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viernes, 19 de noviembre de 2010

ARRENDAMIENTOS URBANOS Y OBRAS (2)

El art. 23 de la LAU1994 prohíbe al arrendatario , sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.

En el mismo sentido el TRLAU1964 (art. 114. 7ª) configuraba como causa de resolución del arriendo que el arrendatario llevara a cabo ese tipo de obras sin el consentimiento del arrendador.

Para la interpretación de estos preceptos hay que partir de la afirmación contenida en la STS de 18 de diciembre de 2008: No todas las obras realizadas por el arrendatario, sin conocimiento del arrendador, conforman la causa prevista en la norma, sino solo aquellas que la misma señala y considerar por tanto que las obras que determinan ese cambio de configuración sean de las llamadas obras fijas o de fábrica. Fuera de la norma quedan no solo las obras móviles, sino las de mera conservación, reparación, adecentamiento y las necesarias dirigidas a mantener el local en el estado que se refiere para destinarlo al fin previsto (SSTS 14 de diciembre de 1990; 30 de enero de 1991, 27 y 31 de diciembre de 1993) ; el simple alicatado, que por su propia naturaleza, no cabe entenderlo más que de embellecimiento (STS 20-12-1988 ); la sustitución de bañeras y demás elementos de un aseo (STS 14 octubre 1963 ), y en general aquellas llevadas a cabo por el arrendatario para evitar un daño inminente o incomodidad grave, por no tratarse de obras realizadas por su voluntad, sino impuestas por causas o circunstancias no queridas (STS 19 de septiembre de 1987)


Cabe afirmar que la interpretación de la llamada jurisprudencia menor es restrictiva a la hora de apreciar este motivo de resolución de arrendamiento, espigando en las sentencias mas recientes vemos que:

SI se aprecia este motivo en:

Obras no consentidas por la propiedad consistentes en dejar diáfana la buhardilla, para lo que derribó el muro de carga existente en la misma. (SAP Madrid veintiuno de septiembre de dos mil diez)

Obras realizadas en la terraza de la finca arrendada, consistentes en el levantamiento de una caseta de chapa que consta de una estructura de hierros entrecruzados unidos con tortillería, y sobre éstos unas láminas de chapa a modo de armazón. (SAP Madrid veinte de enero de dos mil diez)

Por el contrario NO se aprecia en los siguientes casos:

La instalación del aire acondicionado está claro que no constituye un cambio en la configuración del inmueble, tampoco la colocación de una antena de televisión, ni el porche que según se aprecia en las fotografías obrantes en las actuaciones no consta sino de una estructura metálica que se apoya en un listón superpuesto a la fachada y que es fácilmente removible (SAP Madrid catorce de septiembre de dos mil diez)

El tapiado de las ventanas ya que no afecta la estructura de la edificación; el técnico explica que la estructura es el soporte y si se cierra un hueco el edificio sigue soportando estructuralmente los mismos elementos, por lo que entiende que sería la apertura y no su cierre lo que podría afectar a la estructura (SAP Valencia diecisiete de junio de dos mil diez).

La construcción de la carpa destinada a comedor se encuentra plenamente amparada en la autorización que para la ejecución de obras se contiene en el contrato de arrendamiento, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, carece de toda trascendencia que con ello se haya modificado o no la configuración inicial de la finca arrendada (SAP Valencia ocho de marzo de dos mil diez)

La instalación de una caja fuerte en la despensa, que se ha instalado debajo de la ventana de la despensa pero debe decirse que no alterando la configuración geométrico espacial, aun cuando está empotrada en la pared tal elemento carece de la trascendencia necesaria para la resolución contractual; es de fácil desmontaje y no compromete la resistencia de los materiales empleados en la construcción, por lo que malamente puede afirmarse que contradice el fundamento del Art 114.7 de la LAU (SAP Cantabria nueve de marzo de dos mil diez.)

La modificación de la barra del establecimiento hostelero (bar) no cabe incardinarla en el concepto de obras inconsentidas a los efectos del citado precepto, por cuanto no se trata de obras que modifiquen la configuración del inmueble o de obras que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción, siempre y cuando se trata de una simple modificación de la barra del local. Tampoco el cambio de un hueco que con anterioridad a las obras era ventana y en la actualidad es una segunda puerta del local (SAP Madrid dieciocho de febrero del dos mil diez.)