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miércoles, 10 de noviembre de 2010

AGUA, ELECTRICIDAD Y GAS EN LAS VIVIENDAS ARRENDADAS.

Estos elementos indispensables en vida cotidiana pueden ser fuente de conflictos entre arrendador e inquilino, puesto que la LAU1994 solamente prescribe al respecto: Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

Por dicho motivo resulta más que conveniente, olvidarse del “copiar y pegar” y dejar pactadas en el contrato de arrendamiento aquellas clausulas que se consideren oportunas para zanjar las controversias o al menos señalar un camino para ello, ya que a falta de esa previsión solamente quedará la vía judicial.

Para quienes piensen que “tampoco es para tanto” se pueden desgranar alguna de las disputas más frecuentes:

A) En una vivienda arrendada a estrenar el alta en los suministros de agua, electricidad y gas puede suponer un costo añadido importante, es muy útil por lo tanto que en el contrato de arrendamiento se haga constar a quien corresponde sufragar ese gasto ya sea al arrendador con carácter previo a la entrega de llaves o al arrendatario al tomar posesión de la vivienda.

B) En el caso contrario es decir en viviendas cuya instalación eléctrica en funcionamiento pueda estar obsoleta, la compañía eléctrica exigirá su actualización, p. ej. si el inquilino pretende aumentar la potencia instalada, con un costo que puede resultar importante; debiera por ello haberse previsto esta eventualidad para determinar incluso si esa actualización se paga a “escote o pachas”.

C) La instalación y equipo de gas debe estar sujeta a revisión periódica y mantenimiento es otra de la “sorpresas” que suelen encontrarse los inquilinos a al poco o mucho tiempo de habitar en la casa, cabe decir los mismo que en los casos anteriores.

D) Otra cuestión importante es el problema para los arrendadores cuando un inquilino desaprensivo deja sin pagar estos servicios ocasionando el cierre de los mismos y obligando al arrendador a pagar los costes de su reapertura. Aquí solamente cabe exigir una garantía previa que asegure la recuperación de esos gastos, el aval bancario puede ser la más idónea.

Por último mencionar el supuesto no infrecuente, de que el titular del suministro eléctrico de un inmueble lo da de baja en perjuicio de quien utiliza dicho inmueble que, consecuentemente, pierde el servicio, hay que señalar una de las circunstancias que ha de analizarse es la finalidad perseguida por el autor. Así, no pueden equipararse el caso de quien, en un establecimiento comercial como es un bar, difícil de reubicar en breve plazo, con el objetivo de expulsar al inquilino, ordena el corte la luz en el que la entidad de la arbitrariedad y la extensión de los perjuicios ocasionados sustentaban la gravedad de la coacción, con el de quien, como aquí ocurre, tras soportar mes tras mes el impago del recibo de la luz, generándose una cuantiosa deuda, requiere fehacientemente a la que habita la vivienda para que se ponga al corriente, avisándola de que en caso contrario dará de baja el suministro y, persistiendo en su actitud reacia al pago la denunciante, procede a cumplir la advertencia, supuesto acertadamente calificado como constitutivo de falta por el juzgador de instancia. Es irrelevante discutir si el suministro debía pagarlo a la compañía ella o el hijo del acusado, arrendatario formal y cedente del uso pues, en todo caso, se pactó que en último término el consumo de luz era por cuenta de la apelante, como también lo es que, al abandonar la vivienda (después de estos hechos), pagara el importe de la deuda. La gravedad ha de analizarse desde la perspectiva del autor del delito y, en cuanto a éste, lo cierto es que se veía obligado a abonar unos recibos de luz cuyo pago no le correspondía para evitar ser tenido por deudor por la compañía eléctrica, y esa era una situación injusta que, de ordinario, implica no solo un lógico malestar sino también temor a las consecuencias que indirectamente pueden derivar de quien es deudor de una empresa así (en relación con nuevos contratos, inclusión en bases de datos de morosos, etc.), por lo que requirió infructuosamente a la apelante (que se había comprometido a pagar el suministro eléctrico) para que regularizara la deuda (cambiar la domiciliación es algo que, estando -como estaba- el suministro al corriente del pago, se hace por teléfono, sin necesidad de facilitar documentación alguna a la compañía pues no cambia el titular del contrato, por lo que nada justificaba su pasividad) con expresa advertencia de la posibilidad de dar de baja el suministro.(SAP Cáceres 2 de septiembre de 2010)

12 comentarios:

  1. En primer lugar deseo felicitarle por su blog sobre alquileres, creo que es lo mejor que hay en España sobre este tema. A este articulo deseo aportar a efectos comparativos la consideracion de dos sentencias de la AP Valladolid

    Resolucion 152/2009 recurso 94/2009 de 1-6-2009 y
    Resolución 125/2009 recurso 120/2009 de 7-5-2009.

    En estas sentencias en las que el arrendador, titular de los contratos de suministro, da de baja la luz y el gas, porque el arrendatario no paga ni el alquiler ni los suministros, la Audiencia provincial contesta que el arrendador está en su derecho de hacerlo, en virtud del art 1124 del ccivil que dice " la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita para las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe".

