¿Cómo proteger ambas partes en un contrato de arrendamiento?

Esta pregunta no nos la hacemos hasta que nos vemos inmersos en esta situación, necesitados de una protección eficaz y eficiente que nos respalde ante cualquier incumplimiento del contrato a firmar.

Y una vez estando en ella, gracias a las investigaciones que llevamos adelante de este empírico sector, nos encontramos con comentarios de profesionales o vivencias de algún conocido y nos damos cuenta que no sólo es suficiente con tener un buen contrato redactado, con poseer una buena solvencia por parte del inquilino, alquilar por medio de una inmobiliaria conocida, o amparándonos con un aval bancario o varios meses de alquiler siendo propietario, para sentirnos 100% asegurados en la operación que vamos a realizar.
 

Llevando adelante estos detalles al pie de la letra para ser un buen arrendador/arrendatario, redescubrimos que alquilar una propiedad en este país sigue siendo enrevesado, que en caso de incumplimiento de contrato las reclamaciones jurídicas son lentas y costosas, y que tanto el propietario como el inquilino son igualmente vulnerables a la hora de ponerle fin al contrato.

Es por esta razón que me he metido a investigar en el mundo de los seguros, y asombrado por su accesibilidad y bajos costos, he decidido compartir esta información con todos vosotros:

Existen puntualmente dos seguros que nos protegen, asesoran y defienden en estas situaciones, uno de ellos es conocido como la Protección del Arrendador que nos ayuda a alquilar nuestra casa sin preocupaciones. Las aseguradoras suelen realizar un análisis previo a la firma del contrato del inquilino aprobando su solvencia; al contratar este seguro el propietario queda respaldado ante el incumplimiento del pago de la renta asegurándose el pago del 100% de la mensualidad por un máximo de doce meses, la protección de actos vandálicos y/o robos ocasionados por el inquilino en la vivienda, y la defensa y reclamación jurídica del contrato.

Por otro lado se encuentra el seguro que defiende al asegurado y a su familia en un ámbito privado o laboral, conocido como la Defensa y Protección Jurídica Familiar, siendo la solución ante todo tipo de situaciones, problemas o conflictos legales, que garantiza la defensa de los derechos relativos a la vivienda como propietario o inquilino, los derechos relativos a contratos: laborales, de arrendamiento de servicios, de seguros, sobre cosas muebles, arrendamiento de inmuebles; la defensa en caso de ocupación ilegal de la vivienda y el servicio de asistencia jurídica telefónica y documental.

Para vuestra tranquilidad os recomiendo informaros de estos servicios antes de realizar un contrato de arrendamiento, siempre viene bien disminuir costos, facilitar los alquileres, y evitar sorpresas indeseadas.
 
Este artículo ha sido elaborado por
Javier Pascual, 
Agente destacado de Catalana Occidente, 
javier.pascual@agentescatalanaoccidente.com

Indemnización por daños en accidente de tráfico ocurrido en 1984

El perjudicado por un accidente de tráfico ocurrido en 30 de noviembre de 1984, declarado el 13 de julio de 2001 en situación de incapacidad permanente absoluta derivada de accidente de trabajo "in itinere" al sufrir el citado accidente de circulación, reclama a la seguradora la suma de doscientos ochenta y cinco mil quinientos veintiocho euros con treinta y un céntimos (285.528,31€). 

El Juzgado de 1ª Instancia desestima de demanda. 

La Audiencia Provincial de Provincial de Huelva, en sentencia con fecha 4 de octubre de 2010, estima parcialmente la demanda condenando a la aseguradora a abonar al actor la cantidad de 9.521,42 euros. 

En casación el Tribunal Supremo (s. cinco de Julio de dos mil trece) dando por acreditada la situación de incapacidad permanente absoluta del demandante y su relación con el accidente de tráfico sufrido por el mismo el día 30 de noviembre de 1984, acoge en parte el criterio de la AP en cuanto que el accidente de tráfico ocurrió en 1984, es decir, veinte años antes de la interposición de la demanda que ha dado lugar al presente proceso, cuando todavía no estaba en vigor el sistema de indemnización por baremo introducido en la Ley 30/1995, por lo que concluye que el régimen jurídico que es aplicable a este caso no es el que pretende el demandante, es decir, el baremo con las actualizaciones de 2003, por cuanto que cuando ocurrió el siniestro el baremo no estaba vigente, rigiendo un sistema distinto. 

