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miércoles, 22 de octubre de 2008

¿Son para siempre los arrendamientos de vivienda en España?

Aunque pudiera parecer exagerada la pregunta que da título a este comentario, no es así y vamos a intentar explicarlo.

En los ya lejanos años de estudiante de Derecho en la Complutense se solía afirmar por algún profesor que en España existen tres contratos que se suscriben sine die: el matrimonial, el laboral y el de inquilinato.

Como quiera que en la actualidad el único que conserva esa característica de duración ilimitada en el tiempo es el que precisamente la tenía en menor grado, el contrato de trabajo, parece oportuno dedicar este comentario al arrendamiento de vivienda, iniciándolo con una breve sinopsis histórica.

Cuando se dicta el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se mantiene, mediante el instituto de la prórroga obligatoria para el arrendador, la duración ilimitada en el tiempo de los arrendamientos urbanos cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y locales de negocio, señala la norma, que en artículo anterior había dispuesto que los beneficios que otorga a los inquilinos son irrenunciables.

Esta circunstancia no cabe duda que dio lugar a una verdadera distorsión del mercado inmobiliario en alquiler, puesto que en la practica y desnaturalizando un contrato sustancialmente temporal, se obliga al arrendador a perder la facultad de disponer de su propiedad..

Por el mismo motivo se produjeron simulaciones de todo tipo tendentes a evitar, sin éxito, esa durísima servidumbre para el propietario: Contratos de opción de compra anuales con un precio de opción diez veces superior al real, subarriendos que se pactaban como “inconsentidos”, arrendamientos de “temporada”, ocupaciones en precario por las que se pagaba precio, etc.

La larga permanencia de esta situación ha dado lugar a una mentalidad en el inquilino o aspirante a inquilino de que su situación es inamovible. Conviene desmontar ese criterio ya que en el momento actual, salvo en concretas y contadas situaciones, que luego se enumeran, no responde a la realidad.

En 1985, mediante el Real Decreto Ley 2/1985 (Decreto Boyer) se suprime la obligatoriedad de la prórroga forzosa para los contratos que se pacten a partir de su entada en vigor 10 de mayo de 1985.

El 1º de enero de 1995 entra en vigor la actual Ley de Arrendamientos Urbanos que determina una duración mínima obligatoria para el arrendador de 5 años en arrendamientos de vivienda y deja libertad de pactos en los demás arrendamientos urbanos.

¿Cuál es la situación actual?

Ciñéndonos exclusivamente a los arrendamientos de vivienda podemos enumerar los siguientes supuestos:

1.- Contratos celebrados con anterioridad a 10/05/1985, su duración dependerá de la voluntad del inquilino; en algunos casos ni siquiera se extinguirá a su fallecimiento si conserva la facultad de subrogación.

2.- Contratos celebrados bajo el Decreto Boyer con pacto de prórroga forzosa a favor del inquilino, su duración asimismo estará determinada por la voluntad de éste.

3.- Contratos celebrados bajo la LAU1995 con pacto de prórroga forzosa a favor del inquilino, lo mismo.

4.- Contratos bajo el Decreto Boyer de duración determinada, se sujetarán a ésta y si ya ha transcurrido se encuentran en prórroga tácita que puede ser de un mes de duración.

5.- Contratos bajo la LAU actual con duración determinada, su duración actual será esa, con la salvedad de que en todo caso deberá respetarse el derecho de prórroga por cinco años a favor del inquilino.

Como apunte final conviene aclarar que estipular en el contrato como duración: “indefinida”, no lo transforma en un contrato ilimitado en el tiempo, antes al contrario su duración queda determinada por el plazo en que se ha pactado la renta, si por meses, un mes, si por años, un año. Asi mismo destacar que los plazos de duración pactados son obligatorios para ambas partes y el inquilino no puede abandonar el contrato a su antojo.