concurrencia de los requisitos a que se subordina la procedencia de una u otra.

La finalidad del precepto no es otra que la de impedir un injusto enriquecimiento en el caso de que el arrendador o un nuevo arrendatario se aprovechen de la clientela generada por el arrendatario anterior, y precisamente por ello se exige que se trate de la misma actividad o de una afín, precisando el mismo art. 34 que se consideran afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

No puede apreciarse la concurrencia de este requisito, al haber quedado acreditado que la actividad que ejercía la actora en el local era la de Terapias Alternativas (yoga, psicología, masajes, etc.) mientras que el arrendatario que pasó seguidamente a ocupar el local se dedica al sector inmobiliario (Administración de Fincas, intermediación en compra venta y alquiler de inmuebles, seguros, etc.), según manifestó en el juicio el actual arrendatario, por lo que estamos ante sectores completamente distintos, sin que quepa apreciar la afinidad que constituye requisito fundamental para poder obtener provecho de la clientela generada por el arrendatario anterior y, por ende, para la procedencia de esta indemnización.

 

Lugar y forma de notificación del preaviso en arrendamiento urbano

 

Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, segunda residencia del inquilino.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo pactado al considerar no acreditada comunicación fehaciente en orden a evitar la prórroga del contrato de arrendamiento que une a las partes.

El arrendador apela la sentencia manteniendo que envió burofax antes del vencimiento del contrato y a modo de recordatorio burofax el día 4 de junio de 2020 al teléfono del inquilino informándole igualmente del vencimiento del contrato e instando la devolución de las llaves.

El domicilio al que envió el burofax fue el domicilio habitual del inquilino en Alcobendas, al alquilar el ubicado en Uceda como segunda residencia.

La parte arrendataria mantiene que, como se fijó en el contrato a efectos de notificación, es la vivienda arrendada donde se instaló con carácter habitual tras la pandemia, añadiendo por último que no consta el sms que dice enviado por la arrendadora y que además tal comunicación infringiría el plazo de preaviso de treinta días.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de siete de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que si el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general elart.1256 CC ("La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes").

No es esto lo que ocurre en el supuesto de autos pues el requerimiento mediante burofax habitual no se llevó a cabo en el domicilio designado en el contrato existiendo indicios además de que pudiera haberse convertido el mismo en el domicilio habitual, al margen de lo que, insistimos señalaba el contrato deberían hacerse las comunicaciones en el inmueble arrendado no llevándose a cabo en el mismo sino en el que era en principio domicilio habitual del arrendatario, todo lo cual lleva a rechazar el recurso interpuesto confirmando la resolución cuestionada con imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada.

Los efectos del COVID-19 en un arrendamiento de garaje.

 

HECHOS:

Arrendamiento de local de negocio destinado a parking, de fecha 20 de diciembre de 1984.

En aplicación del RDL 8/2020, de medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, la arrendataria obtiene la declaración de fuerza mayor para aplicar las medidas de suspensión de contratos y/o reducción de jornadas laborales de 5 trabajadores de su plantilla.

La arrendataria solicitó de la arrendadora acogerse a la moratoria en el pago de las rentas que regulaba el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, que fue contestada por la arrendadora mediante carta del 4 de mayo de 2020, en la que le negó dicha posibilidad, por diversas razones.

La arrendadora comunicó además a la arrendataria, por burofax de 18 de mayo de 2020, que no tenía derecho a la moratoria en el pago de las rentas regulada en el RDL 15/2020, al no aplicarse a los arrendamientos suscritos con anterioridad a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siendo el litigioso un contrato de arrendamiento de local negocio, y no de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

La arrendataria dejó de abonar las rentas desde el mes de abril de 2020, en aplicación de la moratoria regulada en el RDL 15/2020, por lo que la arrendadora interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2020, y reclamación de la cantidad adeudada por tal concepto.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia del juzgado y estimó la demanda por considerar que el contrato litigioso no estaba sometido a la LAU de 1994; la actividad de la demandada no se suspendió por la pandemia del coronavirus, no cesó en la actividad por imperativo legal, sino por su propia voluntad e interés.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de abril de 2023, estimó el recurso de casación de la inquilina, revocó la sentencia de apelación y confirmó la del juzgado.

