El uso turístico de una vivienda en propiedad horizontal

 

HECHOS

En los estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal se establece lo siguiente: “Queda especialmente prohibido: 1- Destinar los pisos y locales a consultorio o clínicas de enfermedades infecciosas, a hospederías y a fines ilegales ...”

Los propietarios de una vivienda reconocen el destino dado a   ese piso, que está inscrito en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid como vivienda de uso turístico, desde el 21 de noviembre del 2018, y anunciado por un precio de 113 € noche, más 40 € de gastos de limpieza, negándose a cesar en esa actividad, por lo que la comunidad presenta demanda ejercitando la acción de cesación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad, revocando la anterior sentencia, declarando el incumplimiento por parte de los demandados de la prohibición contenida en la regla 5º de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios actora relativa al uso del piso, ordenando el cese definitivo de la actividad de hospedería a la que se destina el piso citado como vivienda de uso turístico.

El Tribunal Supremo sentencia de 28 de abril de 2026, desestima el recurso de casación de los propietarios.

Considera el Supremo que esta Sala ha tenido la oportunidad de examinar, al conocer de otros recursos de casación, el contenido de determinadas previsiones estatutarias, y, con base en ellas, valorar su compatibilidad o incompatibilidad con el uso de alquiler turístico. La decisión de los precitados recursos exigió llevar a efecto una interpretación del contenido y significado de la previsión del título constitutivo o de la concreta norma estatutaria, que regían las relaciones de propiedad horizontal.

Esta sala ha reconocido la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa (STS 24/10/2011)

La interpretación de las limitaciones, y ello es relevante para el recurso, debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier menoscabo del derecho de propiedad, siendo contundente la jurisprudencia (STS 6/02/1989; 7 /02/1989; de 24 /07/1992; 29/02/2000; 21/04/1997)

La prohibición estatutaria del destino a "hospederías" proscribe la actividad desempeñada por la sociedad demandada; puesto que si hospedería, según la RAE, es una "casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas", dentro de su contenido semántico tendría cabida la actividad de la demandada por la existencia de identidad de razón. Por otro lado, son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el "alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio", según la misma fuente de la RAE (30/01/2024)

Por otra parte, el destino de uso turístico está excluido del arrendamiento de vivienda según el art. 5 e) de la LAU, tras reforma por Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

 

La novación de un contrato de arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015, pactado por un plazo de tres años, hasta el 22 de marzo de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 22 de marzo de 2019. El arrendador es una SAU.

En ese momento, 22 de abril de 2019, las partes suscribieron una novación modificativa por la que se prorrogó la duración del contrato por tres años más, hasta el 21 de abril de 2022.

Llegado ese momento y previa notificación de fin de contrato la arrendadora insta demanda de desahucio por extinción del contrato.

Los demandados no se personaron ni contestaron la demanda, siendo declarados en rebeldía.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 26 de marzo de 2026, desestima íntegramente el recurso de apelación de la sociedad arrendadora.

Considera la AP que la controversia en esta alzada se centra en la naturaleza jurídica del documento suscrito por las partes en fecha 22 de abril de 2019. La resolución recurrida considera que dicho documento constituye un nuevo contrato de arrendamiento celebrado tras la extinción del contrato inicial, por lo que resulta de aplicación la normativa vigente en ese momento. La parte apelante sostiene que dicho documento constituye una novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito en 2015.

Cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento que han denominado de "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015",el contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015 ya no estaba vigente.

A partir del 22 de marzo de 2019, habiendo permanecido la parte arrendataria disfrutando al menos quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, operó la tácita reconducción del contrato inicialmente suscrito al amparo del artículo 1566 del Código Civil español.

La tácita reconducción no supone una prórroga del contrato anterior, sino que es un nuevo contrato con la vigencia inherente a la tácita reconducción.

De modo que cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento denominado "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015”, en realidad no estaban llevando a cabo una novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015, toda vez que dicho contrato ya se había extinguido.

Y por tanto lo que estaban suscribiendo era un nuevo contrato de arrendamiento, como afirma la sentencia de instancia.

Este nuevo contrato se suscribió en fecha 22 de abril de 2019, estando ya vigente el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, debiendo estarse a lo dispuesto en el artículo 9 del mismo que prevé una duración mínima, en beneficio del arrendatario, de siete años cuando el arrendador es persona jurídica.

Insólita reclamación del tanteo y retracto del inquilino

 

HECHOS:

La inquilina de una vivienda recibe notificación de que ésta ha sido vendida y el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento, indicándole los datos bancarios para continuar con el pago de la renta.

Con posterioridad comprueba que en la escritura de compraventa se hacía constar en el apartado "situación posesoria" que el inmueble no estaba arrendado.

