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martes, 6 de noviembre de 2012

La responsabilidad de las Inmobiliarias



A requerimiento del perjudicado una empresa inmobiliaria es condenada a indemnizarle en la suma de 43.041,47 euros, más la cantidad correspondiente a los gastos de aval durante el año 2000, por los daños y perjuicios causados por su negligente y culpable actuación en los tratos inmobiliarios que existieron entre las partes.

El Tribunal Supremo (s. 4/10/2012) desestima el recurso contra esa sentencia y condena en costas a la Inmobiliaria recurrente, rechazando todos los motivos invocados.

A) Prescripción: La prescripción del tipo de acción ejercitada en este procedimiento, conforme al artículo 1968 CC es de un año. Es un plazo de carácter civil, en el que se regula la prescripción de las acciones por las que se exija una responsabilidad al amparo del artículo 1902 CC y que a falta de disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse - artículo 1969-. El artículo 1973 del CC establece la interrupción de la prescripción por el ejercicio ante los tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.
En el caso, el procedimiento se ha sustanciado a través de la responsabilidad extracontractual, a la que debemos ceñirnos para evitar que se produzca cualquier tipo de indefensión. Pues bien, este plazo comienza en el momento en que la demandante pudo hacer efectivo su derecho frente a los demandados, lo que significa que no es suficiente la realización de la conducta, sino que resulta necesario el conocimiento del daño realmente producido a la persona afectada sin que tenga la menor trascendencia, en orden a una posible interrupción, que un proceso civil anterior no hayan sido parte los demandados, cuando es hecho probado de la sentencia, indiscutible en casación, que es a resultas de dicho procedimiento cuando se determinan y concretan definitivamente los daños conectados a la causa que los origina y determinan.

B) Inexistencia de nexo causal entre la conducta de la Inmobiliaria y los daños ocasionados, ya que  la relación entre las partes constituye un acto de mediación, corretaje o gestión inmobiliaria, en la que tanto la perfección como la formalización de la compraventa es una cuestión ajena a la mediación.
El TS considera por el contrario que la imputación de responsabilidad de la demandada se hace a partir de los hechos probados de la sentencia: Los demandados carecían de facultad para autorizar la compraventa, y tampoco la tenían para trasmitir la posesión y hacer entrega de la vivienda en los términos del artículo 1461 del Código Civil , no obstante lo cual ofrecieron la mediación a la actora respecto de la adquisición de una vivienda, que se concretaba, con referencia a una persona que no era propietaria y nunca lo había sido.
Hay causalidad física o material, por cuanto el daño se produjo como consecuencia de la actividad desarrollada por los demandados. Hay también causalidad jurídica pues las consecuencias de la mediación eran previsibles, como así se puso de manifiesto en las actuaciones seguidas entre la actora y la propiedad de la casa, mientras que el juicio de reproche subjetivo recae sobre los representantes de la Inmobiliaria, pues ambos incurrieron en una actividad negligente con respecto al actora teniendo cuenta su conocimiento de las normas relativas a la publicidad registral y la posibilidad de acceso a la misma, además de la previsión que aquellos deberían haber adoptado en relación con la persona que acudió a la agencia inmobiliaria a ofertar un piso.

C) Enriquecimiento injusto: No existe por cuanto constituye la esencia del enriquecimiento injusto o sin causa la carencia de razón jurídica para el incremento patrimonial producido para una parte, lo que pugna con la discusión por dicha vía de la indemnización concedida por un hecho dañoso.