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lunes, 11 de julio de 2011

Decreto Boyer: La duración de los arriendos

El Tribunal Supremo nuevamente ha reiterado como doctrina jurisprudencial que los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985 están sometidos al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cuando así lo han establecido las partes de modo expreso o implícito, que no tácito, siempre que la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa sea clara y terminante (s. de 15/06/2011).


En tal sentido deja sin efecto la resolución de la AP de Valencia por la que se declara la resolución del contrato de arrendamiento concertado sobre el local comercial sito en la planta baja de la calle **** y se condena a dicho demandado a que deje libre expedito y a disposición de la actora el citado local bajo apercibimiento de lanzamiento.


Considera el Supremo que:

Aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa que, para los arrendamientos urbanos, imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido régimen.

En tal caso es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, de otro modo, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.

En el caso examinado las partes pactaron: Se pacta este contrato para el plazo de un año prorrogable en la forma prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos..., no pueden existir dudas respecto a que la prórroga a la que los contratantes se referían era la regulada en la Ley de 1964, única Ley arrendaticia existente en el momento de celebración del contrato. Pero es que además, en la estipulación tercera, se vuelve a incidir en la futura existencia de prórrogas forzosas, cuando se indica: Al término del plazo pactado, y durante todas y cada una de las anualidades sucesivas en que se produzca automáticamente la prórroga del arrendamiento se revisará la renta..., cláusula que viene a reforzar aún más la decisión de las partes del sometimiento al régimen de prórroga forzosa.