HECHOS:
En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la
siguiente cláusula:
"Cumplido el plazo de TRES años, las partes acuerdan
que este Contrato quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando
expresamente excluida desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el
artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos."
El inquilino apela la sentencia de primera instancia, que
declara resuelto el arriendo, invocando la nulidad de la cláusula antedicha por
infringir el artículo 6 de la ley de arrendamientos urbanos.
La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de diecinueve
de enero de dos mil veinticuatro, desestima la apelación y confirma la
sentencia de instancia.
Considera la Audiencia que, efectivamente, la prórroga
inicial prevista en el art. 9 LAU (de duración diversa según las sucesivas
redacciones del precepto) se configura como forzosa para el arrendador y
facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórroga legal tácita
prevista en el art. 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos,
pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el
correspondiente preaviso. Así pues, dicha prórroga se configura como
facultativa, pudiendo el arrendador excluirla observando los requisitos y
plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initio de
la aplicación de una norma legal de carácter imperativo.
Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es
la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos
válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU; y no está afectada
pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria
anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que
cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su
oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos,
en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su
aplicación depende de la voluntad de ambas partes.
"El derecho de prórroga del artículo 10 LAU 94, en lo
que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario,
al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar
con el arriendo” (SAP Asturias 29/05/2018)
"La prórroga que establece el artículo 10 de la LAU, a
diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses
y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera
que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de
continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo
superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma
determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga,
ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo
que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que
con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí
que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la
expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada
incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se
deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga
alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU, no supone una renuncia de
derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 dela citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma
legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."
