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martes, 1 de marzo de 2022

LAU 1994. La extinción de un alquiler por fallecimiento del arrendador usufructuario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a la demandada a desalojar la vivienda que ocupa en precario, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de las actoras, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

La demandada recurre en apelación invocando a) la existencia de un contrato de arrendamiento, suscrito con el usufructuario de esa vivienda, fallecido, b) no se ha aportado por la parte actora ningún tipo de documentación acreditativa de la partición de la herencia, o del pago del impuesto de sucesiones, c) el precario, es un procedimiento inhábil en casos de aportación de un título como sería el contrato de arrendamiento. La resolución del contrato de arrendamiento exige de un previo pronunciamiento judicial, d) se ha vulnerado el artículo 13 de la LAU, en cuanto a lo duración mínima de los arrendamientos, concertados de buena fe con la persona que aparece como propietario.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso en atención a los siguientes razonamientos:

1.- La aceptación pura y simple de una herencia puede ser expresa o tácita, en el caso que nos ocupa, es evidente que el ejercicio de la acción de desahucio por precario ya sería un acto tácito de aceptación de esa herencia.

2.- Las actuales propietarias, que no otorgaron el contrato de arrendamiento, están legitimadas para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por la arrendataria, señalando asimismo que, en el caso del usufructo, la extinción se produce con la muerte del usufructuario y que la extinción del contrato se produce " ipso iure" al decaer el derecho sobre el que estaban fundados. En base a lo expuesto, comunicado a la demandada dicho fallecimiento y requerida de desalojo, es claro que se cumplen los requisitos para la prosperabilidad de la demanda, sin que se haya acreditado en modo alguno la voluntad de la propiedad de extender la vigencia del arriendo. Aunque el arrendamiento hubiera existido realmente, se habrían extinguido por el fallecimiento del usufructuario. Es evidente que no existe título alguno que legitime la ocupación por parte de la demandada. Extinguido el arrendamiento el día en que falleció el arrendador, dejó la demandada de tener título para la ocupación de la vivienda reseñada y pasó por ello a ser precarista, por lo que ha sido correcta la estimación de la demanda.

3.- En cuanto al artículo 13.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta norma no es aplicable al presente caso, ya que el arrendamiento no se realizó sobre una vivienda ajena, sino que el arrendador tenía capacidad para arrendar esa vivienda. Era usufructuario de la misma. Su fallecimiento en fecha 2 de diciembre de 2020 determina la extinción del usufructo y, consecuentemente, por disposición legal, del arrendamiento. Con la extinción del usufructo, desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento. Ya no cabe fundamentar la posesión en un título.

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