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lunes, 20 de abril de 2015

Los "enganches ilegales" del suministro eléctrico en vivienda alquilada.



Cuando se descubre una manipulación en el contador o la conexión a la red eléctrica en un piso alquilado puede ser difícil determinar la responsabilidad de estos hechos.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 8/07/2014, señala que no existiendo certeza de la autoría no es suficiente determinarla con base en que la inquilina en este caso es la beneficiaria de esos enganches ilegales.
Pone de manifiesto la AP el hecho de que en el momento de la firma del contrato no se acreditó que la conexión eléctrica estuviera funcionando y tampoco se aportó  boletín de adecuación de la instalación eléctrica a la normativa vigente, así mismo se afirma que hubo otras conexiones con anterioridad a la entrada de la inquilina en la vivienda. En este sentido no se puede perder de vista que, con los datos con que se cuenta en esta causa, existe otro beneficiado, la empresa constructora que evita el que puede serle resuelto el contrato y exigida la indemnización por no haber entregado la vivienda en condiciones adecuadas para que por la acusada se pudiera proceder a la contratación del suministro eléctrico, lo que no sucede con el de agua que sí fue contratado.
En definitiva revoca la sentencia y absuelve a la inquilina de la falta de defraudación de fluido eléctrico.

Por el contrario en la sentencia de la AP de Zaragoza de 28/04/2014 se confirma la del Juzgado y se condena a los inquilinos como autores de un delito de defraudación de fluido eléctrico puesto que en el contrato de arrendamiento se pactaba que los inquilinos se obligaban a contratar directamente los suministros de agua, luz, teléfono y cualesquiera otros; no obstante lo cual, los arrendatarios no se dieron de alta y se suministraron la energía eléctrica fraudulentamente, habiendo comprobado los técnicos hasta en veintiocho ocasiones diferentes, que, no habiéndose formalizado contrato alguno en relación con dicha casa, la instalación había sido intencionadamente manipulada con objeto de cuentearla uniendo los cables mediante retorcimiento y propiciar que la referida vivienda tuviese energía eléctrica sin abonar su correspondiente importe.

En el mismo sentido la AP de Albacete (s. 18/03/2014) condena al inquilino como responsable de una falta de defraudación de fluido eléctrico, puesto que en fecha, 16 de octubre de 2.012, ante el impago de las facturas de luz por parte del inquilino, la compañía procedió a cortar el suministro de luz a la vivienda arrendada. Días posteriores a dicha fecha, el inquilino, actuando con ánimo de lucro, procedió a manipular el contador del fluido eléctrico de la vivienda, colocando el fusible retirado por la compañía eléctrica, siendo detectada esta maniobra por la compañía eléctrica, la cual cortó nuevamente el suministro eléctrico, el cual volvería a ser restablecido, fraudulentamente , en fecha 16 de noviembre de 2.012

Sin embargo la sentencia de la AP de Tarragona (25/11/2013) considera que no existe ilícito penal en el inquilino que conecta un cable en un enchufe de la Comunidad de Propietarios atendiendo a que:
Por un lado es necesaria la alteración de los aparatos contadores o el empleo de cualquier otro medio secreto u oculto. Y por otro lado, ha de acreditarse el perjuicio; la derivación irregular de energía no es conducta típica por sí sola, si no va acompañada de defraudación económica, mediante la manipulación o elusión de los medios técnicos puestos por las compañías suministradoras para la cuantificación económica del servicio. Y el perjuicio no puede presumirse en perjuicio de reo, sino que ha de ser objeto de cumplida prueba.
En el presente supuesto, los hechos declarados probados en primer lugar, no hacen referencia alguna al empleo de medios clandestinos, sino que su redacción únicamente resume el consumo consciente de energía eléctrica tomada de un enchufe que corresponde a los servicios de la Comunidad de Propietarios.
En segundo lugar, aún cuando la derivación de electricidad a la vivienda alquilada por el acusado desde un enchufe de la comunidad se hubiere realizado de manera subrepticia, no se recoge en hechos probados la existencia de un beneficio económico para el acusado como consecuencia de la eventual derivación fraudulenta con el correlativo perjuicio para la Comunidad de vecinos. En consecuencia los hechos declarados probados, carecerían de relevancia penal dada la naturaleza de infracción de resultado de la defraudación de fluido eléctrico

lunes, 10 de diciembre de 2012

Errores a evitar en los alquileres de vivienda.



No es infrecuente que a los abogados se acuda en consulta, después de haber firmado un contrato, para preguntar el significado de una determinada cláusula, es evidente que, si esa cláusula es perjudicial,  en ese momento el letrado solamente podrá informar a su cliente de esa circunstancia, ya que no hay ‘moviola’.


Conviene también reiterar que no existen modelos tipo o únicos para los contratos de arrendamiento, y normalmente el que los redacta lo hace teniendo en cuenta los intereses de quien se lo ha encargado, casero o inquilino, que no suelen coincidir con los de la parte 
contraria.