Considera el Supremo que no existe una identidad absoluta entre los arrendamientos considerados como de local de negocio en la LAU de 1964, con los reputados como de uso distinto a vivienda de la LAU de 1994, de ahí que tenga sentido la remisión, y que sea factible la interpretación dada por la parte recurrente. Lo que, desde luego, no se cuestiona es que el litigioso encaja en la categoría prevista en el art. 3 de la LAU de 1994, aunque se concertó bajo la vigencia de la LAU de 1964, sin perjuicio, incluso, que para éstos últimos se aplicase aquella disposición general, en aspectos relevantes como extinción subrogación, renta y otros derechos en virtud de su disposición transitoria tercera.

De la finalidad exteriorizada por el Legislador no resulta que pretenda dar un trato diferenciado a los alquileres de locales según la fecha de su concertación, cuando están sometidos a idéntica situación nacida de las limitaciones impuestas por el estado de alarma derivada de la pandemia del COVID-19, y en tanto en cuanto el litigioso encaja en la definición del art. 3 de la LAU de 1994, no se está vulnerando el art. 4.2 CC, puesto que la interpretación dada no viola la literalidad de la norma.

No cabe entender que nos hallemos ante un caso de cese voluntario en la actividad por interés propio de la demandada. Lejos de ello, la pandemia es un hecho notorio, y el cierre de la actividad económica, consecuencia de dicha crisis sanitaria, guarda con ésta una indiscutible relación de causalidad, incluso apreciada por la administración como tercero independiente ajeno a la controversia contractual. La sentencia del tribunal provincial no dice que la demandada hubiera cerrado su actividad antes de la declaración del estado de alarma.

El RD 463/2020, salvo las excepciones que contenía, acordó el aislamiento de la población en sus domicilios e impidió la circulación de vehículos, salvo los desplazamientos necesarios para las actividades autorizadas. Los ayuntamientos dejaron de aplicar las restricciones de aparcamiento.

El ejercicio de la abogacía en una vivienda arrendada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en la que aparece la siguiente cláusula: La vivienda y plaza de garaje arrendada tendrá como único y exclusivo destino satisfacer la necesidad de vivienda y plaza de garaje permanente del ARRENDATARIO y su familia.

Además, la cláusula novena preveía expresamente como causas de terminación del contrato, todas las previstas en el artículo 27. 2 de la LAU, y añadía, como tales causas, al amparo del artículo 27.1 de dicho texto legal, el no desalojo de la vivienda al término del plazo pactado, o el retraso en el pago de la renta más de dos meses.

El arrendador llega a conocimiento de que el inquilino ha venido haciendo uso de la vivienda para el ejercicio de su condición de abogado, como se desprende de las comunicaciones que remitía desde su correo corporativo del Colegio de Abogados de Madrid que su domicilio profesional era la vivienda arrendada, estando además inscrito en dicho colegio profesional precisamente en tal domicilio. Asimismo, en la sede de la firma de abogados italiana, "Studio Legale Calio & Giuliani", al que pertenece el demandado desde el año 1996, se identifica como sede en Madrid, la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. Por todo ello considera que se ha contravenido lo pactado en el contrato y demanda la resolución del arriendo por este motivo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de tres de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el juzgador de instancia acierta al afirmar que en el domicilio que es objeto del arrendamiento, el demandado venía ejerciendo en España su profesión de abogado, está dado de alta en Registro de operadores intracomunitario, lo que implica que presta servicios desde España, aunque la sede o establecimiento permanente desde el que los presta, o bien su residencia habitual se halla en otro estado miembro distinto de España. En definitiva, presta servicios a personas que viven fuera de España, pero desde España. Ahora bien, de todo ello se desprende que, aunque pueda estar realizando labores propias de su profesión en su domicilio familiar, y en ocasiones puede ser que haya recibido a algún cliente, lo que por otra parte, no ha quedado acreditado, correspondiendo la carga de ello al actor, que lo alega, tampoco ha resultado probado que ese sea el único y exclusivo destino que le da al inmueble, y ni siquiera que sea el uso preferente o primordial que de él hace, debiendo entenderse que es de aplicación preferente la causa resolutoria del artículo 27.2 f) LAU, respecto de la genérica del artículo 1124 del Código Civil en cuanto a la resolución del contrato por el cumplimiento de la obligación de destinar la vivienda en exclusiva a domicilio familiar, siendo correcta la fundamentación que al respecto hace la sentencia recurrida.

