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jueves, 6 de septiembre de 2012

¿Es arrendamiento de vivienda el alquiler a estudiantes?


Ante todo conviene recordar que el concepto "arrendamiento de vivienda" procede de la dicotomía establecida en la Ley 29/1994 de  Arrendamientos Urbanos, que distingue (Art. 1º) entre arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
A continuación (Art. 2) define el arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Teniendo en cuenta el beneficioso tratamiento fiscal que recibe el arrendamiento de vivienda tanto en IRPF como en IVA, es conveniente determinar si la normativa fiscal se refiere al alquiler de vivienda entendido conforme ha quedado definido, o por el contrario se refiere a un concepto de vivienda más cotidiano y amplio.

Por una parte el art. 20 de la Ley 37/1992, de 28 diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en la parte que aquí interesa, señala que estarán exentos de IVA los arrendamientos que tengan por objeto los siguientes bienes: ... Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas.
Sin embargo entre las exclusiones de esta exención señala: g') Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Parece evidente que un alquiler a estudiantes en la mayor parte de los casos no será un arrendamiento de vivienda conforme lo describe la LAU.

Por otra parte la Dirección General de Tributos ha resuelto: (CV 22/01/2008) Este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.
El uso efectivo del edificio o parte del mismo como vivienda, aun siendo requisito necesario para la aplicación del supuesto de exención que se discute, no es, sin embargo, requisito suficiente, ya que de acuerdo con la redacción del precepto ha de entenderse que el uso como vivienda de la edificación ha de realizarse necesaria y directamente por el arrendatario, consumidor final a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y no por terceras personas.
Por tanto, los arrendamientos de edificaciones, que a su vez son objeto de una cesión posterior por parte de su arrendatario, en el ejercicio de una actividad empresarial dejan de estar exentos en el Impuesto sobre el Valor Añadido para pasar a estar sujetos y no exentos, y ello con independencia de que la ulterior cesión de los mismos se realice en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento, letra f´) del precepto, o en virtud de otro título.
Del mismo modo  y referido a la posibilidad de acogerse a las reducciones de IRPF(CV 27/07/2009): En este sentido, debe entenderse que se trata de un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE de 25 de noviembre), en adelante LAU, cuando el arrendamiento recaiga “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
Por su parte, el artículo 3 de la LAU dispone que: “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. Y continúa señalando, “en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”.
En consecuencia, no resultarán aplicables las reducciones señaladas cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.