En tal sentido, y  cargando las tintas, los errores más habituales y sus consecuencias, son los siguientes:


A.- Por parte de los caseros:


a) No exigir a la Agencia Inmobiliaria que compruebe y justifique la solvencia y seriedad del inquilino, o no hacer esa comprobación personalmente y confiar en la apariencia del individuo o en la intuición personal.

CONSECUENCIA: Encontrarse con un inquilino moroso profesional, insolvente, que después de meses sin pagar el alquiler deja la vivienda destrozada y una deuda considerable a la que hay que añadir los gastos del juicio de desahucio.


b) No declarar el alquiler en IRPF y no depositar la fianza legal en la oficina autonómica correspondiente, pensando que por ello y puesto que se cobra en metálico la Agencia Tributaria no lo va a detectar. Esta conducta olvida que el inquilino al hacer su declaración de Renta debe consignar la referencia catastral, verdadero DNI del inmueble, de la casa que tiene alquilada, con lo cual es muy fácil detectar esa falta de declaración.

CONSECUENCIA: Una comprobación/inspección fiscal que terminará con una liquidación con intereses en la que además el casero no podrá beneficiarse de las reducciones fiscales (60/100%), más la sanción correspondiente, a la que puede añadirse otra por no haber depositado la fianza.


c) Admitir la devolución de llaves sin examinar cuidadosamente la vivienda y sin la firma de un finiquito de contrato en que se hagan constar los desperfectos y daños imputables al inquilino, en la idea de no devolver la fianza en ningún caso.

CONSECUENCIA: Ser obligado judicialmente a devolver la fianza íntegra más intereses y costas judiciales sin posibilidad de descontar daños y desperfectos en la vivienda arrendada.


B.- Por parte de los inquilinos:


a) Firmar el contrato sin leerlo y sin examinar el piso alquilado fiándose que todo se ha hecho a través de una agencia inmobiliaria.

CONSECUENCIA: Encontrarse con gravosas cláusulas inesperadas que hay que cumplir y con la vivienda en lastimoso estado habiendo firmado que la ha examinado y recibido a su satisfacción.


b) Dejar de pagar el alquiler por existir en el piso defectos que deben ser subsanados por el casero.

CONSECUENCIA: Encontrarse con un desahucio por falta de pago en el que no le dejarán invocar esos defectos o desperfectos y en el mejor de los casos podrá enervar (detener) pagando los alquileres y las costas judiciales.


c) Marcharse del piso, sin cumplir el plazo pactado o sus prórrogas y sin entregar las llaves anunciado al casero que no las entregará hasta que no le devuelva la fianza.
CONSECUENCIA: Hacer frente a una reclamación de cantidad por importe de los alquileres que se devenguen hasta que el Juzgado declare terminado el contrato, con muy posible condena en costas.

jueves, 14 de enero de 2010

COARRENDAMIENTO: VIVIENDA COMPARTIDA; PLURALIDAD DE INQUILINOS; HOSPEDAJE

Se trata de examinar aquellos supuestos en los que en un arrendamiento urbano la parte arrendataria está constituida, de hecho o de derecho, por varias personas que no tienen entre si vínculos familiares ni societarios.



El primer supuesto que se puede considerar es el del inquilino que unilateralmente decide admitir en la vivienda que tiene arrendada a otras personas de modo permanente u ocasional, gratuito o remunerado.


A este respecto en el TRLAU1964 se autorizaba al inquilino el subarriendo parcial de la vivienda siempre que no excediera de dos personas el número de subarrendados, se respetara el límite del alquiler por el subarriendo y se notificará al arrendador en el término de treinta días.


Conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos no es posible mantener esta situación ya que independientemente de calificarla de subarriendo parcial o de hospedaje es evidente que, si admitiera otras personas, el inmueble dejaría de ser exclusivamente la vivienda habitual del arrendatario y además "la continua ocupación reiterada, en su consecuencia, por terceras personas de la vivienda arrendada, que siempre es ocupada además de por los arrendatarios por terceros de forma continuada, no tratándose en modo alguno de un alojamiento temporal de un pariente o un amigo, sino de una ocupación simultánea y sucesiva que rebasa los límites de lo tolerado entraña una ocupación ilegal, llámese como se le llame, pues no debe olvidarse que lo que el arrendatario adquiere mediante el contrato de arrendamiento es el derecho de uso, pero no la facultad de cederlo sin límites" (SAP Barcelona 18/05/1999)


¿Qué ocurre por el contrario cuando se parte de una situación de pluralidad de arrendatarios sobre una misma vivienda, pactada en el contrato?