    Así pues,

    1.- ¿El arrendador, titular del suministro, puede o no dar de baja dicho suministro, en caso de que el arrendatario no pague ni el alquiler ni los recibos de suministros ?.

    2.- Al hacer el contrato de alquiler ¿ conviene cambiar la titularidad de los suministros al arrendatario o solo la domiciliación bancaria y los datos postales ( para que los avisos de impago le lleguen al inquilino) ?.

    3.- Si conviene cambiar la titularidad ¿Es conveniente que el inquilino firme una autorización escrita al arrendador para que cambie la titularidad de los contratos al inquilino ?. Pensemos que posiblemente no baste con que el inquilino firme en el contrato que va a cambiar la titularidad, después puede ocurrir, simplemente, que no lo haga.

    Federico. Valencia

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  2. En primer lugar felicitarle por su excelente blog sobre la problemática de los alquileres Es el mejor que he visto. Aporto un comentario al tema de los suministros en arrendamientos. La sentencia de la APde Cáceres que usted menciona es muy especial porque el arrendador es el padre, arrendatario el hijo y lo cede a una señora con dos hijos, que no paga la luz. No me parece un caso normal. Seguramente el padre está contento con los 200 euros de multa por la falta de coaccion. A cambio se libra de pagar mes tras mes a Iberdrola para que lo disfrute una inquilina que no cumple. He encontrado otros casos que pueden ser interesante de la AP Valladolid

    Resolucion 125/2009 recurso 120/2009 fecha 7-5-2009
    Resolucion 152/2009 recurso 94/2009 1-6-2009

    En estos casos el arrendador, que es titular del suministro da de baja el servicio porque el arrendatario no paga ni el alquiler ni los suministros, y la Audiencia Provincial contesta que está en su derecho en virtud del art 1124 codigo civil, que dice “ la facultad de resolver las obligaciones se entiende implicita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe “. Ademas el juez declara que no se trata de ninguna coacción ilegitima, sino que el corte/baja es consecuencia directa del impago.

    Entonces. ¿ Es coaccion o no lo es ?. Y ademas :

    1.- ¿ Conviene poner como titular de los suministros al inquilino o únicamente cambiar la domiciliación y el domicilio de correspondencia para que los avisos de las Compañias le lleguen al inquilino ?. En el link que aparece en su web, papeleos alquiler, Pinceladas sobre los contratos de arrendamiento dice que normalmente prefiere la segunda opción.

    2.- ¿ Para el cambio de titularidad es conveniente que el arrendatario entregue una autorización escrita al arrendador para que éste haga la gestion de cambio de titularidad ?. ( El arrendatario es probable que no lo haga aunque figure en alguna cláusula del contrato ) ¿ Aceptan esto las compañias de suministros ?.

    Dejo el comentario para discusión. También aporto otra referencia curiosa de la AP de Vigo , resolución 18/2012 recurso 5040/2010 de 16 enero 2012.

    A ver si entre todos nos aclaramos. Saludos

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  3. En primer lugar felicitarle por su excelente blog sobre la problemática de los alquileres Es el mejor que he visto. Aporto un comentario al tema de los suministros en arrendamientos. La sentencia de la APde Cáceres que usted menciona es muy especial porque el arrendador es el padre, arrendatario el hijo y lo cede a una señora con dos hijos, que no paga la luz. No me parece un caso normal. Seguramente el padre está contento con los 200 euros de multa por la falta de coaccion. A cambio se libra de pagar mes tras mes a Iberdrola para que lo disfrute una inquilina que no cumple. He encontrado otros casos que pueden ser interesante de la AP Valladolid

    Resolucion 125/2009 recurso 120/2009 fecha 7-5-2009
    Resolucion 152/2009 recurso 94/2009 1-6-2009

    En estos casos el arrendador, que es titular del suministro da de baja el servicio porque el arrendatario no paga ni el alquiler ni los suministros, y la Audiencia Provincial contesta que está en su derecho en virtud del art 1124 codigo civil, que dice “ la facultad de resolver las obligaciones se entiende implicita en las reciprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe “. Ademas el juez declara que no se trata de ninguna coacción ilegitima, sino que el corte/baja es consecuencia directa del impago.

    Entonces. ¿ Es coaccion o no lo es ?. Y ademas :

    1.- ¿ Conviene poner como titular de los suministros al inquilino o únicamente cambiar la domiciliación y el domicilio de correspondencia para que los avisos de las Compañias le lleguen al inquilino ?. En el link que aparece en su web, papeleos alquiler, Pinceladas sobre los contratos de arrendamiento dice que normalmente prefiere la segunda opción.

    2.- ¿ Para el cambio de titularidad es conveniente que el arrendatario entregue una autorización escrita al arrendador para que éste haga la gestion de cambio de titularidad ?. ( El arrendatario es probable que no lo haga aunque figure en alguna cláusula del contrato ) ¿ Aceptan esto las compañias de suministros ?.