La  inquilina entabla denuncia por falsedad y estafa considerando intencional y deliberadamente incierto, la omisión de cualquier referencia a la arrendataria y a su derecho de preferencia de compra del inmueble transmitido por mor de lo señalado en el art. 25 de laLey de Arrendamientos Urbanos, no habiendo renunciado en momento alguno al derecho de adquisición preferente, asimismo el piso le fue ofertado por el denunciado en la suma de 70.000 euros, consignándose en la escritura que fue transmitido por la suma de 20.000 euros, lo que le ha ocasionado un perjuicio económico estimando que está siendo engañada.

El juzgado de instrucción dicta auto de sobreseimiento y archivo.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de quince de octubre de dos mil veinticinco, desestima la apelación de la inquilina.

Considera la Audiencia que de los hechos relatados en la denuncia no se desprende, ni la intención de lucro, ni el ánimo de defraudar, requisito imprescindible para que se dé la figura penal de estafa, subyaciendo en el supuesto contemplado, una cuestión de carácter civil derivada de la transmisión de un inmueble arrendado, en la que se ha impedido a la arrendataria ejercitar su derecho de tanteo y adquirir la finca con preferencia a la persona que terminó comprando.

No existen elementos indiciarios suficientes para la continuación de un proceso penal respecto de un posible delito de estafa y falsedad documental puesto que, como se indica por la Instructora, entre particulares, faltar a la verdad en la narración de los hechos (como lo sería decir en el momento del otorgamiento de la escritura de venta que la finca está libre de cargas pese a conocer que estaba alquilada) no es una conducta típica conforme al Código Penal vigente que ha excluido de las falsedades punibles las cometidas por particulares cuando se ejecutan faltando a la verdad en la narración de los hechos. De esta forma, en general, las afirmaciones mendaces realizadas por particulares, documentadas en cualquier clase de documentos, resultan impunes, al no reconocerse una obligación de veracidad.

En definitiva, estima la Sala que se trata de una cuestión que debe resolverse en la vía civil, por todo lo cual, y habida cuenta de que el Derecho Penal sólo debe intervenir cuando, para proteger los bienes Jurídicos, se revelen como ineficaces los demás medios de tutela y sanción preferentes, debiendo el principio de intervención mínima inspirar la aplicación del Derecho Penal, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución impugnada.

Retracto de inquilino en una disolución de sociedad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 28 de diciembre de 2010, entre la sociedad propietaria de una vivienda y dos inquilinos.

Con fecha 20 de julio de 2018, se acuerda la disolución y extinción de la sociedad y se adjudica esa vivienda a una de las socias.

Los inquilinos, al amparo del art. 25 de la LAU, interponen demanda de retracto contra la actual propietaria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de los inquilinos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 16 de abril de 2026, desestima el recurso de casación

Considera el Supremo que la controversia se contrae a determinar si la adjudicación de la finca arrendada a la demandada con ocasión de la liquidación de la sociedad propietaria -y de la que aquella era socia- constituye el presupuesto habilitante del derecho de retracto del arrendatario previsto en el art. 25 LAU. La respuesta ha de ser negativa. Dicho precepto anuda el nacimiento de los derechos de tanteo y retracto a la venta de la vivienda arrendada, lo que, conforme a una interpretación constante, exige una transmisión onerosa susceptible de ser sustituida por el retrayente sin alteración de la contraprestación propia del negocio del que trae causa. Así lo recuerda la sentencia de 19/01/2026, al señalar que, en materia de retractos legales, el negocio que los permite ha de ser alguno de los tipos contemplados por el legislador o, al menos, uno en el que el ejercicio del retracto no altere la contraprestación pactada, quedando excluidos aquellos supuestos en los que no concurre una transmisión onerosa o en los que, como acontece en las adquisiciones a título gratuito o hereditario, no existe un precio o equivalente que pueda ser asumido por el retrayente; en la misma línea, las sentencias de 19/11/1992, y de 22/11/1994, excluyen el retracto en los supuestos de donación, y la sentencia  de 15/02/2013, niega su procedencia cuando no ha existido una transmisión onerosa.

En consecuencia, la adjudicación de la finca litigiosa a la socia en satisfacción de su cuota de liquidación no integra el supuesto de hecho del art. 25 LAU, por lo que no nace a favor del arrendatario el derecho de adquisición preferente que se invoca. La interpretación sostenida por la parte recurrente, basada en una pretendida aplicación analógica del precepto a cualquier transmisión de dominio, no puede ser acogida, por cuanto supone una extensión de un derecho de carácter excepcional más allá de sus estrictos términos legales, en contra de la doctrina jurisprudencial que impone una interpretación restrictiva de los retractos legales (STS 23/02/2026).

Vano intento de convertir un precario en alquiler

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de noviembre de 2022 por un plazo de 3 años (prorrogables).

Con fecha 19 de mayo de 2025, previa solicitud del arrendatario, las partes convinieron de mutuo acuerdo la finalización o extinción del contrato de arrendamiento, con la consiguiente entrega de llaves, en ese momento el inquilino notificó al arrendador que existía una persona residiendo en la vivienda desde hacía unos meses.