El desistimiento anticipado del inquilino en el alquiler de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha, 17 de enero de 2011, con una duración pactada de diez años.

Con fecha 3 de abril de 2018 el inquilino desiste del arriendo y entrega las llaves del local.

Nueve meses más tarde el local es alquilado nuevamente.

El arrendador demanda al inquilino solicitando que se declarase ilegítimo el desistimiento unilateral, el incumplimiento contractual de la demandada y condenándola al pago del equivalente a las rentas mensuales hasta la fecha del nuevo alquiler.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 10 de noviembre de 2022, revoca la anterior resolución y estima íntegramente la demanda del arrendador.

Considera la Audiencia que, en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, como es el litigioso, rige lo acordado por las partes (art. 4.3 LAU), y que los contratos son vinculantes y obligatorios y deben cumplirse conforme a lo acordado, sin que una de las partes pueda extinguirlos de forma unilateral al margen de lo pactado (arts. 1091, 1256 y 1258 CC) siendo la duración del contrato un elemento esencial del arrendamiento (art. 1543 CC).

No es aplicable analógicamente a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda el art 11 de la LAU, por no existir identidad de razón y en aplicación del principio de autonomía de la voluntad (STS  03/10/2017).

En cuanto a las consecuencias del desistimiento unilateral, hay que considerar tres supuestos (STS 18/03/2016):

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución

En este caso se trata de fijar una indemnización por el incumplimiento contractual y a la vista de la prueba obrante en el procedimiento debe declararse probado que el perjuicio ocasionado a la actora por la resolución contractual es el periodo en que estuvo sin arrendar el local (nueve meses) y, en cuanto al importe, se estima adecuado el fijado como renta entre las partes, pues se ajusta a la ganancia dejada de obtener máxime a la vista que el nuevo contrato estipula una renta similar, lo que indica que el precio era ajustado al mercado

El traspaso de negocio en la actual ley de arrendamientos urbanos

 Es evidente, como está explicado en otro lugar,  que el traspaso tal como lo configuraba la antigua ley de arrendamientos urbanos de 1964, no aparece en la actual normativa arrendaticia.

Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha veinticuatro de enero de dos mil veintidós, contempla un supuesto de traspaso de negocio muy interesante.

HECHOS

La sociedad arrendataria de un local en el que venía explotando un negocio de restauración, concierta con dos personas físicas un contrato de traspaso de ese negocio el 19 de julio de 2020, por el precio de 50.000 euros.

Los adquirentes del traspaso dejan sin pagar la cantidad de 21.000 euros que se les reclama judicialmente.

Los demandados se oponen a la reclamación alegando haber sido víctimas de un engaño, en cuanto desconocían que la demandante tuviera concertado un contrato de arrendamiento sobre el local, además el traspaso era nulo porque ese contrato prohibía al arrendatario el cambio de actividad y destino, así como el subarriendo o cesión, lo que les obligó a tener que suscribir un nuevo contrato.