    Dejo el comentario para discusión. También aporto otra referencia curiosa de la AP de Vigo , resolución 18/2012 recurso 5040/2010 de 16 enero 2012.

    A ver si entre todos nos aclaramos. Saludos

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  4. Tengo un inquilino que no paga las facturas de luz,agua y gas.La titularidad de dichos servicios estan al nombre del anterior inquilino, el cual no solicitado la baja de titularidad en su momento. Hay cuatro impagos de factura, y el anterior inquilino ha solicitado darse de baja de suministro
    ¿Cómo me afecta esta situación siendo propietario de la vivienda?
    ¿Puede el actual inquilino denunciarme?

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  5. Tengo un inquilino que no paga las facturas de luz,agua y gas.La titularidad de dichos servicios estan al nombre del anterior inquilino, el cual no solicitado la baja de titularidad en su momento. Hay cuatro impagos de factura, y el anterior inquilino ha solicitado darse de baja de suministro
    ¿Cómo me afecta esta situación siendo propietario de la vivienda?
    ¿Puede el actual inquilino denunciarme?

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  6. Buenos días, quería hacer una consulta, acabo de alquilar un piso, este piso tiene contratado un seguro de mantenimiento y revisiones anuales de la caldera, por Gas Natural (Servigas). La propietaria del piso quiere que nos hagamos cargo de pagar este seguro. De aclarar que en el contrato de arrendamiento no figura. Entiendo que el arrendatario debe hacerse cargo de pagar por pequeños mantenimientos (estos no excedan el 10% de una mensualidad del alquiler) , la revisión anual del gas y reparaciones van por mi cuenta?

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  7. Hola buenas.
    Este blog es impresionante, ayuda muchísimo en el tema de los arrendamientos y en concreto este artículo porque deja claras algunas cosas. Yo normalmente lo que opino es que al estar alquilado en una vivienda se debe hacer un cambio de titular de todos los suministros. ¿Por qué? Aparte de porque es mucho más fácil y cómodo para el usuario, es un trámite totalmente gratuito y que se puede hacer telefónicamente.
    Yo realicé un cambio de titular gas natural y no tuve ningún tipo de problema. Así si el inquilino deja a deber algún tipo de dinero, la deuda se queda unida al titular de ese contrato. Y si está el propietario como titular el problema quedaría para él.

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  8. Adela Esteban lo primero de todo agradecerle que haya expresado su opinión sobre mi modesto trabajo de divulgación y también manifestarle que comparto su criterio de que es conveniente que sea el inquilino quien contrate los suministros.

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  9. Hola:

    Por impagos del anterior inquilino, que he tenido que asumir yo, dieron de baja el contrato de suministro de gas, pero la empresa no retiro el contador porque esta dentro de la casa, el nuevo inquilino tenía que haber dado de alta el contrato de gas, pero solo dio de alta el de la luz y creo que esta utilizando el gas sin contrato, pues ha abierto la llave del gas que esta en la fachada del edificio, ¿que puede pasar?, me van a reclamar los gastos del gas desde que entro?

    Gracias

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  10. Anónimo debería denunciar ese hecho que puede constituir un delito pero no puede basarse en "yo creo" tiene que poseer evidencia de ello. No es algo que vaya a beneficiar la relación con su inquilino, me parece ue no ha leído en este mismo blog el Decálogo del casero y le convendría hacerlo, vistos los antecedentes.

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  11. Soy arrendatario, tengo una duda sobre el pago de la inspección del gas, se que depende de lo que especifique el contrato, en mi caso establece que, SERAN POR CUENTA Y CARGO DEL ARRENDATARIO LAS REPARACIONES Y MEJORAS EN EL INTERIOR DEL PISO, DE LAS INSTALACIONES GENERALES DEL MISMO, TALES COMO AGUA, ELECTRICIDAD, CALEFACCION, ETC., Y TODAS AQUELLAS REFERENTES A LOS SERIVICOS Y SUMINISTROS, QUE NO TENGAN EL CARACTER DE COMUNES DE LA FINCA O SEAN DEBIDAS A LA ANTIGUEDAD DEL INMUEBLE. SERAN TMABIEN A CARGO DEL ARRENDATARIO LAS REPARACIONES O ARREGLOS EN PUERTAS, VENTAS.... Y, EN GENERAL, TODAS LAS QUE SEAN CONVENIENTE O NECESARIO REALIZAR DENTRO DEL PISO, SALVO LAS DEBIDAS A LA ANTIGUEDAD DEL MISMO.

    En mi opinión si se toma en cuenta el art. 21 de la LAU en relación a que los gastos corren a cuenta del arrendador con el fin de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. En este caso sin dicha inspección se podría considerar que no está garantizando el buen estado de dicho servicio. Además de que en el contrato no establece nada sobre el mantenimiento de las instalaciones. La pregunta es me corresponde legalmente pagar la factura?

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  12. Anónimo ea cláusula contiene obligaciones para el inquilino que infringen la ley, en cuanto a su pregunta esa inspección correrá de su cuenta si el importe puede considerarse pequeña reparación a cargo del,inquilino

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