Cuando un contrato de arrendamiento urbano de vivienda o de local de negocio se concierta con varias personas físicas, como arrendatarios o inquilinos, debe entenderse que se cede el goce y el uso del local o del piso a todos los arrendatarios mancomunadamente (artículos 1.137 y 1.138 del Código Civil) generando entre ellos una comunidad, por pertenecerles el derecho arrendaticio pro indiviso y por partes iguales (artículos 392 y 393 párrafo segundo del Código Civil)


El arrendamiento concluido con dos arrendatarios debe reputarse mancomunado y siendo así ha de entenderse que la situación del coarrendatario que sigue ocupando la vivienda por si solo y asumiendo la condición de arrendatario único supone una modificación en la situación arrendaticia que no puede hacerse sin consentimiento de la propiedad, consentimiento que puede prestarse de cualquier forma, incluso tácitamente (SAP Barcelona 3/12/1999). El cese de un coarriendo mancomunado opera como causa resolutoria, si no se verifica con el consentimiento de la propiedad (SAP Granada 14/2/2005). Cualquier abandono del inmueble por uno de los coarrendatario con permanencia de los demás, no es novación si no cesión inconsentida (SAP Madrid 22/12/2007)


Sin embargo es plenamente válido y eficaz el pacto entre arrendador y arrendatarios, en virtud del cual se atribuya a la relación arrendaticia respecto a varios arrendatarios el carácter de solidaria, en cuyo caso la separación de alguno o algunos del uso del piso o del local producirá la automática subrogación, en la posición de estos, por parte del o de los arrendatarios que continúen en la ocupación del local, sin que se produzca traspaso, o cesión.

jueves, 22 de enero de 2009

Diccionario Jurídico del Alquiler - Arrendatario

Arrendatario: Es la persona natural o jurídica que, a través de un contrato de arrendamiento adquiere el uso del inmueble y se obliga a pagar por ello. También conocido como inquilino.
Artículo 1.546 del Código Civil

Inquilinos de renta antigua

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miércoles, 22 de octubre de 2008

¿Son para siempre los arrendamientos de vivienda en España?

Aunque pudiera parecer exagerada la pregunta que da título a este comentario, no es así y vamos a intentar explicarlo.

En los ya lejanos años de estudiante de Derecho en la Complutense se solía afirmar por algún profesor que en España existen tres contratos que se suscriben sine die: el matrimonial, el laboral y el de inquilinato.

Como quiera que en la actualidad el único que conserva esa característica de duración ilimitada en el tiempo es el que precisamente la tenía en menor grado, el contrato de trabajo, parece oportuno dedicar este comentario al arrendamiento de vivienda, iniciándolo con una breve sinopsis histórica.

Cuando se dicta el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se mantiene, mediante el instituto de la prórroga obligatoria para el arrendador, la duración ilimitada en el tiempo de los arrendamientos urbanos cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda, con o sin mobiliario, y locales de negocio, señala la norma, que en artículo anterior había dispuesto que los beneficios que otorga a los inquilinos son irrenunciables.

Esta circunstancia no cabe duda que dio lugar a una verdadera distorsión del mercado inmobiliario en alquiler, puesto que en la practica y desnaturalizando un contrato sustancialmente temporal, se obliga al arrendador a perder la facultad de disponer de su propiedad..

Por el mismo motivo se produjeron simulaciones de todo tipo tendentes a evitar, sin éxito, esa durísima servidumbre para el propietario: Contratos de opción de compra anuales con un precio de opción diez veces superior al real, subarriendos que se pactaban como “inconsentidos”, arrendamientos de “temporada”, ocupaciones en precario por las que se pagaba precio, etc.

La larga permanencia de esta situación ha dado lugar a una mentalidad en el inquilino o aspirante a inquilino de que su situación es inamovible. Conviene desmontar ese criterio ya que en el momento actual, salvo en concretas y contadas situaciones, que luego se enumeran, no responde a la realidad.

En 1985, mediante el Real Decreto Ley 2/1985 (Decreto Boyer) se suprime la obligatoriedad de la prórroga forzosa para los contratos que se pacten a partir de su entada en vigor 10 de mayo de 1985.

El 1º de enero de 1995 entra en vigor la actual Ley de Arrendamientos Urbanos que determina una duración mínima obligatoria para el arrendador de 5 años en arrendamientos de vivienda y deja libertad de pactos en los demás arrendamientos urbanos.

¿Cuál es la situación actual?

Ciñéndonos exclusivamente a los arrendamientos de vivienda podemos enumerar los siguientes supuestos:

1.- Contratos celebrados con anterioridad a 10/05/1985, su duración dependerá de la voluntad del inquilino; en algunos casos ni siquiera se extinguirá a su fallecimiento si conserva la facultad de subrogación.

2.- Contratos celebrados bajo el Decreto Boyer con pacto de prórroga forzosa a favor del inquilino, su duración asimismo estará determinada por la voluntad de éste.

3.- Contratos celebrados bajo la LAU1995 con pacto de prórroga forzosa a favor del inquilino, lo mismo.

4.- Contratos bajo el Decreto Boyer de duración determinada, se sujetarán a ésta y si ya ha transcurrido se encuentran en prórroga tácita que puede ser de un mes de duración.

5.- Contratos bajo la LAU actual con duración determinada, su duración actual será esa, con la salvedad de que en todo caso deberá respetarse el derecho de prórroga por cinco años a favor del inquilino.

Como apunte final conviene aclarar que estipular en el contrato como duración: “indefinida”, no lo transforma en un contrato ilimitado en el tiempo, antes al contrario su duración queda determinada por el plazo en que se ha pactado la renta, si por meses, un mes, si por años, un año. Asi mismo destacar que los plazos de duración pactados son obligatorios para ambas partes y el inquilino no puede abandonar el contrato a su antojo.