Simultáneamente formulan reconvención, mediante la que solicitaban se declare resuelto el contrato de traspaso de negocio celebrado el 19 de julio de 2020 y se condene a la entidad reconvenida a pagarles las cantidades entregadas con anterioridad.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Madrid desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el contrato suscrito entre las partes lo era de traspaso del negocio, constando claramente en el mismo que quien cedía el negocio lo hacía en su condición de arrendataria del local, no es posible alegar de contrario que desconocía dicha situación. La validez del contrato de traspaso del negocio, no se ve afectada por el hecho de que en el contrato de arrendamiento del local donde se desarrollaba el negocio, se prohibiera el cambio de actividad o destino, lo que por otro lado no se produjo, en cuanto el local siguió destinándose a la actividad de restauración, o que prohibiera el subarriendo o cesión del local, lo que tampoco se produjo, en cuanto ninguna de esas situaciones se contemplaban en el contrato de traspaso y la posesión del local por los demandados se tuvo desde la firma de ese contrato, con consentimiento de la propiedad, aunque se formalizara al concertar éstos, con el propietario del local, un nuevo contrato de arrendamiento.

 A parte de la contradicción en que se incurre por la parte apelante al sostener por un lado que el contrato es nulo, sin solicitar la declaración correspondiente en tal sentido, y solicitar por otro lado la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones asumidas en éste, lo que supone admitir la validez inicial del mismo, el presupuesto del que se parte al oponerse a la demanda inicial y formular reconvención es erróneo, pues de la prohibición de subarrendar o ceder el local, no se deriva necesariamente la conclusión de haber incurrido la entidad que transmitió el negocio en el incumplimiento contractual de no haberle entregado la posesión, pues a lo que se comprometió la cedente del negocio fue a lo único que podía comprometerse; es decir, a ejecutar las acciones necesarias para que los compradores pudieran disfrutar de la posesión pacífica y como se indica, los apelantes estuvieron en la posesión del local ininterrumpidamente desde que firmaron el contrato de traspaso y  ha de considerarse acreditado, que esa situación era conocida y consentida por la propiedad, aunque se documentara transcurrido un período de tiempo, coincidente con la temporada en que normalmente se disfrutan las vacaciones por los empleados de dicha sociedad propietaria.

Siendo claro el objeto y finalidad del contrato de traspaso de negocio ha quedado acreditado que la finalidad del mismo se logró plenamente, así como que la entidad aquí apelada cumplió con las obligaciones a que se comprometió en el mismo, en cuanto los compradores adquirieron la licencia de actividad necesaria para ejercer dicho negocio, como efectivamente hicieron, sin que las incidencias que con posterioridad le impidieron continuar haciéndolo, sean atribuibles a la demandante ni justifiquen el impago en el que admiten los aquí apelantes haber incurrido respecto del precio convenido, por lo que la estimación de la demanda que se acuerda en la sentencia de primera instancia, ha sido correctamente adoptada.

LAU 1994: La diferencia entre arrendamiento de vivienda y de temporada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, denominado de temporada, pactado con una duración desde el 23 de septiembre de 2018 al 23 de junio de 2019. En el documento, el inquilino señala un domicilio distinto del piso arrendado, si bien al término del contrato comunicó al arrendador que su domicilio coincidía con el piso arrendado

Al término del periodo pactado el arrendador insta demanda de desahucio por finalización del contrato y el juzgado dicta sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento y condenando al demandado al desalojo del inmueble, así como al pago de las costas procesales.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de 19 de octubre de 2021, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia del juzgado y desestima la demanda del casero.

Considera la Audiencia que , la cuestión a dilucidar se limita a si el arrendamiento concertado tenía por finalidad "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" ( art. 2.1 LAU)o si debe entenderse que el mismo se celebró "por temporada" (art. 3.1 LAU), y todas las razones que tiene en cuenta la sentencia apelada para considerar que estamos ante este segundo caso, lo que en realidad nos indican es que al celebrar el contrato la parte arrendadora pretendía (con seguridad) que el mismo finalizara poco antes de la temporada de verano, desconociendo si la arrendataria tenía la misma intención en dicho momento, pero lo que en ningún caso se deriva de tales razones es que la necesidad de vivienda del arrendatario fuera temporal y no permanente, como el transcurso del tiempo ha demostrado, ya que no habiéndose alegado y acreditado otra cosa, el arrendatario sigue residiendo en la vivienda arrendada desde la firma del contrato hasta la actualidad, debiendo entenderse por la misma razón que ese otro domicilio que se estableció inicialmente en el contrato dejó de ser su residencia desde ese mismo momento.