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miércoles, 23 de marzo de 2022

LAU 1994: Los plazos para notificar la resolución del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de noviembre de 2015

El 5 de diciembre de 2019 se remite burofax al inquilino, comunicándole la intención de los arrendadores de no prorrogar su vigencia.

Se estima la demanda del casero, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado. El magistrado de instancia concluye que el contrato vigente es el suscrito el 1 de noviembre de 2015, que expiró el 1 de noviembre de 2019, por lo que desde dicha fecha el contrato se prorrogaba, mensualmente, por tácita reconducción, ya que la renta se pactó por meses, otorgando virtualidad a las comunicaciones remitidas por los arrendadores manifestando a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato por expiración del plazo pactado, no recepcionadas por causa imputable a esta última.

La Audiencia Provincial de Málaga, sentencia de veintiocho de enero de dos mil veintidós, estima la apelación del inquilino, revoca la sentencia y declara subsistente el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

Considera la Audiencia necesario que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato una vez transcurrido el plazo de duración mínima de tres años y, además, ha de hacerlo, por un lado, de forma fehaciente y recepticia y, por otro, respetando el plazo de antelación de treinta días que, con la calidad de mínimo, establece expresamente el precepto que obliga a un rigor en el cómputo del referido que es ese carácter de mínimo (el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos emplea la expresión "al menos con treinta días de antelación a aquella fecha"). Si no se observan estos requisitos en los términos que recoge el precepto, la notificación es defectuosa y ha de calificarse de ineficaz por contravenir una norma imperativa.  

Es doctrina reiterada que cuando la recepción no se produce por culpa exclusiva del arrendatario, con ánimo dilatorio y evidente mala fe, o por simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante.

Cuestión distinta, en lo que damos la razón a la recurrente, es que la notificación surta los efectos previstos en el art. 10 LAU, pues si el contrato expiraba el 1 de noviembre de 2019 (conclusión con la que coincidimos con el magistrado de instancia), el requerimiento debió remitirse con una antelación de 30 días, plazo que no se ha cumplido, pues fue remitido en diciembre de 2019, cuando el contrato estaba prorrogado por un año, conforme a lo dispuesto en el art. 10.1 LAU, sin que sea correcta la interpretación que realiza el magistrado de instancia del art. 1.581 CC, que regula supuestos en los que no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, que no es el caso, ya que se pactó una duración anual, y la demanda fue presentada en enero de 2020, antes de que venciera la anualidad (1 de noviembre de 2020), por lo que no concurren los requisitos exigidos por los arts. 9 y 10 LAU, pese a la virtualidad del notificación de los arrendadores de su voluntad de no prorrogar el contrato.

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