Sin embargo considera que cuando el artículo 1902 del Código Civil obliga a "reparar el daño causado" se está refiriendo a una reparación efectiva y no meramente formal o nominal, como la que resultaría de la estricta aplicación de las normas a que se refiere la Audiencia, que han dado lugar al reconocimiento de una indemnización total de 9.521,42 euros que, si habría sido adecuada en el año 1984 -fecha de ocurrencia del accidente- resulta hoy absolutamente insuficiente. Para ello la jurisprudencia ha entendido que la obligación de indemnizar en estos casos integra una verdadera deuda de valor (por todas, la sentencia núm. 275/2010, de 5 mayo ) y que resulta necesario adecuar las cuantías al momento de la efectiva percepción por el perjudicado de la indemnización correspondiente, no obstante la afirmación contenida en una sentencia próxima en el tiempo, la núm. 786/2010 de 22 noviembre , en cuanto sostiene que debe abandonarse dicha terminología cuando se trata de aplicación del baremo -lo que no ocurre en el presente caso- pues el propio sistema de valoración, mediante la actualización anual de las cuantías, es el que fija el alcance en cada caso de la "deuda de valor". 

En este sentido, al dejar de aplicar una razonable actualización, la Audiencia ha infringido el artículo 1902 del Código Civil y, en consecuencia, procede casar la sentencia para llevar a cabo dicha actualización que no ha de significar elevar la indemnización más allá de lo cubierto por el seguro obligatorio en la fecha del accidente -30 de noviembre de 2004- sino hacer un cálculo acerca de cuál sería en el momento de interposición de la demanda la cantidad equivalente a la fijada por el Real Decreto 2690/1983, de 13 de octubre, que era de la que efectivamente tenía que responder en aquella fecha la aseguradora por razón del seguro obligatorio. Para ello ha de aplicarse el incremento correspondiente al índice de precios al consumo entre los años 1984, en que ocurrió el accidente, y el 2004, en que se interpuso la demanda, que da un resultado total del 143,9%, lo que determina que la cantidad fijada en la instancia de 9.521,42 euros haya de elevarse a la de 23.222,74 euros.

El alcance de los seguros de Hogar.

Siempre es aconsejable, aunque no sea  lo habitual, leer y entender en su totalidad una póliza de seguros antes de firmarla, para evitar sorpresas desagradables como la que sigue.

HECHOS: Derrumbamiento de la  cubierta del edificio asegurado que se produjo como consecuencia de la existencia de xilófagos en las vigas de madera que formaban la techumbre. Siniestro que obligó, como primera medida, a asegurar la estabilidad del inmueble en evitación de mayores daños, lo que supuso un coste de cinco mil novecientos ochenta y nueve euros con cincuenta y siete céntimos de euro y posteriormente al derribo del mismo, lo que ascendió a doce mil trescientos treinta y un euros.

Existía un seguro de daños  por incendio, explosión y caída de rayo, caída de aeronave, choque de vehículos, detonaciones sónicas, humo, daños por agua, gastos de desescombro, pago de la tasa municipal, pérdida de alquileres, inhabitabilidad, robo y expoliación, rotura de cristales, actos de vandalismo o malintencionados, vientos, pedrisco y nieve, conforme a las condiciones particulares de la póliza.

La AP de Oviedo (s. 5/11/2012) declara no haber lugar a la reclamación de esos daños a la Compañía aseguradora considerando que los contratos de seguro como el de autos tienen como finalidad el cubrir, hasta la cuantía pactada, los daños que puedan producirse en continente y/o contenido, como consecuencia de la producción del siniestro, evento futuro e incierto, objeto de cobertura. Así pues, en un supuesto como el de autos, lo que el seguro cubriría sería el coste de reparación de la techumbre, de ser imputable a alguno de esos eventos, y en su caso si dicho derrumbe hubiera causado otros daños a continente o contenido, también deberían ser objeto de reparación hasta el límite pactado.

Nada de eso se reclama, pues debido al deficiente estado del edificio, por agotamiento de sus materiales, recordemos que hablamos de un inmueble construido en 1.949, con unos medios y materiales de menor calidad que los actuales, aconsejó su total demolición. 

Gastos de demolición que no quedaban cubiertos por el contrato y ello con independencia de si la aparición de xilófagos es ajena o no al mejor o peor estado de conservación del edificio, por lo que resulta innecesario examinar la amplia consideración realizada en cuanto al mantenimiento del inmueble.

La anterior enumeración  de eventos objeto de cobertura opera como cláusula definidora de los riesgos cubiertos y no como cláusula limitativa que apunta la recurrente.

En cuanto a las condiciones particulares de la póliza señala la sentencia que si bien no aparecen expresamente firmadas por el tomador del seguro, al ser aportadas por éste hemos de valorar que las conocía y aceptaba.