El arrendador inicia demanda de desahucio por precario contra esa persona.

El juzgado de primera instancia estima la demanda declarando haber lugar al desahucio.

El demandado interpone recurso de apelación impugnando la valoración de la prueba en la primera instancia.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 1 de abril de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que tal y como acertadamente concluye la juzgadora de instancia, no consta suficientemente acreditado que las partes formalizaran, de manera verbal o no escrita, un nuevo contrato de arrendamiento respecto de la vivienda en cuestión, que legitime o justifique la posesión o tenencia actual de la finca por parte del demandado.

En tal sentido, el demandado, aportó a las actuaciones, ciertamente de forma poco ortodoxa, una captura de pantalla de un mensaje de WhatsApp, en la que, a las 12:26 horas del día 19 de junio de 2025, el demandante le ofrecía la posibilidad de formalizar un contrato de arrendamiento (borrador de "contrato standard"),reflejándose en dicha comunicación la falta de anuencia o conformidad previa del demandado con el mismo (aludiendo el demandante a la posibilidad de quitar la fianza o de suprimir una cláusula, pero en ningún caso bajar el importe de la renta mensual de 450 euros), solicitándole encarecidamente que le diera respuesta ("respóndeme pero por favor si o no").

El actor afirma en su demanda inicial que "finalmente no se acordó ni se firmó documento alguno entre las partes, al dar largas el demandado y adoptar un comportamiento agresivo frente a mi representado, negándose a cualquier solución para el abandono de la vivienda".

Nos hallamos, por tanto, ante simples conversaciones o negociaciones preliminares, entendiéndose como tales, el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres" realizan con el fin de discutir y preparar un contrato, sin eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes.

Tampoco se desprende la existencia o perfección del mencionado contrato de arrendamiento con base en los, supuestos, pagos efectuados por el demandado, en concepto de renta mensual y de gastos de suministro de la vivienda.

Careciendo, en definitiva, el demandado de título alguno que justifique o legitime la ocupación de la vivienda propiedad del demandante, resulta acertado el pronunciamiento de la sentencia de instancia en virtud del cual se estimó la acción de desahucio por precario ejercitada en su contra.

El alquiler de una habitación. Normativa reguladora

 

La innegable carestía de la vivienda ha obligado a muchas personas a establecer su hogar en una habitación alquilada, sea en un piso compartido con otras personas o conviviendo con la dueña del inmueble.

Es de evidente importancia determinar si ese tipo de arrendamiento puede considerarse la vivienda permanente del inquilino a los efectos prevenidos en el art. 2 de la LAU, y beneficiarse por tanto de la protección legal al arrendamiento de vivienda.

Aunque la LAU no menciona este alquiler entre los arrendamientos excluidos, art. 5, lo cierto es que se ha venido interpretando con base en que el arrendamiento debe recaer sobre una edificación habitable, que una habitación no lo es y, por tanto, su alquiler se rige por el Código Civil.

Pues bien, una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, de diez de marzo de dos mil veintiséis, estima la apelación de una inquilina y revoca la sentencia que había considerado extinguido por expiración del plazo su contrato de arrendamiento de habitación.

Considera la Audiencia que el contrato litigioso es un contrato de arrendamiento sometido a la LAU, ya que el objeto del contrato es una habitación del piso para su uso como alojamiento, siendo tal piso ocupado en su totalidad por tres inquilinos con uso compartido de baño y elementos comunes. Igualmente consta acreditado que la recurrente se encuentra empadronada en la indicada vivienda. De los términos recogidos en la estipulación primera del contrato se desprende que el destino principal de la habitación y servicios comunes arrendados es el de necesidad de vivienda permanente de la recurrente.

Sentado lo anterior y visto que el contrato litigioso es del año 2023 tal y como se afirma en la demanda, es evidente que no ha transcurrido el plazo de prorroga que establece el Art 9 de la LAU por lo que procede con estimación del recurso, la desestimación de la demanda.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veintidós de octubre de dos mil veinticinco, en un supuesto análogo al anterior, confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que el arrendamiento de vivienda es el que recae sobre una edificación habitable que el arrendatario destine a atender su necesidad permanente de vivienda. La cuestión es si una habitación responde a tales exigencias y este tribunal considera que la respuesta ha de ser negativa. La razón es que la habitación es una de las dependencias de la vivienda, es decir, uno de los espacios que la conforman que, por sí sola, no reúne los requisitos de habitabilidad porque carece de servicios esenciales como son el baño o la cocina cuyo uso sería compartido. Si por vivienda entendemos la parte de un edificio de carácter privativo en el cual la persona desarrolla su vida íntima, no se comparte la tesis del apelante cuando dice que el uso de la habitación permite al arrendatario preservar su intimidad familiar de la introspección ajena.