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jueves, 16 de septiembre de 2010

PRECARIO Y COMODATO

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo -catorce de Julio de dos mil diez- mantiene un interesante criterio en relación con el precario y el comodato.

Se parte del siguiente supuesto:
La demandante cedió el uso y disfrute a título gratuito de una vivienda a su hijo, para que fijara en ella su domicilio junto con la que era su esposa, ahora demandada. El matrimonio, junto con las hijas de ambos, vino ocupando la vivienda hasta que sobrevino la crisis matrimonial, adjudicándose en sentencia de separación el uso de la vivienda a la hasta entonces esposa.
Ejercita la actora acción de desahucio por precario contra la que fuera esposa de su hijo

Como señala el TS se plantea el conflicto que se genera cuando el propietario de un inmueble ha cedido su uso a un familiar, generalmente un hijo o hija, para que en él se fije el domicilio familiar, posteriormente deviene la ruptura matrimonial o de la convivencia y una resolución judicial atribuye a uno de los cónyuges o convivientes el uso de la vivienda. Se trata, pues, de dilucidar qué facultades de recuperación del inmueble le quedan a ese tercero, propietario de la vivienda y afectado por una resolución judicial dictada en un proceso de familia.

Para resolver conflictos como el ahora planteado, es necesario analizar cada caso concreto para definir si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto. En tal caso, se deberán aplicar las normas reguladoras de este negocio jurídico.

Sin embargo, en el supuesto de que no resulte acreditada la existencia de esta relación jurídica, se debe concluir que estamos ante la figura del precario, lo que conlleva que el propietario o titular del inmueble podrá, en cualquier momento, reclamar su posesión.

En este último caso, y frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia. Tal y como indica la sentencia del pleno de la Sala de 18 de enero de 2010 " Cuando se trate de terceros propietarios que han cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que legitime el uso de la vivienda, la relación entre los cónyuges y el propietario es la de un precario. Debe enfocarse el tema desde el punto de vista del derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio/separación no tienen que ver con los terceros propietarios".

En resumidas cuentas el TS considera que atribución del uso de la vivienda por sentencia dictada en el ámbito de un procedimiento de familia no es título suficiente para oponerse a la reclamación del propietario que pretende recobrar su propiedad.
Por otra parte en este supuesto la demandante cedió la vivienda a su hijo para que constituyese su hogar familiar, pero no consta su voluntad de renunciar a recuperarla mientras constituyese el domicilio de la familia. En este sentido, no se dan los elementos característicos del comodato, por lo que la posesión de la vivienda por la demandada lo es a título de precario y debe desalojar la citada vivienda, con apercibimiento de lanzamiento, de no proceder al desalojo voluntario en el plazo que se señale.

7 comentarios:

  1. Desde luego es una doctrina muy interesante, con grandes posibilidades. A partir de la misma, resulta mas adecuado ceder el uso de un inmueble en precario antes que venderselo o donarselo al hijo, si se quiere evitar que la nuera pueda usarla despues del divorcio como residencia habitual.

    (Disculpe que no use tildes, mi teclado no me lo permite).

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  2. Menos mal.
    Conozco algún caso que han tenido que esperar "años" para desalojar a la nuera.

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  3. Tengo una duda al respecto: He visto que ha habido sentencias en las que por haberse producido la donación del usufructo , del hijo (que era quién tenía previamente el pleno domino) a la madre cuando ya este residia con su pareja y en consecuencia ese domicilio era la vivienda habiutual, al sobrevenir la crisis y reclamar posteriormente el desahucio la madre, como usufructaria, no ha sido estimada dicha demanda por entner el juez que había una sitruación de comodato. El comodato lo justifican en el sentido de que cuando la madre recibió la cesión del derecho de usufructo, ya era conocedora de que dicha vivienda constituia la vivienda familiar de su hijo (y de su nuera), y que al permitir que esa situación se mantuviera , se entendía la figura de comodato para el uso de esa vivienda con el fin de seguir siendo la vivienda familiar. A este respecto me pregunto: Habría algún modo de evitar esa interpretación de comodato? ( por ejemplo, tras la cesión del usufrructo, firmar un contrato ante notario entre el hijo, nudo propietario, y la madre, en el que se estipule el derecho de la madre a disponer del pleno uso de la casa en cualquier momento, manfiestando que la continuidad del uso por parte del hijo no obedece al fin concreto del uso de la vivienda para uso familiar, sino que dicho uso se mantendrá hasta el mmoento que la madre, a su libre disposición, decida reclar su uso? . Por último, en ese contrato adicional entre hijo y madre, debería también figurar la nuera?

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  4. Me ha parecido un tema muy de actualidad. Hace unos días una tv publica defendía la situación de una nuera frente a los abuelos paternos propietarios de una vivienda. Creo que consiguió que los vecinos y la tv impidieran el desalojo, aunque ella manifestaba que si tenía un piso de su propiedad (aunque embargado). El juez parece ser que sentenció el desalojo. A la vez otro juez sentenció que dispusiera de la vivienda. Y es que no se si es usual elegir juez según los casos que se planteen.
    Muy buenas respuestas
    saludos cordiales

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  5. Mi familia ahora mismo está en este mismo tipo de procedimiento, llevamos ya 5 años, demasiado tiempo ya creo yo y estamos a la espera del auto de la audiencia provincial. La historia fue que unos padres cedieron la vivienda a su hijo, su pareja ( no matrimonio ) y la hija de ambos.pues bien la pareja se rompe, ella se queda con la custodia, casa, manutencion y tendria que pagar la mitad de un prestamo que sacó con su pareja y suegros ( dueños de la vivienda ) para reformas y decoración de dicha vivienda, y que paga cuando quiere, ya incluso está condenada por un juez a pagar lo que debe. Pues deciros que es indignante porque creerse tan dueña de algo a conseguido que la familia de su ex pareja y su ex pareja ( el que se quedó de patitas en la calle , y pagando todo lo mencionado mas arriba ) pues estén pasándolo realmente mal, sin poder tirar adelante ya que hablo de una familia humilde y han trabajado toda su vida en la tierra para tener lo que ahora mismo disfruta la demandada. Pero esto no es todo esta persona tiene la gran suerte de tener una vivienda vacía de 200 metros cuadrados junto a sus hermanos ( tienen cada uno una vivienda ) además cobra un sueldo de 1200 euros al mes y mantiene a su actual pareja. Ya que lleva 4 años sin trabajar y se pasa el dia ( todos los dias ) en la vivienda por la que llevamos 5 años luchando. Mi pregunta es : Donde está aquí el precario???? Es normal que por la justicia tan lenta que hay en nuestro país pase este tipo de cosas. Digo yo: normal que se crea tan dueña de nuestra casa. Ahhh se me olvidaba la casa tiene garaje, vivienda y azotea con cuartos. Porque el que no se queda con la custodia tiene que irse cuando puede vivir incluso en el garaje??? No creen???

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  6. Encontré un sitio que te ayuda a generar ese contrato que necesitas, de una manera muy facil y sencilla y con muy buena atencion.
    Se los recomiendo www.contratosfacil.com

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  7. marissa para ciudadanos mejicanos es muy interesante, pero este blog se refiere exclusivamente a Derecho Español

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