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jueves, 20 de noviembre de 2008

EL AVAL DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

La LAU actualmente vigente faculta para pactar, además de la fianza en metálico obligatoria, cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias.

Como consecuencia de ello, la garantía que se viene utilizando en mayor medida a partir de la entrada en vigor da la LAU ha sido el aval bancario, parece por tanto interesante destacar algunas consideraciones acerca del mismo.

Existe aval o fianza cuando alguien (fiador o avalista) se obliga a pagar por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.

Esta obligación debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenido en ella.

Siguiendo a nuestro Tribunal Supremo hay que decir sin embargo que el aval presenta unas características singulares, distintas de la fianza civil, pues mientras en la última aparece una sola obligación, en el aval surgen dos, debido a que el avalista no asume la prestación del deudor en defecto de éste, sino de modo autónomo; asimismo, en la fianza la responsabilidad es subsidiaria, por lo que el fiador dispone del beneficio de excusión en el patrimonio del deudor, mientras que el avalista se obliga y responde de igual manera que el avalado. Para el Tribunal Supremo es una garantía personal atípica, producto de la autonomía de la voluntad proclamada por el artículo 1255 del Código Civil , que es distinta del contrato de fianza y del contrato de seguro de caución, no es accesoria y el garante no puede oponer al beneficiario, que reclama el pago, otras excepciones que las que derivan de la garantía misma.

Por lo tanto y siguiendo siempre la interpretación jurisprudencial hay que decir no se trata de una simple fianza, sino que avanzando más, se comprueba que nos hallamos ante una garantía independiente (garantía a primera demanda o simple demanda); que integra un contrato atípico, producto del principio de autonomía de la voluntad (artículos 1255 y 1258 y 1091 del Código Civil). En tal contrato el fiador viene obligado a realizar el pago cuando el beneficiario de la garantía se lo reclama. Y es que la obligación asumida por el garante integra una distinta, autónoma e independiente de las que nacen del contrato cuyo cumplimiento garantiza (así, Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1983). De este modo, y como expone la sentencia del Tribunal Supremo . de 14 de noviembre de 1989, que se cita en la de 27 de octubre de 1992, de dicho Tribunal: "Toda interpretación que trate de dar a la palabra garantía, el sentido de la obligación accesoria de fianza o de aplicar la excusión que le es característica, desvirtúa la naturaleza jurídica de la relación a que nos estamos refiriendo".

En cuanto a la vigencia del aval ha de entenderse coincidente con todo el período durante el cual produjese efectos el contrato, susceptible de generar en el arrendador un derecho de crédito exigible y la correlativa obligación en el arrendatario, lo que acontece hasta la entrega efectiva de la posesión de la cosa arrendada al arrendador.

Por último habría que decir en favor del aval bancario que el hecho de que una entidad de crédito conceda un aval significa como garantía adicional para el arrendador que esa entidad de alguna manera ha comprobado la solvencia de la persona por la que responde y por lo tanto cabe presumir que será un buen inquilino.